臺灣臺北地方法院96年度訴字第3998號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第3998號原　　　告　丁○○ 訴訟代理人　李勇三律師被　　　告　丙○○ 訴訟代理人　許麗紅律師訴訟代理人　乙○○ 訴訟代理人　戊○○ 上列當事人間給付居間報酬事件，本院於九十五年八月十六日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告方面： ⑴被告於92年7月間就坐落台北市○○區○○段91-13地號面積193.43坪之土地，買賣、合建事宜，授權原告居間媒介，佣金以買賣、合建土地總價款1%計付酬金，有委託書（原証一）可稽。經覓得忠泰建設股份有限公司有意願合建大樓，經被告出具合建意願書（原証二），雙方一再洽商終於達成土地買賣簽約，並經移轉所有權登記為忠泰建設股份有限公司監察人楊玉瑛（原証三）所有有土地登記謄本（原証四）可稽。是系爭不動產買賣契約因原告居間媒介而成立，被告自應依約給付居間報酬。 ⑵本件不動產土地面積為639.45平方公尺，折合為193.43坪，出售面積1/2即96.715坪，每坪58萬元總價款為新台幣（下同）56,094,700元，居間報酬百分之一為560,947元，原告按56萬元請求。原告委請律師催告被告請於函到五日內償付（原証五），該函被告於96年1月19日收到，自96年1月25日起負遲延責任。爰本於居間法律關係請求給付居間報酬，聲明：被告應給付原告56萬元正及自96年01月25日起至清償日止按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。 ⑶被告抗辯稱本件委託書有效期限到92年11月30日，跟建設公司簽約買賣時已逾期可不付仲介費。惟查原告取得被告委託書後即四處多方奔走仲介而覓得建設公司有意願買受及合建，建設公司擬定合約書一本，由原告轉交給被告收受，被告係於92年11月19日收受（原証六）約定於七日內簽約。惟被告屆期設詞推拖，原告於92年11月26日以郵局第9450號存証信函（原証七）催告被告應與奇泰建設有限公司簽約，是原告在92年11月30日前已完成居間仲介，並無逾期問題。且奇泰建設有限公司（原証八）為忠泰建設股份有限公司之關係企業，同設　於台北市中山區○○○路○段36-10號14樓。早於92年11月初即決定要承買該筆土地。並先擬妥合約書，由原告轉交給被告詳閱，並約定七日內簽約。惟被告故意拖延設詞共有人有意見，拒不簽約。顯係以不正當之行為，阻止該條件之成就，依民法第101條第1項規定視為條件已成立應視為已簽成契約，即原告居間仲介任務完成。被告自應給付居間報酬。 ⑷被告出具委託書授權原告為居間媒介，條件係每坪售價50萬元，實際成交簽約為每坪新台幣58萬元，優於原約定之售價，自係仲介成功。被告於96年06月12日審理時已承認系爭土地賣給忠泰建設公司，完成仲介，但忠泰的錢只付了百分之80。嗣被告否認原告有促成本件交易，並以買主楊玉英係由章平安介紹仲介的。惟查楊玉英為忠泰建設股份有限公司之監察人（原証三），係代表忠泰建設股份有限公司出面簽約，自係因原告之仲介而完成不容被告設詞否認。且被告出具委託書委託原告全權處理土地買賣，合建事宜，與共有人陳淑昭有無授權無關。即使過程中土地共有人對於買賣價金、條件意見不一致而暫緩，最後既係與原告所仲介之忠泰建設公司達成土地買賣簽約，自係因原告之居間仲介而完成，依約被告應給付居間報酬，另有最高法院58年台上字第2929號判例可參。二、被告方面： ⑴本件如原告所提證物一之委託書所載：「每坪售價為新台幣五十萬元整」，然最後實際成交價格為並非五十萬元，而係如買賣契約書第二條所載：「雙方議定本約土地以每坪單價伍拾捌萬元整」（被證一：買賣契約書）且雙方約定除買賣價金外，買方即訴外人楊玉英亦先負擔土地增值稅，並於買賣契約訂立前先代墊賣方之遺產稅、佃農費用，此些優厚條件均非原告所得媒介。是以買賣雙方所訂立契約早非同一內容之契約，不符合最高法院五八年台上二九二九號判例所設前提要件。 ⑵被告並非故意拒絕訂立該契約：委託期限截止日與實際訂立契約日相隔已兩年：本件系爭土地為被告及訴外人陳淑貞、鄭陳淑美、陳淑昭等兄妹四人共同繼承（被證二：繼承系統表），92年間訴外人陳淑貞住美國夏威夷州（被證三：授權書），兄妹四人間針對買賣契約之價金及其他買賣條件意見並不一致，且陳淑貞、鄭陳淑美主張合建、被告、陳淑昭主張單純買賣，在此情形下對於買賣一事只能做罷。嗣後因財政部台北市國稅局之遺產稅繳納期限為九十四年八月（被證四：遺產稅單），被告急欲籌措財源，在友人章平安媒介下與訴外人陳春銅於民國九十四年九月二十三日達成初步協議，約定以伍仟伍佰參拾貳萬貳仟元整買賣系爭由被告及訴外人陳淑昭持份之土地。（被證五：買賣契約書）。但因私人因素，買主陳春銅要求親自與被告洽談土地買賣事宜，被告人時在國外並不方便，故最後並未與訴外人陳春銅訂定買賣契約，遂在友人章平安提醒下與忠泰公司甲○○商量土地買賣條件，至此始以每坪伍拾捌萬元及土地增值稅、遺產稅、佃農費用等優厚條件達成協議。就友人章平安介紹前，買賣雙方如此長之時間均未有任何聯繫，如何能謂原告有媒介之功？ ⑶原告總以結果上系爭土地賣給忠泰建設公司作為推論仲介成功之依據，實則刻意忽略最高法院五十八年台上字第二九二九號判例「訂立同一內容之契約書」之要件企圖混淆視聽。事實上原告以結果論證因果關係存在，是錯誤之推論。原告從未論證「居間行為」與「訂立契約結果」有「因果關係」存在，而僅僅是以有訂立契約之結果便推論必有因果關係之存在，其中欠缺論證過程不可不察。既然契約內容與原仲介內容大不相同、「居間契約有效時間」與「訂立買賣契約時間」間隔甚久，客觀上便很難解釋原告之居間行為與訂立契約結果有因果關係，就此而論原告之請求應無理由。又原告主張被告「顯係以不正當之行為阻其條件之成就」亦不可採。被告已陳明「共有人間意見不一致致使買賣契約無法順利簽訂，在兄妹情感上及共有物法律上均屬常情」，原告對此並未說明，且原告本人既從事土地代書行業，對於土地過戶繼承登記如何能推託不知不瞭解？是原告指稱不清楚系爭土地存有共有關係一事，顯然不實。 ⑷答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，願供擔保，請准免予假執行。三、得心證之理由： ⑴兩造就被告於台北市○○區○○段91之13地號面積193.43坪之土地，出售予忠泰建設股份有限公司完成土地買賣簽約，並經移轉登記於忠泰建設股份有限公司監察人楊玉瑛名下，並無爭執。兩造之爭點在於上開交易是否因原告之居中仲介而成。 ⑵原告主張：92年還沒有正式簽約，當時已經找好建設公司，該建設公司也同意要購買，只是沒有正式簽約。一直到94年才同筆土地和同一建設公司簽約。所以是以94年正式簽約58萬元來計算。簽委託書時土地還在原被繼承人的名下，尚未辦理繼承登記，當時被告說他有權代表繼承人來委託我們居間買賣，我們只是居間找買主，只要條件不亞於委託書內容即可，目前我們賣出的價格是伍拾捌萬元。被告抗辯：原告是依據94年買賣契約來請求，但該合約只有買賣沒有合建與原證一不同，而且坪數也只有一一六坪，與原證一的居間也不同。被告否認原告有促成本件交易，原告雖然剛開始有仲介，但是沒有成功，被告轉而跟其他的人洽談，否認原告所稱被告有告知是受繼承人委託。 ⑶本院訊問忠泰建設公司之承辦人證人甲○○，其稱「（忠泰建設有無買入中山區○○段九十一之十三地號土地？情形如何？）是股東（楊玉瑛）買入。這塊土地簽約時間是94年10月11日，是我經手這塊地，因為這塊地處理的時間相當長，是從91年下半年就開始談，一開始是原告居中介紹，包含91之12至15號等土地，但一直沒有談成，92年10月31日，91之15開始簽約，92年11月初，91之14部分共有人也簽約，91之13一直沒有談成，在第一批簽完之後92年底，其他部分我們就暫時放棄，我們於93年年底，我們針對我們整合好的土地開始設計，當時不包含91之13，只有91之15。」、「（91之13如何談成？）從93年底就沒有再聯絡這塊地，我們已經確定不開發，91之13已經放棄了，後來經由被告之妻乙○○他來跟我們公司聯絡，簽約那段時間原告是沒有聯絡，實際居中安排的人是乙○○。」，而所原告主張之居間是針對台北市○○區○○段91之13號土地（參原證四），證人甲○○證實「93年年底，我們針對我們整合好的土地開始設計，當時不包含91之13，只有91之15」、「91之13已經放棄了，後來經由被告之妻乙○○他來跟我們公司聯絡，簽約那段時間原告是沒有聯絡」，顯示被告否認原告有促成本件交易，原告雖然剛開始有仲介，但是沒有成功，被告轉而跟其他的人洽談之抗辯為可採。 ⑷原告主張被告授權原告居間媒介，佣金以買賣、合建土地總價款1%計付酬金之委託書（原証一），明確記載「土地如有簽成（原證一，卷p-06），佣金以1%計付」，顯屬完成事務之訂約居間，而非介紹機會之媒介居間，既然簽約與原告之居間無關，原告之主張則無可採。而且忠泰建設公司是基於自己之考量而判斷中山區○○段91之13號土地，因為一直沒有談成，在第一批（91之15）簽完之後92年底，其他部分就暫時放棄，則與被告是否故意拒絕訂立該契約、是否以不正當之行為阻其條件之成就，並無關係，原告該部分之主張自無可憑。四、本件原告主張是系爭不動產買賣契約因原告居間媒介而成立，被告自應依約給付居間報酬。然了造訂立之委託書（原證一）應為訂約居間之性質，而忠泰建設股份有限公司買入被告於台北市○○區○○段91之13地號面積193.43坪之土地，並非來自被告之訂約居間，原告之請求當無理由。假執行之聲請失所附麗，當予駁回。因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。五、訴訟費用之分擔，依民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　96　　年　　8 　　月　　24　　日民事第五庭法　官　陳心弘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　96　　年　　8 　　月　　24　　日書記官　許博為

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