臺灣臺北地方法院98年度訴字第1352號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第1352號原　　　告　未○○ 己○○ 戊○○ 共　　　同訴訟代理人　黃訓章律師被　　　告　豐達產業股份有限公司法定代理人　庚○○ 被　　　告　丙○○ 甲○○ 乙○○ 建祥貿易有限公司上　一　人法定代理人　巳○○ 被　　　告　台灣區合板製造輸出業同業公會法定代理人　午○○ 被　　　告　華剛電腦股份有限公司法定代理人　申○○ 上七人共同訴訟代理人　黃世芳律師複代理人　　陳思合律師被　　　告　丁○○ 被　　　告　壬○○○○○○○○○○ 辛○○○○○○○○○○○ 子○○○○○○○○○○ 癸○○○○○○○○○○ 寅○○○○○○○○○○ 卯○○○○○○○○○○ 辰○○○○○○○○○○○ 丑○○○○○○○○○○ 上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國99年2月26日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告未○○負擔二分之一，由原告己○○、戊○○各負擔四分之一。事實及理由壹、程序事項㈠被告陳怡如、陳俊蒼、陳英淑雲、陳忠信經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1、3、7款定有明文。經查，本件原告起訴時之訴之聲明為：⒈被告豐達產業股份有限公司、丁○○、丙○○、甲○○、建祥貿易公司、陳月娥、張陳孺敏、陳志麗、陳怡如、陳俊蒼、臺灣區合板製造輸出業同業公會、華剛電腦股份有限公司等人，應連帶給付原告未○○、己○○、戊○○等三人如附表所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保，請准予宣告假執行。嗣於民國98年5月7日追加被告陳英淑雲、陳忠信、陳峙蒝，再於民國98年7月28日具狀追加乙○○ 為被告，並撤回對被告陳峙蒝之起訴，復於98年8月24日變更訴之聲明為：⒈被告豐達產業股份有限公司、丁○○、丙○○、甲○○、建祥貿易有限公司、乙○○、台灣區合板製造輸出業同業公會、華剛電腦股份有限公司應各給付原告如附表一所示之金額，被告陳月娥、張陳孺敏、陳志麗、陳志芬、陳怡如、陳俊蒼、陳英淑雲、陳忠信應連帶給付原告如附表二所示之金額，並均自民國98年1月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉並願供擔保，請准宣告假執行。且擴張請求金額為2,939,695元。關於原告擴張應受判決事項之聲明部分，合乎前揭規定，至原告追加被告與撤回起訴部分，其請求之基礎事實同一，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：㈠原告未○○、己○○、戊○○係坐落臺北市○○○路○段82之11號房屋（以下簡稱系爭11樓房屋）之所有權人，應有部分各為1/2、1/4、1/4，被告分別為同棟大樓（以下簡稱系爭大樓）3至10樓之所有權人（詳如附表所示），其中被告陳月娥、張陳孺敏、陳志麗、陳志芬、陳怡如、陳俊蒼、陳英淑雲、陳忠信等8人為系爭大樓8樓原所有權人陳世昌之繼承人。又系爭大樓於興建時訂有合建契約，並於該合建契約第6條約定：本大樓建竣時，其地上第1、2、9、10、11層，並附帶屋頂平台之全部及地面下第1層之1/2歸原地主鄭清火、鄭林鳳所有。嗣原告鄭秀瑩係分割繼承而取得系爭11樓房屋之所有權1/2，原告己○○、戊○○則係受贈與而各取得系爭11樓房屋所有權1/4。詎被告無法律上原因，竟長年無償使用原告所有系爭大樓屋頂平台設置空調冷卻水塔或水塔而受有利益，並致原告受有損害。為此，爰依民法第179 條之規定，提起本件訴訟等語。㈡對被告答辯之陳述： ⒈本院審查庭於98年6月3日整理兩造不爭執事項，其㈡記載：系爭建物興建時訂有合建契約，該契約第6條明定系爭建物第1、2、9、10、11層並附帶屋頂平台之全部及地面下第1層之1/2歸原地主鄭清火、鄭林鳳所有。且該不爭執事項經審判長詢問兩造有無意見時，兩造均稱無意見。是依民事訴訟法第270條之1第3項規定，被告自應受此協議拘束。況依同法第279條第1項、第280條第1項規定，被告陳月娥等人對原告主張上開事實，於言詞辯論既不爭執即視同自認，原告就此事實即無庸舉證。而所謂「起造人」，依建築法第12條第1項規定係指建造該建物之申請人，與建物所有人乃不同之概念。本件合建契約第8條約定：「本大樓申請建築執照時，由雙方在各應得之部分指定申請人名義及用途」，則起造人中不含合建契約簽約人徐希道，乃源於雙方約定，並無不妥，被告陳月娥等人執此抗辯應無理由。 ⒉被告雖辯稱公寓大廈管理條例第7條第3、5款，及第9條第1項規定屋頂平台不得約定專用云云，然原告繼受前手之系爭合建契約，係於59年1月19日簽立，公寓大廈管理條例係84年6月28日頒布施行，依法律不溯既往原則，本件自無該等條文之適用。 ⒊依修正民法第799條之1第4項規定「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」，系爭大樓合建時，系爭合建契約既已約定屋頂平台由頂樓使用，且當時社會習慣，對公寓、大樓1樓空地、頂樓平台之專用，普遍均有1樓空地歸1樓所有人、屋頂平臺歸頂樓所有人專用之共識，被告對此約定即便非屬明知，亦可得而知，依前開規定，被告應受系爭合建契約之拘束。㈢並聲明：⒈被告豐達產業股份有限公司、丁○○、丙○○、甲○○、建祥貿易有限公司、乙○○、台灣區合板製造輸出業同業公會、華剛電腦股份有限公司應各給付原告如附表所示之金額，被告陳月娥、張陳孺敏、陳志麗、陳志芬、陳怡如、陳俊蒼、陳英淑雲、陳忠信應連帶給付原告如附表所示之金額，並均自民國98年1月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉並願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯：㈠被告豐達產業股份有限公司、丙○○、甲○○、乙○○、建祥貿易有限公司、台灣區合板製造輸出業同業公會、華剛電腦股份有限公司： ⒈原告以系爭合建契約書第6條約定：「大樓建竣時，其地上第壹層、第貳層、第玖層、第拾層、第拾壹層並附帶屋頂平台之全部及地面下第壹層之貳分之壹歸甲方應得所有之…」，主張渠等專有屋頂平台之全部云云，惟：⑴屋頂平台之構造設計有其原有功能，應屬公寓大廈之共用部分，依據公寓大廈管理條例第7條之規定，不得獨立使用供做專有部分，且不得為約定專用部分。因此，原告主張渠等專有屋頂平台之全部，於法未合。又依公寓大廈管理條例第7條第5款之規定，設置空調冷卻水塔係區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，本即不得約定為專用部分。因此，系爭合建契約書第6條雖約定附帶屋頂平台之全部歸甲方（指訴外人鄭清火、鄭林鳳）應得所有之，縱可認係分管之約定，惟該分管協議之範圍本即不包含設置空調冷卻水塔之共用部分。 ⒉原告雖主張渠繼受前手之系爭合建契約，係於59年1月19 日簽立，而公寓大廈管理條例係84年6月28日頒布施行，依法律不溯及既往原則，本件自無上開條文之適用云云。惟查，公寓大廈管理條例係為加強公寓大廈之管理維護、提昇居住品質，特別制定之法律，依其立法目的，顯然有關公寓大廈之管理維護事項，均有該條例之適用，而本件之爭議即涉及全體區分所有權人之權益、系爭大廈之管理維護，自有該條例之適用，原告上開主張，洵無足採。綜上，系爭屋頂平台設置空調冷卻水塔之部分，係屬區分所有權人之共有部分，依公寓大廈管理條例第9條第1項之規定，被告等人本有使用系爭屋頂平台之權利；況且，系爭合建契約書第6條關於屋頂平台之約定，既違反公寓大廈管理條例第7條第3、5款之規定，其約定依法無效。 ⒊倘認系爭合建契約書第6條關於屋頂平台之約定並未因違反公寓大廈管理條例第7條第3、5款之規定而無效，然被告等人所使用系爭大樓頂樓平台之位置及面積，應依法院委請臺北市中山地政事務所勘測之複丈成果圖為準，其中編號A、G冷卻水塔為被告豐達產業股份有限公司（以下簡稱豐達公司）所有；編號B冷卻水塔為被告建祥貿易有限公司（以下簡稱建祥公司）所有；編號I冷卻水塔為被告台灣區合板製造輸出業同業公會所有；編號J冷卻水塔為被告華剛電腦股份有限公司（以下簡稱華剛公司）所有；編號D、F冷卻水塔及編號H不鏽鋼水塔為被告乙○○、甲 ○○所有。 ⒋縱認系爭大樓之屋頂平台可以約定為專用部分，然查，自系爭大樓於61年建竣後，空調冷卻水塔即置於系爭屋頂平台上，約定分管之訴外人鄭清火、鄭林鳳自始從未主張此部分之專用權，因此，該分管協議之範圍本即不包含設置系爭空調冷卻水塔之共用部分，該部分仍然屬區分所有權人之共有部分。原告係自訴外人鄭清火、鄭林鳳處繼受系爭11樓房屋所有權，自應受該分管協議範圍之拘束，對該設置空調冷卻水塔之共有部分並未享有約定之專用權。 ⒌如前所述，被告等人本享有系爭設置冷卻水塔共用部分之使用權利，自無需支付任何費用予他人。縱認系爭合建契約第6條就屋頂平台之分管協議包括設置空調冷卻水塔占有之共用部分，然而，自系爭大樓建竣後，空調冷卻水塔即置於系爭屋頂平台上，約定分管之訴外人鄭清火、鄭林鳳從未向被告收取任何費用，原告嗣後受讓房屋，自不得向被告主張應支付費用；且原告自承早於85年7月1日即將頂樓部分平台出租他人，則對於被告使用系爭屋頂平台設置冷卻水塔一事，知悉甚詳，卻未有任何異議，原告顯然有默示同意被告無償使用系爭空調冷卻水塔占有之共用部分。其依民法第179條請求被告返還利益，依法顯無理由。 ⒍按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主主要目的。行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法」，民法第148條定有明文。縱認原告對系爭屋頂平台因分管享有使用之權利，然渠等於繼受系爭房屋當時明知系爭屋頂平台上已設置空調冷卻水塔，卻未為反對之意思，其顯然已默許同意該空調冷卻水塔之設置，今隔十多年方訴請被告等人返還不當得利，顯有權利濫用及違背誠信原則之情形。 ⒎退步言，縱認本件原告之請求有理由，惟租金之請求權因五年間不行使而消滅，原告依訴外人宏醫實業股份有限公司（以下簡稱宏醫公司）向渠承租系爭屋頂平台設置水塔所支付租金之標準計算被告等所受利益，原告依不當得利之法律關係請求被告返還相當於租金之利益，其請求權之消滅時效應適用民法第126條所定租金請求權之短期時效。因此，本件原告之請求，以提起本件訴訟之日為基準，於逾5年以上之部分已罹於時效，其請求自無理由。 ⒏並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行。㈡被告陳月娥、張陳孺敏、陳志麗、陳志芬： ⒈否認原告提出之39年前私人合建契約書（即系爭合建契約書）之實質真正。經向臺北市政府工務局查出系爭大樓之建築物使用執照，其起造人為徐淑惠等11名，各樓層第一次所有權登記之所有權人分別為11樓鄭琇真、鄭清火、10樓鄭清火、9樓鄭林鳳、8樓陳林智惠、7樓陳蔡富美、6樓林瑞瑛、5樓徐勝一、4樓陳淑月、3樓徐英惠、2樓鄭清火、1樓鄭琇華、鄭清火、地下室一樓徐淑惠、鄭林鳳，起造人與所有權人均無徐希道。又在「建築物使用執照申請書」檔案中發現系爭合建契約之乙方徐希道圓形印文與檔案公文書中徐希道方形印文明顯不同，足可佐證該合建契約並非真正，即便確有該契約存在，亦應僅是協商合建過程之草約，並非最後確定之契約，否則雙方印文理應與公文書上印文一。又原告於98年10月14日民事補充辯論意旨狀中第2項謂該合建契約之第8條約定……云云，係引用真正性受質疑之合建契約來解釋起造人中不含簽約人徐希道之事實，實屬繆誤，蓋若起造人中不含徐希道，又如何能代表及證明該11位起造人全部同意徐希道所簽訂之合建契約全部內容？況系爭大樓之起造人即為所有權人，原告如認為徐希道有權為分管協議，即需提出徐希道亦與其他起造人所訂之合建契約方為合理。況有關公寓大廈共有部份之專用約定，均在房屋銷售之時即須明確告知買受人，且為買受人接受始能成立，故若原告主張此種論點，必須舉證豪美大樓在各樓層銷售之時，均有明確告知買受各樓層之區分所有權人，且為其所承認及接受之證據始能成立，因此原告需對此負舉證責任。 ⒉又原告所提出之鄭清火遺產分配協議書，其內容第3、5點有關協議分配繼承之標的中，並未涵括系爭大樓之「屋頂平台」，足可證明原告等之被繼承人鄭清火並未擁有系爭屋頂平台之專用權。且在「建築執照申請書」檔案中發現「總統府侍衛室」公文及「臺北市政府工務局」簽呈各1 份，其內容為系爭大樓位於當時總統行進之交通要衝故總統府侍衛室行文台北市政府工務局於核發豪美大樓建築執照時限制該大樓之窗戶需採固定式不得開動……云云。且有豪美大樓工程圖（被證八）可資佐證。因而豪美大樓必須將空調設備設於屋頂平台其來有自，據此足以推論原告之被繼承人鄭清火、鄭林鳳自該大樓於民國61年建竣以來即默示同意空調設備之設置於屋頂平台，且為當時之情況所必須。況原告早於被告居住於系爭大樓，為何不在冷卻水塔裝置當時提出異議，且為原告所明知，其並未表示拆除之意，可認為其係同意他人使用之默示。即使原告認為非屬容忍使用之默示，其於十幾年後之今日始主張權利，亦屬權利濫用，而不應許可。 ⒊系爭屋頂平台依其性質屬於避難之用，依法不得約定為專用，故原告所主張之契約，依民法第71條為違反強制規定，應屬無效，其不能取得專用權。且即使避難屋頂平台可約定為專用，然而系爭合建契約之締約人均非原告，又未登記公告，依契約相對性，原則僅對當事人有拘束力，而無法拘束契約以外第三人，對被告自不生拘束力。 ⒋況系爭建物平台之8樓空調冷卻塔並非被告陳月娥等人所有，查該水塔出廠日期為1986年（即民國75年），而8樓所有權人陳世昌（被告陳月娥等人之被繼承人）取得所有權之日期為85年9月19日，故該荒廢多年之冷卻水塔明顯為陳世昌之前手所棄置，與被告等人毫無關係，殆無疑議，故原告所要求的不當得利，顯屬無理，且顯已超過請求權時效。 ⒌再原告所提出之屋頂平台租賃合約日期為97年9月19日，其與承租人所商訂之租金並不能代表原告聲稱所回溯十數年來的平均租金水準。又依原告所提出之租賃合約圖示，以計算租賃合約圖示範圍測量計算其使用面積應有30坪（包含3座水塔和1座冷卻水塔，1台巨型發電機），原告並未誠實列出，顯有誤導之嫌，原告在民事辯論意旨狀中僅以月租金14000元除以3座水塔和1座冷卻水塔，4個面積7.255平方米，得出每平方米為1,929元，換算成每坪租金為6,250元，簡直聞所未聞，甚至比台北101大樓還高出數倍。蓋一般大樓每坪之租金係以室內坪數為準（上有天花板下有地板及四面牆），其屋頂平台僅係一空地卻要求如此高之租金，簡直匪夷所思，其需索訛詐之意圖至為明顯。實為謬論，不足採信。 ⒍並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行。㈢被告丁○○： ⒈頂樓平台之冷卻水塔裝置係伊於89年3月購得系爭大樓5樓前即已存在，伊僅援例使用該設施，且使用期間前手許勝一並未向伊告知有系爭合建契約存在，而原告未○○亦未向伊主張任何權利，是伊無侵權之故意。另自系爭大樓各樓層之水塔之設置均侷限於同一角落等情觀之，可證系爭合建契約之2位簽約人鄭清火、徐希道就冷卻水塔之設置及使用應有默示同意。 ⒉又系爭合建契約雖為地主鄭清火與建商徐希道所簽訂，惟該2人均已過世，該契約書之真偽即無從證明。而原告未 ○○既主張其擁有頂樓平台之全部所有權，自應就其究係因單獨繼承訴外人鄭清火之所有樓層（即地下室1/2 1樓、2樓、9 樓、10樓、11樓）所有權，抑或是與其他子女共同繼承後，再因遺產分割而取得頂樓平台所有權之事實，負舉證責任。再者，據伊所知，原地主（鄭清火家族）目前僅擁有11樓之所有權，原告據此主張其擁有頂樓平台全部之權利，似有違反公平正義之虞。 ⒊並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行㈣被告陳忠信於言詞辯論期日未到庭，惟曾具狀答辯：原告提出之39年前私人合建契約書實質性不存在，系爭屋頂平台依其性質屬於避難之用，依法不得約定為專用，故原告所主張之契約，依民法第71條為違反強制規定，應屬無效，其不能取得專用權。且即使避難屋頂平台可約定為專用，然而系爭合建契約之締約人均非原告，又未登記公告，依契約相對性，原則僅對當事人有拘束力，而無法拘束契約以外第三人，對被告自不生拘束力。況系爭建物平台之8樓空調冷卻塔並非被告陳月娥等人所有，明顯為陳世昌之前手所棄置，與被告等人毫無關係。再原告所提出之屋頂平台租賃合約日期為97 年9月19日，其與承租人所商訂之租金並不能代表原告聲稱所回溯十數年來的平均租金水準。又依原告所提出之租賃合約圖示，以計算租賃合約圖示範圍測量計算其使用面積應有30坪（包含3座水塔和1座冷卻水塔，1台巨型發電機），原告並未誠實列出，顯有誤導之嫌，原告在民事辯論意旨狀中僅以月租金14000元除以3座水塔和1座冷卻水塔，4個面積7. 255平方米，得出每平方米為1,929元，換算成每坪租金為6,250元，簡直聞所未聞，甚至比台北101大樓還高出數倍甚不合理等語。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願提供擔保，請准宣告免為假執行㈤被告陳怡如、陳俊蒼、陳英淑雲未於言詞辯論期日到庭，亦未具狀為任何答辯。三、兩造對於下列事項：㈠原告鄭秀瑩、己○○、戊○○係系爭11樓房屋之所有權人，應有部分各為1/2、1/4、1/4。㈡系爭建物屋頂平台設置有如複丈成果圖所示之冷卻水塔、水塔。㈢系爭大樓各樓層之層次、建號、門牌號碼、面積、所有權人、權利範圍等如下表所示： ┌─┬─┬────┬────┬───┬────┬──┐ │編│層│建號│門牌號碼│ 面積 │所有權人│權利│ │號│次│ │ │（㎡）│ │範圍│ ├─┼─┼────┼────┼───┼────┼──┤ │1 │3 │臺北市中│臺北市中│458.81│豐達產業│全部│ │ │ │山區○○○○○路1 │ │股份有限│ │ │ │ │段四小段│段82之3 │ │公司 │ │ │ │ │376建號 │號 │ │ │ │ ├─┼─┼────┼────┼───┼────┼──┤ │2 │4 │臺北市中│臺北市中│458.81│豐達產業│全部│ │ │ │山區○○○○○路1 │ │股份有限│ │ │ │ │段四小段│段82之4 │ │公司 │ │ │ │ │377建號 │號 │ │ │ │ ├─┼─┼────┼────┼───┼────┼──┤ │3 │5 │臺北市中│臺北市中│458.81│丁○○ │全部│ │ │ │山區○○○○○路1 │ │ │ │ │ │ │段四小段│段82之5 │ │ │ │ │ │ │378建號 │號 │ │ │ │ ├─┼─┼────┼────┼───┼────┼──┤ │4 │6 │臺北市中│臺北市中│208.09│乙○○ │全部│ │ │ │山區○○○○○路1 │ │ │ │ │ │ │段四小段│段82之6 │ │ │ │ │ │ │379建號 │號6樓 │ │ │ │ ├─┼─┼────┼────┼───┼────┼──┤ │5 │6 │臺北市中│臺北市中│208.16│甲○○ │1/2 │ │ │ │山區○○○○○路1 │ │ │ │ │ │ │段四小段│段82號6 │ ├────┼──┤ │ │ │776建號 │樓之1 │ │尤白玉華│1/2 │ ├─┼─┼────┼────┼───┼────┼──┤ │6 │7 │臺北市中│臺北市中│458.81│建祥貿易│全部│ │ │ │山區○○○○○路1 │ │有限公司│ │ │ │ │段四小段│段82號7 │ │ │ │ │ │ │380建號 │樓 │ │ │ │ ├─┼─┼────┼────┼───┼────┼──┤ │7 │8 │臺北市中│臺北市中│458.81│陳月娥 │全部│ │ │ │山區○○○○○路1 │ │張陳孺敏│ │ │ │ │段四小段│段82之8 │ │陳志麗 │ │ │ │ │381建號 │號 │ │陳志芬 │ │ │ │ │ │ │ │陳怡如 │ │ │ │ │ │ │ │陳俊蒼 │ │ │ │ │ │ │ │陳英淑雲│ │ │ │ │ │ │ │陳忠信 │ │ │ │ │ │ │ │（公同共│ │ │ │ │ │ │ │有） │ │ ├─┼─┼────┼────┼───┼────┼──┤ │8 │9 │臺北市中│臺北市中│458.81│台灣區合│全部│ │ │ │山區○○○○○路1 │ │板製造輸│ │ │ │ │段四小段│段82之9 │ │出業同業│ │ │ │ │382建號 │號 │ │公會 │ │ ├─┼─┼────┼────┼───┼────┼──┤ │9 │10│臺北市中│臺北市中│458.81│華剛電腦│全部│ │ │ │山區○○○○○路1 │ │股份有限│ │ │ │ │段四小段│段82號10│ │公司 │ │ │ │ │383建號 │樓 │ │ │ │ ├─┼─┼────┼────┼───┼────┼──┤ │10│11│臺北市中│臺北市中│458.81│未○○ │1/2 │ │ │ │山區○○○○○路1 │ ├────┼──┤ │ │ │段四小段│段82之11│ │己○○ │1/4 │ │ │ │384建號 │號 │ ├────┼──┤ │ │ │ │ │ │戊○○ │1/4 │ └─┴─┴────┴────┴───┴────┴──┘ 等事實，均不加爭執，復有建物謄本、建物登記第二類謄本、戶籍謄本、被繼承人陳世昌之繼承系統表、本院家事法庭函詢文件副本及附件等在卷可稽頁），並經本院查明無訛，則此部分之事實，自堪認為真實而足以採信。四、原告主張依系爭合建契約第6條約定，渠3人享有系爭大樓屋頂平台之專有使用權，被告等人未經渠等之同意而使用該屋頂平台裝設冷卻水塔或水塔，獲得相當於租金之不當得利，請求被告給付相當於租金之不當得利，被告則以上開辯詞為答辯，則本件所應審究者，厥為：㈠系爭大樓於合建時，是否定有系爭合建契約書？㈡系爭合建契約第6條關於屋頂平台之約定，是否因違反公寓大廈管理條例第7條第3、5款之規定而無效？㈢倘系爭合建契約第6條關於屋頂平台之約定未因違反公寓大廈管理條例第7條第3、5款之規定而無效，則系爭合建契約有無拘束非契約當事人之其他建物所有權人之效力？㈣原告3人有無取得系爭屋頂平台之專有使用權？若原告3人取得系爭屋頂平台之專有使用權，則：⒈系爭大樓屋頂平台之空調冷卻水塔係何人所有？⒉系爭合建契約第6條就屋頂平台之分管協議是否包括設置空調冷卻水塔占有之共用部分？⒊被告是否知悉該分管協議之存在？被告是否受該分管協議之拘束？原告是否有默示同意被告無償使用系爭空調冷卻水塔占有之共用部分？⒋原告提起本件訴訟是否有權利濫用及違反誠信原則之情事？⒌原告依民法第179條規定請求被告返還占用屋頂平台之利益，是否有據？原告得請求被告返還之不當得利為若干？茲析述如次：㈠系爭大樓於合建時，是否定有系爭合建契約書？ ⒈原告以被告陳月娥等人於本院98年6月3日言詞辯論期日，對於本院所整理之不爭執事項表示無意見（其中第二項記載「系爭建物興建時訂有合建契約，該契約第6條明定系爭建物第1、2、9、10、11層，並附帶屋頂平台之全部及地面下第1層之1/2歸原地主鄭清火、鄭林鳳所有」），主張依民事訴訟法第270條之1第3項規定，被告應受此協議拘束，況依同法第279條第1項、第280條第1項規定，被告陳月娥等人對原告主張上開事實，於言詞辯論既不爭執即視同自認，原告就此事實即無庸舉證云云。惟，按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認，固為民事訴訟法第280條第1項本文所規定，然同條項但書亦規定「但因他項陳述可認為爭執者，不在此限」，被告陳月娥等人於98年6月3日言詞辯論期日，雖對本院所整理之不爭執事項第二點表示「無意見」，然渠等並未自認確有系爭合建契約存在，故僅有擬制自認之效力，渠等在言詞辯論終結前，自可為追復爭執之陳述，撤銷其效力，而被告陳月娥、陳忠信、張陳孺敏、陳志麗、陳志芬等人於本件辯論終結前之98年9月23日具狀爭執系爭合建契約之真正，是不得認被告陳月娥等5人已自認系爭合建契約之真正。 ⒉原告於本院審理中已提出系爭合建契約之契約書原本於法院，經核對無誤（見本院卷㈡第60頁背面），而觀契約書外觀，其紙質很舊，且印泥有暈開的現象，堪認該契約書應已時間久遠，應非臨訟製作。雖被告陳月娥等5人否認系爭合建契約之真正，惟詳觀系爭合建契約所載地主鄭清火、鄭林鳳所得分配之建物為第1、2、9 、10、11層及地面下第1層之1/2，核與被告陳志麗、陳志芬所提出之系爭大樓各樓層第1次所有權登記之情形相符（系爭11樓房屋登記為鄭琇真與鄭清火各2分之1、1 樓房屋登記為鄭琇華與鄭清火各2分之1），而系爭大樓3樓及5樓房屋第1次所有權登記之所有權人徐英惠、徐勝一則均為徐希道之子女，有卷附之法務部戶役政查詢資料可考，至於依系爭合建契約應分配於徐希道之其他樓層建物（第4、6、7、8樓）雖分別登記於陳淑月、林瑞瑛、陳蔡富美、陳林智惠名義，但衡以社會常情，建商與地主合建房屋，為了節省將來辦理所有權移轉登記之稅金及規費等費用，通常會在申請建造執照時即指定特定人為起造人，於將來辦理第1次所有權登記即以該人為所有權人，而系爭合建契約第8條約定「本大樓申請建築執照時，由雙方在各應得之部分指定申請人名義」，第7條亦約定「乙方（即建商徐希道）完成本大樓結構體時甲方開始將前記提供土地之所有權貳拾肆分之拾貳過戶給乙方或乙方指定名義人所有之」，足見系爭大樓應為地主鄭清火、鄭林鳳與建商徐希道依系爭合建契約所建無誤。從而，堪認系爭大樓於合建時確實定有系爭合建契約書。 ⒊至於被告陳月娥等人以系爭大樓之起造人與所有權人均無徐希道，且「建築物使用執照申請書」檔案中發現系爭合建契約之乙方徐希道圓形印文與檔案公文書中徐希道方形印文明顯不同，認系爭合建契約並非真正，或僅是協商合建過程之草約，並非最後確定之契約，否則雙方印文理應與公文書上印文一致云云。惟如前所述，建商指定第三人為起造人及第一次登記所有權人乃屬社會常有之事，況系爭大樓之起造人與所有權人中確實有徐希道之子女，是尚不得以系爭大樓之起造人與所有權人均無徐希道本人，即認系爭合建契約不實在。又不論自然人或公司法人刻用數顆印章，乃屬社會常有之事，且除辦理某些特定之事（公）務需要當事人（申請人）本人之印鑑章外，在私人間所簽訂之契約，咸少會要求使用某特定印章，亦不會要求在同一事件之後續仍應使用相同之印章，是不得以徐希道在有關系爭大樓合建之相關文件使用不同之印章，即認系爭合建契約不實在或非當事人最後確定之契約，是被告陳月娥等人所為此部份之主張，尚不足採信。㈡系爭合建契約第6條關於屋頂平台之約定，是否因違反公寓大廈管理條例第7條第3、5款之規定而無效？ ⒈按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：……公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。……其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」、「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對於建築物之共用部分及其基地有使用收益權」，固分別為公寓大廈管理條例第7條第3款、第5款及第9條第1項所明文規定，惟系爭大樓為公寓大廈管理條例施行前即已取得使用執照之公寓大廈，自不受公寓大廈管理條例第7條有關特定共用部分不得為約定專用之限制，而得以規約或經全體區分所有權人同意就屋頂平台之共用部分為約定專用。又屋頂平台為大樓之屋頂，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，其性質應屬整棟建物之共同使用部分，縱實務上未為所有權登記，仍不失其共有之性質，亦即各共有人間仍得就共有物之使用、收益或管理約定其方法，此即為共有物之分管契約。 ⒉又解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察，民法第98條及最高法院85年度台上字第517號裁判可資參照。本件系爭合建契約書第6條固約定「本大樓建竣時，其地上第壹層、第貳層、第玖層、第拾層、第拾壹層並附帶屋頂平台之全部及地面下第壹層之貳分之壹歸甲方（按即鄭清火、鄭林鳳）應得所有之…」，依文字所載，似約定屋頂平台之全部歸鄭清火、鄭林鳳所有，惟屋頂平台依其性質既不得登記為區分所有權人專有，而交易習慣上，又有將使用權與所有權混為一談之情形，由此探究當事人當時之真意，應係指屋頂平台之使用權歸鄭清火、鄭林鳳所有，亦即徐希道與鄭清火、鄭林鳳曾就屋頂平台為分管之約定。從而，可認系爭合建契約第6條關於屋頂平台之約定，並未違反公寓大廈管理條例第7條第3、5款之規定而無效。㈢系爭合建契約第6條關於屋頂平台之約定，有無拘束非契約當事人之其他區分所有權人之效力？ ⒈依上所述，固可認系爭大樓於合建時訂有系爭合建契約，約定屋頂平台之使用權歸鄭清火、鄭林鳳所有，惟系爭合建契約係建商徐希道與地主鄭清火、鄭林鳳所簽訂，而非住戶（區分所有權人）之分管協議，除非能證明自徐希道或鄭清火、鄭林鳳取得系爭大樓建物之所有權人亦明知有系爭合建契約之存在，且在買賣契約中約定屋頂平台之使用權歸鄭清火、鄭林鳳所有，或系爭屋頂平台於客觀上足使該些受讓建物之所有權人得認知屋頂平台係歸鄭清火、鄭林鳳專有使用，否則依債權相對性原理，上開約定即無拘束該些區分所有權人之效力。 ⒉而查，卷附之系爭大樓第一次所有權登記之土地登記簿謄本（見本院卷㈡第152至178頁）所示，各樓層之區分所有權人分別為：11樓鄭琇真、鄭清火、10樓鄭清火、9樓鄭林鳳、8樓陳林智惠、7樓陳蔡富美、6樓林瑞瑛、5樓徐勝一、4樓陳淑月、3樓徐英惠、2樓鄭清火、1樓鄭琇華、鄭清火、地下1樓徐淑惠、鄭林鳳，建商徐希道並未登記為所有權人，而原告並未舉證證明自建商徐希道取得系爭大樓建物之區分所有權人係明知有系爭合建契約存在，且在與徐希道所簽訂之契約中已約定系爭大樓屋頂平台係歸地主鄭清火、鄭林鳳專有使用，甚且，被告台灣區合板製造輸出業同業公會、華剛公司係分別直接自鄭林鳳或間接自鄭清火取得系爭大樓之建物，原告亦未能證明被告台灣區合板製造輸出業同業公會、華剛公司係明知有系爭合建契約書存在，且在買賣契約簽訂時已約定系爭大樓屋頂平台係歸鄭清火、鄭林鳳專有使用，況系爭大樓屋頂平台於客觀上，自始即無使人得以認知屋頂平台係歸鄭清火、鄭林鳳專有使用之情形，鄭清火、鄭林鳳亦從未向系爭大樓之區分所有權人主張渠2人擁有屋頂平台之專有使用權，自難認此些直接或間接繼受徐希道、鄭清火、鄭林鳳而取得系爭大樓建物所有權之被告，亦明知有系爭合建契約之存在，是系爭合建契約並無拘束徐希道與鄭清火、鄭林鳳以外之區分所有權人之效力。 ⒊至原告主張依修正民法第799條之1第4項規定，被告應受系爭合建契約之拘束云云，惟民法第799條之1第4項係於98年1月23日經總統令公布增訂，並自公布後6個月施行，是否得追溯適用於本件，已非無疑，況如前所述，系爭合建契約並非住戶之約定，自非屬住戶規約，當無增訂之民法第799條之1第4項之適用。㈣原告3人有無取得系爭屋頂平台之專有使用權？原告固為系爭11樓建物之區分所有權人，惟系爭合建契約係約定屋頂平台歸鄭清火、鄭林鳳使用，並未約定該屋頂平台係歸鄭清火、鄭林鳳二人或其中一人，或其二人所取得之何一層建物所有權人專有使用，而鄭清火、鄭林鳳當時所取得之建物有4層樓及地下1樓所有權二分之一，尚難遽認屋頂平台即當然歸系爭11樓建物之區分所有權人專有使用。況依前所述，系爭合建契約並無拘束徐希道與鄭清火、鄭林鳳以外之區分所有權人之效力，原告以渠等為系爭11樓建物之區分所有權人，主張依系爭合建契約書第6 條取得系爭屋頂平台之專有使用權，即不足採。五、綜上所述，原告既未能舉證證明系爭大樓之屋頂平台歸渠3 人專有使用，原告本於不當得利法律關係請求被告分別給付如附表一、二所示之金錢，及均自98年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、結論：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第87條第1項，判決如主文。中華民國 99 年 3 月 19 日民事第一庭法官林春鈴以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中華民國 99 年 3 月 19 日書記官潘惠敏附件： 1.附表 2.附表一 3.附表二 4.複丈成果圖

臺灣臺北地方法院98年度訴字第1352號

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