99年度訴字第1774號｜民事：返還保證金等｜裁判日期：100 年 06 月 10 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1774號原　　　告即反訴被告　弘愛玻璃股份有限公司法定代理人　洪賑堂訴訟代理人　呂純純律師被　　　告即反訴原告　陳海彬訴訟代理人　陳俊翰上列當事人間返還保證金等事件，本院於民國100年4月15日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬玖仟柒佰零貳元整，及自民國九十九年三月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。反訴原告之訴駁回。本訴訴訟費用由被告負擔百分之四十六，餘由原告負擔。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆拾貳萬玖仟柒佰零貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行聲請駁回。反訴原告假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1 項定有明文。而稱反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁判意旨參照）。查原告以業已於98年10月11日終止租賃契約為由，請求被告返還溢領之租金及保證金新臺幣（下同）917,000 元，被告則以系爭租賃契約第8條、第7條第4款約定提起反訴，請求給付違約金及損害賠償金額610,015元，惟就其中 500,000元先為請求。其反訴標的法律關係所發生之原因，與本訴標的法律關係所發生之原因，均與系爭租賃契約所生之保證金、違約金及損害賠償等權利義務相關，彼此間之請求有重大關連，且其提起反訴乃循上揭法律規定所為，自為法之所許。乙、實體方面：一、原告（即反訴被告）起訴主張：原告於民國88年11月15日向被告承租坐落於新竹市○○○路159之1號之房屋（下稱系爭廠房）作為經營弘愛玻璃股份有限公司（下稱弘愛公司）廠房使用，每月租金90,000元，兩造並立有公證書。惟適逢全球景氣衰退且公司負責人年歲日長，公司經營面臨嚴峻挑戰，原告弘愛公司不得已乃於98年9月12日向被告當面表示欲提前終止租賃契約，依租賃契約第8條約定，兩造契約業已於98年10月11日終止，被告竟仍將9月25 日起至98年11月24日止共計2個月租金410,000元之支票予以兌現，按比例計算被告應返還溢領之租金287,000元及保證金630,000元。並聲明：被告應給付原告917,000元，及自99年3月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告（即反訴原告）則以：㈠原告即反訴被告固於98年9月間表示欲提前終止租約，其終止租約後，固有權利拆除、取回其設置之設施物品，並有依法亦有將租賃物原狀返還予出租人之義務。詎被告即反訴原告於98年10月間視察廠房狀況時，竟發現原告即反訴被告不但未依民法第455條規定回復原狀，且因其拆除設施造成廠房多處毀壞，計有①辦公室內輕鋼架、天花板、隔間；②水銀燈；③總電箱；④廁所；⑤鐵架；⑥多處挖孔等等設備遭拆除或未回復，經聘請專業水電商預估修復所需金額達761,750元。㈡又原告即反訴被告未依系爭租賃契約第8條約定，於終止租約前1個月通知被告即反訴原告，被告即反訴原告得請求賠償一個月之租金205,000元。且原告即反訴被告於終止租約後，仍將其所有之有害環境之污染廢棄物堆置廠房內未清除，經新竹市環保局於98年11月20日始派員清運該批污染廢棄物，益證被告至98年11月20日仍有使用系爭廠房之事實，依系爭租賃契約第7條第4款約定，應給付反訴原告自98年10月11日起至98年11月20日止，按房租1倍計算之違約金，共計273,265元。㈢綜上，被告即反訴原告得向反訴被告請求之金額，扣除反訴被告留存之保證金630,000元後，尚餘610,015元（計算式：761,750＋205,000＋273,265－630,000＝610,015），為此乃以上開金額主張抵銷，並就其中500,000元提起反訴，請求原告即反訴被告賠償。並聲明：反訴被告應給付反訴原告500,000元，及自訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠兩造於88年11月15日簽定房屋租賃契約，由原告承租被告所有坐落於新竹市○○里○○○路159之1號廠房，約定租賃期間至94年11月24日止，每月租金90,000元，簽約同時交付保證金630,000元，租期屆滿後，雙方復於95年12月1日續訂新房屋租賃契約，約定租賃期間自95年11月25日起至99年11月24日止，每月租金調整為185,000元（95年11 月25日至96年11月24日）、195,000元（96年11月25日至 97年11月24日）、205,000元（97年11月25日至99年11月 24日），嗣原告於98年9月12日，依照房屋租賃契約書第8條規定，於一個月前通知被告提前終止租約。㈡關於被告答辯⑥多處挖孔之部分，即被告主張系爭廠房牆壁隔間等處遭原告挖洞之部分《包括木板牆（卷53頁），被證2之四有二個洞（卷54頁），被證2-6（卷55頁、183 頁上方），原證10第三張照片的洞（185頁），共計五個洞》，以及波浪板部分，雙方同意維修金額以10,000元計算。㈢關於被告答辯⑤鐵架之部分，即被告主張原告於系爭廠房架設鐵架尚未拆除，而因為鐵架拆除時可能導致鐵板破損，因此，雙方同意回復之費用包括鐵架下方的鐵板，即包括拆除工資1,500元、鐵板費用6,010元計算，總金額共計7,510元。四、被告答辯系爭廠房尚未回復原狀部分，兩造爭執下列事項（其他事項不爭執，卷第179頁、第211頁）：㈠系爭廠房左邊第一間隔間之天花板輕鋼架（含照明設備）部分：原告將系爭廠房原有之輕鋼架（含照明設備）拆除變賣，應當回復原狀，回復金額為3萬元（卷第179頁反面、第211頁）。㈡水銀燈（中排五座）部分：系爭廠房內中排五座水銀燈開關座，原來是個別開關可獨立開啟，但經原告變更成一個開關座，五座水銀燈無法獨立運作，只能五座水銀燈同時開啟或同時關閉，應當回復原狀即五座水銀燈個別獨立開關座，回復金額包括工資及五個獨立開關之材料共計為1 萬元（卷第180頁反面、第211頁）。㈢系爭廠房之總電箱部分：原告將總電箱開關座之電纜電線剪斷破壞，且從總電箱開關電纜連接出遍及整個廠房之數十條電線亦均被剪除，回復金額估計69萬元（卷第181頁、第211頁）㈣廠房外側之廁所：系爭廠房廁所因被告抱怨有異味，所以在廠房外側加裝一套小便斗等設備供原告使用，但於原告搬遷時遭拆除，應當回復原狀，回復金額以一個小便斗及一個手押凡而計算為4,240元（卷第181頁反面、第211頁）。五、得心證之理由：㈠本訴部分： ⒈原告主張其與被告簽訂房屋租賃契約，承租坐落新竹市埔前里牛埔南路159之1號之系爭廠房，並交付保證金630,000元，而於98年當時，每月租金調整為205,000元，原告並以支票支付98年9月25日至98年11月24日之租金共計410,000元之事實，業據原告提出公證書、房屋租賃契約資為佐證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。⒉其次，就原告主張於98年9月12日，依照房屋租賃契約書第8條規定，於一個月前通知被告提前終止租約之部分，經查，依照雙方所簽訂之房屋租賃契約第8條合意終止約定：「除有前二條得終止租約之情形或有法定得終止租約之事由外，方得提前終止租約，但應於一個月前通知對方。且不需賠償對方。」（卷第14頁），但在房屋租賃契約附表第2條則約定：「…租賃期間內乙方（原告）若擬提前遷離他處，逾租期一半時，乙方應賠償甲方（被告）一個月租金…租賃期間內甲方若擬提早解約收回房屋時，逾租期一半時，甲方應賠償乙方一個月租金…」等情（卷第16頁），是對於期前終止租約之事項，於雙方所簽訂房屋租賃契約及附表中均有約定，且二者就期前終止租約是否需要賠償對方，有全然不同之約定，而依照契約文意解釋之意旨，房屋租賃契約第8條乃記載「合意終止」之文意，而房屋租賃契約附表第2條則記載「乙方若擬提前遷離他處」之文意，二者有所區別，足見其約定適用之情況已於簽約時加以規範，是其適用之情況，應不相同，另外，再從房屋租賃契約附表第2條之約定全文以觀，其乃分別就甲乙雙方就提前終止租約之情形下，應賠償對方之類型予以列示之約定，足見房屋租賃契約附表第2條係就一方之事由提前終止租約時，對於他方應負賠償予以約定，而房屋租賃契約第8條乃因雙方合意終止，因此不需賠償對方，顯然係將終止之情形予以類型化，而適用不同之賠償約定，應堪認定，因此，被告答辯稱：房屋租賃契約第8 條係適用於雙方合意終止之情形，因此不用賠償對方，但若是其中一方提前終止租約，應賠償他方違約金等語，應堪採信，則依照雙方所簽定房屋租賃契約附表第2 條之約定，於98年當時每月租金調整為205,000元，因已逾租期一半，故原告應應賠償一個月租金即205,000 元，被告此部分之抵銷主張為有理由。 ⒊再者，原告執行事業會產生少部分之無機性污泥之事業廢棄物，原告並將該事業廢棄物堆置於系爭廠房後方接近廁所處，之後原告採集樣本後，於98年9月22日檢送清華科技檢驗股份有限公司檢驗，於98年10月1日由清華科技檢驗股份有限公司出具廢棄物樣品檢驗報告，原告公司再於98年10月5日發函予新竹市環境保護局申請「辦理工廠登記證註銷」請求「判定是否屬需要實施土壤污染檢驗之事業」，嗣由行政院環境保護署事業廢棄物管制中心出具事業廢棄物委託共同處理管制遞送三聯單，確認該事業廢棄物於98年10月20日清運，且該「無機性污泥」事業廢棄物屬於「無有害特性、無有害成分」，之後經原告向新竹市政府申請廢棄物之列管解除列管，經新竹市政府於98年11月13日發函同意解除列管，而原告於系爭廠房之營業使用之登記，並於98年11月20日申請變更營業地址之事實，為原告所是認，並有原告提出之現場圖、廢棄物樣品檢驗報告、原告公司函、管制遞送三聯單、新竹市政府函（卷第165-169頁）、以及被告所提出之新竹市稅務局回函可據（卷第154頁），應堪認定，然而，該事業廢棄物雖然為「無有害特性、無有害成分」之情形，但是，系爭廠房既係供作工廠使用，工廠區域中若留有事業廢棄物尚未清運、或為廢棄物之列管區域、或其他公司之工廠登記等等情形時，對於新承租人之承租意願、實際使用、行政登記、經營成本各方面，顯然造成重要之影響，故該等情形於系爭廠房應屬於終止契約之重要事項，且兩造於系爭租賃契約附表第5條亦有明文約定「乙方將公司及工廠之營業住址設於本房屋上，如日後乙方提前解約或不續租，需將公司及工廠辦理營業註銷登記，並向甲方提出核准文之正本備查，絕無異議。」，而於原告未將該事項辦理完成之前，被告就系爭廠房之使用、收益，顯有相當之影響，因此，應不能僅僅以原告於98年9月27日將鑰匙交還被告（證人鄭美珍證詞），即認為原告已經將廠房返還，而應該以上列事項完成之日為準，因此，被告主張以98年11月20日作為終止租賃契約之基準日，應屬有據。是原告主張其所支付98年9月25日至98年11月24日二個月租金，被告業已領取，而以98年11月20日作為終止契約基準日，原告得請求被告返還溢領之租金，按照比例計算結果，應為26,452元（計算式：205,000431＝26,452，元以下四捨五入）。 ⒋至被告以原告於租賃契約終止後，仍未將廠房遷讓交還被告，因此依系爭租賃契約第7條第4款約定，主張原告應給付自98年10月11日起至98年11月20日止按租金1倍計算之違約金，並以此主張抵銷云云，而兩造間租賃契約既係於98年11月20日終止，則被告即不得再請求違約金賠償，其主張抵銷亦失所據。 ⒌準此，依系爭租賃契約第4條「保證金：保證金新臺幣陸拾叁萬元，該保證金於終止租賃契約或租賃期間屆滿，乙方遷讓交還房屋並扣除乙方積欠之債務後，由甲方無息返還乙方。」之約定，於兩造租賃契約於98年11月20日終止後，被告即應將保證金630,000元返還予原告。 ⒍又按承租人就租賃務所增設之工作物，得取回之，但應回復租賃物之原狀，民法第431條第2項定有明文。兩造租賃契約第5條第5項亦約定「乙方如擬在租賃房屋為改裝施設及加工者，應事先取得甲方之同意…乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。」，則系爭租賃契約於98年11月20日由原告提前終止後，原告即應依上開規定負擔回復原狀之義務，被告以原告於終止租賃契約後迄未回復原狀，主張原告應負擔損害賠償責任，並以此主張抵銷等語，爰就兩造爭執尚未回復原狀之部分論述之： ①系爭廠房左邊第一間隔間之天花板輕鋼架（含照明設備）部分：證人魏錦村證稱：「我有看到原告搬進來時有在裝設天花板…現在的天花板跟原告搬進來前的狀況幾乎一致」等語（卷第102頁），是原告主張並未有任何改變系爭廠房左邊第一間隔間之天花板輕鋼架等語，應堪認定，是被告答辯稱原有之輕鋼架（含照明設備）遭原告拆除變賣，應當回復原狀等情，尚無足採。 ②水銀燈（中排五座）部分：被告答辯中排五座水銀燈開關座應回復原狀之部分，原先之設計，乃為五座開關個別開關可獨立開啟，但經原告變更成一個開關座，而原告就系爭廠房中排五座開關原先可單獨開啟之部分並不爭執，惟主張該開關、電線均已極老舊，被告不願更換，因此，基於安全考量乃於廠房大門口另行裝置全新開關座並另行接線使用，於搬遷時發現原始開關已嚴重鏽蝕完全無法使用，如果將電線接回，不僅有安全之疑慮，且既開關座無法使用接回亦毫無實益，目前使用係原告額外以自己之電線及開關座，被告仍得繼續使用等情（卷第128頁），而原始開關座之狀況，確已經十分陳舊，且有變形之情形，業據原告提出開關座照片在卷可按（卷第137頁），而開關座本為消耗品，會因使用及時間等因素減損其效能及安全性，則原告基於此等原因而裝置新開關座，乃屬符合使用系爭廠房之必要行為，應堪認定，是原告主張若強令裝回舊開關座，亦無法使用毫無實益等情，應堪採信，是就此部分，被告之答辯，應無足採。 ③系爭廠房之總電箱配線部分：證人邱榮源證稱：「作遷廠的工作，是從內湖遷到牛埔，工作的內容是配電，工作時間大約二個月左右，這次之後陸陸續續還有修繕的工作，但就比較少進去了。（廠房總電箱照片卷56頁，是否記得這個電箱？）知道，就是當時施作的設備，後面還有。右手邊寫火工室及下方白色的是由內湖拿過來的，其餘二個是原來的。…火工室下面的電線被剪斷，那個部分是我配的。…（下方電線）是分二個迴路出去，是我裝設的，一個是去後面工廠，一個是到前面製作石英玻璃的加熱區。我只負責把電線拉到現場的配電盤，線材有一部分是從內湖帶過來的，有不夠的是新買的。…（機工室是否原本就有電纜？）當時是拉二個迴路到現場去，不是原本的，是我從這邊拉的。（火工室下方的電線有顏色區分，為何機工室顏色與火工室有差異？）因是不同次施作，火工室的開關在我裝設完之後曾經故障過，所以有重新裝設過，因此電線會有裝設顏色不同，是因火工室的斷電器壞過後有重新裝過。遷廠時，機工室及火工室斷電器配電都是用絕緣膠帶纏，後來因火工室斷電器故障，我去換新的，才使用端子色套，那次機工室斷電器無故障，所以沒有更換。（你到現場時，原來就有三個開關，廠房是否有向外連接電線？狀況為何？數量有多少？）原來有接，但是數量很少，而且都是被剪掉的，都沒有接到配電盤去，當時因為我無法使用，所以就重配。接出去的電線應該要接配電盤，但是配電盤被人拿走了，電線都吊在半空中，有的是剩下外面的膠管吊在牆壁上。…我去的當時電線很亂，不是現在的樣子，有出去一截短短的吊在牆壁上，沒有辦法使用。就吊在半空中，電線被剪斷。（總電箱負責的電源？）機工室、火工室都是接機台。（提到二個迴路六條電線，是已經裝置好連接配電盤，目的是要供電給機台使用之配線？）沒有使用，沒有接到配電盤，電線從斷電器下來，連接一段後就被剪斷，應該是前住戶剪斷的。」等語綦詳（卷第207頁以下），足見原告主張原告承租時總電箱配線已遭剪斷、配電盤亦遭拆除，根本無法使用，所以由原告出資委請元億水電工程有限公司邱榮源自總電箱配線等情，應堪採信，而於原告承租時，於系爭廠房內所遺留吊掛之電線，記未接至配電盤（已被拆除），又僅留半段，全然無法使用，自非屬於承租設備之一部分，被告答辯主張原告需要回復原狀等語，顯屬無據；又原告委託元億水電工程有限公司將原先在內湖工廠之設備及電力配置一併搬遷裝設至系爭廠房使用，亦據原告提出轉帳傳票、統一發票在卷可按（卷第139 、140頁），又雖該轉帳傳票、統一發票記載之日期係在89年9月25日，距離原告承租之88年11月25日已有10個月，但證人邱榮源亦證稱：「推回去時間應該差不多。會開二張發票原因是，一張是先去配電，等到機台到位後，我再去配到機台的電，因此會有二張發票」等語，是被告質疑原告所提出之轉帳傳票、統一發票之真實性，應不足採；從而，被告答辯：原告將總電箱開關座之電纜電線剪斷破壞，且從總電箱開關電纜連接出遍及整個廠房之數十條電線亦均被剪除，回復金額估計69萬元之部分，委不足採。 ④廠房外側之廁所：證人魏錦村證稱：「我是受僱余陳海彬，負責幫承租戶處理廠房問題，廠房後方的衛浴設備，當時有溝通好是跟後面的廠房一人一半使用，後來對方抱怨很臭，所以陳先生要求我裝一個小便斗在外側，另一家廠房搬走時（約92、93年），小便斗還在」等語（卷第102頁），原告雖主張：廁所位置係在租賃物範圍之外，且廠房內之衛浴設備係原告另行裝設，連自行裝設之衛浴設備都願意留給後人使用，並無必要拆除租賃物外非屬於原告所有之衛浴設備等語，然而，該小便斗係因抱怨異味問題後，特別裝設供原告與後方廠房使用，業據證人魏錦村證述明確，而其裝設位置係在原告所承租之系爭廠房後方，亦有被告提出之照片二幀可參（卷第222頁），因此，該設備雖然並非裝設在系爭廠房之內，但既然係供做承租人即原告使用，當屬承租使用之一部分，應由原告負擔保管責任，應堪認定，而於另一家廠房搬走後設備還在，但現在僅餘隔板，亦有照片以及HCG和成報價單在卷可據（卷第138 頁、第222頁、第63頁），是被告主張以一個小便斗（3,080元）及一個手押凡而（1,160元）總共4,240元計算，作為回復原狀應給付之金額，並以此主張抵銷，為有理由。 ⑤鐵架及⑥多處挖孔未回復部分：按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第279條第1項定有明文。查原告於本院100年4月15日言詞辯論期日時表示「僅同意洞的部分以一萬元計算，及鐵架總金額以7,510元計算之部分，其他部分否認，有爭執。」，則原告既已於言詞辯論期日就上開鐵架及挖孔部分自認，被告以此主張抵銷即為有據。 ⒎綜上所述，兩造租賃契約於98年11月20日終止後，原告得向被告請求返還保證金630,000元，及請求返還溢領之租金26,452元，惟被告以租賃契約第5條第5項、附表第2條等損害賠償請求權主張抵銷，經加總會算後，原告尚得向被告請求返還之金額為429,702元（計算式： 630,000＋26,452－205,000－17,510－4,240＝429,702）。 ⒏末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229條、第233條第1項分別定有明文。查兩造租賃契約既於98年11月20日由原告提前終止，則原告請求被告返還429,702元，及自99年3月16日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息，即為有據，應予准許。㈡反訴部分：按抵銷乃主張抵銷者單方之意思表示即發生效力，而使雙方適於抵銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額同歸消滅之單獨行為，且僅以意思表示為已足，原不待對方之表示同意，亦不論在訴訟上或訴訟外，均得為之，此觀民法第334條及第335條第1項規定自明（最高法院50年度台上字第29 1 號判例意旨參照）。是本件原告即反訴被告起訴請求被告即反訴原告返還保證金及溢領之租金共計917,00 0元，被告即反訴原告既已為抵銷之主張，經本院審酌後認符合民法第334條第1項規定，反訴原告之債權業已溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，則反訴原告提起訴訟，請求反訴被告給付500, 000元，及自訴狀送達翌日起至清償日起，按年息5%計算之利息，即為無理由，應予駁回。五、綜上所述，原告主張兩造間租賃契約業已終止，請求被告給付429,702元，及自99年3月16日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回；至反訴原告主張反訴被告應賠償回復原狀所受之損害及依租賃契約應給付之租金、違約金，請求反訴被告應給付反訴原告500,000元，及自訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。七、假執行宣告：㈠本訴部分：兩造均陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行及免假執行，於原告勝訴範圍內，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。㈡反訴部分：反訴原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由；反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390 條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 100 年 6 月 10 日民事第七庭法官蘇嘉豐以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 6 月 10 日書記官林鈞婷

臺灣臺北地方法院99年度訴字第1774號

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