96年度重訴字第1062號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：97 年 03 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　96年度重訴字第1062號原　　　告　丁○○ 己○○ 戊○○ 共　　　同訴訟代理人　林文淵律師被　　　告　學海出版社股份有限公司兼　上一人法定代理人　丙○○ 被　　　告　甲○○ 共　　　同訴訟代理人　乙○○ 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年3月21日言詞辯論終結，判決如下：主文被告學海出版社股份有限公司、丙○○應自如附表一編號1、2、3、4所示建物，及如附表二編號1、2、3、4、5、6、7、8、9所示土地遷出，並將上開附表所示建物及土地返還原告全體。被告學海出版社股份有限公司、丙○○應自民國94年8月12日起至返還前項房地之日止，按月連帶給付原告丁○○新台幣壹萬伍仟元，按月連帶給付原告己○○新台幣柒仟伍佰元，按月連帶給付原告戊○○新台幣柒仟伍佰元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告學海出版社股份有限公司、丙○○負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣參佰萬元為被告學海出版社股份有限公司、丙○○供擔保後，得假執行。但被告學海出版社股份有限公司、丙○○如以新台幣捌佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張：㈠原告於民國94年7月6日經由本院92年度執字第42960號執行事件，得標買受如附件一編號1、2、3、4所示之建物，及如附件二編號1、2、3、4、5、6、7、8、9所示之土地 (下稱系爭房地)，並經繳足價金後，取得本院94年7月22日核發之不動產權利移轉證書，且於94年8月12日完成系爭房地所有權移轉登記予原告丁○○、己○○、戊○○持分各1/2、1/4、1/4。惟被告竟以其等就系爭房地與原告之前手即被告丙 ○○簽訂有租約，租期自74年3月20日起至84年3月19日止，復續約15年，即租約至99年3月19日屆滿，主張被告有權占有使用系爭房地，且有權將系爭房地提供予被告學海出版社股份有限公司（下稱學海出版社）置放書籍作為倉庫使用，或以拍賣公告載明不點交，而拒不遷出返還系爭房地予原告等人。㈡對於被告抗辯之陳述： 1.依台北縣政府警察局新店分局93年元月27日函，說明記載「經查該址現為屋主丙○○居住使用中」等文義；及93年2月3日鈞院現場查封筆錄記載「據債務人丙○○在場稱：松柏街43巷5號、7號及增建部分全部自行使用」等文義，可知被告丙○○應有占用系爭房地；93年12月15日鈞院現場勘查筆錄記載，在場人丙○○餘稱：「此屋係我兒子甲○○於74年與債務人丙○○所簽訂租約承租，自稱係當學海出版社股份有限公司之倉庫使用」等文義；被告丙○○、甲○○分別於本院提出之書狀內容與該等書狀檢附之租賃契約書等情，可知被告甲○○與被告學海出版社應有占用系爭房地，而被告甲○○若非在直接占用人，即為間接占用人；否則被告甲○○又何來於97年1月28日提出聲請狀，以本事件尚有二審、三審，勢須再經約兩年之譜等情要脅和解。綜上，被告等三人應仍有占用系爭房地。 2.被告丙○○與被告甲○○所簽訂之租賃契約書，誠屬偽造： ⑴依上開台北縣政府警察局新店分局於93年元月27日回文民事執行處之函件所載，及被告丙○○於鈞院民事執行處於93年2月3日現場查封時陳述內容系爭由被告丙○○自行居住使用，並未出租他人。台北縣政府警察局新店分局於90年9月4日回文本院民事執行處之函件，主旨記載「經查本轄台北縣深坑鄉○○路18巷43弄5、7號房屋(現地址調整為松柏街43巷5、7號)，現均為丙○○居住占用中」等文義為憑證，是見系爭房地並無出租他人使用，被告提出之租賃契約書（見本院卷第39頁)係屬偽造。 ⑵原告對被告丙○○、甲○○等提起偽造租賃契約書之刑事告訴，雖檢察官為不起訴處分，因檢察官為不起訴處分有誤，原告業已就該不起訴處分聲請再議。 ⑶本件縱認被告丙○○與被告甲○○所簽訂之租賃契約為真正，惟原告係於94年7月22日之後經由法院拍賣取得系爭房地之所有權，依民法第425條第2項之規定，自不適用同條第1項規定，即租賃契約對於租賃物之受讓人並不繼續存在。 3.被告等人就系爭房地既無合法占有使用之權源，則其繼續占有使用系爭房地，對原告等人即屬無權占用，原告本於所有權及侵權行為之法律關係，請求被告遷出並返還系爭房地，誠屬有據。㈢請求相當於租金之損害金或不當得利部分： 1.被告丙○○、被告甲○○、被告學海出版社無合法占有使用之權源，則其繼續占有使用系爭房地，對原告等人即屬無權占用。系爭房地位於台北縣深坑鄉，分別為2層樓及3層樓建築，附近有北深路一段、土庫路及木柵交流道、萬芳交流道，另系爭房屋毗鄰集合住宅，附近設有深坑線的客運及公車站牌等約有六、七線公車，並鄰近深坑和平國小、深坑國中、石碇高中、東南技術學院等校區○○鄰○○○○街，居住密度低，視野遼闊，環境單純、寧靜，交通及生活機能均方便，並經鈞院勘驗在卷，且有速成地政士事務所評估按月總坪數為28.08坪之系爭5號房屋租金約在1萬元以上，總坪數為28.08坪之系爭7號房屋租金約在1萬元以上，是核附表一所示編號3、4之系爭5號、7號房屋之增建均為三層樓建物，其等坪數，亦均高於28. 08坪，而分別均為29.01坪，則該等增建按月之租金亦應在1萬元以上，故被告等人占用如附表一所示編號1、2、3、4建物，按月致原告所受之損害，依上開速成地政士事務所之評估應為4萬元（即1萬元×4）。 2.原告於94年8月12日取得系爭房地之所有權，其中原告丁 ○○為二分之一，原告己○○、戊○○各為四分之一。被告仍占有使用系爭房屋，獲得使用收益系爭房屋之利益，致原告等人無法就系爭房屋為使用收益，受有損害，原告自得依民法第179條、第184條第1項前段、第185條及第 213條等不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告等人自94年8月12日起至返還系爭房地之日止，依原告等人就系爭房地之持分比例，按月連帶給付原告等人相當於租金之得利或損害金。㈣綜上，原告依所有物返還請求權、侵權行為、及不當得利之法律關係為本件請求等語，並聲明：一、被告丙○○、甲○○及學海出版社股份有限公司應自如附表一編號1、2、3 、4所示建物，及如附表二編號1、2、3、4、5、6、7、8、9 所示土地遷出，並將該等建物及土地返還原告全體。二、被告丙○○、甲○○、學海出版社股份有限公司應自民國94 年8月12日起至返還前開房地之日止，按月連帶給付原告丁 ○○20,000元，按月連帶給付原告己○○10,000元，按月連帶給付原告戊○○10,000元。三、原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠系爭房地原為被告丙○○所有，於74年即出租與被告甲○○，84年3月雙方同意續約15年至99年3月19日止，並非起訴狀所稱占用系爭房地。原告拍定系爭房地時間為94年7月，被告間成立租賃契約為74年3月，早在系爭房地尚未執行之前 20年，何能預知系爭房地20年後將遭拍賣？㈡系爭房地拍賣時其拍賣公告已經註明「拍賣不為點交」，此為原告等所明知，原告向檢察官告訴被告等偽造文書，業經96年5月30日處分不起訴，且經再議確定，俱見被告並非無權佔用系爭房地。何況拍賣事件之債務人係第三人而不是被告中之任何人，乃被告丙○○因為保證債務致系爭房地遭法院拍賣，執行處對此未予衡量在先，原告對公告所載不點交字樣拋開不予置理，硬要拍賣競買，難謂無不正當拍定之故意。㈢被告甲○○承租系爭房地作為倉庫堆書，被告丙○○承買系爭房地開始目的即為作公司倉庫之用途，因當時公司不能向銀行貸款，乃改由公司負責人個人買再租與公司，提出反駁，此由下列證據及事實證明系爭房屋為倉庫堆書之用：1.任何房屋每戶都有一個水錶，系爭房屋兩戶共用一個水表，堆書倉庫毋庸有兩個水錶。2.被告甲○○為學海出版社股份有限公司經理，其係殘障人士，為方便上下檢書出貨，按有升降機茍不為殘障人士出貨何需升降機？3.兩棟系爭房屋堆書上下三層共六間，全屬通聯堆書，別無其他貨物。4.系爭房屋建造時，建商只建住戶，樓梯狹小不利工人搬書，改建寬闊樓梯。5.系爭房屋為倉庫之用，故被告丙○○不但未設籍在該二戶之內，且亦無任何家人及他人設籍在內。6.本院民事執行處拍定後不點交亦非無據。則依民法第425條之規定出租人於租賃物交付後縱將所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，被告學海出版社公司租期為屆滿前可不遷讓，自屬合法等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，若為不利之判決願供擔保，免為假執行。三、本件兩造不爭執事項：㈠本件如附表所示之房地，原為被告丙○○所有，經其債權人聲請拍賣抵押物（案號：本院92年度民執乙字第42960號給付票款強制執行事件），經原告共同投標以7,019,000元買受，原告繳足價金後，經本院民事執行處於94年7月22日發給不動產權利移轉證明書，並於94年8月12日辦妥所有權登記。㈡本院民事執行處於93年12月15日履勘系爭房屋時，經被告乙○○在場陳述：系爭房地係被告即其子甲○○代表另一被告學海出版社於74年間與被告丙○○簽訂租約，租期已記不清楚，以80萬元為押租金，每月無利息，亦無租金等語，本院民事執行處之拍賣條件訂為拍賣後不點交。㈢被告學海出版社自系爭房地被拍賣前即占有系爭房地迄今。四、得心證之理由：查本件原告係於執行程序中拍定並經執行法院核發權利移轉證書取得系爭不動產之所有權，主張被告無權占有，被告則否認其無權占有，並以前揭情詞置辯。故本件之主要爭點厥為：㈠被告是否有占有系爭房地之事實？被告若有占有之事實，其是否無權占有？㈡原告請求相當於租金之不當得利及損害賠償之金額是否妥適。審酌如下：㈠被告丙○○、學海出版社部分： 1.關於佔用部分： ⑴被告學海出版社自系爭房地被拍賣前即占用系爭房屋迄今，為兩造所不爭執，已如前述。被告丙○○則否認占有系爭房地，惟依台北縣政府警察局新店分局93年元月27日函，說明記載「經查該址現為屋主丙○○居住使用中」；93年2月3日本院執行處查封筆錄記載「據債務人丙○○在場稱：松柏街43巷5號、7 號及增建部分全部自行使用」等語（見本院卷第27頁至29頁），足見被告丙○○自拍賣前即占用系爭房地。至本院97年1月10 日履勘，被告丙○○稱「我是來搬書，有時住一晚，隔天就走。」（見本院卷第101頁），衡情其若基於被告學海出版社負責人身分進入系爭房地搬書，殊無留宿之理，被告丙○○在系爭房地住宿乃為自己而占用；其訴訟代理人於本院97年3月21日陳述被告丙○○仍有占用事實（見本院卷第147頁反面），被告丙○○佔用系爭房地為可採信。 ⑵原告主張被告無權佔有，請求返還系爭房地，而系爭房地係原告共同投標買受，原告繳足價金後經本院於94年7月22日核發不動產權利移轉證書，於94年8月12日登記為系爭房地之所有權人（見本院卷第13頁、16頁以下），而被告以非無權占有抗辯，自應就其有使用系爭房地之正當權源證明之。被告抗辯系爭房地之拍賣公告已經註明不點交，惟查系爭房地在強制執行程序中之拍賣公告表備註欄中，固註明拍定後不點交。然強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符合強制執行法第99條第項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。故執行法院註明「拍定後不點交」之意義僅在限制買受人或承買人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，執行法院既非亦無認定拍賣前之占有人有實體法上合法占有權源，故被告此部份之抗辯，顯然誤認法律之規定，委不足取。 ⑶被告另辯稱其基於與原所有權人丙○○簽訂之租賃契約有權使用系爭房地云云，惟查： ①按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，固為民法第425條第1項所明定。但同條第2項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2項之規定（最高法院95年度台上字第521號判決參照）。 ②系爭租約並未經公證，租賃期限自74年3月20日起至 84 年3月19日止，復於84年3月19日加註雙方同意續約15年至99年3月19日止，已逾5年之情，有租約附卷可稽（見本院卷第42頁），是系爭租約固係訂立於84年3月19日，即於89年5月5日新修正民法第425條第2 項公布施行前，惟依上開說明，原告於94年7月22日即本院核發不動產權利移轉證書時受讓系爭房地（見本院卷第13頁），原告受讓時間在89年5月5日新修正民法第425條第2項公布施行後，仍應適用該修正後之規定，即無條第1項規定之適用，則原告不受系爭租約之拘束，被告自不得據此主張其有占有權源。 ⑷綜上，被告均無占有系爭房地之正當權源，則原告依民法第767條前段、民法第184條之規定，請求被告丙○○、學海出版社自系爭房地遷出，將系爭房地返還原告，自有理由。 2.關於原告所得請求之損害或不當得利數額若干？ ⑴按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」、「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第184條第1項前段、第179 條前段分別定有明文。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。而相當於租金之損害賠償金額之計算，依土地法第97條第1項固規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」然而，土地法第97 條關於約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀諸同法第94條第1項及第96條均係有關「自住」之規定即可推知。至城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。 ⑵被告丙○○、學海出版社無權占有系爭房地，已如上述，被告侵害原告之所有權，致原告受有系爭房地無法使用收益之相當於租金之損害。是原告自得依民法第184 條第1項前段、185條之規定，請求被告應自原告取得系爭房地所有權即94年8月12日起返還系爭房地之日止，按月連帶給付（賠償）相當於租金之損害。又系爭房地係供被告學海出版社作倉庫使用；系爭房地於94年7月6日以7,019,000元拍定有本院不動產權利移轉證書附卷可憑（見本院卷第13頁）；系爭房地位於台北縣深坑鄉，分別為2層樓及3層樓建築，附近有北深路一段、土庫路及木柵交流道、萬芳交流道，另系爭房屋毗鄰集合住宅，附近設有深坑線的客運及公車站牌等約有六、七線公車，並鄰近深坑和平國小、深坑國中、石碇高中、東南技術學院等校區○○鄰○○○○街，居住密度低，視野遼闊，環境單純、寧靜，交通及生活機能均方便等情，有原告提出之現代地政不動產估價報告記載內容及檢附現場照片可參外，並據本院現場勘查「系爭建物近石碇交流道，約3.4公里，巷口有公車站牌，約有六、七線。距離200m處有國小、國中、高中。巷口有 (OK)便利商店」，而系爭43巷5號及7號一樓房屋坪數均為28. 08坪，依速成地政士事務所評估其租金約在1萬元至1萬4千元不等，本件附表一所示編號3、4之系爭5號、7號房屋之增建均為三層樓建物，其坪數雖各為29.01坪，惟考量增建部分係屬未保存登記建物，且一層之建物租金較高，衡情增建建物之租金低於有辦保存登記之建物，故認原告所受之損害以3萬元為適當。又原告主張依侵權行為及不當得利請求被告連帶給付相當於租金之數額，既經本院認定侵權行為有理由，不當得利毋庸審判，併予敘明。㈡被告甲○○部分：按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，而所謂占有人，係指對於物有事實上管領之力者而言。原告主張被告甲○○與其餘被告丙○○、學海出版社共同占用系爭房地，為被告甲○○所否認，自應由原告舉證以實其說。查系爭租約乃被告甲○○基於被告學海出版社經理人之身分出面簽訂，其並非承租人，此觀諸系爭租約即明，自不能以其出面簽訂租約，即認定其佔有系爭房地；其未曾設籍系爭房屋，有戶籍謄本可稽（見本院卷第67頁）；再者，被告甲○○是身障者，在系爭建物內藉助昇降機行動，而被告辯稱「甲○○是學海經理，他身體不方便，殘障，所以系爭建物有昇降機，現在昇降機年久失修，已沒在使用」等語，原告亦不否認，其辯稱無占有事實，應屬可信，是原告未能舉證被告甲○○確有實際居住系爭房地，以及對系爭房地有事實上管領之力之事實，尚難僅憑被告甲○○具狀答辯或其出面定約遽以認定，即認被告甲○○佔用系爭房地，準此，原告請求被告甲○○返還系爭房地及按月與其餘被告連帶給付原告損害金，即屬無據。五、綜上所述，原告依民法第767條、民法第184條第1項前段、 185條之規定，請求被告丙○○、學海出版社有限公司應自如附表一編號1、2、3、4所示建物，及如附表二編號1、2、3、4、5、6、7、8、9所示土地遷出，並將上開附表所示建物及土地返還原告全體；並自94年8月12日起至返還上開房地之日止，按月連帶給付原告丁○○15,000元，按月連帶給付原告己○○7,500元，按月連帶給付原告戊○○7,500元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經審酌後認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　3　　月　　31　　日民事第五庭法　官以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　97　　年　　3　　月　　31　　日書記官　陳怡君

臺灣臺北地方法院96年度重訴字第1062號

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