98年度重訴字第455號｜民事：回復原狀等｜裁判日期：99 年 03 月 16 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第455號原　　　告　丑○○ 甲○○ 丙○○ 乙○○ 辛○○ 己○○ 庚○○ 午○○ 癸○○ 子○○ 壬○○ 昱通實業股份有限公司上　一　人法定代理人　戊○○ 原　　　告　寅○○ 辰○○ 之5 上十四人共同訴訟代理人　連銀山律師被　　　告　丁○○ 申○○ 共　　　同訴訟代理人　林振煌律師被　　　告　滙茂建設有限公司兼　上一人法定代理人　巳○○ 上二人共同訴訟代理人　李永然律師張信陽律師上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國99年2月26日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告依附表所示之比例負擔。事實及理由一、原告主張：㈠原告丑○○、甲○○、丙○○、乙○○、辛○○、己○○、庚○○、午○○、壬○○、昱通實業股份有限公司（以下簡稱昱通公司）、寅○○、陳姣伃等人，分別於民國（下同）94年至96年間，與被告丁○○、滙茂建設有限公司（以下簡稱滙茂公司）分別簽訂土地預定買賣契約書、車位預定買賣契約書，各以如附表所示價金之價格，向被告丁○○購買其所有坐落臺北市○○區○○段1小段565地號土地應有部分，及向被告滙茂公司購買倉儲式機械停車位，原告均已於96年11月底前，給付全部買賣價金完畢。訴外人羅秀容於94年4月20日，亦以如附表編號9、10所示價金之價格，向被告丁○○、滙茂公司購買上開土地應有部分及停車位，後羅秀容於96年9月21日經被告丁○○、滙茂公司之同意，將上開土地應有部分、停車位買賣契約之一切權利義務讓與原告癸○○、子○○。原告所購買之停車位編號及買賣價金如附表所示，原告俱已完成買賣標的之土地應有部分與停車位產權登記。被告滙茂公司於96年11月間，將其出售予原告之停車位感應卡交付原告開始使用。詎原告開始使用後，發現被告滙茂公司所交付之機械停車位（以下簡稱系爭停車位）瑕疵甚多，狀況連連，或車塔大門不開，車輛無法停入、或在車輛停入後，機械故障而遭鎖閉在內，無法駛出，自96年11月16日至97年8月7日止，使用9個月，故障叫修多達103次，平均每月故障11.44次，每2.56天故障一次，更發生2次入內取車之人，被關閉裡面長達1小時及20分始被救出之情事，對原告使用停車位時之身體及生命安全造成嚴重威脅。且每次故障，自通知至修復完畢，需時甚久，其超過2小時者，多達26次，最久一次經19小時15分始修復（即97年2月14日零時故障，至同日19時15分修復），一天故障2次者有14回，亦有連續多天每天均發生故障者，系爭停車位顯然不具通常停車之效用。被告滙茂公司為系爭停車位之出賣人，應負瑕疵擔保之責，原告依民法第359條規定，得對被告滙茂公司解除系爭停車位之買賣契約。再被告丁○○與原告所簽訂之土地預定買賣契約書第11條約定：「本契約不單獨成立，應與本標的物上之『房屋（車位）預定買賣契約』共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行，始生法律效力，其解約亦同……」，另被告滙茂公司與原告所簽訂之車位預定買賣契約書第20條亦約定：「本契約不單獨成立，應與本標的物之『土地預定買賣契約』共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行，始生法律效力，其解約亦同……」。原告依上開規定，自可對被告丁○○一併解除土地買賣契約。原告丑○○、甲○○、丙○○、乙○○、午○○、辛○○、己○○、庚○○、癸○○、子○○、壬○○、昱通公司已於97年3月19日寄發郵局存證信函，另原告寅○○、陳姣亦於97年5月19日寄發郵局存證信函，對被告滙茂公司及丁○○為解除車位及土地買賣契約之意思表示，被告滙茂公司及丁○○已於97年3 月19日、97年5月20日收受解約存證信函之送達，而生解除買賣契約之效力。原告自得依民法第259條第1款、第2款規定及上開土地預定買賣契約第11條與停車位預定買賣契約第20條約定，分別請求被告丁○○與被告滙茂公司連帶償還其所受領如附表、附表所示之價金及均附加自受領時起之利息。㈡被告丁○○與原告丑○○、甲○○、丙○○、乙○○、午○○、辛○○、己○○、庚○○、癸○○、子○○等人簽訂系爭土地預定買賣契約時，係由被告滙茂公司擔任被告丁○○之連帶保證人，被告申○○則為當時滙茂公司之負責人，而被告丁○○與原告壬○○、昱通公司、寅○○、陳姣伃等人簽訂土地預定買賣契約時，雖亦由被告滙茂公司擔任被告丁○○之連帶保證人，惟當時滙茂公司之負責人為被告巳○○，因滙茂公司依法不得為保證，其負責人即被告申○○、巳○○均違反公司法第16條第1項規定，以被告滙茂公司為買賣契約之連帶保證人，被告申○○、巳○○應依同條第2項規定，分別依附表、附表所示之金額自負保證人責任。爰依民法第359條、259條規定及系爭土地買賣契約第11條、系爭停車位買賣契約第20條約定，提起本件訴訟等語。㈢被告匯茂公司於96年11月交付系爭停車位與原告後，因故障率太高，不能供通常停車之使用，迭經原告向台北市政府消保官及台北市議會林逸華市議員陳情、協調，最後被告匯茂公司同意付費委請「中華民國立體停車場協會」對系爭停車位進行勘查，並於97年12月10日提出勘查報告書乙冊，除其中第9頁記載「檢視附件⒊叫修統計表，從96年11月16日至97年10月19日，使用11個月共故障叫修118次，平均每月近11次，設備故障率明顯偏高」外，另在第5頁至第6頁指出，系爭停車位共有11項瑕疵應改善，且於第10頁、第11頁指出7 項應改善內容，並於第9頁末2行陳明：「如能參考上述㈤⒈至⒑之缺失改善，且每個月做好維修保養，設備應可正常運轉使用」。但查自96年11月交付系爭停車位起，至97年3 月19日解約日前4個月之間，共故障叫修65次，平均每月故障16次，如自96年11月算至97年5月19日第2次解約時6個月之間，故障84次，平均每月故障14次。足證原告在97年3月 19日及97年5月19日分別對被告匯茂公司及丁○○為解除契約意思表示當時，系爭機械停車位確有甚多瑕疵，經常故障，不具通常停車之效用。又系爭停車位所屬停車塔，共設置53個停車位，存取車採入車優先隨機存取式（非固定車版式），其每輛車之平均出車時間為4分26秒（採入車優先方式）。若全部停滿53部車、且全部依序出車，共需約3.9小時（採入車優先方式），有上開勘查報告書第4頁及第11頁之分析說明可稽。若以售出總車位之半數26.5位計算（實際上被告匯茂公司已售出40多個停車位），每日上班取車，須等候約2小時（採入車優先方式），顯非一般須受上班時間約束者所能忍受，其不具通常停車之效用，尤不待言。㈣對被告答辯之陳述： ⒈被告所提之系爭停車位機械停車設備竣工（安全）檢查「使用許可證」及中華民國立體停車場協會（下稱立體停車場協會）97年6月4日函，不能證明系爭停車位機械停車設備無「物之瑕疵」：使用許可證僅記載「本建築物機械停車設備，經檢查合格，准予發證使用」，不能證明無「物之瑕疵」。依被告匯茂公司申請立體停車場協會對系爭停車位機械停車設備作竣工（安全）檢查之申請日期為97年5月6日，立體停車場協會函覆並發給匯茂公司「使用許可證」之日期為97年6月4日，足證立體停車場協會對系爭機械停車設備進行竣工（安全）檢查之時間，應在97年5月6日與97年6月4日之間。然查，系爭停車位機械停車設備在立體停車場協會對之為竣工（安全）檢查之上開期間，又連續故障叫修5次，其中第1次故障（97年5月10日）費時1時16分、第4次故障（97年5月26日）費時2時15分、第5次故障（97年5月30日）更費時長達6時50分才修復，根本無法供通常停車之使用。又立體停車場協會依被告匯茂公司申請，對系爭機械停車設備進行竣工（安全）檢查並發給使用許可證，其檢查員只有「謝裕隆」1人，檢查項目與內容則完全未記載，故該「使用許可證」，不能證明檢查員謝裕隆對系爭機械停車設備實際檢查之項目及內容為何。而立體停車場協會對系爭停車位機械停車設備進行現場勘查，勘查項目共四項，其勘查報告書更明白列出瑕疵共11項應加改善，此已詳如前述，自足以推翻被告依據「使用許可證」所為系爭機械停車設備不具「物之瑕疵」的抗辯。 ⒉系爭停車位附屬於住宅建物內，供住戶使用之機械停車設備，其設置之總車位數，必須配合平均每輛車出車所需之時間，俾住戶每天上班時，都能在正常合理之時間內出車，此為依通常交易觀念，機械停車設備應具備之效用，且亦符合一般經驗法則，否則，如果車位過多，平均每輛車出車需時又太久，致住戶每天上班時，常因等候出車而上班遲到，依通常交易觀念，可認為此種機械停車設備，不具備通常之效用及價值，不能藉詞現行法令未規定機械停車設備全部出庫需多少時間，而主張其無「物之瑕疵」。又被告匯茂公司在「永康記」住宅大樓，設置53位機械停車設備出售，應可預見大樓住戶，在日常上班之時間（早晨8時許）會同時取車之情況，故不能以「53輛車同進同出之情形實屬少見」，為其設置53個機械停車設備並未過多及平均每輛出車時間4分26秒，並非太慢之理由。又，系爭機械停車設備，係採現行入車優先，其平均出車時間為266秒，即4分26秒（見勘查報告書第11頁第8點第1.2.3行），故第1部出車須等4分26秒、第2部車須等8分52秒，以此類推。被告稱，第1部出車等2分40秒，第2部出車停5分20秒云云，與系爭機械停車設備之現實情況不符。再者，依系爭機械停車設備之現況，如為第10部出車，就須等候約44分（4分26秒乘10=40分260秒，即44.3分），已非能供住宅戶上班之通常使用，至第11部車以後更無論矣。是縱使不會有53部車同進同出之情形，但被告設置53個機械停車設備出賣，平均出車時間須時4分26秒，確實不能供一般住宅上班通常之使用，已如前述，自屬有物之瑕疵。 ⒊被告匯茂公司辯稱系爭停車位機械停車設備發生故障之情形，多出於使用者操作不當所致，此從勘查報告第點綜合結論指出「光電異常及動作逾時，占叫修次數七成」可為憑云云。惟上開綜合結論所稱之「動作逾時」，係指「台車卸載動作逾時」而言，非指使用者動作逾時或操作不當，此觀勘查報告第點㈤⒐第3行記載：「……（參考維修紀錄單統計表，磨擦輪逾時或「台車卸載動作逾時」為故障率最高）」之情即明。被告將「台車卸載」動作逾時，指為使用者動作逾時、操作不當，顯有誤會。又勘查報告書第點㈤⒈至⒒所列系爭停車位存在之11項瑕疵，全部都是停車設備機械本身之問題，並未指出任何因使用者操作不當所致之人為因素問題。再勘查報告書第9頁「綜合結論及改善建議事項」雖記載「如能參考上述㈤⒈至⒑之缺失，且每個月確實做好維修保養，設備應可正常運轉使用」，既稱：「如能」為該10項缺失改善，設備應可正常運轉使用，足證「如未」為該10項缺失改善，則設備即不能正常運轉使用，仍屬具有不能供正常使用之瑕疵。且在匯茂公司未完成該10項缺失改善前，原告已於97年3月19日及97年5月19日對被告匯茂公司及丁○○解除契約，故其縱有事後改善系爭機械停車設備之缺失，亦不影響原告先前已解除契約之效果。 ⒋勘查報告書第6頁所載第10項瑕疵「停車室B2底部地板滲水潮溼，易造成水氣，影響光電感知及電氣故障，應改善」部分，因該處本為溼地，又位在地下二層深處，故地板滲水潮溼之缺失，根本無法改善。又勘查報告書第5頁第㈤點⒈⒉⒊⒋指出，系爭機械停車設備造成多處電纜線絕緣破損或變形彎折之多種可能原因；同勘查報告書第10頁第㈡點⒈指出參考上開電纜線故障原因，首要改善捲線器之配置方式，詳如附件⒎圖示之B方案。而由附件⒎圖示之B方案可知，改善捲線器之配置方式，須修改設計圖、再按圖修改配置位置，因其位處機械停車設備底部，勢必拆卸部分既裝之器械，並非易事，故被告匯茂公司對此始終未作修改，系爭停車設備至今仍狀況連連，故障不斷。另第11項瑕疵「升降傳動軸底部支撐樑強度不足偏移」需補強改善部分，依勘查報告書附件⒏（強度計算）第㈢點⒋（5）記載，（強度不足）應立即改善補強（勘查報告書第11頁第6.7行），惟匯茂公司對此亦迄未改善補強。 ⒌系爭機械停車設備，經立體停車場協會現場勘查共有11項瑕疵，上開瑕疵至今並未改善，另有「永康紀公寓大廈管理委員會」98年7月22日(98)管平字第020號寄給系爭機械停車設備製造商韋騰機電有限公司函說明欄記載：「貴公司為本社區設置之倉儲式停車設施及設備，因故障問題至今仍未解決，致影響停車設備及公共設施進行點交事宜……」；說明欄⒈記載：「98年7月16日晚間20時許，本社區住戶李玉珍小姐當日所使用11號車板（車牌號碼2C-2880）出車時，聽到停車設備運轉中，有巨大碰撞聲響，待車庫鐵門昇起後發現，所擁有汽車前方保險桿嚴重損毀，車牌號碼不翼而飛……」；說明欄記載：「自98年3月26日起，本委員會已多次反應，貴公司設置於本社區倉儲式停車設施及設備，在未運轉時，常有巨大擦撞聲響，故障情況至今仍未完全改善，本委員會已盡告知義務，嗣後如因而造成意外事故，貴公司應負一切完全責任」可以證明。再者，依近期系爭機械停車設備維修紀錄單顯示，98年4月26日、27日、28日、6月26日、6月26日、6月28日、29日、7月1日、7月8日，又有連續9次，幾乎每日故障叫修之情形，最近1次故障是在98年7月26日，修復時間共耗費8小時（自8時26分至16時40分），其不具通常停車之效用，情形極為嚴重。 ⒍系爭機械停車設備之承造商韋騰機電有限公司（以下簡稱韋騰公司）於98年8月28日以韋字第Ｚ○○○○○○○○○1號函永康記大廈管理委員會，說明①「本公司於98年7月15日已發函通知貴大樓機械停車於98年7月9日保養時發現設備異樣，建議需停機更新零件……」。②「8月保養時追蹤發現，該主機零件有損壞情事，經評估該零件已不勘（堪）使用，基於專案考量，避免設備損壞更嚴重危及安全，本公司將於98年8月31日至9月2日逕行整理，為期3日，零件更換完成再行開放，不便之處敬請原諒」。由上足證，系爭停車設備於98年7月9日經承造商韋騰公司發現主機零件有損壞情事，已不堪使用，且有「危及安全」之虞，該已損壞不堪使用之主機零件，至98年8月31日尚未更換。但「中華民國立體停車場協會」就本件系爭機械停車設備，竟於其主機零件損壞不堪使用，有危及安全之虞，尚未更換改善前之98年8月19日，即以98立協㈦安檢字第98082442 號函覆韋騰公司，完成安全檢查，發給使用許可證，顯有矛盾。 ⒎因系爭機械停車設備之承造商韋騰機電有限公司，對系爭機械停車設備之保固期限已到，致使系爭機械停車設備處於無人維修狀態，而其故障問題又始終無法解決，經車位所有權人於98年11月15日召開會議，作成下列決議：「暫緩與匯茂公司進行系爭機械停車設備驗收；系爭機械停車設備暫時停用」，且實際上，系爭機械停車設備，現在業已全面停用。難認證人謝明道所證系爭停車位之瑕疵，已經改善完畢云云為真實。 ⒏本件系爭停車位共有53位，除本件原告所購買者為19位外，尚有另外14人購買之16位，亦均已解除契約，另案起訴請求被告回復原狀。故本件系爭停車位，除未賣出之10餘位外，其餘賣出之約40個停車位，幾乎全部被退貨，衡諸常情，若非其確有物之瑕疵，應不至此。 ⒐況民法第359條所規定之買受人解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使本件無論出賣人即被告匯茂公司能否改善修補前開勘查報告所列11項瑕庛，均無礙原告對其行使契約解除權。 ⒑ ㈣並聲明：⒈被告丁○○、滙茂建設有限公司及申○○應連帶給付原告丑○○、甲○○、丙○○、乙○○、辛○○、己○○、庚○○、午○○、癸○○、子○○各如附表所示之金額，及均自96年12月1日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。⒉被告丁○○、滙茂建設有限公司及巳○○應連帶給付原告壬○○、昱通實業股份有限公司、寅○○、陳姣伃各如附表所示金額，及均自96年12月1日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告丁○○、申○○答辯以：㈠系爭停車位已經立體停車場協會檢驗合格，並經臺北市政府都市發展局核發使用執照，足證其並無不能停車之瑕疵。又任何機器設備，在使用過程均需保養維護，且非一有故障之情形，即認其有不具通常使用之瑕疵，而依上開勘查報告書第9頁「綜合結論及改善建議事項」㈠已明白指出「如能參考上述㈤1~10之缺失改善，且每個月確實做好維修保養，設備應可正常運轉使用」，可證系爭停車場並無不具通常使用之瑕疵。再停車設備為保障使用人車安全，設有安全保護機制，其電腦之判斷常因外在環境因素干擾光電感測或使用者操作感應卡不當而停止設備運轉，然此係正常安全保護機制運作，並非系爭停車位之瑕疵。依證人卯○○於法院證述「機械動作逾時是一種保護措施」，未○○證述「動作逾時最主要的原因，是某種訊號沒有出來，例如光電異常……光電異常常多是灰塵或水氣所造成，我們人員到場後擦拭後就好了」，可證動作逾時固然屬於機械動作，但其原因並非出於原告所謂之故障，自非不能使用之瑕疵。又依證人卯○○於法院證述「一定要到現場檢查，根據第六項，我們必須檢查機械停車設備運轉是正常」，「我們有經過多次檢測，未發生故障或不正常的運轉情況，是表示我們去檢測時，它的運轉是正常。只有改善的空間，並沒有不堪使用的情形……改善建議事項並無固定的施工規範」，可證勘查報告書所列11項只是純粹的改善建議，且該等改善建議純屬不同人所持的不同觀點，既無固定規範，又沒有不堪使用的情形，自不生瑕疵問題。再證人未○○於法院已證述「基本上是我們接到報告完後一個月左右改善完成，我們有照相，鋼構補強的部份有設計圖，捲線也有設計圖，其他部份純粹是現場作加強」，足證該等改善事項均能改善，且已改善完成。顯見系爭停車位並無不能使用之瑕疵，原告據此欲主張瑕疵擔保解除契約，即屬權利濫用且違反誠信原則，而有顯失公平之情。㈡上開勘查報告書第12頁已指出「現行法令並未規定機械停車設備全部出庫需多少時間」，原告指全部出車時間過久，構成瑕疵，不知所據何本。倉儲式機械停車塔因停車位數量大，全部出車所需之時間必然甚長，但此乃機械停車設備必然產生之情形，根本與瑕疵無關。㈢又本件建案係採「合建分售」模式，被告丁○○就其移轉予原告之土地應有部分，履行上並無任何物之瑕疵或權利瑕疵，原告自不得請求其與滙茂公司負連帶責任。至原告主張被告申○○應依公司法第16條第2項自負保證責任乙節，因原告與被告滙茂公司簽訂契約係由訴外人芳崧廣告實業代理原告為之，本於不法行為不得代理之法理，代理人自不得代理滙茂公司為連帶保證行為，故被告申○○亦無庸自負連帶保證責任。㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。三、被告滙茂公司、巳○○答辯以：㈠系爭停車位屬機械停車設備，其出入車須等待機械運轉而較一般平面車位耗時，故其價格則較一般平面停車位低廉，乃眾所周知之事實。原告主張若需全部出車，等待時間顯非一般人所能忍受，然該等取車時間之耗費，應為原告購買系爭車位時所能預見，尚難以取車時間等候過長逕認其構成系爭停車位之瑕疵。又系爭停車位既取得使用許可證，則應認其具有通常使用之效能，原告雖主張系爭停車位多次故障叫修，顯有瑕疵，然前述故障情況並非出於系爭停車位本身之瑕疵，多為人為操作不當或機械正常保護機制，且被告亦已指示訴外人即韋騰公司，依照立體停車場協會之勘查報告建議事項，改正全部缺失，已善盡保固之責。目前停車設備運作順暢，故障次數亦降至每月1至2次，並由原告及其他住戶正常使用中，縱認其有瑕疵，亦非不可修復。是原告以系爭停車位點交之初故障頻傳而欲主張瑕疵擔保解除契約，實係忽略機械停車設備之運轉需有一段磨合期，而有權利濫用及違反誠信原則之虞。退步言之，系爭停車位雖偶因故障不能使用，然其尚未達瑕疵重大而無法改善之程度，原告逕行解除買賣契約顯失公平而無理由。又停車場有車道獨立的出入口，但會受社區門禁管制，再有關系爭倉儲式停車場，是必需由管理委員會來委託專門的管理機構來維修管理機械停車位，才會符合使用許可。再法定停車位是建築技術規則的要求，一定要有的最少數量，法定停車位一定要做為共用部分，需與專有部分一同移轉，所以法定停車位不能外賣給非區分所有權人，原告解除契約將造成被告滙茂公司重大損失，顯失公平等語。㈡並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行之宣告。四、兩造對於下列事項：㈠原告丑○○、甲○○、丙○○、乙○○、辛○○、己○○、庚○○、午○○、壬○○、昱通公司、寅○○、陳姣伃，分別於94年至96年間，與被告丁○○、滙茂公司分別簽訂土地預定買賣契約書、車位預定買賣契約書，各以如附表所示價金之價格，向被告丁○○購買其所有坐落於臺北市○○區○○段1小段565地號土地應有部分，及向被告滙茂公司購買倉儲式機械停車位。羅秀容於94年4月20日，分別向被告丁 ○○、滙茂公司以如附表編號9、10所示價金之價格購買上開土地應有部分及停車位，後羅秀容於96年9月21日經被告丁○○及滙茂公司之同意，將上開土地應有部分、停車位讓與原告原告癸○○、子○○。原告均已於96年11月底前給付如附表所示買賣價金完畢，原告並均已取得如附表所示車位編號之停車位及土地應有部分產權登記。㈡被告丁○○以被告滙茂公司為連帶保證人與原告丑○○、甲○○、丙○○、乙○○、午○○、辛○○、己○○、庚○○、癸○○、子○○簽訂土地預定買賣契約書，被告申○○為當時滙茂公司之負責人。㈢被告丁○○以被告滙茂公司為連帶保證人與原告壬○○、昱通公司、寅○○、陳姣伃簽訂土地預定買賣契約書，被告巳○○為當時滙茂公司之負責人。㈣被告滙茂公司於96年11月間，將系爭停車位之感應卡交付原告，原告開始使用系爭機械停車位，自96年11月16日起至7 年3月19日止，共叫修65次，自96年11月16日起至97年5月19日止，則共叫修83次。㈤原告丑○○、甲○○、丙○○、乙○○、午○○、辛○○、己○○、庚○○、癸○○、子○○、壬○○、昱通公司，於97年3月19日以臺北郵局第39支局第323號存證信函向被丁○○、滙茂公司為解除買賣契約之意思表示，存證信函於97年3月20日送達被丁○○、滙茂公司。原告寅○○、陳姣伃於97年5月19日以重南郵局第432號存證信函，對被告滙茂公司與丁○○為解除車位及土地買賣契約之意思表示，存證信函於97年5月20日送達被丁○○、滙茂公司。㈥兩造於97年6月13日在臺北市議會由市議員林奕華主持協調，於97年7月29日在臺北市政府由消保官盛鈺主持協調會協商後，同意委由中華民國立體停車場協會鑑定，經該協會安全檢查組主任卯○○、安全檢查員黃朝堂於97年10月22日、97年11月27日二度勘查後，於97年12月10日出具勘查報告書（以下簡稱「系爭勘查報告書」）乙冊。等事實均不加爭執，復有土地預定買賣契約書、車位預定買賣契約書、轉讓協議書、叫修紀錄、維修紀錄單、存證信函及回證、「永康紀大樓」地下一、二層機械停車設備現場勘查報告書等在卷可稽（見本院98年度審重訴字第610號卷，以下簡稱本院審訴卷，第9至277頁），並經本院查明無訛，則此部分之事實，自堪認為真實而足以採信。四、原告以系爭停車位機械設備有前揭物之瑕疵，主張依民法第359條解除契約，依民法第259條規定及系爭土地買賣契約第11條、系爭停車位買賣契約第20條約定，請求回復原狀（請求返還價金及利息），被告則以前揭理由為答辯，則本件所應審究者，厥為：㈠被告滙茂公司所交付之系爭機械停車位有無構成民法第354條第1項所規定物之瑕疵？（系爭機械停車位設備自96年11月16日起至97年5月19日共叫修83次，其發生原因係機械本身之問題，或因使用者操作不當所致？是否因出車時間太久而構成物之瑕疵？）㈡原告以被告滙茂公司交付之系爭停車位有瑕疵，依民法第359條解除系爭停車位買賣契約，有無理由？原告解除契約是否為權利濫用或違反誠信原則，而有顯失公平之情事？原告所為解除契約之意思表示，是否已發生效力？㈢原告以被告滙茂公司交付之停車位有瑕疵，依民法第359條、系爭土地買賣契約第11條、系爭停車位買賣契約第20條，一併解除與被告丁○○之系爭土地買賣契約，有無理由？㈣原告依民法第259條第1、2款、系爭土地買賣契約第11條、系爭停車位買賣契約第20條，請求被告丁○○、滙茂公司負連帶返還停車位及土地全部價金之責任，有無理由？㈤原告依公司法第16條第2項，請求被告申○○、巳○○負連帶給付責任，有無理由？茲析述如次：㈠被告滙茂公司所交付之系爭機械停車位有無構成民法第354條第1項所規定物之瑕疵？（系爭機械停車位設備自96年11月16日起至97年5月19日共叫修83次，其發生原因係機械本身之問題，或因使用者操作不當所致？是否因出車時間太久而構成物之瑕疵？） ⒈按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。原告主張系爭停車位機械設備自96年11月16日起至97年5月19日止，共叫修83次，且勘查報告書列有11項瑕疵，系爭停車位不具有通常使用之效用，及原告與其他使用者使用系爭停車位之品質，惟此為被告所否認，則首應確認者，乃此83次叫修究係機械設備本身之問題，或因其他非機械設備本身之原因所致？如此之叫修次數是否已達不具有通常使用之效用及價值，而屬物之瑕疵。 ⒉查系爭勘查報告書雖未明確指稱系爭停車位機械設備有不堪使用或不具通常效用之瑕疵，證人（即負責現場勘查及彙整製作前揭勘查報告書人員）卯○○於本院98年12月11日言詞辯論時亦證述：「（問：系爭勘查報告書第5頁（五）記載『多次往復檢測，雖然未發生故障或不正常的運轉狀況，但搬器載台主電纜線已有磨損現象，部分定位開關之固定方式也不牢固，光電開關配置及固定方法也有改善空間…』以下有11項說明，多項有註明「應改善」，究竟這11項的問題就一般機械停車設備而言，是否代表該停車設備不堪使用？）我們有經過多次檢測，未發生故障或不正常的運轉狀況，是表示我們去檢測時，它的運轉是正常。只有改善的空間，並沒有不堪使用的情形」等語。惟查，系爭勘查報告書於第8 點現場勘查工作紀要㈤已列出有11項應改善事項，於第9項綜合結論及改善建議事項亦列有8項改善建議事項（見本院審訴卷第216至217頁、第221至223頁），而查所列11項應改善事項（1.移載台主電纜線絕緣外皮破損。2.電纜與收線惰輪板有碰觸摩擦現象，應是造成絕緣外皮破損之主因。3.縱走軌道承接電纜之滾筒固定繳帖與電纜有摩擦現象，也會造成電纜破損。4.現行電纜線收線捲線器配置方式，當移載台縱送來回一次，即造成電纜反向來回變形彎折，極可能是造成電纜使用幾個月即容易斷線之主因。5.各電眼及定位開關【極限開關】固定方式，顯有改善空間。電眼如照片9、10所示，主顧定1點【只鎖乙只螺絲】或以塑帶固定，設備運轉中極可能因震動而鬆動一位，造成異常當機【參考維修記錄單統計表『光電異常』顯示有十幾次】。6.主昇降路之飛出光電。底部採反射片之電眼，易積粉塵及水氣而當機。7.搬器之定位極限開關以C型夾直接固定外殼，此非正常之方式，應改善固定方式。8.升降搬器之懸吊鍊條固定芽桿尾端部分未按裝開口銷（芽桿留有固定銷孔）。9.置車板下方之摩擦板，表面塗裝面漆，易打滑或掉漆，造成移載搬器之摩擦輪取出不順【參考維修紀錄單統計表，摩擦輪逾時或台車卸載動作逾時為故障率最高】極可能是其主因。另參考照片16，摩擦板前端到腳焊接不平順，應改善。10.停車室B2底部地板滲水潮濕，易造成水氣影響光電感知及電氣故障，應改善。11. 升降傳動軸底部支撐樑強度，如附件8結構強度計算第8頁⒋升降傳動軸支撐樑強度⑸所示，強度不足，需補強改善），其中電纜線收線捲線器配置方式、各電眼及定位開關（極限開關）固定方式、主昇降路之底部採反射片之電眼、搬器之定位極限開關以C型夾直接固定外殼、升降搬器之懸吊鍊條固定芽桿尾端部分未按裝開口銷、置車板下方之摩擦板表面塗裝面漆、停車室B2底部地板滲水潮濕、升降傳動軸底部支撐樑強度不足等應改善項目，確實均屬機械停車位設備本身於設計或安裝上之不當，自屬系爭機械停車位設備之機械本身的瑕疵，應無疑義。 ⒊查原告所提出之叫修紀錄（見本院審訴卷第183至186頁）及維修紀錄單（見同卷第187至200頁），系爭機械停車位設備於96年11月6日至97年8月7日共叫修103次，其上「故障原因」欄記載有光電異常、turn-table invertor、limit switch動作、轉盤正轉動逾時、升降機下極限異常、lock收回逾時、電纜線、取車/門自動關上、lock system漏油、台車卸載動作逾時、出入口門未關、控制線斷、台車取載動作逾時、摩擦輪組右移動作逾時、升降機上極限異常、台車前極限異常、摩擦輪放開動作逾時、昇降機上升逾時、摩擦輪夾緊動作逾時、台車變頻器異常、運轉總逾時、主機lock逾時、台車微調超次、台車橫移定位異常、台車後退動作逾時、台車摩擦輪逾時、昇降機下降逾時、台車牽引機逾時、主機上下減速同ON、台車後極限異常、設備無誤、不明及「無」等，堪認叫修原因確實不一。又將前揭系爭勘查報告書所列11項應改善事項與前揭叫修紀、維修紀錄單相比對，亦堪認叫修原因中除「設備無誤、不明及無」外，均與前揭11項應改善事項有關，足認系爭機械停車位設備於該段時間的叫修，確實多數係因機械設備本身所造成無誤。 ⒋系爭機械停車位設備於96年11月16日起至97年5月19日（使用6個月又4天）共叫修83次，為被告所不爭執，平均每月故障14次，又依前揭叫修紀錄（時間差）及維修紀錄單（維修時間）之記載，於1個小時內修復（含「故障原因」為「設備無誤、不明及無」之情形有33次，於2個小時內修復（含「故障原因」為「設備無誤、不明及無」之情形有29次，餘均超過2個小時，而系爭勘查報告書亦認為「檢視附件⒊叫修統計表，從96年11月16日至97年10月19日，使用11個月共故障叫修118次，平均每月近11次，設備故障率明顯偏高」，是此等情形對於停車位之使用者難謂屬合理之偶爾故障，已足以減少其通常效用，自構成民法第354條第1項所規定物之瑕疵。 ⒌至原告主張系爭機械停車位設備附屬於於臺北市○○區○○街4巷6號地上10層、地下2層即被告匯茂公司所建「永康紀」建物之內者，依通常交易觀念，系爭機械停車設備應具備可供原告及「永康紀」其他全體住戶正常停車之價值、效用、或品質（見本院卷第15頁），並以被告滙茂公司於狹小面積之土地，設置多達53個機械停車位，造成停車擁擠，而技術上又不能克服出車耗時之問題，每輛車之平均出車時間須4分26秒，若全部停滿 53部車，且全部依序出車，共需約3.9小時（參閱原證9勘查報告書第11頁第8點⑴⑵），顯不能供上班住戶通常之使用，縱以總車位之半數26位計算，上班出車，自第10名以後之人均要等候44分以上，其不能供上班住戶通常之使用，無庸置疑，自屬民法第354條第1項規定之減少通常效用之瑕疵云云。惟查，原告等人均是在購買「永康紀」建物之同時，即以土地預定買賣及車位預定買賣方式購買系爭停車位及其土地持分，而原告所提出之土地預定買賣契約書第1條第2項即明確記載「上開建築基地為甲方（即原告等買受人）所購「永康紀」之建物……2.A6戶1樓房屋面積持分含地下【倉儲式】號車位」等字樣、車位預定買賣契約書第1條第3項亦記載「本建物停車場規劃：……2.地下一、二層設【倉儲式機械停車位】，計法定停車位16部，獎勵停車位29部，五六六地號併入後計法定停車位18部，獎勵停車位35部」等字樣，足見原告在購買系爭停車位時即已明知系爭停車位係位於「永康紀」建物之地下1、2樓，將採「倉儲式機械停車位」，且共設計有53個車位甚明。又機械停車位（尤其是倉儲式機械停車位）之價格較坡道平面停車位之價格為低，乃一般曾經接觸房地產訊息之人所具備之常識，而此原因除係坡道平面停車位所使用之土地持分較大外，機械停車位在使用上亦會較不便利，且將來有維修保養之問題，本件原告各以附表所示價金之價格購買系爭停車位，每個停車位之價格確實較當時該區○○○道平面停車位之價格為低，原告於購買系爭停車位時，對於系爭機械停車位在將來使用時將較耗時、不方便，自難諉稱未預見。又系爭停車位於設計時既已採「倉儲式」、「機械式」，車輛出車所需之時間自始即已確定，此乃倉儲式機械停車位設備之特性，確非機器設備本身之瑕疵，而原告於購買系爭停車位時既已明知此等情形，自不得以系爭機械停車位設備出車所需時間較長即謂有「物之瑕疵」，況其耗時不便縱屬瑕疵，依民法第355條第1項：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」之規定，原告既明知有瑕疵而仍購買，即難令被告滙茂公司負瑕疵擔保責任。㈡原告以被告滙茂公司交付之系爭停車位有瑕疵，依民法第359條解除系爭停車位買賣契約，有無理由？原告解除契約是否為權利濫用或違反誠信原則，而有顯失公平之情事？原告所為解除契約之意思表示，是否已發生效力？ ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，乃民法第359條所明文規定。被告滙茂公司交付之系爭機械停車位設備有前揭減少其通常效用之情形，屬民法第354條第1項所規定物之瑕疵，已如前述，原告主張依民法第359條解除系爭停車位買賣契約，故屬依法有據，惟被告主張原告解除契約有權利濫用或違反誠信原則，而有顯失公平之情事，則此應探究者，乃依前揭情形，原告解除契約是否顯失公平？ ⒉查系爭機械停車位設備係附屬於前揭被告匯茂公司所建「永康紀」建物之內，原告主張依通常交易觀念，系爭機械停車設備應具備可供原告及「永康紀」其他全體住戶正常停車之價值、效用、或品質（見本院卷第15頁），足見原告認為系爭機械停車位設備應係供「永康紀」住戶使用為宜。又系爭機械停車位設備依前揭車位預定買賣契約書所載係設有53個停車位，其中18個停車位為法定車位，餘35個停車位係依「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」劃設之獎勵停車位，而依公寓大廈管理條例第58條第2項規定「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為」，是區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。又「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」第6點規定「增設停車空間……與法定停車空間併列同一樓層者，應集中留設」，故系爭機械停車位設備並未區分何者屬法定停車位、何者屬獎勵停車位，從而尚難認定原告所購買而供停車之位置係屬法定停車位或獎勵停車位。再「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」第11、13點固均規定「依本要點設置之停車空間應提供公眾使用，並於建築物明顯位置設置停車空間標示牌」，惟其僅規定「應提供公眾使用」，並非規定得由公眾取得獎勵停車位之所有權，況獎勵停車空間既屬區分所有建築物中之共有部分，自不得與主建築物分離，而由區分所有權人以外之特定人取得，或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權，是系爭機械停車位尚不得移轉予「永康紀」建物之區分所有權人以外之人甚明。 ⒊又系爭勘查報告書於第9項綜合結論及改善建議事項中，雖認系爭機械停車位設備故障率明顯偏高，惟亦明確指出「從勘查現況及附件3、4-維修及叫修記錄統計表分析，光電異常及動作逾時，佔叫修次數7成，如能參考上述㈤1～10之缺失改善，且每個月做好維修保養，設備應可正常運轉使用」，並列出8項改善建議，足見系爭機械停車位設備並非不能依系爭勘查報告書之建議方式而加以改善，又查該些建議改善方式於執行上並無困難，且依證人證人未○○於本院98年12月11日言詞辯論時證述，該11項改善事項，在韋騰公司接到報告完後1個月左右已改善完成，有照相，鋼構補強的部分有設計圖，捲線也有設計圖，其他部分純粹是現場作加強等語明確，並有被告滙茂公司所提出之改善建議事項工程對照表在卷可稽（見本院卷第53至62頁），證人未○○並證稱韋騰公司做上述事項的改善沒有收費，韋騰公司做該些改善的人工加材料費用大約2、3萬元（見本院卷第169頁），亦足認系爭機械停車位設備所應改善之事項僅需花費數萬元即可加以改善。再衡諸系爭機械停車位設備既屬「機械設備」，於持續使用時本即會有自然耗損或鬆動，使用者自應定期加以保養，而因此所生之費用即應由使用停車位之原告負擔，原告自不得以系爭機械停車位設備有因自然耗損而需支出維修費，即認被告匯茂公司所交付之系爭停車位自始有該些屬因自然耗損而造成之情形，亦非公平。是如以系爭機械停車位設備有僅需支付小額改善費用之應改善事項，而准原告解除車位買賣契約，相較與原告所購買系爭機械停車位之價金，確有不成比例之情形，自難認公平。 ⒋綜上所述，系爭機械停車位既僅得移轉予「永康紀」建物之其他區分所有權人，並不得對外銷售，如認原告得解除其與被告匯茂公司間之車位買賣契約，被告滙茂公司勢必不易將之轉售（因「永康紀」建物之住戶有66戶，原告14人合計購買系爭機械停車位17位，而其他未購買系爭停車位之住戶可能自始即無停車位之需求，自不可能向被告匯茂公司購買），將造成該公司重大之損害，是原告主張解除契約，請求給付如附表所示之金額及其利息，顯失公平，不能准許，原告所為解除契約之意思表示自不發生效力。㈢依上所述，原告解除其與被告滙茂公司之車位買賣契約有顯失公平之情形，不能准許，原告亦不得民法第359條、系爭土地買賣契約第11條、系爭停車位買賣契約第20條，一併解除其與被告丁○○間之系爭土地買賣契約，渠等請求被告滙茂公司與丁○○連帶返還其所受領之土地與停車位價金，及依公司法第16條第2項，請求被告申○○、巳 ○○負連帶給付責任，均難認為有據。五、綜上所述，原告不能解除其與被告滙茂公司之車位買賣契約，及其與被告丁○○間之系爭土地買賣契約，從而，原告本於解除契約後之法律關係（詳如前述），請求被告丁○○與滙茂公司連帶償還其所受領如附表、附表所示之價金及均自96年12月1日起之利息遲延利息，及依公司法第16條第1項規定，請求被告申○○、巳○○應依同條第2項規定，分別依附表、附表所示之金額與被告滙茂公司、丁○○負連帶給付責任，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、結論：本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第87條第1項，判決如主文。中華民國 99 年 3 月 16 日民事第一庭法官林春鈴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國 99 年 3 月 16 日書記官潘惠敏附表：原告購買車位編號及價金（新臺幣）一覽表 ┌──┬────┬────┬────┬────┬────┐ │編號│原告姓名│車位編號│土地價金│車位價金│合計 │ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 1 │丑○○ │B1-07 │128萬元 │32萬元 │160萬元 │ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 2 │甲○○ │B2-31 │144萬元 │36萬元 │180萬元 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┤ │ │ │B2-43 │144萬元 │36萬元 │180萬元 │ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 3 │丙○○ │B2-23 │144萬元 │36萬元 │180萬元 │ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 4 │乙○○ │B2-36 │144萬元 │36萬元 │180萬元 │ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 5 │辛○○ │B2-26 │144萬元 │36萬元 │180萬元 │ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 6 │己○○ │B1-01 │136萬元 │34萬元 │170萬元 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┤ │ │ │B1-10 │136萬元 │34萬元 │180萬元 │ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 7 │庚○○ │B1-12 │156萬元 │39萬元 │195萬元 │ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 8 │午○○ │B2-22 │144萬元 │36萬元 │180萬元 │ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 9 │壬○○ │B2-52 │184萬元 │46萬元 │230萬元 │ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 12 │昱通公司│B2-46 │184萬元 │46萬元 │230萬元 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┤ │ │ │B2-51 │184萬元 │46萬元 │230萬元 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┤ │ │ │B2-53 │184萬元 │46萬元 │230萬元 │ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 13 │寅○○ │B1-04 │184萬元 │46萬元 │230萬元 │ │ │ ├────┼────┼────┼────┤ │ │ │B1-05 │184萬元 │46萬元 │230萬元 │ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 14 │辰○○ │B1-09 │184萬元 │46萬元 │230萬元 │ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 9 │癸○○ │B2-40 │136萬元 │34萬元 │170萬元 │ ├──┼────┼────┼────┼────┼────┤ │ 10 │子○○ │B2-34 │136萬元 │34萬元 │170萬元 │ └──┴────┴────┴────┴────┴────┘ 註：編號9癸○○、編號10子○○所有之停車位係受讓自訴外人羅秀容。附表：附表： ┌──┬────┬───────┐ ┌──┬────┬───────┐ │編號│原告姓名│金額（新臺幣）│ │編號│原告姓名│金額（新臺幣）│ ├──┼────┼───────┤ ├──┼────┼───────┤ │ 1 │丑○○ │160萬元 │ │ 1 │壬○○ │ 230萬元 │ ├──┼────┼───────┤ ├──┼────┼───────┤ │ 2 │甲○○ │360萬元 │ │ 2 │昱通公司│ 690萬元 │ ├──┼────┼───────┤ ├──┼────┼───────┤ │ 3 │丙○○ │180萬元 │ │ 3 │寅○○ │ 460萬元 │ ├──┼────┼───────┤ ├──┼────┼───────┤ │ 4 │乙○○ │180萬元 │ │ 4 │辰○○ │ 230萬元 │ ├──┼────┼───────┤ └──┴────┴───────┘ │ 5 │辛○○ │180萬元 │ ├──┼────┼───────┤ │ 6 │己○○ │340萬元 │ ├──┼────┼───────┤ │ 7 │庚○○ │195萬元 │ ├──┼────┼───────┤ │ 8 │午○○ │180萬元 │ ├──┼────┼───────┤ │ 9 │癸○○ │170萬元 │ ├──┼────┼───────┤ │ 10 │子○○ │170萬元 │ └──┴────┴───────┘ 附表：原告應負擔訴訟費用之比例 ┌──┬────┬────┬────┐ │編號│原告姓名│請求金額│負擔比例│ ├──┼────┼────┼────┤ │ 1 │丑○○ │160萬元 │ 4.3% │ ├──┼────┼────┼────┤ │ 2 │甲○○ │360萬元 │ 9.7% │ ├──┼────┼────┼────┤ │ 3 │丙○○ │180萬元 │ 4.8% │ ├──┼────┼────┼────┤ │ 4 │乙○○ │180萬元 │ 4.8% │ ├──┼────┼────┼────┤ │ 5 │辛○○ │180萬元 │ 4.8% │ ├──┼────┼────┼────┤ │ 6 │己○○ │340萬元 │ 9.1% │ ├──┼────┼────┼────┤ │ 7 │庚○○ │195萬元 │ 5.2% │ ├──┼────┼────┼────┤ │ 8 │午○○ │180萬元 │ 4.8% │ ├──┼────┼────┼────┤ │ 9 │癸○○ │170萬元 │ 4.6% │ ├──┼────┼────┼────┤ │ 10 │子○○ │170萬元 │ 4.6% │ ├──┼────┼────┼────┤ │ 11 │壬○○ │230萬元 │ 6.2% │ ├──┼────┼────┼────┤ │ 12 │昱通公司│690萬元 │ 18.5% │ ├──┼────┼────┼────┤ │ 13 │寅○○ │460萬元 │ 12.4% │ ├──┼────┼────┼────┤ │ 14 │辰○○ │230萬元 │ 6.2% │ ├──┴────┼────┼────┤ │合計 │3725萬元│ 100% │ └───────┴────┴────┘

臺灣臺北地方法院98年度重訴字第455號

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