臺灣臺北地方法院97年度重訴字第732號

• 裁判案由: 返還定金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 97 年 11 月 28 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 97年度重訴字第732號原　　　告　紅典建設開發股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　林慶苗律師
複　代理人　曾憲忠律師
被　　　告　新加坡商新加坡航空股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　林之嵐律師
上列當事人間返還定金事件，本院於民國97年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國96年06月間擬公開標售其所有座落臺北市○○路148號1樓、2樓及其基地所有權應有部分（下稱系爭房地）
，委請香港商世邦魏理仕有限公司臺灣分公司（下稱世邦公司）代為處理標售事宜，並訂頒「新加坡航空股份有限公司出售盛香堂大樓1－2樓之購買須知」（下稱系爭購買須知）及「買賣契約書稿」。原告遂於96年6月25日下午4時前依上開購買須知第3條及第6條約定方式，按原告所出買受價款3
％即新臺幣（下同）9,301,800元以支票2紙交付被告。96年7月初，被告公司及世邦公司人員，分別告知原告，在該公
司人員、律師、世邦公司三方共同見證開標下，原告以超過底價之最高標310,060,000 元價金得標，並恭喜原告，俟被告報請新加坡總公司核定後即可正式簽約。詎原告久候音訊全無，向被告查詢被告公司人員竟宣稱總公司最後評估結果決定不賣了。嗣被告委請律師於96年8月1日發函通知原告「並非此次標賣之最終承購人」，並請原告向被告領回交付之斡旋金票據，然被告為知名航空公司作業竟如此草率。
㈡本件系爭房地買賣契約業已成立，本件斡旋金性質為立約定金。按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即成立。而原告參與系爭投標為最高出價者，且被告公司確有通知原告得標乙事，足證本件不動產買賣契約業已成立。至於，被告是否報請新加坡總公司核定，為其內部行政作業問題，並不影響契約之成立。又本件世邦公司受被告委託代為出售系爭房地，係以買賣實際成交價之一定比例收取服務報酬，而依一般不動產買賣實務，賣方與房仲業者對於委託銷售價格作約定，如超過約定價格而出價最高者，當然得標，買賣契約即成立，益證原告參與系爭投標為最高出價者，當然得標，買賣契約即成立。
㈢本件原告依系爭購買須知第叁條第1項約定支付買賣價款之3％，作為買賣斡旋金，以擔保確有買受之意。且同條第4項
約定最終承購人所繳之斡旋金作為價款一部分，充當定金，付與出賣人。另依系爭購買須知第柒條第3 項約定：「最終承購人如未於簽約期間依本條第一項規定辦妥簽約，視為最終承購人拒絕承買，並同意其斡旋金由新加坡航空公司沒收及喪失最終承購權。」，及原告公司買賣意願書第9條約定
：「甲、乙雙方在簽訂本意願書後，至簽訂正式合約期間，如果任何一方違約，違約的一方得沒收或請求相當於斡旋金之金額作為賠償金。」等語。足見前開斡旋金款項，顯係買賣雙方用以擔保兩造間買賣契約之成立，違約一方得沒收或請求賠償金，性質上應屬「立約定金」無訛。
㈣原告所交付之斡旋金支票因契約成立已轉換為定金，被告事後悔約，自可歸責於被告而不能履行契約，原告自得依民法第249 條第1項第3款規定，請求被告加倍返還定金。因被告已將上開支票2 紙返還原告，原告尚得請求被告給付一倍定金9,301,800 元。縱認買賣契約未成立，亦屬可歸責於被告事由，按磋商締約之一方已投入相當成本準備締約，他方突然不附任何理由中斷締約，該中斷締約之一方應賠償他方為準備締約所支出之締約成本，原告投入人力、物力研究分析及向融資銀行洽商貸款籌湊斡旋金所費不貲，原告亦得依民法第245條之1第1項第3款請求被告給付一倍定金9,301,800
元。
㈤為此，爰依民法第249條、第245條之1之規定，聲明請求被
告應給付原告9,301,800元及自96年12月21日起至清償日止
，按年息5％計算之利息，及願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠兩造間並未成立買賣契約：
⒈系爭購買須知並無「最高價者得標」之規定，且該購買須知亦無規定最低底價，是系爭購買須知絕非要約。系爭購買須知在第柒條第2 項更明白規定最終承購人選須經被告總公司董事會決議後，由總公司全權決定之。再者，本件原告所交付之斡旋金支票，乃不動產交易實務上於買賣契約成立前磋商階段常見之安排，且係所有參與本件購買須知之有意承購人均須交付，故該斡旋金絕非具有「推定契約成立效力」之定金。
⒉依原告96年6月向被告申購時所呈之「買賣意願書」第8條所載：「本意願書有效期間至96年8月13日前，屆期若甲方未
簽署確認同意，則本意願書自動失效…。」；又「買賣意願書」第3頁載明：「本買賣意願書，如經雙方同意簽署，則
有關買賣及租賃之權利義務即行生效」，可見本件被告對於原告申購之承諾，應以簽署前開意願書方式為之，被告既未於原告呈遞之意願書上簽署確認，雙方間尚未成立買賣契約。
㈡被告並無締約過失：系爭購買須知本無「最高價者得標」或最低底價之規定，且系爭購買須知更明白載明最終承購人選須經由被告全權決定。原告委託專業之世邦公司為之，為一般類似之買賣協商中所常見，原告於參與申購時即已明瞭，故此顯非前述「顯然違反誠實信用方法」，被告自無前開條文所稱締約過失可言。又原告一再表示在其提出申購後，原告因出價較高，故理應由其「得標」，可見原告自始對於系爭承購案件雙方間權義關係之認知，明顯與前述購買須知或其自己簽署之買賣意願書內容有異，則原告係因本身過失而誤以為契約已經成立，縱其因此受有損害，亦非可歸責於被告。被告因尋找新辦公室之情況不如預期，且因申購系爭房地出價情形並不理想，被告無必要牽就而遷址，且被告一經決定不出售系爭不動產予原告後即於96年07月16日出具通知函，並由被告公司人員於次日送至原告公司。此決定之通知較購買須知所訂之期限為早，不可能因此造成原告之任何困擾或損失。
㈢綜上，原告與被告間並未成立買賣契約，原告所繳付之斡旋金亦非定金性質，被告並無締約過失可言，原告依民法第249條；第245條之1 規定請求被告加倍返還斡旋金，顯無理由。爰答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠被告於96年06月間擬公開標售其所有之系爭房地，乃委請世邦公司代為處理標售事宜，並訂頒系爭購買須知及「買賣契約書稿」、「買賣意願書」，此並有系爭購買須知、「買賣契約書稿」、「買賣意願書」在卷可憑（見原證一及本院卷第102至104頁）。
㈡原告於96年6月25日下午4時前依上開購買須知第3條及第6條約定支付斡旋金方式，按原告所出買受價款3％即9,301,800元以支票2紙交付被告，開標結果，原告係出價310,060,000元，是出價最高者。此復有前開支票2紙在卷可稽（見原證
二）。
㈢被告於96年8月1日曾委託律師發函通知原告其並非最終承購人，並請原告領回斡旋金支票2紙，原告於97年5月19日領回前述斡旋金支票。此並有收據1紙可按（見被證一）。
四、本件之爭點為：本件兩造間買賣系爭房地之契約是否成立？如未成立，被告是否應負締約過失責任？茲就本院判斷分述如下：
㈠本件買賣契約是否已成立：
⒈按標賣之表示，究為要約之引誘抑為要約，法律既無明文規定，自應解釋標賣人之意思定之。依普通情形而論，標賣人無以之為要約之意思，應解為要約之引誘，且投標非見他投標人之條件而為之，雖有出價較高之投標，而其他之投標亦不失其拘束力，故開標後標賣人或不與全體投標人訂約，或竟與出價較低之投標人訂約，均無不可。但標賣之表示明示與出價最高之投標人訂約者，除別有保留外，則應視為要約，出價最高之投標即為承諾，買賣契約因之成立，標賣人自負有出賣人之義務（最高法院32年永上字第378 號判例要旨參照）。
⒉查系爭購買須知第叁條第1項記載支付買賣價款之3％，作為買賣斡旋金；同條第4 項記載「新加坡航空公布最終承購人後，最終承購人所繳之斡旋金支票作為價款一部分。」；第柒條第1項記載：「謹訂於96年7月30日由新加坡航空發佈最終承購人。並由新加坡航空與最終承購人於96年08月13日前簽訂買賣契約與租賃合約。」；第柒條第2 項記載：「決定最終承購人方式如下：新加坡航空臺灣分公司提交有效意願書至新加坡總公司經董事會決議後，由新加坡航空全權決定最終承購人選。」；第柒條第3 項記載：「最終承購人如未於簽約期間依本條第1 項規定辦妥簽約，視為最終承購人拒絕承買，並同意其斡旋金由新加坡航空公司沒收及喪失最終承購權。」。以及前述買賣意願書第8 條記載：「本意願書有效期間至96年08月13日前，屆期若甲方（指被告）未簽署確認同意，則本意願書自動失效…。」；第3 頁載明：「本買賣意願書，如經雙方同意簽署，則有關買賣及租賃之權利義務即行生效…」；第9 條約定：「甲、乙雙方在簽訂本意願書後，至簽訂正式合約期間，如果任何一方違約，違約的一方得沒收或請求相當於斡旋金之金額作為賠償金。」等語，此有系爭購買須知及前述買賣意願書在卷可憑。則被告為標售系爭房地所發布之系爭購買須知及買賣意願書等，並無「最高價者得標」之規定，且該購買須知亦無規定最低底價，系爭購買須知在第柒條第2 項更明白規定最終承購人選須經被告總公司董事會決議後，由總公司全權決定之，以及依前述買賣意願書，本件被告對於原告標買之承諾，應以簽署前開意願書方式為之，系爭買賣契約才行生效，是揆諸前揭規定，被告標賣之表示並未明示與出價最高之投標人訂約者，足見被告無欲為其系爭購買須知、買賣意願書等所為標賣之表示所拘束之意思，意即被告無以系爭購買須知等為要約之意思，應解為係屬要約之引誘，故新加坡總公司董事會決議後決定最終承購人選乙事，自屬被告是否對原告之標買要約為承諾之問題，而非僅屬被告內部行政作業問題，再者，本件原告所交付之斡旋金支票，係所有參與本件購買須知之有意承購人均須交付，故按其性質乃投標者為擔保其踐行投標程序時願遵守投標須知而向標售者所繳交之保證金，必須於投標以前支付，旨在防範投標人圍標或妨礙標賣程序外，兼有督促投標人於「得標」後，必然簽立契約之作用，故在被告決定最終承購人前該斡旋金絕非具有「推定契約成立」之效力，僅於若將來兩造間成立系爭房地之買賣契約時，才依約定使該斡旋金轉為定金之性質。從而，原告所為投標表示，始為要約之意思，因此即使原告所出之價格是此次標賣中所有投標者之最高價，然在被告未依系爭購買須知及意願書所述之方式簽署買賣意願書予原告前，或另行明確表示就原告所為標買之價金為承諾前，尚難認兩造就系爭房地之價金已互相同意。
⒊原告主張被告於開標後，通知原告「得標」及俟被告報請新加坡總公司核定後即可正式簽約，則兩造間之買賣契約已成立等語。查證人林飛龍於本院97年10月20日言詞辯論時證述：伊是買方原告的仲介，是代買，當初世邦公司說沒有底價，但有一個默契，沒有3億就不要來標，97年7月10日被告公司蔡儲璘經理有以電話通知伊原告公司得標。嗣後，被告公司不賣原因係被告公司在開董事會時有1、2位董事說臺北市房地正在漲，現在賣划不來，所以決定不賣了等語；及證人林欣樺於本院97年10月20日言詞辯論時證述：伊是世邦公司的人員，幫被告執行不動產事宜，在7 月11日時，確實有接到證人蔡儲璘通知說被告公司董事會要賣了，伊沒有通知原告特助說原告得標，但有告知兩造間何時要簽約的相關流程等語）；以及證人蔡儲璘於本院97年10月20日言詞辯論時證述：被告有與世邦公司簽訂委託銷售契約，就伊個人知道，沒有委託銷售價格範圍的約定。96年6月底或7月初時，伊有前往臺北市○○○路○段565號，因為證人林飛龍一直再跟我
們連絡，他知道我們在找房子，他說可以去那邊看。伊只記得之前證人林飛龍有一直打電話來催，因為銀行貸款趕快來進行，所以伊96年7月10日主要是連絡他到時要簽約時，需
要哪些證件。伊確定沒有與證人林飛龍說，董事會已經同意出售系爭不動產給原告，伊跟證人林飛龍說你們是最高出價者，有可能是「得標」，伊不確定當時的用語，但是有跟證人林飛龍說這個案子還在總公司審核，還沒有做最後的決定，所以證人林飛龍希望被告臺北這邊能出一個信，給原告讓原告可以辦貸款，伊跟證人林飛龍說沒有辦法，因為總公司還沒有做成最後決定。伊有與證人林欣樺連絡這件事情，連絡內容大概一樣，伊不太確定有沒有講得標，但是伊確定是要連繫需要的文件，伊確定這件事還在審核中。被告公司決定不賣於7月16日先以電話通知，7月17日拿總公司的信給原告楊老闆等語。則據證人林飛龍、蔡儲璘之證述，當時證人蔡儲璘是通知證人林飛龍有關於原告「得標」等乙事，並無提及董事會決定要賣系爭房地給原告之事，且證人林欣樺僅是事後聽聞證人蔡儲璘轉述，因此證人林欣樺前開證述證人蔡儲璘有通知「被告公司董事會要賣了」等語，恐有誤解，尚難採信。又原告亦多次自承當時被告公司人員是告訴證人林飛龍原告得標及俟被告報請新加坡總公司核定後即可正式簽約乙情，與證人蔡儲璘證述：伊跟證人林飛龍說你們是最高出價者，有可能得標，伊不確定當時的用語，但是有跟證人林飛龍說這個案子還在總公司審核等語，均與系爭購買須知等所載並無相違，且證人蔡儲璘亦未直接或正式通知原告前揭情事，自堪認當時證人蔡儲璘是告知證人林飛龍原告「得標」並俟被告總公司審核決定。再徵諸系爭購買須知第柒條第2 項記載：「最終承購人選須經新加坡航空總公司董事會決議後，由總公司全權決定之。」，與證人蔡儲璘告訴證人林飛龍的內容相符，則證人蔡儲璘除告知原告是出價最高者外，僅是再重申系爭購買須知等之規定，亦即尚須經被告總公司董事會決定，故尚難認就原告對系爭房地以前揭價格之買受要約，被告已為承諾之表示。從而，尚難認定兩造間就系爭房地之買賣契約業已成立。
㈡兩造間未成立系爭房地買賣契約，被告應否負締約過失責任？
⒈按契約未成立時，當事人為準備或商議訂立契約而有顯然違反誠實及信用方法者，對於非因過失而信契約能成立致受損害之他方當事人，負賠償責任，民法第245條之1第1項第3款固定有明文。惟此係指當事人為訂立契約而進行準備或商議，即已建立特殊信賴關係，如一方未誠實提供資訊、嚴重違反保密義務或違反進行締約時應遵守之誠信原則，致他方受損害時，始有此條項規定適用之餘地。
⒉查被告為標售系爭房地所發布之系爭購買須知及買賣意願書等，並無「最高價者得標」之規定，且該購買須知亦無規定最低底價，系爭購買須知在第柒條第2 項更明白規定最終承購人選須被告臺灣分公司提交有效意願書經被告總公司董事會決議後，由總公司全權決定之，以及證人蔡儲璘通知證人林飛龍之前揭情事，與系爭購買須知所載並無相違等情，已詳如前述，及被告尋找日後辦公室租賃地點，僅是作為96年07月30日有決定最終承購人時之準備事宜，且系爭購買須知等亦有提及系爭房地回租事宜，自難僅憑上述行為，即認被告已使原告相信兩造確能成立系爭房地買賣契約，此外，原告並未舉證證明被告有表達任何使原告信賴系爭房地買賣契約確會成立之言語或行為，益見原告從投標時起至得知自己是出價最高後，均已認知日後仍有不購得系爭房地之可能，嗣後被告雖因買賣價金數額之主要考量等而無法與原告達成合意，致未簽訂系爭房地買賣契約，然系爭房地之買賣價金數額高低，本是不動產交易雙方之主要考量之點，被告認為本件標售之出價未盡滿意，亦難據此即認被告顯有違反誠實及信用方法之情形。從而，原告未能舉證證明被告於系爭房地標賣過程中有何違反誠實及信用原則之處，斷難遽謂兩造系爭買賣契約未成立，被告即應對原告負締約過失賠償之責。
五、綜上所述，兩造系爭房地買賣契約未成立，亦難認被告有締約過失，原告依民法第249條、第245條之1 之規定，請求被告應給付原告9,301,800 元及其法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，亦應併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　11　　月　　28　　日民事第一庭 法　官　賴秀蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中　　華　　民　　國　　97　　年　　11　　月　　28　　日書記官　李佩芳