98年度訴字第843號｜民事：返還占有｜裁判日期：99 年 05 月 27 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 98年度訴字第843號原　　　告　世青商業大廈管理委員會法定代理人　陳秀鶯訴訟代理人　黃照峯律師複　代理人　陳鴻瑩黃彣堯被　　　告　誠隆汽車股份有限公司法定代理人　劉橫山被　　　告　豐隆汽車股份有限公司法定代理人　王以偉前列二人共同訴訟代理人　陳國雄律師複　代理人　陳介輔律師受告知人　林麗英上列當事人間返還占有事件，本院於民國99年5月13日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應自如附圖A所示坐落台北市中山區○○○路一五四之一號（台北市○○段○○段六O六建號）地下一層之建物遷離，並回復原狀及移轉占有予世青大樓全體區分所有權人。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告誠隆汽車股份有限公司、豐隆汽車股份有限公司各負擔三十五分之十七，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。查本件原告主張被告誠隆汽車股份有限公司、豐隆汽車股份有限公司非法占用下述系爭1樓共用部分、系爭地下室5個停車位及其他共用部分，請求被告誠隆汽車股份有限公司、豐隆汽車股份有限公司回復原狀並遷離而分別返還予各該共有人，惟被告豐隆汽車股份有限公司於本件審理中將原所有坐落於臺北市○○區○○段1小段755、772地號之持分土地及其上同地段3278建號房屋出售予第三人林麗英，是第三人林麗英自應屬對本件訴訟有法律上之利害關係。從而，被告誠隆汽車股份有限公司、豐隆汽車股份有限公司聲請訴訟告知受告知人林麗英乙節（詳本院卷第97、98頁），揆諸前揭法條規定，於法尚無不合，應予准許。二、再按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者不在此限，又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，此觀民事訴訟法第255條第1項第1 款、第2款、第3款、第7款及第二項規定自明。查原告起訴時原請求判決：㈠被告誠隆汽車股份有限公司應遷離坐落於台北市中山區○○○路154之1號地下一層全部，並回復原狀及移轉占有給原告。㈡被告豐隆汽車股份有限公司將坐落於台北市中山區○○○路154之1號1樓公用部分之建築物拆除，並回復原狀及移轉占有給原告。嗣於民國98年5月4日、98年10月8日、98年10月21日、98年12月30日分以書狀變更其訴之聲明記載，最後於99年4月27日再以民事變更起訴暨補充理由狀五變更聲明為如其訴之聲明所示，核原告上開訴之變更應屬請求之基礎事實同一，且無礙於被告之防禦與訴訟之終結，又被告對上開變更均無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更或追加，揆之首揭法文規定，亦應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：原告管理委員會於88年10月6日依公寓大廈管理條例（下稱公寓大廈條例）等規定向台北市政府申請核備成立，另法定代理人陳秀鸞於97年7月30日依法向台北市政府申請變更在案，依台北市○○段○○段606建號謄本記載（建物門牌：台北市中山區○○○路154之1號），地下一層全部係屬共用部分，其所有權係由同地段第601至605號、第1648至1667號及第3277、3278建號所有權人所共有，是按民法第818條及公寓大廈條例第9條規定，各共有人應依其應有部分之比例，就共有物之全部為使用收益。而本大樓地下一層原規劃有5位停車格，性質上應屬法定停車格，依前所述，其所有權即屬前開所有權人所共有，惟使用收益可透過約定或簽訂分管契約，由特定區分所有權人使用。因此，前揭原有5位停車格，依本大樓之管理規約第2條第3項前段規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書使用其約定專用部分。」，換言之，現仍停放於停車格之住戶應提出前揭分管契約書證明其屬有權使用該停車格，否則，應依同規約第2條第3項後段規定：「無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為專用部分供特定區分所有權人使用。」。亦即地下一層既為公用部分，區分所有權人未經區分所有權人會議約定專用，則不得佔為己用。本件被告誠隆公司將本大樓地下一層據為己用，作為工作汽車營業場所，亦未得區分所有權人會議同意其專用，依上揭規定，被告誠隆公司即無權占用本大樓地下一層，原告自得訴請被告遷離本大樓地下一層並回復原狀及移轉占有；另參照台北市○○段○○段606建號之建築改良物堪測成果表，1樓如附圖A所示之部分為公用，依公寓大廈條例第7條第1項第2款，此部分不得約定為專用部分，惟現由被告豐隆公司占用，顯與上揭規定有違，原告亦有權請求被告拆除占用部分，及回復原狀並移轉占有。為此，爰依公寓大廈條例第9條第4項、世青大樓管理規約第8條第1項、民法第767條、第821條、第184條第1項前段關於所有物返還請求權之規定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應共同遷離坐落台北市中山區○○○路154之1號（台北市○○段○○段606建號）地下一層全部如附圖A，並回復原狀及移轉占有給原告及世青大樓全體區分所有權人。㈡被告應共同將坐落台北市中山區○○○路154 之1號（台北市○○段○○段606建號）一樓公用部分如附圖B部分之建築物拆除，並回復原狀及移轉占有給原告及世青大樓全體區分所有權人。二、被告誠隆汽車股份有限公司、豐隆汽車股份有限公司（下分稱誠隆公司、豐隆公司）均抗辯：㈠原告請求被告豐隆公司應將附圖A部分系爭一樓部分之建築物拆除，及應與被告誠隆公司共同遷離附圖B部分之系爭地下一層全部等，惟該系爭地下一層全部及一樓部分均為全體區分所有權人分別共有，而原告世青商業大廈管理委員會並非區分所有權人，自非為處分權之主體，核無保護其權利之必要，顯欠缺權利保護要件，況依公寓大廈條例第9條第4項之條文規定，應僅限於公寓大廈管理之事項，非如原告所認得作為民法第767條之當事人適格依據，故原告主張顯無理由。㈡再者，原告指稱系爭一樓附圖A部分為公用，依公寓大廈條例第7條第1項第2款，此部分共用部分不得為約定專用之部分，而認被告豐隆公司占用並轉租給他人使用，顯違反上揭規定，然前開條例所謂該共用部分不得為約定專用之部分，係指該部分因消防或法令上限制或空間上屬於全體區分所有權不可或缺之情形，是倘若有違反前開規定而為約定專用之情形，僅係違反建築法等行政上規制之問題，與民法上私權歸屬無關，而系爭一樓附圖A部分係為廁所之用，此自建商興建完成後即由區分所有權人約定由系爭一樓所有權人專用，故多年來一直由被告豐隆公司使用，從而，縱該分管契約違反前開規定而約定由被告專用，亦僅係違反建築法等行政法規之問題，應經由行政程序報請主管機關取締，而非藉由民事訴訟程序主張私權受侵害請求返還，原告所訴顯然不具權利保護要件，另原告迄今尚未證明系爭一樓附圖A部分係被告豐隆公司所興建，是縱有拆除之必要，亦無由被告豐隆公司拆除。㈢另系爭地下一層之現況確實係作為停車位供作停車車輛之使用，並未違反設置之目的及通常使用方法，雖系爭地下一層有堆放資源回收籃及放置桌椅等，惟此係為可移動性及臨時性放置之輕微情形，非屬裝潢、隔間等固定性裝置，故與原告所稱係作工作汽車營業場所相差甚遠，亦徵原告指稱被告就系爭地下一層使用已違反其裝置目的及通常使用方法而占用，顯不實在。且原告已自承系爭地下一層之停車格屬於系爭建號所有權人所共有，可透過約定或簽訂分管契約由特定區分所有權人使用收益，而被告豐隆公司之前手確實曾與全體區分所有權人約定分管，將系爭地下一層部分約定由該前手所專用，嗣原告世青商業大廈管理委員會成立後，即依前開分管協議之約定，將地下一層、地下二層之部分直接交由具有專用使用權之區分所有權人自行管理（被告豐隆公司前為其中之一，今已由受告知人林麗英買受），此外，於97年間原告更要求將通往系爭地下一層及二層之升降梯更新費用完全交由取得專用使用權之共有人即本件被告豐隆公司及取得地下二層停車位專用使用權之部分區分所有權人負擔，是以難謂原告並不知悉此分管協議存在；又被告等使用之停車位乃坐落於台北市中山區○○○路154之1號，該規劃之停車位除被告豐隆公司之同地段第1649建號部分（權利範圍：276/10000）、第3278建號部分（權利範圍：861/10000）外，尚有訴外人周隨所有同地段第1648建號（權利範圍：495/10000）、訴外人高何耀所有同地段第3277建號（權利範圍：387/10000）等，合計應有共5個車位，其中周隨及高何耀之兩個停車位乃出租予被告豐隆公司使用，因此，系爭地下一層之停車位雖為被告現場使用，然均係基於區分所有權人就系爭地下一層之停車位分管而使用，被告豐隆公司自非無正當法律權源，從而，被告豐隆公司嗣將系爭一層出租予被告誠隆公司供其使用收益，被告誠隆公司亦屬具有合法使用權源。退步言之，縱本件未有分管協議存在，惟被告豐隆公司使用系爭下一層全部之停車位已經多年，且出租予被告誠隆公司供作停車場之用亦已多年，期間均未有任何區分所有權人表示異議，且更係由被告豐隆公司繳納系爭地下一層之管理費，於此亦應可認已有默示分管之協議存在。㈣綜上，系爭地下一層如附圖B係供作停車位，被告豐隆公司及前手已與全體區分所有權人約定分管其中部分車位外，另就周隨等之停車位亦併同承租，又系爭一層附圖A供作廁所之用，亦已約定由一樓所有權人分管使用，因此，被告並非無權占用，原告請求顯屬無理。三、本件兩造不爭執事項：㈠原告為世青商業大廈（下稱系爭大廈）於88年10月6日依公寓大廈管理條例所設立之公寓大廈管理委員會，並已依法向台北市政府申請核備設立。㈡門牌號碼為台北市中山區○○○路154之1號建物地下2層至12樓、屋頂突出物、電梯樓梯間之共用部分，經獨立登記為臺北市○○區○○段一小段第606建號（包括該建物之1樓共用部分〈下稱系爭1樓部分〉，及地下室一樓〈下稱系爭地下室〉），而均屬於同地段第601～605、1648～1667、3277、3278建號所有權人所共有，而被告豐隆公司為共有人之一，且為同地段第1649、3278建號之所有權人（其中第3278建號於98年4月27日所有權移轉登記予受告知人林麗英），於各該建號登記謄本上所記載共用部分則分別為第606建號之應有部分276/10000、861/10000。㈢系爭地下室1樓及2樓於申請使用執照時共計有劃設11個停車位（原證10第2頁所示），而劃設於系爭地下室1樓之5個停車位部分，目前均由被告豐隆公司出租予被告誠隆公司占有使用中。㈣系爭大廈1樓之共用部分，曾由被告豐隆公司出租予訴外人芙鍋咖啡店使用，惟該咖啡店已無營業，現由被告豐隆公司占有中。四、得心證之理由：本件原告主張被告豐隆公司、誠隆公司分別無權占用世青商業大廈如附圖A、B所示之1樓共用部分及地下一層部分，是依公寓大廈管理條例第9條第4項、民法第767條等規定請求被告等回復原狀並分別返還予各區分所有權人等語，然均為被告所否認，並以前詞抗辯之，是本件之爭點闕為：㈠原告得否依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，為全體共有人依民法第767條規定提起本件訴訟者？其是否屬適格之原告？㈡系爭地下一層之全體共有人曾否與被告豐隆公司或其前手成立分管契約之情形？其與被告誠隆公司就所占用系爭地下一層之部分，是否均無正當權源？㈢又原告主張被告等占用系爭1樓共用部分為無正當權源，故請求被告等共同將建築物拆除並移轉占有給原告及全體區分所有權人是否有理？分述如下：㈠首按，公寓大廈管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例（下稱公寓大廈條例）第38條第1項定有明文。而該條例就管理委員會之當事人能力，並無其他限縮規定，則有關民事訴訟，公寓大廈管理委員會均得為合法之當事人。又本件原告世青商業大廈管理委員會既向台北市政府報備成立，有其管理組織報備證明在卷可稽（詳本院臺北簡易庭97年度北調字第680號卷，下稱北調字卷，第11頁），故其自具有提起本件訴訟之當事人能力。再者，公寓大廈管理委員會旨為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。而公寓大廈管理委員會設有主任委員，對外代表管理委員會，且有一定之組織及事務所，以公寓大廈之管理維護為目的，具有繼續之性質，此觀公寓大廈條例第3條第9款、第29條規定甚明，是公寓大廈管理委員會應屬非法人團體，而非法人團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為交易者比比皆是，故非法人團體除法律有明文規定或依其性質不得享受權利、負擔義務外，尚難謂與之為法律行為或其為之法律行為一概無效，此有最高法院79年度台上字第1293號裁判可資參考。又依公寓大廈條例第10條第2項前段規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。同條例第22條第1項另規定如住戶有「違反法令或規約」情節重大者，管理委員會得促其改善，如於3個月內未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，又同條例第23條亦規定，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定者外，得以規約定之。復依世青大樓管理規約第17條第1項第3款更明文「住戶違反本條例第九條第二項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通當使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償。」（詳北調字卷第22頁）等語。換言之，原告就其職務範圍內之事項，即有實施管理之能力，且實際上亦為管理之主體，因執行職務所生法律關係，縱經濟上其權利最後係歸屬於區分所有權人全體，但管理委員會為達成其管理之目的，即非不得藉由提起訴訟之手段以主張權利。因此原告主張本諸前揭法令、規約，對於無權占有世青大樓共有物（1樓共用部分及地下一層部分）之被告等（其中被告豐隆公司為區分所有權人之一）請求回復原狀並移轉占有予世青大樓全體區分所有權人，自屬有據（另原告請求移轉占有給伊部分，因原告並非該大樓之區分所有權人，依法不得為此請求）。是以原告依前揭實體法上之規定提起本件訴訟，其於權利保護之要件而言，即無欠缺。從而，原告提起本件訴訟，其當事人能力之要件即無欠缺，且亦得主張前述實體法之請求權而無礙。準此，被告等抗辯原告不具區分所有權人身分而無保護其權利之必要，顯然欠缺權利保護要件，故不得提起本件訴訟云云，即屬無據，難謂有理。㈡次按，按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人所共有，此觀民法第799條前段規定自明。又按公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第四條第二項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約。而共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內（最高法院91年度台上字第242號、87年度台上字第1359號民事裁判分別參照）。本件原告主張被告使用系爭建物，未經分管契約協議取得使用權源，因認其等應負拆除、遷讓及返還之責等語，惟被告等則以被告豐隆公司之前手曾與全體區分所有權人約定分管契約，將系爭地下一層部分約定由該前手所專用，嗣原告世青商業大廈管理委員會成立後，即依前開分管協議之約定，將地下一層、地下二層之部分直接交由具有專用使用權之區分所有權人自行管理云云，依前揭說明，被告等就有利於己之事實負舉證之責。㈢經查，被告等就其前開所辯固提出被告豐隆公司負擔電梯保養管理費用收據文書附卷為證（詳本院卷第35至41頁），並請求傳喚證人周隨到院作證，惟衡酌周隨係被告豐隆公司之系爭地下一層之前手，且正有停車位出租予被告豐隆公司，兩者有利益關係之存在，是其所作之證言是否即屬趨於真實，要非無疑；況原告已否認周隨與全體區分所有權人達成系爭建物之分管協議，且周隨並未交付任何分管協議之證明予被告，僅係空言為之，縱其到庭，證言亦難採信，是被告聲請傳訊周隨到庭為證，顯無必要，先予敘明。另觀諸前揭文書之記載，其內容僅書寫系爭地下一層昇降梯更新情況及相關費用支出等情，此為系爭地下一層及地下二層占有人間所為之約定，尚難逕據認被告等與全體區分所有權人確實成立分管之協議。是被告等辯以其前手已與全體區分所有權人約定分管，嗣由其繼受該分管協議云云，尚難採信。至被告所辯其有默示分管協議云云，然按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院29年上字第762號判例參照。被告豐隆公司固稱該公司使用系爭下一層全部之停車位已經多年，且出租予被告誠隆公司供作停車場之用已有多年，期間均未有任何區分所有權人表示異議，因認其取得區分所有權人之默示同意云云。然衡諸公寓大廈區分所有權人對他區分所有權人占用共有部分之情事，或因權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置能力之不足，或出於對法律的誤解，而對特定共有人占用共用部分，未為明示反對之表示，此不作為應僅係單純沈默，故被告等縱於開始實際使用系爭地下一層部分，而為原告及其他區分所有權人所知悉，且在原告召開區分所有人會議之前，原告或其他共有人未為反對之意思，此舉仍與單純沈默無異，依前開說明，未有共有人之舉動或其他情事，足以間接推知有同意被上訴人使用之效果意思，自難認有默許同意其分管之協議。況原告於本件起訴前尚曾召開區分所有人會議並決議收回被告豐隆公司占用系爭地下一層之部分，此有原告區分所有人會議紀錄在卷可參（詳本院卷第52至57頁），益徵原告未為默示意思表示同意被告使用系爭地下一層之建物；又被告等雖陳稱曾負擔電梯保養費用，亦得證明默示意思表示一節云云，然此乃因被告等事實上占用地下一層區域，因現實狀況，其他占有人要求其等使用付費，尚與系爭大廈各區分所有權人同意被告等有使用系爭地下一層部分之權限無涉，被告等據此以為系爭大廈各區分所有權人有同意其使用該部分之默示意思表示云云，洵無足取。準此，被告等就其與全體區分所有權人間訂有分管契約之抗辯，既未能提出積極證據以實其說，所辯已難採信。再者，系爭大廈全體區分所有權人究竟有何舉動或其他情事，足以間接推知有默示同意被告等占用系爭地下一層部分之事實，被告等亦未能舉證以明其實，斷難徒憑被告等所述遽以推論全體區分所有權人有默示同意被告等得占用系爭地下一層部分之分管協議，是被告等抗辯其等取得區分所有權人之明示或默示分管協議云云，不足採信。又被告對於系爭地下一層為被告豐隆公司出租予誠隆公司使用，是兩者為直接占有人與間接占有人之關係，則原告依民法第767條、第821條等規定，請求其等遷離地下一層如附圖A之部分並回復原狀及移轉占有予世青大樓全體區分所有權人，自為法之所許。㈣末按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段訂有明文。本件原告主張被告豐隆公司所占用之系爭1樓公用部分不得約定專用，其依公寓大廈條例第7條第1項第2款規定，請求被告應共同將系爭1樓公用部分如附圖B所示之建築物拆除，並回復原狀及移轉占有給原告及世青大樓全體區分所有權人云云，為被告所否認，依前揭說明，原告就此部分主張應負舉證之責。經查，系爭1樓公用部分現係為廁所之用，時供被告豐隆公司之員工使用一節，為兩造所不爭執，且原告對於該廁所自建商興建以來即已存在亦不爭執，則附圖B之1樓廁所是否為被告等所建，已屬可疑。更遑論原告對於該部分是否為被告等所興建一節，迄未舉證以明之，其逕主張被告應共同將1樓公用部分如附圖B之建築物拆除，並回復原狀，移轉占有給原告及世青大樓全體區分所有權人云云，依法即屬無據，所為之前揭主張，自不足採。五、綜上所述，原告爰依公寓大廈管理條例第9條第4項、世青大樓管理規約第8條第1項、民法第767條等規定請求被告應自如附表A所示坐落台北市中山區○○○路154之1號（台北市 ○○段一小段606建號）之地下一層全部遷離，並回復原狀及移轉占有給世青大樓全體區分所有權人，為有理由，應予准許；至其請求其等拆除附圖B建物，並應遷讓返還該建物予全體區分所有權人部分，則未見舉證以實其說，此部分請求，則無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段，判決如主文。中華民國 99 年 5 月 27 日民事第五庭法官洪純莉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國 99 年 5 月 27 日書記官邱美嫆

臺灣臺北地方法院98年度訴字第843號

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