99年度簡上字第1號｜民事：給付管理費等｜裁判日期：99 年 06 月 23 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 99年度簡上字第1號上　訴　人　乙○○ 丙○○ 共　　　同訴訟代理人　楊揚律師被　上訴人　福久產物管理有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　徐偉峰律師上列當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國98年11月17日本院臺北簡易庭98年度北簡字第28093 號第一審判決提起上訴，及被上訴人所為追加之訴，經本院於99年6月2日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。上訴人應再連帶給付被上訴人新臺幣叁拾貳萬陸仟貳佰元，及自民國九十九年六月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。第二審及追加之訴之訴訟費用均由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：按於第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1 項、第255條第1項第3款分別定有明文；再依民事訴訟法第436條之1第3 項規定，上開規定於簡易程序之上訴程序準用之。查被上訴人於99年4 月30日本院第二審準備程序中，擴張應受判決事項之聲明，請求上訴人應再給付新臺幣（下同）32萬6,200 元及自被上訴人民事訴之追加㈡狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；嗣於99年6月1日復於民事辯論意旨狀中，將聲明變更為：上訴人應再連帶給付32萬6,200 元及自被上訴人民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。揆諸前開規定，應認被上訴人於上訴程序中所為擴張、減縮訴之聲明係屬合法，應予准許，合先敘明。貳、實體方面：一、被上訴人主張：上訴人乙○○於民國94年4月4日向被上訴人承租坐落臺北市○○區○○路1段144號2樓及3樓之全部房屋（下稱系爭房屋）供訴外人樺達哲興業有限公司（下稱樺達哲公司）設立紅戡港式飲茶婚宴會館餐廳使用，租賃期間分二階段，第一階段自94年4月20日起至99年4月19日止，第二階段自99年4月20日起至103年3 月31日止，雙方間簽署有房屋租賃契約（下稱系爭Ａ租約），契約第13條明文約定，上訴人同意就其承租範圍，依西門大樓管理委員會（下稱西門大樓管委會）規定標準，向該管委會繳納管理費，上訴人丙○○則為此份租約上訴人乙○○之連帶保證人。又按西門大樓管委會第10條規約關於管理費之繳納，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費，依西門大樓管委會於94年5 月18日召開第一屆第一次委員會會議擬定「管理維護費收費標準」（一）規定：「以承租戶或區分所有權人為繳費義務人」，上訴人乙○○依系爭Ａ租約第13條約定，於承租期間有向該管委會繳納管理費義務，此屬利益第三人契約，又被上訴人為系爭房屋之區分所有權人，依西門大樓管委會規約及上開收費標準對西門大樓管委會有繳納管理費義務，而上訴人依兩造間之租約及上開收費標準亦有對西門大樓管委會繳納管理費義務，是兩造對西門大樓管委會均有繳納系爭房屋管理費之義務，性質上應屬不真正連帶債務關係，詎上訴人乙○○於承租期間，自96年1 月起至97年12月止未依規定以每坪120 元繳納，而自行以每坪70元計算，每月每坪管理費短繳50元，96年2月又短少2萬7,300元，此部分合計短繳56萬3,200元，另自上開承租時起，僅以系爭房屋權狀坪數466 坪計算管理費及水電費，而未依管委會設立以來每樓層均以250 坪為計算管理費之標準計算，故此部分上訴人短繳19萬3,484 元，上訴人期間共計短繳管理費75萬6,684元，經被上訴人於98年2月20日繳清，上訴人乙○○乃因此同免清償責任。又上訴人自98年1月起至99年2月止，仍持續短繳管理費，累計已積欠32萬6,200 元，經西門大樓管委會多次向被上訴人催繳，被上訴人已於99年3月15日簽發彰化銀行支票支付。另上訴人乙○○於96年2月份之租金短繳24萬元，經被上訴人於98年1 月22日以函向上訴人催繳，上訴人均置之不理。為此，爰依系爭Ａ租約及民法第281條第1項規定請求上訴人連帶給付被上訴人80萬3,200元及32萬6,200元及自被上訴人民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語。至於上證2之租賃合約（下稱系爭Ｂ租約）係以被上訴人乙○○擔任實際負責人之樺達哲公司為承租人，內容及條件皆相同，實係上訴人欲以該公司名義在系爭房屋從事餐飲事業，須向主管機關申報稅務資料，故上訴人又與樺達哲公司簽訂系爭Ｂ租約，並按月開立租金發票予樺達哲公司，但上訴人乙○○仍以個人名義開立支票支付租金，且其為該公司之實際負責人，在系爭房屋內經營餐飲事業。探究兩造之真意，應認為雙方並未有消滅原先租約之意思，而係上訴人乙○○與樺達哲公司共同承租系爭房屋，兩份合約皆屬有效。二、上訴人乙○○、丙○○則以：樺達哲公司於94年4 月間之籌辦期間，擬於系爭房屋經營餐飲事業，因渠時公司設立登記尚未辦理完成，故先由上訴人乙○○以個人名義與被上訴人簽訂系爭Ａ租約。迨同年5 月間，樺達哲公司依法成立，樺達哲公司乃以自己名義另與被上訴人簽訂系爭Ｂ租約，惟簽約日期仍記載為94年4月4日。自此被上訴人亦依法以樺達哲公司為承租人，按期開立統一發票，俾據以辦理稅務。核三方當事人之真意，自係消滅上訴人與被上訴人間之系爭Ａ租約，改以樺達哲公司簽訂之系爭Ｂ租約作為使用系爭房屋權利義務之依據，系爭Ａ租約既經兩造合意解除，上訴人丙○○之保證責任自失所附麗，被上訴人訴請上訴人履行債務及保證責任，即無理由。又支票屬流通證券，樺達哲公司以上訴人簽發之支票給付租金，尚難推定上訴人與樺達哲公司有共同承租系爭房屋之意思。縱使認系爭Ａ租約仍為有效，上訴人依約固有向西門大樓管委會繳納系爭房屋管理費之義務，然因上訴人承租系爭房屋為大樓2、3樓，承租後對於承租樓層之清潔維護、電梯維修及電路管線檢查，均由上訴人自行支付費用委請廠商負責，故西門大樓管委會乃同意酌減上訴人系爭房屋管理費，上訴人均依約繳付後由西門大樓管委會開立收據，並無短繳管理費之事實，被上訴人所提管理費收費方式係依西門大樓管委會會議紀錄，非區分所有權人會議，對上訴人不生拘束力。另依系爭租約第9條第1項約定「甲方為系爭租約標的物之代表人，依據委託或租賃契約書有權出租予乙方作為餐飲營業之用，甲方負責排除區分所有權人之主張（包括但限於甲方應負責使乙方租賃期間內，能合法繼續使用本標的物），若有造成乙方損失，甲方負責一切賠償」等語，被上訴人有使上訴人能合法使用系爭承租房屋之義務，詎租賃契約簽訂後，被上訴人無法提供全部系爭承租房屋區分所有人之使用同意書，致上訴人經營之樺達哲公司無法向臺北市政府合法申請營利事業登記證及室內裝修合格證，上訴人屢經催告被上訴人均無效果，致臺北市政府工務局建築管理處（下稱建管處）連續4次裁罰各6萬元之罰鍰共計24萬元，被上訴人違反契約作為義務，給付不完全，依系爭Ａ租約第9條及民法第227條規定，被上訴人應負賠償責任，是依民法第334 條規定，上訴人主張以該24萬元之損害賠償債權與對被上訴人24萬元之租金債務為抵銷等語置辯。三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人為答辯聲明：駁回上訴，並請求上訴人再連帶給付32萬6,200 元及自被上訴人民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。四、兩造不爭執事項（見本院卷第87頁反面至第88頁）：㈠上訴人乙○○於94年4月4日向被上訴人承租系爭房屋供樺達哲公司設立紅戡港式飲茶婚宴會館餐廳使用，租賃期間分二階段，第一階段自94年4月20日起至99年4月19日止，第二階段自99年4月20日起至103年3 月31日止，雙方間簽署有系爭Ａ租約，契約第13條明文約定，上訴人同意就其承租範圍，依西門大樓管委會規定標準，向該管委員會繳納管理費，上訴人丙○○則為該租約上訴人乙○○之連帶保證人。㈡樺達哲公司於94年5 月間設立登記後，與被上訴人就系爭房屋簽訂系爭Ｂ租約，租約內容與系爭Ａ租約除承租人、見證人記載不同外，其餘均相同。㈢系爭房屋承租後之租金，均由上訴人乙○○簽發支票支付，再由被上訴人開立樺達哲公司為買受人之發票予樺達哲公司。㈣西門大樓規約第10條關於管理費之繳納，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費，依西門大樓管委會於94年5月18日召開第一屆第一次委員會會議擬定「管理維護費收費標準」（一）規定：「以承租戶或區分所有權人為繳費義務人」。㈤系爭房屋面積權狀坪數466坪。依上開規約規定以每坪120元計算，系爭房屋承租期間，自96年1月起至99年2月止有未依規定以每坪120 元繳納，而自行以每坪70元計算，每月每坪管理費短繳50元，96年2 月又短少2萬7,300元，此部分合計短繳88萬9,400元。㈥系爭房屋於96年2 月份租金有短繳24萬元情形，經被上訴人於98年1月22日、98年7月10日以存證信函向上訴人催繳。五、本院得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文，此為舉證責任之分配原則。申言之，主張權利存在之當事人，就權利發生事實，負有舉證責任；反之，主張權利不存在之當事人，就權利障礙事實、權利消滅事實及權利排除事實，負舉證責任。本件上訴人並不爭執渠等確與被上訴人簽訂系爭Ａ租約，僅主張系爭Ａ租約業經合意解除，則上訴人自應就此權利排除事實負舉證之責。經查，上訴人乙○○於94年4月4日向被上訴人承租系爭房屋供樺達哲公司設立紅戡港式飲茶婚宴會館餐廳使用，租賃期間分二階段，第一階段自94年4月20日起至99年4月19日止，第二階段自99年4 月20日起至103年3月31日止，雙方間簽署有系爭Ａ租約，契約第13條明文約定，上訴人同意就其承租範圍，依西門大樓管委會規定標準，向該管委員會繳納管理費，上訴人丙○○則為系爭租賃契約上訴人乙○○之連帶保證人之事實，有系爭Ａ租約（見原審卷第9 頁至第13頁）附卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪認兩造間確實成立系爭Ａ租約。又樺達哲公司於94年5 月間設立登記後，與被上訴人就系爭房屋簽訂系爭Ｂ租約，租約內容與系爭Ａ租約除承租人、見證人記載不同外，其餘均相同之事實，雖有系爭Ｂ租約（見本院卷第20頁至第24頁）在卷足憑，然觀諸系爭Ｂ租約並無任何解除系爭Ａ租約等類此文字，且系爭房屋承租後之租金，均由上訴人乙○○簽發支票支付，而上訴人於本件訴訟主張抵銷所執通知被上訴人提供系爭房屋全部所有權人同意書之被證3 通知函（下稱系爭通知函），亦有上訴人乙○○之簽名，有上訴人不爭執真正之支票、系爭通知函（見本院卷第40頁至第44頁、原審卷第90頁、第91頁）在卷可考；參以系爭Ａ租約上除兩造及見證人親自簽章外，並就系爭房屋租賃事項簽訂協議書詳為約定，然觀之上訴人所提系爭Ｂ租約上僅有樺達哲公司、上訴人丙○○、被上訴人法定代理人甲○○之印文，且亦未簽訂上開協議書，則何以系爭Ｂ租約之簽訂顯未如系爭Ａ租約般正式？佐以證人即西門大樓管委會職員丁○○到庭證述：伊有看過上訴人、樺達哲公司前後與被上訴人公司簽之兩份租賃契約，一份潘總說是要去辦登記用的，一份是在吳律師那邊簽的。系爭房屋管理費繳納均以上訴人乙○○個人名義之支票支付。系爭房屋欠繳管理費的單子上記載樺達哲公司是樺達哲公司的潘小姐要求的等語（詳本院卷第68頁），是系爭Ｂ租約簽訂之目的為何已非無疑；輔以上訴人於原審審理過程中，從未抗辯系爭Ａ租約有失效之情，而上訴人乙○○自承其承租系爭房屋係為供樺達哲公司設立紅戡港式飲茶婚宴會館餐廳使用，且上訴人復未能舉證證明兩造有解除系爭Ａ租約之合意。基上，則上訴人於本院上訴程序中始徒以系爭Ｂ租約之簽訂，遽主張系爭Ａ租約已經合意解除，實難謂足採。㈡第查，系爭Ａ租約第13條約定，上訴人同意就其承租範圍，依西門大樓管委會規定標準，向該管委員會繳納管理費，上訴人丙○○則為系爭租賃契約上訴人乙○○之連帶保證人。而西門大樓規約第10條關於管理費之繳納，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費，依西門大樓管委會於94年5 月18日召開第一屆第一次委員會會議擬定「管理維護費收費標準」（一）規定：「以承租戶或區分所有權人為繳費義務人」。而系爭房屋面積權狀坪數466坪。依上開規約規定以每坪120元計算，系爭房屋承租期間，自96年1月起至99年2月止有未依規定以每坪120 元繳納，而自行以每坪70元計算，每月每坪管理費短繳50元，96年2月又短少2萬7,300元，此部分合計短繳88萬9,400元，業經被上訴人分別於98年2月28日、99年3月15日開立支票與西門大樓管委會繳清等事實，業經證人丁○○到庭證述：系爭房屋以西門大樓管理費太貴為由，自96年以後都沒有繳納全額，每坪短繳50元等語（詳本院卷第67頁反面），且有系爭Ａ租約、西門大樓規約、西門大樓第一屆第一次委員會議會議紀錄、西門大樓管理維護費收繳辦法、被告自96年1 月起至97年12月止所欠繳管理費明細、西門大樓管委會98年2月28日及99年3月15日管理維護費清償證明書、原告簽發與西門大樓管委會面額56萬3,200元（支票號碼0000000號）、38萬4,114元（支票號碼0000000號）之支票（見原審卷第9 頁至第15頁、第24頁、第105頁至第117頁、第119頁至第122頁、本院卷第76頁）附卷可稽，復為兩造所不爭執，而系爭Ａ租約並未經兩造合意解除，該租約仍有效存在之事實，已於前述，是被上訴人依系爭Ａ租約及民法第281條第1項規定，請求上訴人連帶給付被上訴人所繳納之管理費合計88萬9,400 元，自屬有據。上訴人雖以其自行支付費用委請廠商負責系爭房屋電扶梯等單據，主張西門大樓管委會有同意酌減上訴人系爭房屋管理費云云。惟觀諸上訴人所提上開電扶梯保養契約書、支票等，係上訴人與訴外人臺灣威德機電工業有限公司簽立之契約及支付保養費等費用之票據，僅能證明上訴人承租系爭房屋後另有找第三人維修保養系爭房屋使用之電扶梯而支出保養費用，然尚無法證明西門大樓管委會有同意酌減管理費之情事。又上訴人所提上開西門大樓管委會費用證明單係屬通知聯，並非收據性質，無法證明西門大樓同意酌減管理費，且該管理服務費證明單通知聯，所載系爭房屋應繳管理服務費金額均為5萬5,920元，該管理費除以系爭房屋466坪即為120元（即55,920÷466＝120），益徵西門大樓管委會每月均係以每坪120 元計算系爭房屋應繳管理費並通知上訴人，是以，上訴人主張西門大樓管委會同意酌減上訴人管理費，難認可採。㈢再查，上訴人乙○○於94年4月4日向被上訴人承租系爭房屋供樺達哲公司設立紅戡港式飲茶婚宴會館餐廳使用，兩造訂有系爭Ａ租約，上訴人丙○○則為系爭租賃契約上訴人乙○○之連帶保證人，上訴人乙○○就系爭房屋於96年2 月份租金有短繳24萬元情形，經被上訴人於98年1月22日、98年7月10日以存證信函向上訴人催繳之事實，業據被上訴人提出系爭Ａ租約、上開存證信函及回執（見原審卷第9頁至第14頁、第16頁至第25頁）附卷為證，且上訴人就上開事實亦不爭執，是被上訴人依系爭Ａ租約及民法第281條第1項規定，請求被上訴人連帶給付上開短繳之租金24萬元，自應准許。上訴人雖以被上訴人於租賃契約簽訂後，無法提供全部系爭承租房屋區分所有人之使用同意書，致上訴人經營之樺達哲公司無法向臺北市政府合法申請營利事業登記證及室內裝修合格證，而遭建管處連續4次裁罰各6萬元之罰鍰共計24萬元，主張被上訴人違反契約作為義務，應負給付不完全損害賠償責任，並於本件訴訟中以此24萬元之損害賠償債權與對被上訴人24萬元之租金債務為抵銷等語。惟按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第227條第1項、第231條第1項固分別定有明文。然關於債務不履行損害賠償之請求權，以受有實際損害為成立要件，若絕無損害亦即無賠償之可言。上訴人依上開規定主張其對被上訴人有不完全給付損害賠償債權存在，自應就此權利發生事實，負舉證之責。又民法第334 條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者為要件，故得供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權，而不得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷（最高法院49年台上字第125 號判例參照）。查系爭通知函為樺達哲公司單方製作，僅得以證明樺達哲公司有通知被上訴人提供系爭房屋全部所有權人之同意書事實，而建管處罰金罰鍰收據繳款人為樺達哲公司，並非上訴人，且上訴人亦未舉證其無樺達哲公司之關係及上開罰鍰確為上訴人所繳納之證據，即應認上開遭建管裁罰及繳交罰鍰之人均為樺達哲公司，則縱被上訴人有違反契約第9條第1項之約定，然其因此受有損害者乃樺達哲公司，是上訴人主張其對被上訴人有此24萬元之損害賠償債權，並以此他人之債權對被上訴人為抵銷抗辯，顯非足採。六、綜上所述，系爭Ａ租約未經兩造合意解除，則被上訴人執系爭Ａ租約及民法第281條第1項規定，請求上訴人連帶給付被上訴人所繳納之管理費合計88萬9,400 元，及上訴人乙○○就系爭房屋於96年2 月份短繳之24萬元租金，與上開上訴人所繳納管理費中之32萬6,200 元部分，自被上訴人民事訴之追加㈡狀繕本送達翌日即99年5月1日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由。原審判命上訴人連帶給付80萬3,200元（即96年1月起至97年12月止之管理費56萬3,200元＋96年2 月份短繳之租金24萬元＝80萬3,200元）及自98年9月15日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。另被上訴人於本院第二審擴張聲明請求上訴人再連帶給付32萬6,200元及自被上訴人民事辯論意旨狀繕本送達翌日即99年6月3日起至清償日止，按年息5％計算之利息，亦有理由，應予准許。七、本件事證業已明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他事證與主張，核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 99 年 6 月 23 日民事第三庭審判長法官丁蓓蓓法官魏式瑜法官周玉琦以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 99 年 6 月 23 日書記官劉英權

臺灣臺北地方法院99年度簡上字第1號

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