98年度簡上字第425號｜民事：給付管理費｜裁判日期：98 年 10 月 28 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度簡上字第425號上　訴　人　汎泰建設股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　陳志偉律師被　上訴人　國庭大廈管理委員會法定代理人　甲○○○ 訴訟代理人　鄭凱鴻律師上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國98年3月25 日本院臺北簡易庭第一審判決（98年度北簡字第2848號）提起上訴，本院於98年10月16日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面被上訴人起訴時其法定代理人原為劉建生，嗣於本件繫屬中改由甲○○○為法定代理人，並具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第176條規定尚無不合，應予准許。貳、實體方面一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人為臺北市中正區○○○路○段24號2樓、24號2樓之1 、26號、26號2樓、28號、28號2樓等6戶房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人，依法應依區分所有權人會議決議及住戶規約繳納管理費，而依國庭大廈區分所有權人會議決議、國庭大廈住戶規約（下稱系爭規約）第10條第2項第1款「房屋每月每坪分擔管理費100元」之規定，上訴人依其持分比例，按月應付管理費4萬3,009元。詎上訴人自97年1月份起迄今，均未按其應有部分繳納管理費予被上訴人。被上訴人乃定相當期限催告，上訴人仍置之不理，爰依公寓大廈管理條例及系爭規約請求給付管理費。㈡對上訴人抗辯之陳述 ⒈國庭大廈為位於忠孝東路菁華路段之大坪數豪宅，4樓以上為純住宅，住戶均為各界政商名流及名人，建商即上訴人公司於銷售時亦標榜住商分離，會提供住戶安全、隱私、安靜、安寧之居家環境和生活空間。又上訴人所有之應有部分為1樓店面及2樓，上訴人並規劃、興建2部專屬電梯以供其能自由出入大樓，並於銷售時帶住戶參觀該2部專屬電梯，強調本大廈商業區與住宅區間有不同電梯可供使用，能將住商區隔，避免閒雜人等任意進入住宅區。該2部專屬電梯目前尚存，顯見上訴人能自由進出大樓，未受任何限制，此外，上訴人亦能自由使用共用樓梯，並能自由進出、使用1樓大廳，並未受有任何限制。被上訴人基於整體住戶安全及隱私之維護，貫徹住商分離之原則，避免閒雜人等任意出入大樓，且考量本大廈為樓高20層，地下6層，共26層，卻僅有2部電梯可供全體住戶使用，已嫌嚴重不足，而上訴人所有之1 、2樓部分並無住戶居住，且已有2部專屬電梯可供使用，以及3樓之公共空間依使用辦法之規定，限於實際住戶始可以使用等理由，而為合理合法之管制措施，顯屬有據。況依公寓大廈管理條例第10條第2項規定意旨，有關共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之費用，係由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，此所謂「區分所有權人」，並未再細分為「實際使用之區分所有權人」及「未實際使用之區分所有權人」，足見不論是否實際使用，公寓大廈之區分所有權人均應按其應有部分比例分擔管理費，是上訴人抗辯其無法使用住戶之電梯及公共設施，依使用者付費原則，被上訴人要求上訴人給付管理費顯無理由云云，於法不合，顯屬無稽。且系爭規約係上訴人所制訂並附於國庭大廈房屋買賣契約之中，上訴人抗辯稱其自行訂定之系爭規約關於收取管理費之規定部分有違誠信原則，實屬無稽。⒉又依現今社會生活之常態及經濟交易之需求，縱對上訴人之店面戶之管理費採取較高收費標準，亦無違反權利濫用及公平原則可言，被上訴人依公寓大廈管理條例「按應有部分比例分擔」之原則、區分所有權人會議決議及系爭規約，對於上訴人及一般住戶依相同之收費標準收取管理費，應為法所許。再者，上訴人之店面戶面臨馬路，上訴人之信箱設在大樓大廳內每日均由大廈之警衛代收信件，上訴人並能任意自由進出住宅區大門，使用公用樓梯、電梯、住戶大廳等公共設施，上訴人公司之職員亦三不五時約同上訴人之客戶至大廈一樓大廳進行洽談生意、帶看車位、簽約等事宜，不論大樓之電力、水塔清洗、抽水馬達、病媒蚊防治、大樓外牆清洗、警衛巡邏等公共事務、安全管理及共用部分之修繕、維護、清潔，上訴人均受有利益，是被上訴人依公寓大廈管理條例、系爭規約及區分所有權人共同意思決定，請求上訴人給付管理費，當屬正當權利之行使，難謂有違公平、誠信原則之情。二、上訴人則以：伊所有之系爭房屋為臨路戶，有獨立之出入口，與大樓其他住戶完全區隔，被上訴人亦拒絕核發門禁、電梯管制磁卡予伊，伊並無法任意自1樓門廳進出大樓，更遑論使用1樓大廳、3樓交誼廳、健身房、公用電梯及其他公共設施。伊既未使用上開設施，卻須分擔上開設施之維修保養及水電費等，顯非事理之平。伊就公共設備、安全維護等部份項目有關之使用受益程度，顯較一般居住該社區之住戶為低，因之應支付於前開部份有關之公共水電、安全維護、公共設備之維護及運轉、清潔維護所需費用，自不應與一般其他居住該社區之住戶為同一繳費標準。是被上訴人未考量上情，仍以同一繳費標準向上訴人收取管理費一節，實非妥當，顯有違誠信原則。準此，為調和兩造權利義務，實現管理費收取之具體妥當性，自應減低上訴人之繳納標準，方屬合理，而應將管理費由每坪100元調降至每坪50元，以維公平云云，資為抗辯。三、本件經原審判決上訴人全部敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決除免假執行部份外關於命上訴人給付被上訴人新臺幣壹拾伍萬零伍佰參拾壹元伍角及其法定利息部份與該部分假執行之宣告暨負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事實：被上訴人主張上訴人為國庭大廈之區分所有權人（門牌號碼為臺北市中正區○○○路○段24號2樓、24號2樓之1、26號、26號2樓、28號、28號2樓）；上訴人積欠97年1月起至97 年7月止共7個月之管理費30萬1,063元等情，為兩造所不爭執，並有中正區○○段○○段00000-000、00000-000、00000-000、00000-0 00、00000-000、00000-000建號建物登記謄本、國庭大廈住戶規約、國庭大廈管委會97年7月1日國庭財管字第001號函及台北杭南郵局第3987號存證信函附卷可稽，堪信為真實。五、兩造爭執之事實：被上訴人主張上訴人為臺北市中正區○○○路○段24號2樓、24號2樓之1、26號、26號2樓、28號、28號2樓等6戶房屋之區分所有權人，而未繳交97年1月起至97年7月止共7個月之管理費30萬1,063元，爰依公寓大廈管理條例及系爭規約請求給付管理費，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：被上訴人主張上訴人應依公寓大廈管理條例及系爭規約之規定，按月給付管理費，有無理由？茲分敘如下：㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。公寓大廈管理條例第10條第2項前段、第23條第1項、第18條第1項第2款分別定有明文。㈡次按區分所有權人或住戶實際使用社區公共設施之頻率多寡及程度不一，惟逐一區別各區分所有權人或住戶對於各項公共設施之使用頻率或程度，而個別制定各區分所有權人應繳納管理費之金額，非僅耗時費事，更容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分裂對立之局面，此絕非現今社會公寓大廈住戶之福，亦不符合公寓大廈管理條例制定之本旨。反之，各社區之先天條件不同，若完全不考慮各區分所有權人或住戶就社區共用部分所可能獲得之不同利益，逕採齊頭式之平等，恐非事理之平。從而，公寓大廈管理條例就各區分所有權人究應如何支應共用之修繕、管理、維護費用，僅規定應由公共基金或依應有部分比例分擔，並未強制定出收費標準，仍委諸區分所有權人會議決議，以期各社區因地制宜得以定出較符合現況之合理收費標準。又本件社區之管理費收費標準，既經系爭規約第10條第2項第1款約定被上訴人社區內房屋每月每坪分擔管理費100元，自有拘束區分所有權人或社區住戶之效力。依此說明，上訴人本應受系爭規約之拘束。從而，本件被上訴人社區既藉區分所有權人大會決議訂定系爭規約及組成管理委員會，上訴人即應依前開法律規定及規約約定，就系爭房屋給付管理費用。㈢至上訴人雖抗辯被上訴人拒發磁卡，致無法由一樓大門進出並使用大樓公共設施，是伊就該社區之公共設備、安全維護等部份項目有關之使用受益程度，顯較一般居住該社區之住戶為低，應酌減管理費云云。惟查，上訴人上開抗辯，為被上訴人所否認，並主張上訴人之系爭房屋設有兩扇門可供進出國庭大廈住宅區內部，且上訴人於該大廈一樓之公共設施內設有信箱，而由該大廈之警衛代收信件，上訴人亦得任意進出使用公共樓梯、電梯、住戶大廳等公共設施等語，並提出上訴人亦不爭執真正之照片、國庭大廈之掛號郵件登記簿及上訴人員工使用該大廈一樓公共設施之監視錄影光碟及擷取照片為憑（見本院卷第143頁至第161頁），上訴人復未能就伊無法由一樓大門進出並使用大樓公共設施等情，舉證以實其說，則上訴人上開抗辯為無理由，被上訴人上開主張應非虛妄，堪信為真實，是上訴人抗辯伊就該社區之公共設備、安全維護之使用受益程度，顯較一般居住該社區之住戶為低，應酌減伊管理費云云，即屬無據，要難採信。另本件上訴人應依系爭規約繳交管理費，係本各於區分所有權人間之法律關係，與管理委員會執行職務當否無關。上訴人如認管理委員會所為管理不善或決議內容不合理，亦屬透過區分所有權人會議改選管理委員或更改規約內容之範疇，併此敘明。六、綜上所述，上訴人自97年1月起至7月止之管理費用未曾給付，被上訴人依公寓大廈管理條例之規定及系爭規約請求上訴人給付7個月共301,063元（43,009元×7期）之管理費用，自屬有據。從而，被上訴人依公寓大廈管理條例之規定及系爭規約之約定，請求上訴人給付301,063元，及自支付命令送達翌日即97年9月4日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原審因而為上訴人敗訴判決，並依職權分別酌定相當擔保金為准免假執行之宣告，核無不合。上訴人上訴為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 98 年 10 月 28 日民事第六庭審判長法官朱漢寶法官洪文慧法官陳雯珊以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 98 年 10 月 28 日書記官陳彥樺

臺灣臺北地方法院98年度簡上字第425號

關鍵資訊