99年度訴字第2222號｜民事：損害賠償｜裁判日期：99 年 12 月 21 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第2222號原　　　告　邱俊傑訴訟代理人　陳姿伶被　　　告　華固建設股份有限公司法定代理人　鍾榮昌訴訟代理人　王聖舜律師上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國99年12月7日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由 程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明請求被告給付新臺幣（下同）1,167,328元，嗣於民國99年12月7日言詞辯論期日變更聲明請求被告給付572,366元及自84年6月30日起至清償日止按年利率5％計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，其變更應予准許。 原告起訴主張：其被繼承人邱春成於81年6月間與被告簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約），購買被告所興建坐落臺北縣八里鄉○○里○段蛇子形小段540-36地號上「在水一方」碧連天特區A3-8樓房屋（下稱系爭房屋），另向訴外人楊繼程購買其基地。系爭房屋於84年6月間交屋、84年6月30日辦妥所有權移轉登記，嗣邱春成因病未入住，93年10月間去世後，原告於93年12月31日與其他繼承人邱曾幸枝、邱俊仁訂立遺產分割協議書，由原告繼承系爭房屋及其基地，並據以於94年1月6日辦妥分割繼承登記。原告入住後，於95年間發現系爭房屋坪數不足。因邱春成購買系爭房屋係依據系爭契約及廣告單（下稱系爭廣告單）之約定，依系爭契約第1條「房屋標示座落及買賣權利範圍…全部面積合計約41.41坪，…上開房屋坪數包括主建物、陽臺、平臺、花臺、露臺等附屬建物、各層樓電梯間…等公共設施分攤…」及系爭廣告單上「使用面積33.27坪、公共面積8.14坪」之記載，被告應給付室內使用面積33.27 坪，唯所給付之主建物及附屬建物共33.88坪包含屬於公共設施之當層樓電梯間部分面積，扣除該部分面積後，室內使用面積不足3.19坪。系爭契約約定給付之房屋面積共41.41坪，總價833萬元，扣除車位90萬元後，每坪單價為179,425元，被告給付不足之3.19坪合計572,366元，故原告受有572,366元之損害等情，依民法第227條、第232條、第233條、第225條、第 226條、第359條、第360條規定，求為判命被告給付572,366元及自84年6月30日取得所有權之日起至清償日止按年利率5％計付利息之判決。 被告辯稱：原告之不完全給付損害賠償請求權與瑕疵擔保請求權競合，消滅時效應為5年，系爭房屋交屋迄今逾5年，原告之請求權已罹於時效；縱認本件請求權時效為15年，原告自承邱春成之繼承人就系爭契約並無分割協議，故關於系爭契約之請求權為全體繼承人公同共有，應以全體繼承人之名義為之，原告起訴請求並不合法，其他繼承人雖於99年9月31日出具聲明書表示系爭契約上之權利由原告繼承，惟系爭房屋係於84年6 月間交屋，原告於99年7月1日前既未合法請求，其請求權仍罹於時效。其次，依系爭房屋登記謄本所載，系爭房屋總面積為176.5平方公尺（含主建物95.83平方公尺、附屬建物16.18 平方公尺、車位共同使用部分64.49平方公尺），約為53.39坪，並未少於系爭契約約定之53.03坪（房屋41.41坪、車位11.62 坪）。原告未證明邱春成在購買系爭房屋前曾參閱系爭廣告單，且系爭契約不適用83年1月13日施行之消費者保護法規定，系爭廣告單並非系爭契約之一部分，僅供客戶參考，以誘發購買動機並瞭解房屋大致情況，進而與建商洽談磋商，實際坪數仍應以系爭契約之約定為準，故系爭契約書第19條約定「本契約雙方應本於誠信原則，共同遵守，但有關本標的之廣告及宣傳品，一切說明應以本契約為依據」。系爭契約第1條僅約定系爭房屋坪數所包括之範圍，並未區分「使用面積」或「公共面積」；原告主張「使用面積」係指室內面積，不包含當層樓電梯間，被告否認之。系爭房屋當層樓電梯間依當時法令可繪測登記於各區分所有建物之主建物內，依產權登記、當時交易習慣、實務見解及使用習慣，該部分均屬使用面積之範圍。系爭房屋於84年6月間辦理交屋後，邱春成應可立即知悉原告所主張坪數不足之瑕疵，其未即通知被告，應視為承認所受領之物，原告亦不得主張不完全給付。系爭房屋係依主管機關核准之設計圖說施作，縱認面積短少，亦為締約時已存在之事，被告僅負瑕疵擔保責任，不構成不完全給付。又縱認系爭房屋面積短少，亦應以系爭房屋之價金349萬元計算每坪單價，並扣除小公之價值等語，聲明請求駁回原告之訴。 兩造不爭執之事項（參見本院卷第166頁之99年9月7日言詞辯論筆錄、第217頁之99年12月7日言詞辯論筆錄）：㈠原告之被繼承人邱春成於81年6月15日以總價301萬向被告購買系爭房屋（另以90萬元購買車位、以442萬元向訴外人楊繼程購買基地），84年6月間交屋，84年6月30日辦妥所有權移轉登記。㈡系爭房屋登記謄本所載第8層面積95.83平方公尺，包括俗稱小公即當層住戶共同使用部分之面積。㈢原告於93年12月31日與邱春成之其他繼承人邱曾幸枝、邱俊仁訂立遺產分割協議書，並據以於94年1月6日辦妥系爭房屋及其基地之分割繼承登記。邱春成之繼承人並未依民法第 1174條第1項、第2項規定拋棄其繼承權。㈣被告對於起訴狀附件一及原告所提其他證物與99年9月13日聲明書之形式上真正不爭執。 兩造爭執要點及本院之判斷：㈠被告辯稱原告之請求權已罹於時效，為原告所否認。經查：⒈被告辯稱：原告之不完全給付損害賠償請求權與物之瑕疵擔保請求權競合，其時效應為5年等語，並無依據，故所辯：系爭房屋交屋迄今已逾5年，原告之請求權已罹於時效等語，亦不足採。原告之債務不履行損害賠償請求權時效應為15年。 ⒉次按「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第820條、第821條及第826 條之1規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」、「本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之。」民法第828條、第821條、第831條定有明文。所謂同意，並不以於行為當時同意者為限，即於事前預為允許或事後加以追認亦非法所不許，且不限以明示或默示為方法。本件原告依其被繼承人邱春成與被告簽訂之系爭契約，請求債務不履行損害賠償，固於99年9月7日言詞辯論期日表示關於系爭契約並無分割協議，然於99年9月15日具狀提出其他繼承人邱曾幸枝、邱俊仁之聲明書，記載：93年12月31日已協議系爭房屋由原告繼承，系爭契約之任何請求與義務亦併由原告繼承等語（參見本院卷第178頁）。依常理而言，邱春成之全體繼承人既於93年12月31日協議系爭房屋分歸原告所有，難認尚特意保留系爭房屋買賣契約上權利義務為全體繼承人公同共有，其未就系爭契約上權利義務為分割協議，參酌上開聲明書之意旨，應認係不慎遺漏。而系爭契約之權利義務於原告起訴時固為全體繼承人公同共有，依民法第831條準用第828條第2項、第821條規定，原告仍得單獨對被告就此權利之全部為請求，僅須得全體繼承人之同意而已。上開聲明書既表示系爭契約之任何請求與義務併由原告繼承，堪認其他繼承人對於原告依系爭契約提起本件訴訟，已事前允許或事後追認，原告之訴難認不合法。而系爭房屋係於84年6月間交付，原告依不完全給付之規定請求損害賠償，其請求權消滅時效自此時起算15年，應至99年6月間始完成。則原告於99年4月28日提起本件訴訟，其請求權消滅時效尚未完成。被告為時效抗辯，核不足採。㈡原告依系爭契約及廣告單，主張被告應給付系爭房屋使用面積33.27坪，然不足3.19坪等語，為被告所否認。經查： ⒈依系爭契約書第19條「本契約雙方應本於誠信原則，共同遵守，但有關本標的之廣告及宣傳品，一切說明應以本契約為依據」之約定，系爭廣告單顯然為系爭契約之一部分，惟其說明應以系爭契約為依據。 ⒉依系爭房屋登記謄本所載，被告出售給邱春成之系爭房屋所有權範圍包括第8層面積95.83平方公尺與附屬建物陽臺12.82平方公尺、花臺3.36平方公尺全部，合計為112.01 平方公尺（參見本院卷第39頁之建物登記謄本），約相當於33.88坪，加上共有部分1836建號4,519.19平方公尺權利範圍2萬分之111約25.08平方公尺即約7.59坪（另共有部分中之1835建號2,784.75平方公尺權利範圍2萬分之283約39.04平方公尺即11.92坪為地下1樓車位面積），總計約41.47坪，符合系爭契約第1條所載全部面積合計約41. 41坪及系爭廣告單所載合計面積41.41坪之約定。 ⒊其次，系爭房屋登記之8樓層次面積95.83平方公尺包括俗稱「小公」即當層樓電梯間之部分面積，為兩造所不爭執，連同附屬建物面積合計約33.88坪，已如前述。原告固以系爭廣告單所載「使用面積33.27坪、公共面積8.14坪」，主張「使用面積」之真意為專供買受人單獨使用收益、排除他人干涉之空間，不包含各層樓電梯間等語。惟系爭廣告單並無此確切文字，依系爭契約第19條之約定，應就系爭契約通體觀察而為解釋。依系爭契約第1條「房屋標示座落及買賣權利範圍…第8樓編號第A3號房屋1戶，全部面積合計約41.41坪，另地下室1樓車位1位…面積約11.62坪，…上開房屋坪數包括主建物、陽臺、平臺、花臺、露臺等附屬建物、各層樓電梯間、屋頂突出物、壹樓通道、開放空間門廳、入口門廳、機車停車場、車道、地下二層全部防空避難室兼停車場、管理員中心、機械室、臺電受電室、儲藏室、水箱、蓄水池…等公共設施分攤及地下層購買車位分攤面積之和。其產權登記及建物面積歸類悉依登記時地政機關法令規定及一般習慣核算面積為準…」之約定，系爭房屋「全部面積合計約41.41坪」包括之各部分面積，除主建物、陽臺、平臺、花臺、露臺等附屬建物之面積均屬系爭廣告單所載「使用面積」，為兩造所不爭執外，原告雖主張「各層樓電梯間」及以下各項均屬公共設施，非屬系爭廣告單所載「使用面積」等語，然系爭契約第1條所載各部分面積，自始至終均以頓點分隔，尚難遽認「各層樓電梯間」屬於所稱公共設施，另系爭契約第8條關於公共管理之約定，所稱公共設施、共同使用部分，亦未提及「各層樓電梯間」，故尚難依系爭契約第1條之約定認為「各層樓電梯間」屬系爭廣告單所載「公共面積」而非「使用面積」。又系爭房屋既已於84年間依約完成產權登記，其將當層樓電梯間部分面積登記為邱春成單獨所有，應符合當時相關法令規定。則縱然「各層樓電梯間」之設置目的係供當層住戶共同使用，既非不能劃分範圍，分別登記為當層住戶單獨所有，當層住戶亦非不得於法令限制範圍內使用、收益及處分，難認系爭廣告單所載「使用面積」不得包括「各層樓電梯間」之面積。再參酌被告所提中華民國建築投資商業同業全國聯合會83年12月1日（83）建投全聯字第1382號函說明之㈢所載「使用面積大抵指『專有部分』與『共同使用部分』面積，故並不等於『室內面積』或『室內可實際使用面積』」等語（參見本院卷第63頁），亦可知在系爭契約簽訂當時，所謂「使用面積」並無確切之定義，非當然不包括俗稱「小公」即各層樓電梯間之面積。故原告主張「各層樓電梯間」屬系爭契約第1條約定之公共設施，非屬系爭廣告單所稱「使用面積」等語，難認有據。從而，被告將含系爭房屋所在第8層樓電梯間之部分面積計入系爭房屋之層次面積，連同附屬建物面積合計約33.88坪之所有權全部，登記為邱春成所有並交付使用，難認不符系爭契約或廣告單之約定。原告主張扣除第8層樓電梯間之部分面積後，被告給付之「使用面積」短少3.19坪等語，依不完全給付、給付遲延、給付不能及瑕疵擔保之規定，請求損害賠償或減少價金，為無理由。 綜上所述，原告依民法第227條、第232條、第233條、第225條、第226條、第359條、第360條規定，請求被告給付572,366元及自84年6月30日起至清償日止按年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。 兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳論之必要，附此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 99 年 12 月 21 日民事第二庭法官林玲玉以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 99 年 12 月 21 日書記官劉碧輝

臺灣臺北地方法院99年度訴字第2222號

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