臺灣臺北地方法院98年度簡上字第233號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度簡上字第233號上　訴　人　紅陽百貨股份有限公司法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　郭睦萱律師複　代理人　蘇家弘律師訴訟代理人　崔百慶律師被上訴人　　愛登麗興業有限公司法定代理人　甲○○ 2樓訴訟代理人　沈濟民律師上列當事人間請求返還支票等事件，上訴人對於民國98年2月11 日本院臺北簡易庭97年度北簡字第31661號第一審判決，提起上訴，本院於99年1月20日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人起訴主張：原審共同原告騰翊興業有限公司（下稱騰翊公司）於民國91年12月1日向上訴人承租桃園縣中壢市 ○○路65號1、2樓房屋（下稱系爭房屋），經營美華泰精品百貨生活店，租賃期間自92年1月1日起至96年12月31日止，租金每月新台幣（下同）109萬元，押租金473萬元。系爭房屋於92年4月18日因隔鄰失火延燒，修繕期間致騰翊公司長達4 個月以上無法營業，受有重大之損害。上訴人未於租賃關係存續中保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，而租金之給付又與賃物保持義務與有對價關係，故騰翊公司在上訴人修繕完畢，合於使用目的前，得拒絕給付租金，且上訴人亦同意此4個月修繕期間之租金得為免除，故系爭房屋修繕4個月期間，上訴人無給付租金之義務。又騰翊公司經上訴人同意，自93年1月1日起將系爭契約之權利義務讓與被上訴人，是系爭房屋租賃期間於96年12月31日屆滿，上訴人依約應將押租金473萬元返還予被上訴人，詎上訴人藉詞拒絕返還，被上訴人爰依租賃契約，請求上訴人返還473萬元之押租金及法定遲延利息等語。二、上訴人則以：系爭房屋因失火所燒毀者為人騰翊公司自行裝潢之部分，上訴人交付之房屋並未因失火達滅失之程度，亦即火災所燒毀部分非屬租賃標的，騰翊公司無權請求減免租金；另騰翊公司整修系爭房屋之裝潢等亦僅需半個月之時間，其因自身因素拖延4個月後始營業，則此期間要無令上訴人負擔之理。從而系爭押租金經扣抵騰翊公司積欠之4個月租金，計436萬元租金及因此所生之遲延利息後，已無剩餘，被上訴人於承受騰翊公司之權利義務後，於租期屆滿後無得請求返還押租金等語，資為抗辯。三、原審判決命上訴人應給付被上訴人473萬元，及自97年7月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人不服，提起本件上訴到院，並聲明：㈠原判決主文第二項廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。四、被上訴人主張原審共同被告騰翊公司向上訴人承租系爭房屋，支付押租金473萬元，系爭房屋於92年4月18日因隔鄰失火延燒而受有毀損，騰翊公司經上訴人同意，自93年1月1日起將系爭租約權利義讓與被上訴人承受等情，為上訴人所不爭執。本件兩造所爭執者在於：騰翊登公司在系爭房屋修繕完畢前，得否主張同時履行抗辯，拒絕給付租金？上訴人是否有權自押租金中扣抵租金？茲論述如下：㈠按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，為民法第423條所明定。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。又租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。其租賃物尚能修繕者，依民法第225條第1項、第266條第1項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務。（最高法院30年上字第345號判例意旨參照）。經查，系爭房屋於92年4月18日發生火災後，經桃園縣政府消防局至現場勘驗火災發生原因，製有火災原因調查報告書內載：「勘查內部燒損情景：㈠…發現一樓前側北端安全梯出入口處及一樓、二樓（美華泰精品百貨生活店）前側內部物品、裝潢木板、天花板、牆壁均受火熱不等程度之燒損，…一樓後側、二樓後側僅受火燻燒及煙燻」等情，有卷附該局92年5月2日火災原因調查報告書及其所附之現場照片可參（證物外放），堪認系爭房屋一樓前側北端安全梯出入口處及一樓、二樓（即騰翊公司向被上訴人承租之樓層）前側內部物品、裝潢木板、天花板、牆壁均有燒損，一樓後側、二樓後側則受火燻燒及煙燻；另證人即火災後負責處理美華泰百貨現場清理及整修之襄理丙○○亦於本院證稱：「（火災當初現場主結構（樑柱、天花板、地板）是否有全部燒燬？）我看到地板、天花板有被燒到。一、二樓都有被燒到，不是被燻黑」等語，足見火災所燒毀者含系爭房屋本身，上訴人稱僅內部物品及騰翊公司之裝潢被燒毀，並無可取。而系爭房屋失火原因經判斷以人為因素（使用汽油類促燃劑）引火之可能性較大（見同上火災原因調查報告書第9頁），顯係不可歸責於兩造，依上開說明，上訴人免以其以該物租與騰翊公司使用收益之義務，騰翊公司亦免其支付租金之義務。故被上訴人主張在系爭房屋修繕完畢前，騰翊公司無給付租金之義務，即非無據。㈡被上訴人主張系爭房屋自92年4月18日失火後即進行修繕、復業等準備工作，直至92年8月31日始得重新營業等情，業據其提出騰翊公司營業人銷售額與稅額收報書為證（見原審卷第70-72頁），上訴人雖稱修繕工作僅需15日即可完畢，被上訴人係故意拖延復業云云。經查，騰翊公司向上訴人承租系爭房屋1、2樓經營百貨公司之面積共計有817坪，有租賃契約書在卷可稽（見桃園地院中壢簡易庭卷第14頁）；又證人丙○○證稱：「失火之後一直到8月23日才又開始營業，火災後約壹周的時間，現場被消防局圍起來進行鑑識，之後我們做盤點、盤點約壹個月，盤點完約五月底，我們先用手寫盤點紀錄，在作成盤點單，如今日被告（指上訴人）所庭呈證物之末四頁，盤點單總共有五大箱，之後將毀損的貨品丟掉清除，可退貨給廠商的我們就打包退給廠商，約花了半個月。之後整理現場陳列的道具、掛勾、玻璃、架手、壓克力盒，可以用的留下，約花了半個月時間，同期間我們有請設計公司幫我們設計圖，之後我們就請廠商進場施工，約一個多月，整修的範圍有地板、天花板、水電：包括管路牽線、燈具施作、消防設備：包括灑水頭、排煙設備、防火區劃，木工裝潢：包括地面、貨架施作，施工完成後我們又進貨、上架又花了約二週的時間，所以我們到8月23日才開幕。」、「（在火災整修工作是負責那部分？）我當時是襄理，要負責現場所有人、事、物。盤點是我負責督導，工務經理負責發包、監工都是我負責。」、「（是否是因為美華泰百貨中壢店週轉不靈，所以停止營業四個月？）騰翊興業有限公司92年是有盈餘的。當時我們每個月的營業額有2000萬，這是很大的現金流。92年8月23日是農曆七月，一般開店不會選在這時間，但是這時間剛好是暑假，所以我們完成就馬上開幕。」等語，核與卷附被上訴人所提之92年6月21日美華泰裝修設計施工圖，空調、燈具、磁磚、防火、保全設備等公司之估價單、送貨單及契約書等件（見本院卷第109-237）相符，足證騰翊公司為使系爭租賃物回復至原先經營百貨業務之狀態，須待消防機關解除封鎖現場之管制後，清點現場遭火燻燒或毀損之貨品、看板及各式貨架，並將現場毀損物品清理騰空後，再委請施作水電、保全、消防、空調、地板工等人員到場修復，最後再將貨品上架等回復正常營業狀態所必要之工作，是被上訴人主張騰翊公司需花費4個月之時間始能恢復正常營業，與常情並無相違。㈢上訴人雖以證人即系爭房屋所屬大樓之管理員乙○○證稱：見到被上訴人在重新開幕前約2星期開始施工等語，主張上訴人只需2星期即可恢復營業，故騰翊公司是故意拖延復業云云，惟證人乙○○亦證稱：其工作地點在系爭大樓地下2 樓，並未每天至系爭1、2樓房屋等語，是依其所述尚無從確認騰翊公司修繕系爭房屋所花費之確切時間為何；另證人即於98年間受上訴人委請至系爭房屋估計裝修費用之曾水銓雖證稱：其估計更換電線、粉刷牆壁、天花板油漆及更換地板僅需15天即可完成等語，然其並未於火災後至現場就實際毀損情形進行估價，其所估算之修復項目及時間是否妥適，自非無疑，且不論證人乙○○或曾水銓所證述之修復期間，均未考量騰翊公司承租系爭房屋係為經營零售商品百貨，於火災後需先檢視進行清點現場各項商品以確認毀損情形及處理、對燒毀之貨架或專櫃等設備進行清理以騰空現場，並委請前述水電、地板、油漆等各裝潢公司至現場勘估計價後，始得安排時間進行裝修，並於裝潢、貨架、看板等設備裝修完成後，將商品上架始得回復至可重新營業狀態等必要之工作乙情。反之，證人丙○○係上訴人在火災後至恢復營業期間，實際負責清理現場、監督現場施工情形之人，其所述騰翊公司為回復營業前所做的各項準備過程，顯然較為可採。是由證人蔡木生、曾水銓所述，尚無從認定騰翊公司有故意拖延重新營業之情形。㈣上訴人另以騰翊公司之92年4月28日寄發與含上訴人在內之各出租人之存證信函（見中壢簡易庭卷第30頁）中有表示其財務困難等語，主張訴騰翊公司於火災後因財務危機，而故意不進行系爭房屋之整修云云，然細觀上開存證信函內容：「㈠…發生火災，延燒室內，致本公司多數貨品均遭焚燬，連日來清點整理至今尚無法回復營業狀態…㈡因火災之發生，該處現場今仍係封鎖狀態，本公司亦難以作為營業使用，本公司為避免財務狀況陷入窘境，造成信用不佳之情形，亟需相當時間整頓之，…以期儘速回復原來狀態繼續營業為要。…請出租人暫不兌現本年度5月至12月份之租金支票…」等內容，可知騰翊公司寄發上開信函係表示系爭房屋因火災燒毀而暫時無法作營業使用，於其完成清理現場、修繕回復營業前之期間，即因停止營業而暫無資金流入周轉，故委請各出租人暫緩兌現租金支票。是由該信函並無從證明騰翊公司有拒絕修復房屋恢復經營之意。復依卷附營業人銷售額與稅額申報書（見原審卷第70頁）所示，騰翊公司於92年3 月至4月18日火災發前之期間營業額尚有2,626萬餘元，實難認騰翊公司有故意不進行清理修繕房屋回復營業，而甘受停業期間營業損失之可能。從而，上訴人既無法提出具體證據證明騰翊公司於火災後有故意不進行回復工作而延後重新營業之情形，而上訴人就騰翊公司於火災發生後至回復營業前需耗時4個月之準備工作已盡相當之證明，應認騰翊公司於該期間無支付租金之義務，上訴人主張其得以押租金扣抵騰翊公司上開4個月期間之租金，並無理由。從而，被上訴人已受讓騰翊公司對上訴人系爭押租金債權，而上訴人於96年12月31日租期屆滿後，既另與被上訴人簽立租約，並收受同額之押租金，則其自應將原租約之押租金473萬元返還予被上訴人。五、綜上所述，本件被上訴人主張系爭租賃契約業已終止，上訴人應返還押租金473萬元，核屬正當；上訴人辯稱系爭房屋並未燒毀及騰翊公司刻意拖延恢復營業云云，委無足取。從而，被上訴人請求上訴人給付473萬元及自97年7月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，是原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 99 年 2 月 3 日民事第五庭審判長法官薛中興法官陳杰正法官莊書雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國 99 年 2 月 3 日書記官謝梅琴

臺灣臺北地方法院98年度簡上字第233號

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