98年度重訴字第137號｜民事：給付居間報酬｜裁判日期：98 年 06 月 24 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第137號原　　　告　丙○○ 乙○○ 上二人共同訴訟代理人　鄭重文律師被　　　告　瀧興發資產股份有限公司法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　陳建宏律師複　代理人　柯佩吟律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國98年6 月8 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠被告於民國95年底主動委託原告幫忙尋找位於臺北市○○○路路段上之不動產，而原告於確認被告具有購買能力後，即四處尋覓符合被告需求之物件，以作為居間媒介買賣之標的物件，原告並於尋覓後，為證明賣方出售之意願，特請賣方即訴外人立志恆建設有限公司（下稱立志恆公司）之法定代理人陳金富出具不動產房地所有權買賣委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約書）。嗣原告仲介達成賣方與被告成立買賣之合意，雙方並於96年3 月23日正式完成簽訂房地買賣契約書之簽約手續，被告並以新臺幣（下同）1 億3,280 萬元買受立志恆公司所有坐落臺北市○○區○○段1 小段679 地號土地、基地面積841 平方公尺、應有部分10,000分之1,837 ，及臺北市○○區○○段1 小段2760、2764、2769、2771之2781、2783、2785之2869等建號房屋（下稱系爭不動產）。又本件原告居間媒介系爭不動產之買賣，雙方已有口頭約定在先，被告業同意以原告斡旋至賣方由原售價1 億5,000 萬元降價為1 億3,280 萬元時，即從省下之價金中撥付800 萬元，作為原告之居間報酬，則本件被告與賣方既已完成簽約程序，應認原告就本件居間媒介所交辦之事項已成就，被告依法即應給付居間報酬予原告。㈡為此，爰依居間媒介契約之法律關係，並依民法第565 條、第568 條之規定，請求被告給付原告居間報酬等語。並聲明：被告應給付原告800 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。二、被告抗辯略以：㈠被告並未委任原告代為居間或仲介坐落於復興南路路段之不動產，原告實係受系爭不動產出賣人立志恆公司委任原告仲介。是以，兩造並未成立居間契約，被告亦未同意給付800萬元之居間報酬。㈡又出賣人立志恆公司業已超過1 年期限，仍未能完全取得房地買賣契約書所約定標的之所有權，甚且預先將系爭不動產另賣予第三人，經被告以台北安和郵局第01751 號存證信函解除與立志恆公司間之房地買賣契約，則系爭房地買賣契約既已解除，且立志恆公司並將系爭買賣契約之訂金1,000 萬元返還被告，則系爭不動產已無從移轉登記予被告所有，亦無法完成點交，依原告與立志恆公司法定代理人陳金富簽訂之系爭銷售契約書第4 條約定觀之，原告自無從在系爭不動產點交前請求被告給付高達800 萬元之居間報酬。況原告所謂之居間報酬，根本尚處於磋商階段，該報酬契約亦未成立，且所欲達成之條件及目的亦無法成就，遑論依系爭房地買賣契約書之記載，原告可獲得之居間報酬不過僅270 萬元。㈢並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠原告於96年1 月26日與訴外人陳金富簽訂系爭銷售契約書，由原告負責仲介系爭不動產，委託銷售期間至96年3 月18日止，委託銷售價格1億3,370萬元（不含承租條件之價金）或1 億3,350 萬元（含承租條件之價金），並約定服務報酬為270萬元。㈡被告於96年3 月23日與立志恆公司簽訂系爭不動產之房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定系爭不動產之買賣總價為1 億3,280 萬元，原告並為系爭買賣契約之見證人即仲介人。依系爭買賣契約第4 條第1 項約定：「雙方均已認知，乙方（即立志恆公司）所出售予甲方（即被告）之不動產目前係屬第三人所有，乙方應自本契約簽訂之日起12個月內，透過執行法院之執行程序拍賣或應買取得本契約第1 條之買賣標的全部；如乙方未能於該期限內取得買賣標的，或由第三人拍賣取得者，無論是否可歸責於乙方之事由所致，本契約視為解除，不生效力。」嗣立志恆公司未於約定期限內取得系爭不動產之所有權，且於取得所有權後復將系爭不動產賣予第三人，被告並已於97年9 月15日以台北安和郵局第01751 號存證信函解除系爭買賣契約，並於98年3 月9 日與立志恆公司達成返還被告已支付之1,000 萬元訂金之協議。㈢原告於97年11月17日以（97）亮所字第1101號律師函催告被告支付本件居間報酬800 萬元。四、爭執部分：㈠兩造間就系爭不動產之買賣有無成立居間契約？㈡倘兩造間就系爭不動產之買賣有成立居間契約，則兩造所約定居間之報酬為若干？原告請求被告給付報酬之條件是否已經成就？原告依民法第565 條及第568 條之規定請求被告給付原告居間報酬800 萬元，是否有據？五、得心證之理由：㈠按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」民法第565條、568條第1項分別定有明文。㈡按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」民事訴訟法第277條定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。又主張法律關係存在之當事人，就該法律關係發生所須具備之特別要件，應負舉證之責任，原告就其主張之事實，不舉證證明者，被告無須就其抗辯之事實，負舉證之責任，此為舉證分擔之原則。第按「民事訴訟法如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求」，最高法院17年上第917號判例可資參照。本件原告主張伊與被告間有居間契約存在，原告自應就該法律關係存在負舉證責任，首開敘明。㈢兩造間就系爭不動產之買賣有無成立居間契約？ ⒈原告主張伊與被告系爭居間契約存在固提出原證三系爭買賣契約書（買方：被告；賣方：立志恆公司；賣方之連帶保證人：富立登公司，見本院卷10頁）為證，觀該契約之末亦記載「見證人即仲介人：丙○○... 見證人即仲介人：乙○○」，足資證明系爭買賣過程原告確曾仲介，且該買賣契約亦已成立。 ⒉衡諸一般社會習慣，仲介可分為買方仲介及賣方仲介，例如台灣社會一般交易習慣係賣方仲介收取成交總價3%~4 %之仲介費用、買方仲介收取成交總價1%~2%之仲介費用即是，但當事人亦有可能有特別之約定存在。原告僅提出伊與訴外人陳金富的委託銷售契約書（本院卷7 至9頁），僅能證明其為賣方仲介之事實。雖系爭契約在末尾處記載原告係仲介人，但原告究為買方仲介或賣方仲介，又彼等約定之仲介費用為何，該契約書尚無法證明，原告自應對該事實負舉證責任。 ⒊經本院傳訊系爭買賣契約之賣方連帶保證人富立登公司之法定代理人，即證人甲○○具結證稱：當天簽約伊有在場，是被告公司與立志恆公司買賣復興南路的房地，標的金額為1億3000多萬元，本案之仲介費，陳金富說要給原告乙○○仲介費，金額時常變，一開始講300 多萬，後來又變到500多萬，我認為陳金富不是很誠實，因為系爭標的我向開發工業銀行買的，當初陳金富說是代表榮美建設來跟我們談把債權債務清除掉，因為榮美建設是我們的債務人，後來陳金富就把標的物買走。陳金富買走後他又跟我們說：這個標的他賣給被告公司，希望我們能當保證人，因為當時債權還在我們手上。我就跟陳金富說：我賣給你陳金富，跟你陳金富賣給何人是二碼子事，為何要由我們來當保證人。陳金富就說：那我們來做一個合夥，基本上我們有個合夥契約，上面寫他負責銷售，我就作擔保，賺到的錢一人一半，後來就簽原證三的系爭買賣契約了。契約書簽訂後，陳金富有用支票及匯款給我幾千萬元。陳金富是在我們公司私底下說要給原告乙○○300萬或500萬，契約簽訂後，陳金富告訴我已經拿幾百萬給原告乙○○，但我問原告乙○○，他說沒有這回事。（陳金富有無講被告要給原告乙○○錢？）這要問陳金富。（後來被告瀧興發公司有買到這個不動產還是交易沒成功？）這個好像羅生門。過戶給陳金富的立志恆公司時已經一年多了，為何那麼久就要問陳金富了。我知道被告目前還沒取得系爭標的物的所有權。我知道當初陳金富要過戶給被告瀧興發公司，只是貸款一直下不來，後來有無解約，我就不知道。陳金富拿了幾千萬，人不知道跑到哪裡。... （在簽約當天有無談到被告瀧興發公司要給原告丙○○、乙○○居間費或任何錢？）我沒有聽到，一般也不會在那個場合講。因為銷售都是陳金富在處理等語（本院卷111 頁背面-113頁正面）。由證人甲○○之證詞，只能證明訴外人陳金富曾經同意給付居間報酬予原告，但數額無法確定，而陳金富乃系爭買賣契約之出賣人，其同意給付居間報酬自與買方無關，從而，證人甲○○之證詞，尚無法證明被告與原告間究竟有無成立居間契約，亦無法證明兩造有無約定居間之報酬。況且，原告主張買方應支付仲介費800萬元，竟高於賣方應支付（以最高計算）仲介費500萬元，且合計該等仲介費達1300萬元，幾近系爭買賣成交價之10%，均與交易常情未合，原告之主張，尚難盡信。雖被告未貸得款項乃可歸責被告之原因未能履行系爭買賣契約，但原告既未能證明伊與被告間之居間契約及報酬數額，依據前開最高法院判例，縱被告抗辯不足採信，亦不能反使原告之主張變為真實。 ⒋原告雖提出伊與被告法定代理人丁○○及訴外人陳中興之談話譯文，用以作為伊與被告居間契約存在之間接證據。原告主張系爭居間契約存在，自應證明被告何時、何地，被告以何人為代理人，曾同意願給付原告若干居間報酬之事實。惟查，原告提出之譯文與被告法定代理人丁○○有關，且可能與本案居間報酬者，僅有以下對話：「乙○○：所以我們努力那麼久的八百萬怎麼辦？」、「丁○○：你那個是飛在空中的，我這是現錢出去耶」（本院卷90 頁）、「丁○○：至少來講的話，我在，陳金富這邊來講的話，我沒有拿到半毛，陳金富在跟我說的時候，他說他還有一點就是那個佣金，他那邊的部分30%先給你們，你們還有拿到小條的，我這方面呢，很淒慘哩」（本院卷91頁）、「這個部分到現在為止來講，如果你也去找到買家，那我相信這部分有解，但是你找到買家的時候，陳金富會不會把他賣掉我們不知道哦，這我們也不能了解，因為我要跟他買的時候，他沒有辦法賣我，他現在又一直纏著我，我沒有錢可以買啊，所以這部分來講的話，我要怎麼說這個事情」（本院卷94頁）。審酌上開對話譯文，被告法定代理人丁○○未曾提及伊曾在何時、何處同意給付原告800萬元之仲介費，尚無法證明；再者，丁○○對話中所提30% 所指為何，以何基準如何計算，又，陳金富告以丁○○30%先給原告之時間究在買賣契約成立前或成立後，均不明白；又觀該譯文中，丁○○未曾主動提及800萬元之事，亦未承認與原告締結居間契約，反觀錄音之原告預設立場，屢提及800萬元誘導丁○○回答，但丁○○ 仍未曾承認在締結系爭買賣契約前已與原告成立居間契約，足見原告之主張，尚非可取；退萬步言，如果丁○○曾同意給付居間報酬（假設語氣），究竟是在系爭買賣契約成立前或成立後同意？究竟是以個人的身份同意私下給付報酬？或是以被告法定代理人的身份同意給付報酬？均不明瞭；末查，原告亦未主張被告口頭同意成立居間契約時，譯文內之訴外人陳中興是否在場，則訴外人陳中興陳述之內容如何得為間接之證明，原告未置一詞，均無法證明原告主張被告同意給付800萬元之事實存在。㈣綜上，原告主張兩造成立居間契約既非可採，其餘之爭點即無須再審酌，縱被告抗辯不足採信，原告之訴亦無理由，應予駁回。六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　6 　　月　　24　　日民事第四庭法　官　趙子榮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中　　華　　民　　國　　98　　年　　6 　　月　　24　　日書記官　謝榕芝

臺灣臺北地方法院98年度重訴字第137號

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