臺灣臺北地方法院99年度訴字第2314號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 99 年 10 月 22 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第2314號原　　　告　段禮帆
訴訟代理人　舒正本律師
被　　　告　業舜企管顧問股份有限公司
法定代理人　張綉綪
被　　　告　胡立三
洪碧蓮
前三人共同
訴訟代理人　劉楷律師
李德正律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國九十九年九月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將臺北市○○區○○路四段三三七號九樓房屋（即臺北市○○區○○段二小段四五五建號建物）及地下室車位編號Ｂ１—遷讓返還原告。
被告業舜企管顧問股份有限公司應自民國九十九年五月一日起至遷讓返還前項房屋（含車位）之日止，按日給付原告新臺幣伍仟叁佰叁拾叁元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾捌萬貳仟柒佰元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹佰柒拾肆萬捌仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣叁拾萬肆仟元為被告業舜企管顧問股份有限公司供擔保後，得假執行，但被告業舜企管顧問股份有限公司如以新臺幣玖拾壹萬壹仟玖佰肆拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告業舜企管顧問股份有限公司（下稱業舜公司）於民國九十七年二月間，與訴外人翁林霞、翁俊謙二人，就臺北市○○路○段三三七號九樓房屋（含地下車位一位）（下稱系爭房屋）訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），並經公證，每月租金新臺幣（下同）八萬元，押租保證金十六萬元，租期自九十七年五月一日起至一百零二年四月三十日止，共計五年。嗣於九十九年二月間，原告買受系爭房屋，並於九十九年三月二十二日完成所有權移轉登記。系爭租賃契約第九條第二項明定：「契約期間內，如有一方擬提前終止時，應於三十日前通知對方，另應支付一個月份之房屋租金作為違約金，甲方（出租人）應無息歸還乙方（承租人）押租保證金」。系爭房屋因原告擬收回自用，乃依系爭租賃契約上開約定，於九十九年三月二十六日以北縣政府郵局第一五五號存證信函通知被告，並副知胡立三、洪碧蓮租賃期間至九十九年四月三十日終止。惟業舜公司、胡立三、洪碧蓮均未返還房屋，原告自得依民法第四百五十五條前段、民法第七百六十七條之規定，訴請遷讓返還系爭房屋。
㈡系爭租賃契約第九條第三項約定，乙方於租期屆滿時，卻未遷空交還房屋時，甲方得向乙方請求按每日租金二倍之違約金至遷空完了之日止，即按日以五千三百三十三元計付違約金（80,000÷30×2＝5,333）。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈依院解字第三四八九、三六０五、四００五號解釋，定期租賃契約並無土地法第一百條之適用。
⒉依系爭租賃契約第九條第二項約定，原告於九十九年三月二十六日以存證信函通知被告，於九十九年四月三十日終止租賃契約，被告分別於九十九年三月二十九日、同月三十日收受存證信函，原告已於三十日前通知被告提前終止租約，於法有據。且原告購買系爭房屋，係為自住使用，前揭存證信函中「另有他用」一語，僅表示系爭房屋不再出租，而非指「非自用」之情形。
⒊系爭租賃契約第九條第三項約定「乙方（被告）於租期屆滿時，卻未遷空交還房屋時，甲方（出租人）得向乙方請求按每日租金二倍之違約金至遷空完了之日止」，依民法第九十八條規定解釋當事人真意，應包括依約終止租約而使租期屆滿之情形。
㈣並聲明：⒈被告業舜公司、胡立三、洪碧蓮應將臺北市○○區○○路四段三三七號九樓房屋及地下車位Ｂ１—２３號遷讓返還原告。⒉被告業舜企管顧問股份有限公司應自九十九年五月一日起至返還前項房屋及車位之日止，按日給付原告五千三百三十三元。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
㈠按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。…」，土地法第一百條第一款定有明文。並依最高法院四十一年度台上字第一三八號、四十三年度台上字第一一九九號、四十八年度台上字地二二八號、五十三年度台上字第九０九號判例意旨，土地法第一百零一條第一款所謂收回自住，係指因正當事由有收回自住之必要者而言，出租人應負舉證責任；且所謂自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事發生為已足。原告於九十九年三月二十六日以北縣政府郵局第０一五五號存證信函通知被告終止系爭租賃契約，該存證信函係以「另有他用」為理由，顯與上開法律規定及實務見解不符。
㈡系爭租賃契約第九條第三項約定「乙方（被告）於租期屆滿時，卻未遷空交還房屋時，甲方（出租人）得向乙方請求按每日租金二倍之違約金至遷空完了之日止」，可知違約金係以租期屆滿後被告未遷空交還房屋為條件。而系爭租賃契約租期尚未屆滿，得請求違約金之條件尚未成就，原告請求違約金，自屬無據。
㈢依院解字第三六０五號解釋：「租賃定有期限者，無土地法第一百條之適用，已見院解字第三四八九號解釋，故租賃期限屆滿時，如無民法第四百五十一條情形，依同法第四百五十條第一項之規定，其租賃關係即為消滅，出租人自得向承租人請求返還租賃物」，可知仍須租期屆滿方得請求返還租賃物。土地法第一百條規定雖為保障承租人之利益，限制出租人權利，然對於締約當時已預見限制利益之雙方，即無過度保護之必要。反面而言，雙方租賃期間內，仍不得任由出租人隨時交由第三人以自用為由收回房屋。舉重以明輕，定期租賃於租賃期間屆滿前，當然也有土地法第一百條之適用。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠被告業舜公司於九十七年二月間，與訴外人翁林霞、翁俊謙，就系爭房屋訂立租賃契約（系爭租賃契約），並經公證，每月租金八萬元，租期自九十七年五月一日起至一百零二年四月三十日止。九十九年二月間，原告買受系爭房屋，並於九十九年三月二十二日完成所有權移轉登記等情，業據原告提出公證書及房屋租賃契約書、土地及建物登記謄本為證（原證一、二），且為被告所不爭執，堪信為真。則依民法第四百二十五條規定，系爭租賃契約對於受讓人即原告而言，仍繼續存在，由原告繼受系爭租賃契約出租人之權利義務。㈡系爭租賃契約第九條第二項約定：「契約時間內，如有一方擬提前終止時，應於三十日前通知對方，另應支付一個月份之房屋租金作為違約金，甲方（出租人）應無息歸還乙方（承租人）押租保證金」等語。由該條文義觀之，系爭租賃契約賦予雙方當事人提前終止租約之權，惟需於三十日前通知他方。而原告於九十九年三月二十六日以北縣政府郵局第一五五號存證信函通知被告業舜公司並副知被告胡立三、洪碧蓮，以原告就系爭房屋另有他用為由，依系爭租賃契約第九條約定，於九十九年四月三十日終止租賃契約，請求被告遷讓返還房屋，有該存證信函在卷可稽。且該存證信函分別於九十九年三月三十日送達業舜公司、同月二十九日送達被告胡立三、洪碧蓮等情，亦有掛號郵件收件回執附卷可憑（原證三），被告對此亦無爭執（本院九十九年九月十七日言詞辯論筆錄）。則兩造間系爭租賃契約已於上揭存證信函所載之九十九年四月三十日合法終止，可以認定。
㈢被告雖辯稱：系爭租賃契約應有土地法第一百條之適用，除原告以「收回自用」為由，並經證明者外，不得終止契約云云。惟系爭租賃契約為定期租賃契約。定期租賃契約並無土地法第一百條之適用，業經司法院院解字第三四八九號、第四００五號解釋闡釋明確，被告此項辯解並非可採。而系爭租賃契約既明定雙方均得提前終止，且無任何關於終止事由之限制，則原告以另有他用為由終止契約，自屬合法。被告辯稱：原告並非以收回自用為終止之事由，違反土地法第一百條規定，不生終止契約之效力云云，難以採認。
㈣系爭租賃契約既經合法終止，而被告胡立三、洪碧蓮亦居住使用系爭房屋等情，為被告胡立三、洪碧蓮所是認。且被告胡立三、洪碧蓮復未提出占有系爭房屋之合法權源，是原告請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由。
㈤系爭租賃契約第九條第三項約定「乙方於租期屆滿時，卻未遷空返還房屋時，甲方得向乙方請求按每日租金二倍之違約金至遷空完了之日止」等語。雖其用語為「租期屆滿」，惟解釋契約當事人真意，本條項約定之目的係在防止承租人於租賃關係消滅後拒不搬遷而設，則無論租賃關係消滅之原因為何，解釋上均應有本條項之適用。從而，原告依本條項之約定，請求被告業舜公司自租賃關係終止之翌日即九十九年五月一日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付每日租金二倍之違約金五千三百三十三元（計算式：80,000÷30
×2＝5333，小數點以下四捨五入），亦有理由。
四、綜上所述，系爭租賃契約已於九十九年四月三十日終止，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並自九十九年五月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金五千三百三十三元，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，均與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 22 日民事第二庭 法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 22 日書記官 駱俊勳