臺灣臺北地方法院98年度訴字第437號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 98 年 08 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第437號原　　　告　極品服飾衣料有限公司
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　魏立倫
陳懷仁律師
被　　　告　甲○○
訴訟代理人　乙○○
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國九十八年八月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌拾柒萬零玖佰叁拾柒元，及自民國九十七年九月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾玖萬零伍佰元供擔保後，得假執行；但被告以新台幣捌拾柒萬零玖佰叁拾柒元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）八十九萬五千一百三十元，及自民國九十七年九月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡請准供擔保宣告假執行。
二、陳述略稱：
㈠兩造經由欣元不動產仲介經理有限公司（下稱欣元公司）仲介租賃，於九十六年一月十八日約定由原告向被告承租其所有坐落於臺北市○○街八十一號一樓及夾層全部（下稱系爭房屋）作為門市使用，租賃期間自九十六年二月八日至九十九年三月七日止。惟系爭房屋坐落之土地即臺北市○○區○○段五小段四一三地號土地（下稱系爭土地）為訴外人祭祀公業高同記（下稱系爭祭祀公業）所有，系爭祭祀公業管理人高萬鍾於九十年二月十五日對被告及當時系爭房屋承租人即訴外人領航服飾有限公司（嗣更名為曜笙開發股份有限公司，下稱曜笙公司）起訴請求拆屋還地，其後因原告不知其事而承租系爭房屋，系爭祭祀公業就上開訴訟之被告曜笙公司變更為原告。詎料原告後來竟接獲本院民事執行處九十七年七月三十日通知，命原告拆屋還地，否則將受強制執行，故原告於九十七年八月五日委請陳懷仁律師發函，表明於九十七年九月七日與被告終止系爭租約。
㈡依兩造房屋租賃契約第十六條承租人終止租約事由第四項約定：「第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用收益者」，承租人本可單方向被告終止租約，原告亦係依此終止合約，並非如被告所言為兩造合意終止系爭租約而不能請求損害賠償；復以本件於兩造簽立租賃契約當時，被告故意隱瞞系爭房屋有上開產權糾紛，導致原告不能依約使用收益，並致使門市裝潢、招牌費用及房屋仲介費等均付諸流水，自屬可歸責被告之事由，上揭費用之花費共計一百七十九萬零二百六十一元，原告實際使用之期間僅租期之一半，故就半數之金額八十九萬五千一百三十元，依民法第二百五十六條、第二百二十六條、第二百六十條及第二百零三條之規定，請求被告負債務不履行之損害賠償及遲延利息責任。
三、證據：聲請傳訊證人丙○○，並提出房屋租賃契約影本一份、本院民事執行處通知影本一份、呈報狀影本一份、統一發票影本七紙、臺北縣政府營利事業登記證影本一紙、經濟部公司執照影本一紙、臺北市政府營利事業登記證影本一紙、、被告戶籍謄本一份及陳懷仁律師函影本一紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如為不利判決請准供擔保免為假執行。
二、陳述略稱：
㈠原告於承租系爭房屋時，即已自被告及當時之承租人領航公司（嗣後更名曜笙公司）得知上開產權糾紛。上開訴訟經本院九十年度訴字第七九八號判決、臺灣高等法院九十五年度重上更㈠字第二十三號判決，被告應將系爭房屋拆除，並將系爭土地歸還系爭祭祀公業之管理人，最後經最高法院九十七年度台上字第一九八六號民事裁定駁回被告上訴確定在案，上開訴訟歷時數年，原告為當事人之一，自均知之甚詳，原告所稱之損害，被告無可歸責事由。
㈡按意思表示合致之方式，包含明示與默示；次按合意終止實質上亦屬契約之一種，依私法自治原則以觀，係以第二契約解除第一契約之履行，是第一契約既經合意解除而失其效力，雙方免其履行，自不發生損害賠償之義務。雙方終止租賃契約時，原告雖提出由被告賠償原告七十萬元損失之協議書，惟未獲被告同意簽認，雙方已於九十七年九月十二日即原告實際遷出時，合意終止租賃契約，且無保留損害賠償請求權，揆諸上開意旨，原告無損害賠償請求權。
㈢因原告與領航公司經營性質相同之業務，是於領航公司經營不善之際，原告低價受讓其門市內之生財器具，顯無重新裝潢之必要；縱有此必要，亦應以使用期間之折舊率計算裝潢價值。系爭房屋迄今尚未拆除，對於原告於九十七年八月五日委請陳懷仁律師所發律師函沒有意見。
三、證據：提出系爭祭祀公業起訴狀首頁影本一份、本院九十年度訴字第七九八號民事判決首頁影本一份、臺灣高等法院九十二年度重上字第一號民事判決首頁影本一份、最高法院九十五年度台上字第八三號民事判決首頁影本一份、臺灣高等法院九十五年度重上更㈠字第二十三號民事判決首頁影本一份及協議書影本一份為證。
丙、本院依職權調取本院九十年度訴字第七九八號民事歷審全卷資料。
理 由
甲、程序方面：
按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：‧‧‧二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。‧‧‧七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款及第七款分別定有明文。經查，本件原告起訴之初，請求被告賠償原告裝潢門市及仲介等費用共計一百七十九萬零二百六十一元，惟於訴訟進行中，因考量系爭門市已營運年餘，減縮請求被告給付系爭金額之二分之一共計八十九萬五千一百三十元，嗣後就法定遲延利息起算日亦改自九十七年九月八日起算，核屬減縮應受判決事項之聲明，基礎原因事實相同，不甚礙被告之防禦與訴訟之終結，程序並無不合，應予准許。
乙、得心證之理由：
一、原告主張意旨略以：原告向被告承租系爭房屋，租期原至九十九年三月七日，然系爭祭祀公業對被告訴請拆屋還地，獲得有利判決，故原告接獲本院民事執行處通知必須拆屋還地，原告委請律師發函予被告，依兩造房屋租賃契約第十六條第四項約定終止租約，從而自得請求被告賠償原告裝潢門市及仲介等費用之半數即八十九萬五千一百三十元，及自契約終止次日（即九十七年九月八日）起至清償日止之法定遲延利息等語。
二、被告答辯意旨則以：原告向被告承租系爭房屋之初，即已知悉系爭祭祀公業對被告訴請拆屋還地，對於原告所稱損害，被告不具歸責事由，且兩造係合意終止租約，原告並未保留損害賠償請求權，不得再向被告主張權利，又原告就系爭房屋無重新裝潢之必要，縱有必要亦應以使用期間折舊裝潢價值，系爭房屋迄今尚未拆除等語置辯。
三、兩造對於下列事項不爭執：㈠兩造於九十六年一月十八日透過欣元公司簽訂房屋租賃契約，約定由原告向被告承租其所有系爭房屋作為門市使用，租賃期間自九十六年二月八日起至九十九年三月七日止；㈡系爭房屋坐落之系爭土地為系爭祭祀公業所有，系爭祭祀公業之管理人高萬鍾於九十年二月十五日起訴請求拆屋還地，嗣因系爭房屋之承租人變更為原告，故上開訴訟之被告除本件被告外，亦由原承租人曜笙公司變更為原告，並經本院九十年度訴字第七九八號判決、臺灣高等法院九十五年度重上更一字第二三號判決被告應將系爭房屋拆除，並將前開土地返還，被告雖提起上訴，仍經最高法院於九十七年九月十九日以九十七年度台上字第一九八六號裁定駁回上訴確定；㈢系爭祭祀公業持臺灣高等法院九十五年度重上更一字第二三號判決向本院聲請假執行，本院即於九十七年九月三日以北院隆九七執地字第六七二七九號函通知原告，將於九十七年十月一日下午二時五十分至現場履勘，原告乃遷出系爭房屋，被告並將房租支票及押租金退還原告。
四、兩造爭執重點在於：㈠原告依民法第二百二十六條之規定，請求被告賠償因系爭租賃契約終止致原告所受之損害，有無依據？原告於承租系爭房屋時是否即已知悉系爭房屋有拆屋還地之訴訟？本件是否因可歸責於被告之事由，致原告不能依約為系爭房屋之使用收益？兩造係合意終止？還是原告單方為終止之意思表示？被告可否以兩造係合意終止，原告於合意終止時並未保留損害賠償請求權為由，主張原告不得再向被告請求賠償？㈡倘原告得依民法第二百二十六條之規定，請求被告賠償因系爭租賃契約終止致原告所受之損害，則原告所受之損害為若干？爰就上揭爭點說明如后。
五、原告於承租系爭房屋時，不能證明已知悉有拆屋還地訴訟，且不論是否知悉，均屬可歸責被告之事由致原告不能使用收益，原告依約終止租約，得請求被告賠償損害：
㈠關於原告於承租系爭房屋時，是否知悉有拆屋還地訴訟，證人丙○○於本院九十八年四月二十八日言詞辯論期日證稱：「‧‧‧當時沒有根據建物資料去申請土地登記謄本，所以我們不知道也就沒有告訴原告有牽涉訴訟；當初原告與被告的太太當面談過二次，我有在場，均未提及土地糾紛的事。」（參本院卷第四十五頁背面），被告雖辯稱被告配偶及原承租人曜笙公司有告知原告此事云云，然未舉證以實其說，此項辯解不足採信。
㈡更進一步言，不論原告是否知悉有拆屋還地訴訟，兩造租賃合約第十六條承租人終止租約事由第四項既約定：「第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用收益者」，承租人得終止租約，顯見兩造已約定被告負有權利瑕疵擔保之責任，系爭祭祀公業既已基於勝訴判決聲請假執行，對原告主張權利，足見被告未能履行契約約定之義務，就給付不能自具有可歸責之事由，此並不因被告辯稱系爭房屋迄今尚未拆除而有所影響，蓋系爭房屋未拆除，並不表示原告即得於強制執行程序中，繼續就系爭房屋為約定之使用收益。
㈢另按「契約之合意終止為契約行為，法定或約定終止權之行使則為單獨行為，後者發生效力與否，端視有無法定或約定終止之事由存在，既無待他方當事人之承諾，自不因他方當事人之同意或未為反對之意思表示而成為合意終止。」（最高法院九十四年度台上字第一五九四號裁判意旨參照）。經查，被告對於原告曾委請陳懷仁律師寄發九十七年八月五日之律師函並無意見，而依該函內容明載「租賃契約於九十七年九月七日同時終止」（參本院卷第八十一頁、八十三頁），足見原告於九十七年八月間已基於前揭兩造租賃合約第十六條第四項之約定單方終止租約，雖依原告起訴狀所載，九十七年九月間被告向原告表示同意終止租約，然參酌前揭最高法院見解，並不因此而成為合意終止，原告所提損害賠償之請求，自不受被告所辯稱之合意終止而影響，亦即本件原告依約終止租約，得請求被告賠償損害。
六、原告所受損害，依有效租賃期間之比例計算，應為八十七萬零九百三十七元：
㈠按兩造租賃契約第二條約定：「租賃期間自九十六年二月八日起至九十九年三月七日止。（共計三年一個月）」，而如前所述，依原告委請陳懷仁律師所寄發律師函，兩造租賃契約係於九十七年九月七日終止，有效租賃期間為一年七個月，租約終止後至原租期屆滿之期間則為一年六個月，顯然原告支出裝潢門市及仲介等費用共計一百七十九萬零二百六十一元（參本院九十七年度店調字第一七七號卷第九頁至第十一頁），卻未能依原訂計畫使用三年一個月。
㈡原告上揭支出費用之損害，經依租期比例計算，數額應為八十七萬零九百三十七元（計算式：1,790,261元x 18月/37月=870,937元）。被告雖辯稱原告無重新裝潢之必要云云，然原承租人之裝潢使用經年，縱與原告為相同行業，原告就舊有裝潢重新裝潢，亦符合一般社會經驗，被告空言主張原告無重新裝潢必要，自不足採信。
七、綜上所述，原告基於債務不履行損害賠償法律關係，依民法二百二十六條等規定，請求被告給付原告八十九萬五千一百三十元，及自九十七年九月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其請求於主文第一項所示之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，不應准許。兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免予假執行，於原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
八、兩造之其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果無影響，爰不一一論列，附此說明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8　　月　　 31　　日民事第一庭 法　官　文衍正
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8 　　月　　31　　日書記官　潘惠敏