97年度訴字第3878號｜民事：給付違約金｜裁判日期：98 年 06 月 18 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第3878號原　　　告　乙○○ 訴訟代理人　楊久弘律師被　　　告　丙○ 訴訟代理人　甲○ 訴訟代理人　簡泰正律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國98年5月7日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣伍拾萬元及自民國九十七年四月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如於假執行程序實施前以新台幣伍拾萬元供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：被告於民國（下同）96年11月18日與訴外人當代國際資產管理顧問有限公司（下稱當代公司）簽訂「專任委託銷售契約書」，委託當代公司出售座落台北市○○○路○段256號15樓及三個坡道平面停車位（下稱系爭不動產）。原告經當代公司之營業員丁○○仲介後同意購買系爭建物，並於96年11月21日與當代公司簽訂「委託斡旋契約書」，支付定金新台幣（下同）100萬元，依「專任委託銷售契約書」第捌條第二項於當代公司收受定金時，系爭不動產之買賣契約即已成立生效。詎料被告竟以電話告知當代公司表示不願出售，依「委託斡旋契約書」第陸條第三項及委託銷售契約書第捌條第四項第三款約定，原告可向被告請求100 萬元之賠償。為此提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告100萬元並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。二、被告答辯則以：被告與當代公司簽立之「專任委託銷售契約書」因條件未成就（原買主未出具放棄同意書）而未生效，縱認生效，因被告與當代公司簽署之第二次「委託契約書內容更改附表」所約定之委託標的不明，且不利於被告，原告之斡旋條件與被告之委託條件並不相同，依消費者保護法之精神，定型化契約應以有利於消費者之解釋原則，被告委託銷售之標的僅有系爭房屋而無車位，委託金額為1億800萬元。且原告所提之「委託斡旋契約書」並無原告之簽名蓋章，且該契約亦僅存在於原告與當代公司之間，其效力並不能拘束被告。又該契約係於96年11月21日簽立，然而原告所交付者卻為票載發票日96年11月25日之支票，則該契約簽立時其支票尚未兌現，且該支票已退回給原告，既然原告並未「支付」斡旋金、當代公司亦未「收受」訂金，買賣契約尚未成立生效。原告既同意收回該支票，足見其與當代公司之間業已合意終止「委託斡旋契約書」，其再主張依該契約被告應賠償100萬元云云，確屬無據。原告之支票既未經提示兌現、事後亦經當代公司返還，原告並未受有任何損害，其逕依約請求被告賠償100萬元，顯屬過高，應得酌減之。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢願供擔保請准宣告免予假執行。三、得心證之理由：原告主張被告與訴外人當代公司簽定「專任委託銷售契約書」，將系爭不動產委託當代公司銷售，原告則與當代公司簽訂「委託斡旋契約書」，同意以1億800萬元購買系爭不動產（包含系爭建物及三個車位），並支付斡旋金100萬元與當代公司，惟被告竟反悔不賣，為此依據「委託斡旋契約書」第陸條第三項，及「專任委託銷售契約書」第捌條第四項第三款約定，向被告請求100萬元之賠償。被告則以前詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被告是否確實有委託當代公司銷售系爭不動產？其委託條件為何？系爭契約是否有違反消費者保護法定型化契約解釋原則之處？㈡原告交付之100萬元性質為何？原告交付100萬元支票與當代公司後，買賣契約是否已成立？㈢原告依據「委託斡旋契約書」及「專任委託銷售契約書」請求被告給付100萬元是否有理由？㈣被告抗辯應酌減違約金是否有理由？以下分別敘明之。㈠被告是否確實有委託當代公司銷售系爭建物？其委託條件為何？系爭契約是否有違反消費者保護法定型化契約解釋原則之處？ ⒈原告主張被告與當代公司簽訂「專任委託銷售契約書」，由當代公司代理銷售系爭不動產，並提出該契約書為證（見本院卷第23頁），被告則辯稱：其已向當代公司業務員丁○○表示系爭建物及三個車位業已出售他人，應俟被告取得原買主之放棄同意書後，該「專任委託銷售契約書」方生效力云云，惟查：證人即顏崇仁已到庭否認有此約定，且依被告與當代公司簽訂「專任委託銷售契約書」第參條第一項標示「委託銷售期間自96年11月8日起至96年11月23日止」，第二項則約定「雙方同意修改本契約內容時，由乙方提供『委託契約書內容更改附表』為正式文件，該文件具有修正本委託書之修先效力。」，第三項第2款則約定：「在委託期間內，甲方（即被告）自行將標的物出售或另行委託第三者居間成交者，即視為乙方（即當代公司）已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託價額百分之四之服務報酬並應全額壹次支付乙方」。前揭條款內，以及嗣後二次「委託契約書內容更改附表」（見本院卷第25、26頁）均未有「俟被告取得原買主之放棄同意書、本委託銷售契約方生效」之特別約定，若被告未委託當代公司銷售系爭建物及三個車位，何以嗣後又與當代公司分別於96年11月15日及96年11月16日就委託契約書內容予以協議更改？足見被告辯稱系爭委託銷售契約書未生效云云，自無所據。被告雖表示「因之前買主表明繼續買賣、故暫時不繼續談了」云云，若被告係以「前買主放棄」為條件，又何以不在事後之「更改附表」內特別註明？況被告亦自承「嚴先生在96年11月16日有提示50萬元的支票，他說是買主的斡旋金，受款人是當代公司。」（見本院98年2月12日言詞辯論筆錄，本院卷第71頁背面），足見被告確實已將系爭建物委託當代公司銷售，而其所稱「需等原買主表示放棄」云云，係其一己之意思表示更改委託銷售契約書之內容，自不生效。又查被告本人到庭陳述：「我有告訴嚴先生必須拿到對方的放棄書，我打電話給之前的買者，96 年11月19日對方回電願意說銀行的貸款下來了，對方願意繼續買賣，在10分鐘之後嚴先生打電話給我說原告還要再殺價2百萬元，我說不要殺價了，之前的買者願意繼續買賣，並說一星期之內願意把尾款給我，我說此事暫時不要再談了。過了一個禮拜前的買主有把尾款匯到我銀行的戶頭，19日那天我確定有告訴嚴先生說之前的買主確定有要買，所以系爭買賣不要再繼續了」（見本院98年2月12日言詞辯論筆錄，本院卷第72頁），足見被告確實於96年11月19日當時表明不願意出售系爭建物，然此時尚在被告與當代公司簽署之委託銷售期間內（至96年11月30日止），被告自應受其拘束。原告已提出要約並於96年11月21日交付定金100萬元之支票（見卷第41頁）予當代公司，依被告與當代有限公司之「專任委託銷售契約書」第8條第2項之規定，當代有限公司有權代被告收受訂金，系爭建物及三個車位之不動產買賣契約於當代公司收受訂金時應已成立生效。 ⒉依據被告與當代公司簽訂之「專任委託銷售契約書」，就系爭建物之座落位置、土地標示、建物標示、門牌號碼等，均有明確之文字確認，被告辯稱其委託銷售之標的僅有系爭房屋而無車位，而原告委託當代公司斡旋之標的則為系爭房屋及三個車位，故雙方之意思顯未合致云云。然查：被告與當代公司於96年11月8日簽立之專任委託銷售契約書約明「有車位，B2層，編號92,93,94」（見本院卷第23頁），其嗣後於96年11月5日被告委託其子甲○代理被告簽署第一份「委託契約書內容更改附表」（見本院卷第25頁，編號B100176 ），僅更改委託總價、支付方式、委託期間及另行出租一個車位，此由「更改四」欄載明：「1、車位一個B2 層。另租金8500元/月。2、服務費另議。」，且被告於96年11月16日亦僅於第二份「委託契約書內容更改附表」（卷第26頁，編號B100192）更改委託總價款、價款支付方式、委託期間、服務費，並並未將銷售標的更改，而證人即與被告接洽本件買賣之業務員丁○○到庭亦證述「（提示被證三即96年11 月16日更改附表）我確認有三個車位，是延續之前的合約，所以後來未載明。」「（提示被證二即96年11月5日更改附表）我認為是延續第一份的合約，我是以每坪單價計算。」（本院98年4月2日言詞辯論筆錄）。即衡諸交易常情，房屋交易時，買受人通常會要求降價，此時雙方磋商協調後，將價格或買賣條件更改，本件由被告之子簽署第一次更改內容，其標的為「系爭建物加上一個車位」，價格亦隨之降下成為1億500萬元。買賣房屋之計算方式，通常係以一坪單價多少為計算標準，證人顏崇仁亦證稱：「一億零八百萬我確定是三個車位。因為第二次（應為第一次）契變單價是八十一萬，第三次（應為第二次）契變後單價就變成七十八萬，不過，契變書上沒有寫，因為我認為是回復成第一份契約書的標的內容。」（見本件卷第47頁），亦即本件由被告本人簽署之第二份更改內容，並未將買賣標的更改為「系爭建物、一個車位。」反而延續第一份專任銷售委託書所載之「系爭建物加上三個車位。」。蓋以總價計算，若僅一個車位，賣價是1億500萬元，在買賣尚未成交之際，何以在第二天，竟會無端提高價格成為1億800萬元？況被告本人所簽署僅第二份更改附表，無論其是否知悉其子於前一天代為簽署第一份更改附表，其不動產標示既未變更，且其標的建號比原委託書增加一「3851」號（原委託書僅有3878、3891），顯然被告對於委託銷售之標的，確實係以「系爭建物」加上「三個車位」為委託內容，原告委託當代公司斡旋之標的亦係系爭建物加三個車位，此亦經原告本人到庭陳述屬實（本院98年2 月12日言詞辯論筆錄，卷第71頁），足見本件被告委託當代公司銷售者，確實為系爭建物加上三個車位無誤。被告辯稱該「專任委託銷售契約書」未生效，且標的不明云云，顯無所據。 ⒊被告復辯稱應依消費者保護法之精神，定型化契約應以有利於消費者之解釋原則，被告委託銷售之標的僅為系爭建物加上一個車位云云，惟查：消費者保護法所稱消費，並非純粹經濟學理論之概念，其乃為達成生活目的之行為，凡係基於求生存、便利或舒適之生活目的，在食衣住行育樂方面所為滿足人類慾望之行為，是究其實質，應指不再用於生產之最終消費；故所謂「消費關係」，依消費者保護法第2條第3款規定，係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係，而所謂「消費者」，依同法第2條第1款規定，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務之人為限。茲細繹原告與被告分別與當代公司簽署之「專任委託銷售契約書」、「委託斡旋契約書」所載，對於買賣契約之標的、金額、條件等，均有明確之約定，且條款分明，並未有不利於任何一方當事人之處，就本件交易情節而言，實與消費者保護法所稱之消費無涉，原告與被告間因本件房地買賣所生之交易行為，適用民法有關買賣、委任、居間等規定即已足夠，顯無消費者保護法適用之餘地，否則將各種交易行為均逕行適用消費者保護法，無異架空民法原有之結構，此亦非消費者保護法立法意旨所在。被告主張本件契約應採有利於消費者之解釋意旨云云，然兩造對於買賣標的既已確認係「系爭建物加上三個車位」，自無推翻兩造合意、率爾以被告一己主張者為真，況亦無所謂不利於被告之情事，核其所辯，即無所據。㈡原告交付之100萬元性質是否為何？原告交付100萬元支票與當代公司後，買賣契約是否已成立？ ⒈按，所謂「斡旋金」者，雖未見諸法律載有明文，但核其含意，乃屬房屋仲介業者於買方有意購買仲介業者所提供之物件時，仲介業者為把握成交機會，防止買方改變心意，而遊說買方為表示購屋意願與誠意，並確保購屋權利，而向買方收受之金錢，以代向賣方議價之行為，此乃仲介業者逐漸形成之交易特色。雖其存在是否妥適非無爭議，但參考行政院公平交易委員會86年2月19日第277次委員會議決議：房屋仲介業者如提出斡旋金要求，應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之要約書，仲介業者應以書面明定交付斡旋金之目的，明確告知消費者之權利義務，仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則認定其違反公平交易法第二十四條規定等內容，可知如仲介業者已於事前充分揭露交易資訊，並明確告知當事人間之權利義務者，尚難認為斡旋金之約定有何違法之處。經查，依前述「專任委託銷售契約書」及「委託斡旋契約書」約定條款，已約定以相當額度金錢作為斡旋金（買賣總價之1％），由仲介業者代買方向賣方斡旋，斡旋不成則無息退款與買方，斡旋成功則自動轉為定金，買賣契約成立，並就買賣標的物座落所在、付款數額、方法暨時間，以及違約處罰內容等均記載清楚，且證人丁○○證稱已收到100萬元之支票（參本院98年2月12日言詞辯論筆錄），是當代公司自已明確揭露交易條件、資訊，其與原告間就上開斡旋金之約定當屬合法，兩造顯然有意於彼此間生有債務不履行之情事時，將前述定金轉為損害賠償之預定總額違約金之性質無誤。而系爭交易之買、賣雙方就系爭買賣契約已經達成合意有如前述，被告違約反悔不簽署買賣契約書，並將系爭建物出售予第三人，則原告自得依據前揭「委託斡旋契約書」請求被告應加倍賠償定金，自屬有據。至被告抗辯原告並非支票之發票人或背書人，其並不因為交付該支票而負有何票據債務、且該支票未經提示，當代公司事後亦將該支票返還原告，則原告既未支付任何價款，亦未受有任何損害云云，惟查，依最高法院74年台上字第804號判例意旨所載，支票發票人所負票據債務之成立，應以發票人交付支票於受款人而完成發票行為之時日為準，至支票所載發票日，依票據法第128條第2項規定，僅係行使票據債權之限制，不能認為票據債務成立之時期。是以當代公司收受該支票時，即發生收受斡旋金及轉為定金之效力，不因系爭支票是否兌現而有不同，被告抗辯原告未受有損害云云，自無所據。 ⒉再查，被告委託當代公司銷售之標的，確實為系爭建物及三個車位，且被告委託銷售之總價款與原告承購總價款皆為1 億800萬元，則雙方之意思表示既已合致。又依據「委託銷售契約書」第八條第一項規定，甲方（即被告）同意乙方（即當代公司）得為買賣雙方之代理人。亦即原告經由第三人當代公司之媒介而將雙方互為之意思表示從中傳達而獲致合意，雖兩造雖尚未簽署「買賣契約書」或其他類似文件，並無礙於當代公司自原告受領系爭支票時、系爭買賣契約即已成立之事實。雖被告抗辯原告與當代間之「委託斡旋契約書」上，委託人欄位漏簽原告姓名，然原告與當代公司皆不否認有合意訂定契約之事實，且原告已交付一百萬元之支票予丁○○，該委託斡旋契約書並不會因漏簽原告之姓名而影響其效力，被告抗辯，即無所據。㈢原告依據「委託斡旋契約書」及「委託銷售契約書」請求被告給付100萬元是否有理由？按，民法第247條之1規定「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者」之意義，可知所謂定型化契約條款其得宣告無效之前提，需為「按其情形顯失公平」，即依契約訂定之本旨所生主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷而有顯失公平之情事時，始足當之。依前述「委託銷售契約書」第捌條「接受訂金約定及違約罰則」第四項約定，「1 、不動產買賣契約之不履行係因可歸責於買方者，而有沒收定金情事時，定金應由甲乙雙方均分。2、不動產買賣契約之不履行係因可歸責於乙方（即當代公司）者，由乙方負責賠償給受損害之甲方或買受人。3、不動產買賣契約之不履行（包括甲方不願依約出面簽定書面買賣契約）係因可歸責於甲方（即被告、出賣人）者，則由甲方加倍返還定金於買方，且乙方受託任務視為已履行完成，甲方仍應給付成交價額4％服務報酬予乙方。」，斟酌前揭約定，既已限制買賣雙方及仲介公司任何一方違約致買賣契約無法履行者，均應接受「已付價金任由賣方沒收」或「賣方應加倍返還已收之全部價金」之對等條件科罰，益證前開條款，並無特別優惠於買、賣雙方中之任何一人，而對他方顯失公平之情事。此亦可由原告買方與當代公司簽署之「委託斡旋契約書」第六條規定：「買方反悔不買或不履行簽約時，賣方得沒收以轉為定金的斡旋金。」可知，對於違約之懲罰及定金沒收之約定，並非獨厚於買方或仲介公司，自難認為被告因上開約定之存在，對其有何重大不利之情事。㈣被告抗辯應酌減違約金是否有理由？ ⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。再者，約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例判例參照）。 ⒉本件被告於簽訂本件「專任委託銷售契約書」時，對於系爭建物及車位之現狀、銷售金額及銷售期間，瞭如指掌，且其自承之前的買賣也是委託仲介為之（98年2月12日言詞辯論筆錄），顯然對於此種交由仲介公司代為銷售之交易狀態甚為明瞭，是雙方於訂約時，業已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定而簽訂，自均應同受該違約金條款約定之拘束。故本院考量原告既已履行完成買賣契約之要約內容，僅因被告自行考慮之因素（另有買主），致本件買賣無法履行。惟原告所交付之支票金額100萬元，占買賣總價金比例約為1％，原告所損失者實為交易機會之喪失，而被告則因拒絕本件買賣契約之締結，而獲得自行出售無須付出仲介酬勞之利益，再斟酌兩造經濟能力、被告所受利益、原告所受損害之程度等主、客觀因素，認原告請求違約金100萬元，實屬略高，應以50萬元為當，被告此部分之抗辯，尚屬可採。是原告請求被告應給付50萬元及自起訴狀繕本送達翌日即97年4月15日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即有所據。其餘超過部分，則予駁回。四、假執行之宣告：原告勝訴部分，金額既未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行。並依民事訴訟法第392 條第2項，依被告聲請准其供擔保得免為假執行之宣告。五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。六、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條但書、第385條第1項、第389條第1項第5款、第 392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　6　　月　　18　　日民事第四庭法　官　張瑜鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　98　　年　　6　　月　　18　　日書記官　羅元秀

臺灣臺北地方法院97年度訴字第3878號

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