98年度重訴字第222號｜民事：酌減違約金｜裁判日期：99 年 02 月 10 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第222號原　　　告　鍾文凱訴訟代理人　黃達元律師複　代理人　王雅甄被　　　告　徐君田徐黃寶鳳上二人共同訴訟代理人　陳怡均律師上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國99年1月8日言詞辯論終結，判決如下：主文被告徐君田應給付原告新臺幣參佰萬零壹仟伍佰玖拾元，及自民國九十八年五月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告徐黃寶鳳應給付原告新臺幣玖萬壹仟伍佰玖拾元，及自民國九十八年五月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告徐君田負擔百分之三十二、被告徐黃寶鳳負擔百分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬零伍佰參拾元供擔保後，得假執行。但被告徐君田如以新臺幣參佰萬零壹仟伍佰玖拾元供擔保後，得免假執行。本判決第二項於原告以新臺幣參萬零伍佰參拾元供擔保後，得假執行。但被告徐黃寶鳳如以新臺幣玖萬壹仟伍佰玖拾元供擔保後，得免假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查原告與被告徐君田、徐黃寶鳳分別簽訂房屋、土地預定買賣合約書，向被告等購買不動產，而依該合約書第30條之約定，因本契約涉訟時，雙方同意以本院為第一審管轄法院。是原告據以向本院提起本訴，核與上開規定無不合，故本院就本件請求酌減違約金之訴自有管轄權，合先敘明。二、原告主張略以：㈠原告於民國97年3月18日與被告徐君田、徐黃寶鳳簽訂房屋、土地預定買賣合約書（以下簡稱「系爭合約書」），分別向被告徐君田簽訂購買A2-21F房地以及編號B3-78、B3-87 之停車位，總價為新臺幣（下同）3568萬元，及購買A3-21F房地以及編號B3-88、B3-92之停車位，總價為3320萬元；另向被告徐黃寶鳳購買編號B2 -98停車位，總價為200萬元。現原告已支付被告徐君田888萬元，另已支付被告徐黃寶鳳 26萬元。原告於簽約後原本可定期繳納款項，詎因97年下半年之金融海嘯風暴，導致原告收入驟減，無力繼續支付價款，被告徐君田、徐黃寶鳳因而分別依該契約書第7條第2項之約定，對原告主張解除契約，並依該契約書第22條第2項之約定，沒收原告已給付之888萬元及26萬元，作為違約金。㈡按約定之違約金額過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依民法第252條規定，核減至相當之數額，最高法院79年台上字第1915號判例可資參照。查被告徐君田、徐黃寶鳳依該契約書第7條第2款及第22條第2項之約定，將原告所給付之888萬元及26萬元充作違約金，全部予以沒收，顯然已經將原告已繳納之價金，變更為違約金之性質，且非出於原告之自由意思而任意給付，參諸前揭說明，如其數額過高，法院自有酌減之權。㈢次按違約金有屬於懲罰性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，除當事人另有訂定外，應視為因不履行而生損害賠償之總額，此觀民法第250條第2項前段之規定甚明，最高法院91年度台上字第631號判決要旨可資參照。復按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形，及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，由應衡酌債權人實際上所受之譏及損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高，最高法院88年度台上字第1968號判決要旨亦可參照。查被告等固以該契約書第22條第2項所約定以房地總價15﹪計算違約金，抗辯違約金並未過高云云。然依98年4月18日之房仲業者公布之資料可知，原告購買之系爭不動產位於所謂「新板特區」內，目前尚未完工，目前交易行情高達1坪50萬元左右，該價格行情並非低於原告與被告等簽約時之價格。因此，縱使被告2 人請求解除契約，其取回系爭不動產之權利及價值，並未遭到減損，反而有上漲利益。且被告等係提供土地與建商即興富發建設股份有限公司（以下簡稱「興富發公司」）合建之地主，解除契約對於被告等並無所謂營利損失。被告等之期待利益為完工後之房地及該房地出售利益，但原告購買之系爭不動產，至被告等於98年3月18日解除契約時，尚未完工，預售之價格亦未下跌，對於被告等之期待利益，並無損失。又被告等係與興富發公司合建分屋之地主，並非建商，故無所謂營業利潤損失可言，其答辯狀內有關同業利潤標準，不足以作為損害金額計算之基礎。又兩造簽訂該契約書之紙本，係興富發公司用以銷售之合約，該內容係針對興富發公司違約金計算之標準而來，依被告等提出之同業利潤標準，不動產投資興建之淨利為10﹪不動產買賣則為17﹪，兩者合計達27﹪，興富發公司係以此為標準約定違約金上限為15﹪。但被告等為合建之地主，並非投資興建或從事不動產買賣業務者，自無從以該15﹪為違約金之上限。況本件違約金之性質，並非懲罰性違約金，該契約書亦無懲罰性違約金之記載，被告抗辯該違約金有懲罰寓意，顯然無據。㈣被告等抗辯遲延付款受有遲延利息之損害云云。惟原告於97年8月10日以前均正常繳款，遲延繳款係發生於97年9月10日，自97年9月10日起至98年3月18日被告等解除契約為止，原告共有7期遲延，對於被告徐君田之遲延金額達379萬元，對於被告徐黃寶鳳之遲延金額達14萬元。但以目前金融機構3 年定期存款利率僅有0.8﹪至1.1﹪左右，被告等所受之利息損失僅有數萬元，與原告已給付之金額達9百餘萬元相比，顯然超過利息損失甚多，故逾越利息之範疇，均已非損害賠償之範圍，不應計入違約金計算。又被告等抗辯因解除契約而受有相關費用之損失云云。然針對安泰聯合會計師事務所（以下簡稱「安泰會計師事務所」）有關「合建分屋地主設籍課稅」之委任費用，應屬被告與興富發公司之合建費用，而與本件買賣契約無關，被告等納入損害範圍，實無理由。況該內容僅屬會計師事務所之片面定書，原告亦否認該內容實質上真正。再者，被告等委託甲桂林廣告股份有限公司（以下簡稱「甲桂林公司」）代銷之酬金，僅有合約、請款單，未見實際付款之證明，況國內代銷業者競爭激烈，大型代銷業者實際之佣金，均低於內政部所規定之6﹪之上限，原告否認被告等受有其所辯稱之佣金損害。再針對被告等抗辯其等委託興富發建設股份有限公司（以下簡稱「興富發公司」）之業務管理費，實際上亦與本件無關，因被告不論是否出售系爭不動產予原告，該筆管理費均需支付，且係於新屋點交時才需支付，被告等迄今尚未給付興富發公司業務管理費，原告否認被告等受有此部分之損害。㈤爰依民法第252條之規定，請求酌減被告徐君田部分之違約金為48萬元，被告徐黃寶鳳部分之違約金為2萬元，而請求被告徐君田返還原告840萬元，請求被告徐黃寶鳳返還原告 24 萬元。並聲明： ⒈被告徐君田應給付原告840萬元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒉被告徐黃寶鳳應給付原告24萬元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告徐君田、徐黃寶鳳抗辯則以：㈠原告於97年3月18日以科技新貴之姿，分別與被告徐君田及徐黃寶鳳簽訂系爭合約書，分別向被告徐君田簽訂購買A2-21F房地以及編號B3-78、B3-87之停車位，總價為3568萬元，及購買A3-21F房地以及編號B3-88、B3-92之停車位，總價為3320萬元；另向被告徐黃寶鳳購買編號B2 -98停車位，總價為200萬元，其中房屋部分分成22次付款，停車位部分分成 21次付款。詎原告付清訂金及簽約金後，僅給付被告徐君田876萬元，另給付被告徐黃寶鳳26萬元，即自97年9月10日起無故未按期付款，經被告等兩次寄發存證信函催告，仍不獲原告置理，被告等乃以存證信函解除契約，並沒收原告已給付之價金作為違約金。㈡按違約之當事人固得訴請法院酌減違約金，但法院應依兩造提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況，並平衡兩造利益，而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院需依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金是否過高之有利於己之事實，依辯論主義所應負之舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由，為私法自治之體現，雙方於訂約時，應盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受之損害程度、客觀因素等，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人能主張並舉證違約金確實過高且顯失公平，法院方得基於法律規定，審酌違約金是否有過高情事，及應核減至何數額，以實現社會正義外，當事人均應同受違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符合契約約定本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求酌減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護，最高法院92年台上字第2747號、93年台上字第909號、94年台上字第2230號判決要旨均可參照。本件原告主張被告等收取之違約金過高，顯失公平，自應由原告就此負舉證責任。㈢原告主張其於締約後，收入銳減，以致無法按期付款云云。然查，原告97年度之財產總額為33,863,751元，所得共計7,399,599元，平均月收入近62萬元，難認財產有減少。另分析原告自95年度至97年度之所得種類可知扣除原告各年度行使員工認股權證之計算所得課稅資料，原告其餘所得自95年度起反而有日益增加之趨勢。又原告自95年度至97年度自群創光電股份有限公司之所得格式代號「94」之其他所得，係原告任職群創光電股份有限公司行使原工認股權證所得，而個人依公司所訂之認股辦法行使認股權者，執行權利目標的股票之時價超過認股價格之差額部分，依據財政部93年4 月30日台財稅字第0930451436號令之規定，核屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得。是原告行使員工認股權證之所得部分僅為稅基標準，該部分核課稅額標準與原告當年度可得或決定行使認股權之數量有關，且如原告未於當年度實際處分該股份並獲有對價者，並無法證明原告當年度確實有該實際所得，原告行使員工認股權所得之股份，實際上應歸屬於原告之財產，而非所得，應自所得內扣除，故原告如當年度有處分該行使員工認購股權所得之股份，應負舉證責任。㈣查系爭合約書第7條第2項約定，如買方於繳款期限內仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應負給付遲延責任，自該其繳款截止日起每日按應繳期款萬分之5計算遲延利息，並於補繳期款時一併繳付賣方，可見系爭合約契約就原告給付價金之遲延利息高於法定利率之約定。且契約解除權之行使，不妨害損害賠償之請求，本件原告自97年9月10日起至98年3月18日解除契約之日止，未付被告徐君田之價金達 406萬元，未付被告徐黃寶鳳之價金達14萬元，每日應按上開應繳期款萬分之5計算遲延利息，原告忽視高於法定利率之遲延利息之約定，逕以國內定存利率計算遲延利息，顯然混淆。再者，兩造約定之違約金為房地總價15﹪，原告應賠償之違約金總額應達1063萬2000元，而本件被告等沒收之違約金僅為902萬元，尚未達房地總價13﹪，並非過高。且依一般客觀事實、社會經濟狀況及兩造實際上所受損害為標準，本件約定之違約金數額與被告等實際所受之損害顯未懸殊，如予酌減，反而使違約金之預定失其意義。原告購買系爭不動產之價金高達7088萬元，絕非首次購屋者所為，依原告之知識、經濟及社會地位，衡情應審酌衡量自己能力後而締約，不得任意指摘約定之違約金過高。又依財政部96年度頒訂之不動產買賣營利事業同業利潤標準淨利率為17﹪，可見被告等出售系爭不動產之預期利率應為房地總價之17﹪，但兩造約定之違約金比率僅有15﹪，並未達上開淨利率，違約金數額並非過高，亦與行政院消費者保護委員會會議通過在網路上提供一般消費大眾預售屋或停車位買賣契約範本約定之違約金比率相同，並無過高。況本件原告於97年3月訂約後，僅繳納3次分期款，旋於97年9月違約，違約情節甚為嚴重，且本件違約金之約定除損害賠償之填補外，並有懲罰寓意以達強制履約之目的，避免投機取巧之情形，如法院任為酌減，則違約金損害賠償之預定功能盡失意義。另據信義房屋仲介股份有限公司函覆資料可知自98年4月26日起至98年 10月26日止，就系爭不動產鄰近之成交案件，每坪單價已從33萬9千元至41萬3200元不等，明顯低於原告當時之買價即每坪48萬7500元，原告無故違約，無異使被告等受有預期出賣後期待利益之喪失。㈤被告徐君田因此所受之損害，尚包括委任安泰會計師事務所辦理合建分屋地主設籍課稅之委任費用13萬元，委任甲桂林廣告股份有限公司代銷之酬金451萬9800元，及委託興富發公司代管系爭不動產之業務管理費10萬元，共計損失474 萬9800元；而被告徐黃寶鳳因此所受之損害，包括委任安泰會計師事務所辦理合建分屋地主設籍課稅之委任費用13萬元，委任甲桂林公司代銷之酬金12萬元，及委託興富發公司代管系爭不動產之業務管理費10萬元，共計損失30萬元，此部分應由原告賠償。至於原告主張甲桂林公司及興富發公司因銷售勞務而課徵營業稅，因該被告等已支付勞務報酬，並提出銀行支票往來明細對帳單為證，甲桂林公司及興富發公司是否辦理稅務銷貨退回或折讓等，與被告等無關等語，資為抗辯。㈥並聲明： ⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⒉如受不利之判決時，被告等願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項㈠原告與被告徐君田於97年3月18日簽訂系爭合約書，約定由原告向被告徐君田買受坐落於臺北縣板橋市○○段○○段12地號土地上之新都廳社區中A2 -21樓房地及B3-78、B3-87號停車位，價金計為3568萬元，原告已繳交其中之453萬元，惟自97年9月起未依約按時繳款。被告徐君田於98年3月18日寄發存證信函予原告，表明依前開合約書第7條第2款約定解除契約，另依第22條約定沒收原告已繳價金之意。㈡原告與被告徐君田於97年3月18日簽訂系爭合約書，約定由原告向被告徐君田買受坐落於臺北縣板橋市○○段○○段12地號土地上之新都廳社區中A3-21樓房地及B3-88、B3-92 號停車位，價金計為3320萬元；原告已繳交其中之423萬元，惟自97年9月起未依約按時繳款。被告徐君田於98年3月18日寄發存證信函予原告，表明依前開合約書第7條第2款約定解除契約，另依第22條約定沒收原告已繳價金之意。㈢原告與被告徐黃寶鳳於97年3月18日簽訂系爭合約書，約定由原告向被告徐黃寶鳳買受坐落於臺北縣板橋市○○段○○段12地號土地上之新都廳社區中B2-98號停車位，價金計為 200萬元；原告已繳交其中之26萬元，惟自97年9月起未依約按時繳款，被告徐黃寶鳳於98年3月18日寄發存證信函予原告，表明依前開合約書第7條第2款約定解除契約，另依第22條約定沒收原告已繳價金之意。五、本件之爭點及本院得心證之理由原告主張被告收取之違約金過高，被告等則否認之，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之處在於被告等收取之違約金是否過高，而有酌減之必要？茲敘述如下：㈠按系爭合約書第7條約定：「1、甲方（指原告）應依附件2 付款明細表約定，於接獲乙方（指被告等）書面繳款通知書7日內，依乙方指定之繳款方式至乙方指定之繳納地點或銀行帳戶以現金或即期支票如數一次付清。2、前項約定，如甲方於上述繳款期限仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應負給付遲延責任，自該其繳款截止日起每日按應繳期款萬分之5計算遲延利息，並於補繳期款時一併繳付予乙方。任一期如未經全部繳清而逾期15日（含）以上視為甲方違約，乙方得逕行解除本契約，並依本契約第22條第2項違約約定辦理」；另第22條第2項約定：「甲方違反本契約約定之各項義務約定，經催告後甲方仍不履約者，乙方得解除本契約。甲方違約或解約時，甲方應賠償依房地總價15﹪計算之違約金予乙方，但前開應賠償之違約金金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」，此有系爭合約書影本1件附卷可參。自該約定文字內容觀之，顯係規範原告如有逾期未繳款之違約情事，被告得解除契約，並沒收已付價金作為損害賠償，上開約定係以確保原告債務之履行為目的，應屬違約金之約定甚明。查被告等因原告自97年9月10日起，即未繼續付款，因而於98年3月18日要求解除契約，被告徐君田並沒收原告已給付之876萬元作為違約金，被告徐黃寶鳳則沒收原告已給付之26 萬元作為違約金，此為兩造所不爭執，是本件買賣契約既經被告催告原告履行未果，而經被告等解除，則被告依約沒收原告已給付之款項充作違約金，核屬有據。㈡原告主張其於締約後收入銳減，無力負擔分期款項等語。經查，原告95年之所得總額為3,078,945元，財產總額為33,863,751元；96年之所得總額為16,787,895元，財產總額為33 , 863,751元；97年之所得總額為7,399,599元，財產總額為33, 863,751元，有本院依聲請查詢之稅務電子閘門財產所得調件明細表1件附卷可參。可知原告自95至97年間，財產總額並無減少，但所得確有減少。而細查其所得減少原因，主要係96年間原告在群創光電股份有限公司所得暴增13, 708,950元。被告等固抗辯原告主張此部分之所得如為當年度處分該行使員工認購股權所得之股份而得之價金，應負舉證責任，否則仍屬原告之財產，應自所得內扣除云云。然不論係列為所得或財產，均為原告資產，依稅務電子閘門財產所得調件明細表之內容確實可以發現原告之資產於97年有減少之情形，故原告主張其財產減少，無力支付分期付款云云，尚非無據。㈢按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法院79年台上字第1915號判例可資參照。查本件兩造已有違約金比率之約定，且依被告徐君田出售之系爭房地總價6888萬元計算（3568 萬元＋3320萬元＝6888萬元），而被告徐君田收取之違約金比率為12.7﹪（876÷6888＝0.127，以下四捨五入），被告徐黃寶鳳出售停車位之總價為200萬元，而被告徐黃寶鳳收取之違約金比率為13﹪（26÷200＝0.13），均未高於系爭合約書約定之違約金比率15﹪，並無違反系爭合約書之約定。是原告主張被告等收取之違約金過高，自應由原告負舉證責任。㈣被告等固抗辯上開違約金約定達房地總價之15﹪，有懲罰性違約金之寓意，迫使原告應依約履行給付價款之義務云云。惟按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第2項前段定有明文。依據系爭合約書第22條第2項所載，兩造並未特別約定上開違約金係懲罰性違約金，而係約定當原告發生債務不履行情事時，被告無庸舉證其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，自屬損害賠償額預定性之違約金。是被告等抗辯為本件之違約金具有懲罰性違約金之性質云云，尚非可採。㈤查原告向被告徐君田買受之臺北縣板橋市○○段○○段12地號土地上之新都廳社區中A2 -21樓房地及B3-78、B3-87號停車位，價金計為3568萬元，原告於97年9月10日應繳31萬元，於97年10月10日應繳31萬元，於97年11月10日應繳31萬元，於97年12月10日應繳30萬元，於98年1月10日應繳30萬元，於98年2月10日應繳29萬元，於98年3月10日應繳29萬元。另原告向被告徐君田買受坐落於臺北縣板橋市○○段○○段12 地號土地上之新都廳社區中A3-21樓房地及B3-88、B3-92號停車位，價金計為3320萬元，原告於97年9月10日應繳29 萬元，於97年10月10日應繳29萬元，於97年11月10日應繳29萬元，於97年12月10日應繳28萬元，於98年1月10日應繳27 萬元，於98年2月10日應繳27萬元，於98年3月10日應繳27萬元。又原告向被告徐黃寶鳳買受坐落於臺北縣板橋市○○段○○段12地號土地上之新都廳社區中B2-98號停車位，價金計為200萬元，原告於97年9月10日應繳2萬元，於97年10月 10 日應繳2萬元，於97年11月10日應繳2萬元，於97年12月 10日應繳2萬元，於98年1月10日應繳2萬元，於98年2月10日應繳2萬元，於98年3月10日應繳2萬元，此有系爭合約書附表付款明細表在卷可參。則按系爭合約書第7條約定，如原告於上述繳款期限仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，原告應負給付遲延責任，自該其繳款截止日起每日按應繳期款萬分之5計算遲延利息，並於補繳期款時一併繳付予被告等，是原告按此約定應給付被告徐君田之遲延利息為248,010元（①31萬×萬分之5×212＋31萬×萬分之5×181＋31 萬 ×萬分之5×151＋30萬×萬分之5×120＋30萬×萬分之5×9 0＋29萬×萬分之5×59＋29萬×萬分之5×28＝12843 5）② 29萬×萬分之5×212＋29萬×萬分之5×181＋29萬×萬分之 5×151＋28萬×萬分之5×120＋27萬×萬分之5×90＋27 萬 ×萬分之5×59＋27萬×萬分之5×28＝119575。①＋②＝③ ＝248010），另應給付予被告徐黃寶鳳之遲延利息為8,410 元（2萬×萬分之5×212＋2萬×萬分之5×181＋2萬×萬分之5×151＋2萬×萬分之5×120＋2萬×萬分之5×90 ＋2萬 ×萬分之5×59＋2萬×萬分之5×28＝8410）。則兩造約定原告違約時應給付之遲延利息金額與被告等實際沒收之違約金達902萬元，顯然不成比例。㈥系爭合約書約定之違約金既非懲罰性違約金，而原告所應負擔之遲延利息與被告等收取之違約金比例懸殊，則此違約金之約定即有調整之必要，揆諸前揭判例意旨，本院自當依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以斟酌違約金之金額如何始為適當。查被告等抗辯其因解除契約受有遲延利息及費用之損害，及預期利益之損失。其中損害部分，除應繳分期款項之遲延利息外，被告徐君田因此所受之損害，尚包括委任安泰會計師事務所辦理合建分屋地主設籍課稅之委任費用13萬元，委任甲桂林公司代銷之酬金451 萬9800元，及委託興富發公司代管系爭不動產之業務管理費10萬元，共計損失474萬9800元；而被告徐黃寶鳳因此所受之損害，除應繳分期款項之遲延利息外，亦包括委任安泰會計師事務所辦理合建分屋地主設籍課稅之委任費用13萬元，委任甲桂林公司代銷之酬金12萬元，及委託興富發公司代管系爭不動產之業務管理費10萬元，共計損失30萬元，此部分應由原告賠償云云。惟查，原告否認被告提出上開費用之文書之真正性，且安泰會計師事務所辦理合建分屋地主設籍課稅之委任費用13萬元，委任甲桂林公司代銷之酬金451萬9800 元，及委託興富發公司代管系爭不動產之業務管理費10 萬元，均係被告等提供土地與興富發公司合建後，委由安泰會計事務所辦理稅籍之委任費用，及委託甲桂林公司代銷佣金，及在不動產完工前委託興富發公司代管不動產之管理費，屬被告等與建商合建所應支出之必要費用，與將系爭不動產出售給原告無關，縱使系爭不動產出售原告以外之第三人，被告等仍應支付此部分之費用。故被告等將此部分之費用完全轉嫁予原告而充為違約金之一部分，並非有理。㈦至於預期利益損失部分，被告等抗辯根據信義房屋仲介股份有限公司函覆資料可知自98年4月26日起至98年10月26日止，系爭不動產鄰近之成交案件，每坪單價已降至33萬9千元至41萬3200元不等，明顯低於原告當時之買價即每坪48萬 7500 元，原告無故違約，無異使被告等受有預期出賣後期待利益之喪失云云。惟市場價格波動不定，兩造於締約時均無法預測不動產之價格走勢，此亦為兩造締約時雙方應承擔之風險之一，尚不得將房地價格下跌之風險全由原告承擔。又被告等抗辯依財政部96年度頒訂之不動產買賣營利事業同業利潤標準淨利率為17﹪，可見被告等出售系爭不動產之預期利率應為房地總價之17﹪，但兩造約定之違約金比率僅有15﹪，並未達上開淨利率，違約金數額並非過高，亦與行政院消費者保護委員會會議通過在網路上提供一般消費大眾預售屋或停車位買賣契約範本約定之違約金比率相同，並無過高云云。然被告等係提供土地與建商即興富發公司合建之地主，被告出售系爭不動產預期獲得之利益為系爭不動產完工後出售所得之獲利，但原告購買之系爭不動產，至被告等於98年3月18日解除契約時，尚未完工入住，且被告等解除契約後，尚可將系爭不動產另售他人，仍具有期待利益。且被告等並非建商，無所謂營業利潤損失可言，被告等以同業利潤標準計算所受損害，似無法比附援引而約定以房地總價之15﹪為違約金上限。是有關預期利益損失部分，因被告等並非建商，除合建、代銷費用之分攤外，並無其他費用支出，兼衡當時房地價格漲跌之情形，本院認應以系爭房地總價8 ﹪為其所受預期利益之損失為適當。㈧故審酌被告徐君田就系爭房地受有5,510,400元之預期營業利益之損失（68,880,000×8﹪＝5,510,400）及248,010元遲延利息之損害，另被告徐黃寶鳳就系爭停車位受有160,000 元之預期營業利益之損害（2,000,000×8﹪＝160,000）及8,410元遲延利息之損害，被告等沒收原告已給付之全部價金充作違約金，實有過高，因認原告應給付予被告徐君田之違約金，應酌減為5,758,410元，應給付予被告徐黃寶鳳之違約金，應酌減為168,410元。惟因原告已給付被告徐君田8760,000元，已給付被告徐黃寶鳳260,000元，已為一部履行，被告等因此無法律上之原因而受有利益，被告徐君田自應返還原告3,001,590元（8,760,000－5,758,410＝3,001,590），被告徐黃寶鳳應返還原告91,590元（260,000－16 8,410＝91,590）。六、綜上所述，原告既有未依約按期繳款之違約情事，則被告等依照系爭合約書解除契約，即屬有據，惟被告徐君田沒收原告已繳之房地價金876萬元，及被告徐黃寶鳳沒收原告已繳之房地價金26萬元作為違約金，尚屬過高，應予各酌減至 5,758,410元及168,410元，超過部分所繳之價金，即無法律上之原因而應予返還。從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告徐君田返還3,001,590元，及請求被告徐黃寶鳳返還91,590元，及各自起訴狀繕本送達翌日即98年5月12日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，則為無理由，應駁回之。七、本件原告勝訴部分，原告及被告等分別陳明願供擔保，請求准予宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 99 年 2 月 10 日民事第二庭法官郭顏毓以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中華民國 99 年 2 月 11 日書記官林政彬

臺灣臺北地方法院98年度重訴字第222號

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