99年度訴字第1902號｜民事：所有權移轉登記｜裁判日期：99 年 10 月 04 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1902號原　　　告　丁○○ 訴訟代理人　楊政雄律師被　　　告　戊○○ 文安國際實業股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　陳清進律師蔣彥威律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於中華民國99年9月 20日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由甲、程序方面：一、本件被告戊○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文可參。查，原告起訴時，原先位聲明為：被告戊○○應將坐落台北市○○區○○段1小段573地號土地，面積2,673平方公尺、所有權應有部分1/20,000及其上2532建號建物即門牌號碼台北市○○區○○路5段92之2號房屋地下一樓、地下二層應有部分18,895/70,784其中之33.9528平方公尺（如起訴狀附圖標示部分，面積以實測為準）予以分割並移轉登記為被告文安國際實業股份有限公司（下稱文安公司）所有；文安公司應再將上揭房地移轉登記為原告所有。備位聲明則為：文安公司應給付原告新台幣（下同）1,789,550元及自起訴狀繕本送達文安公司翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（見起訴狀，本院卷第4頁）。然經本院至現場測量後，原告於99年8月11日以民事準備㈢暨調查證據聲請狀，將先位聲明訴請分割及並移轉登記之面積更正為33.08平方公尺並引用複丈成果圖標示B部分；備位聲明部分則擴張請求金額為1,864,818元。核原告所為，係因更正及擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，自應准許。乙、實體方面：一、原告主張：伊於民國94年4月22日向文安公司購買臺北市○ ○區○○路5段94號1樓房屋，即臺北市○○區○○段1小段 1941建號（下稱系爭1941建號）等建物及其坐落之同小段573地號土地之應有部分，當時文安公司代理簽約之人員表示，出售之標的物包括一樓房屋全部管領之範圍，及除了主體部分（1941建號）房屋之外，也含屬於主體建物之後半段（如附圖標示B部分）。而主體建物1941建號已在94年5月23登記為伊所有，惟伊發現上開1941建號房屋實際管領之範圍，在地政機關之登記資料上，仍登記在被告戊○○所有之同小段2532建號（下稱系爭2532建號）中。因文安公司於出售時，表示買賣標的之範圍包括一樓全部管領範圍，即包括附圖標示B部分在內。因此，就戊○○分管之部分33.08平方公尺，亦應在出售之範圍內，文安公司即負有移轉該部分標的物之義務。系爭2532建物如附圖B所示33.08平方公尺部分雖登記為戊○○所有及分管，惟該部分面積之所有權實際上已由文安公司輾轉取得，文安公司卻怠為行使權利請求戊○○辦理分割及移轉所有權登記為文安公司所有。爰依民法第348 條、第242條之法律規定，請求戊○○應先將該2532建號分管部分分割登記並移轉所有權予文安公司後，再由文安公司登記為原告所有。原告請求被告移轉登記系爭建號，如認為並無理由，原告亦得依民法第179條、第227條、第359條規定，茲向被告文安公司為減少價金之意思表示，或另依不當得利及不完全給付規定併請求文安公司返還或賠償原告已付部分房地價款1,864,818元（即未移轉部份33.08平方公尺兩造所約定之售價）及其法定利息等情。其求為本院判決先位聲明：被告戊○○應將坐落臺北市○○區○○段1小段573地號土地，面積2,675平方公尺，所有權應有部分1／20,000，及其上2532號建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路5段 92之2號房屋地下1樓、地下2層應有部分之18,895／70,784 其中之33.08平方公尺予以分割並移轉登記為被告文安公司所有；被告文安公司應再將上揭房地移轉登記為原告所有。備位聲明則為：㈠被告文安公司應給付原告1,864,818元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告文安公司則以：系爭2532建號係由被告戊○○與其他訴外人所共有，戊○○僅有18,895／70,784應有部分，原告並未證明其起訴狀附圖所示33.08平方公尺即為戊○○與其他共有人協議分管之部分。又原告請求戊○○辦理系爭2532建號其中33.08平方公尺之分割登記，已屬對於系爭2532建號共有物之處分，而非僅屬共有物之管理，故縱認戊○○與其他共有人就該部分有分管協議，文安公司亦無從請求戊○○將其分管之33.08平方公尺移轉登記予其所有，自亦無從再移轉登記予原告所有，故原告先位請求，即屬無據。另原告與其於94年4月22日係就系爭1941建號及其坐落基地成立不動產買賣契約，並未包括原告起訴所指稱之「房屋後半段 33.08平方公尺」部分。兩造就系爭1941建號及其坐落基地成立買賣契約，其出售之不動產明確記載係門牌號碼為臺北市○○區○○路5段94號（建號1941，登記面積108.82平方公尺，權利範圍全部）之房屋及其坐落基地，並以系爭1941建號登記之面積，計算兩造之買賣價金為800萬元。其業已依兩造買賣契約書規定，將系爭1941建號及其坐落基地移轉登記予原告所有，且其移轉登記予原告之面積即為108.83平方公尺，其並未短少移轉面積予原告。其已依債之本旨為給付，則自無任何不當得利、不完全給付或應負瑕疵擔保之情形存在，原告請求其賠償損害或減少價金，顯無理由。退步言之，縱認原告起訴指稱之「房屋後半段33.08平方公尺」在兩造買賣之標的範圍內，惟兩造僅以系爭1941建號之登記面積108.83平方公尺計算價金，上開原告起訴指稱部份並未計算買賣價金，是原告並未受有任何損害。況兩造約定買賣價金800萬元係根據系爭1941建號之登記面積計算，其以依約移轉全部登記面積予原告，則原告主張減少未計算價金之「房屋後半段33.08平方公尺」，亦顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告戊○○未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到庭所為之陳述略以：其為繼承取得土地，不知原告為何請求其過戶土地等語，並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執事項：（一）原告於94年4月22日向文安公司購買臺北市○○區○○路5段94號1樓房屋，即臺北市○○區○○段1小段1941建號等建物及其坐落之同小段573地號土地之應有部分，約定買賣價金800萬元。又前開不動產已於94年5月23日登記為原告所有。（二）又文山區○○段○○段2532號建號房屋係由被告戊○○與其他訴外人共有，戊○○應有部分為18,895/70,784。另文山區○○段○○段573地號土地，戊○○應有部分為1/20 ,000。（三）門牌號碼臺北市○○區○○路5段94號1樓房屋之現況，經本院於99年7月8日至現場勘驗時，顯示該屋內前方空間部分並無隔間，後方則有一通道，左側為2個小房間，右側為茶水間及化妝室，其後門本與車庫相通部分，現已封閉。五、得心證之理由：原告主張系爭2532建物如附圖所示33.08平方公尺部分雖登記為戊○○所有及分管，惟該部分面積之所有權實際上已由文安公司輾轉取得，並由文安公司出售予原告，然文安公司卻怠為行使權利請求戊○○辦理分割及移轉所有權登記為文安公司所有，自得爰依民法第348條、第242條之法律規定，請求戊○○應先將該2532建號分管部分分割登記並移轉所有權予文安公司後，再由文安公司登記為原告所有等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。本件之主要爭點首應探究：系爭「房屋後半段33.08平方公尺」是否在兩造約定買賣標的範圍內。經查：（一）依據原告與文安公司間於94年4月22日所簽署之不動產買賣契約第1條關於「買賣不動產標的物標示」其中關於建物標示部分記載「建物門牌：台北市○○區○○路5段94 號、主建物建號1941、登記面積為108.83平方公尺（不含共同使用部分），權利範圍全部；共同使用部分建號為1929、1961，權利範圍分別為311/10,000、1/97」，此有文安公司提出之不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第43頁），至原告於94年5月23日因買賣原因取得系爭1941建號登記之面積包括主建物93.47平方公尺、附屬建物（即平台）15.36平方公尺，合計共108.83平方公尺，此亦有原告所提出之建物謄本在卷可參（見本院卷第12頁），自應認原告現登記取得之建物面積係與不動產買賣契約所約定者相符。（二）原告雖引用證人即負責本件仲介之丙○○及文安公司負責出售系爭房屋之承辦人乙○○之證言，作為關於系爭房屋後半段33.08平方公尺亦為雙方約定買賣標的之範圍。然查，丙○○到庭具結證稱「兩造所爭議之建號2532，事實上在原始建築初期，及納入94號1樓內，同一外牆、同一平面層、同一室內使用迄今，並有設置衛浴設備、廚房。當初買賣時，文安公司委託我時，係以94號登記範圍為呈現出來的資料，但是與現況不符，建號有包含建號2532。當初並未估價，僅係口頭上約定而已，沒有講明確定價格，文安公司當是是說1,000萬元左右，後來買方出價750萬元。...當初不曉得登記面積與實際使用面積不符，因為一樓部分通常會有前凸、後凸的情形，就是使用面積比登記面積大。買方沒有質疑過此問題。」（見本院99年8月11日言詞辯論筆錄，本院卷第126頁背面）。然其針對被告訴訟代理人訊問時，李政雄則證稱：文安公司委託時，有去調土地登記謄本、平面圖。剛開始沒有發現平面圖登記範圍與實際使用範圍不符。其有問文安公司是否無分管協議或其他車位之產權，他說沒有，依照原始建築就是如此。我是去年等到買方告知我，才知道系爭房屋使用與登記不符，當初調閱資料時，因為一樓常有此情形，其認為之正常情形。又因其與文安公司共事多年，處理本案時沒有再詢問相關事宜，有無製作不動產說明書等語（見本院卷第127頁背面）。倘依原告所主張關於系爭房屋後半段33.08平方公尺亦為雙方買賣標的時，則相較於該買賣契約書所約定之買賣面積即多出於10坪大小（計算式：33.08X0.3025=10，小數點以下四捨五入），相較於系爭1941建號建物登記部分即多出約1/3之部分，一般常人應可一眼即知面積為33坪與43坪建物之區別，遑論以已有二十餘年從事房屋仲介為專業之證人丙○○，故如買方即原告未提出為何有使用面積大於登記面積之質疑時，丙○○身為仲介人員亦應主動為雙方說明，並將權利、義務明確記載於契約書相關條款中。惟關於該不動產買賣契約備註欄第一點，關於出售標的物之建物係勾選「無增建」項目，另第16條其他約定事項部分，亦為空白之記載（見本院卷第46 頁），故自無法將未記載為兩造買賣標的之系爭房屋後半段33.08平方公尺，認為亦屬文安公司出售予原告之範圍。（三）另衡諸不動產買賣市場中，買賣雙方雖最後所重視者係為成交之總價，然該總價是否合理並為兩造所接受，亦與該建物每坪單價有絕對必然之關係。又關於價格之計算部分，證人丙○○證稱：「（問：800萬元如何算出？）都是用總價來算，沒有計算單價。（問：當初乙○○有無告知每坪單價或如何計算總價？）沒有，都是總價，每坪單價都是事後換算」（見本院卷第126頁背面、第127頁）。此與證人乙○○所證稱「係以權狀面積為準，開價1,000萬元，每坪大約26萬元，此價格有與丙○○討論過。（問：丙○○有無向你報告有何人要以多少錢買）有找我，目的是要求我們價降。（問：為何最後同意以800萬元成交？是因為800萬元尚稱合理，且係公司閒置資產，還是要處分。」（見本院卷第128、129頁）。證人二人對於文安公司出價時及買賣雙方磋商時，是否有計算每坪單價部分雖為不同之陳述，然丙○○既自承事後有換算每坪單價，亦即其換算每坪單價時，即已對系爭建物之實際登記面積坪數有明確之認知，斷無未發現系爭建物有出現使用面積較登記面積為大之情事。而依據不動產交易慣例，倘一樓或頂樓住戶有使用面積大於登記面積之情事，通常計算該不動產之價格時，針對該未登記而得使用部分會採另一估價標準後，將之併入總價計算之。本件原告與文安公司就原先非登記為文安公司所有之系爭房屋後半段33.08平方公尺部分，未記載為買賣標的物，已如前述，亦未另行就此部分另行約定之計價標準，自無法認定此部分係屬原告與文安公司買賣之標的範圍。（四）綜上所述，系爭「房屋後半段33.08平方公尺」既非屬原告與文安公司間買賣之標的範圍，原告此部分對文安公司已無得請求之權利，殊不論關於房屋後半段33.08平方公尺部分是否為戊○○與其他共有人協議分管之部分、文安公司是否就戊○○所有系爭「房屋後半段33.08平方公尺」部分取得所有權，原告均無權代位文安公司向戊○○請求分割並移轉登記系爭「房屋後半段33.08平方公尺」予文安公司，故原告先位請求即屬無據。至其備位請求文安公司應負擔不當得利、不完全給付或瑕疵擔保責任部分，因系爭「房屋後半段33.08平方公尺」部份非買賣之標的範圍，故即便文安公司無法移轉該部分面積時，亦無原告所稱應負擔之賠償責任，故原告備位請求亦屬無據。六、綜上所述，文安公司辯稱系爭「房屋後半段33.08平方公尺」部份非買賣之標的範圍為可採。從而，原告先位、備位請求均屬無據，應予駁回。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨本院於99年5月26日言詞辯論期日所整理之其餘爭點，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。八、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 99 年 10 月 4 日民事第七庭法官黃柄縉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 99 年 10 月 4 日書記官洪仕萱

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