99年度訴字第4639號｜民事：給付報酬等｜裁判日期：100 年 01 月 14 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第4639號原　　　告　太平洋資產管理股份有限公司法定代理人　鄭明智訴訟代理人　林財生律師被　　　告　胡秀昌訴訟代理人　謝家健律師複代理人　　顏靖月律師上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國99年12月31日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：被告與訴外人張威、酈德祥等於民國99年2 、3月間，委託原告仲介出售渠等共有坐落臺北市○○區○ ○段4小段120、122-1地號2筆土地（以下合稱系爭土地）。嗣原告於99年4月間為渠等覓得買主即訴外人廣朋建設股份有限公司（下稱廣朋建設公司）願以被告與其共有人等之條件承購系爭土地，然因兩造於委託之初並未簽訂書面契約，故原告於確認買方之承購意願後，乃要求系爭土地所有人補簽契約，以作為將來請求給付報酬之憑證，雙方乃於99年4 月24日簽訂不動產委託銷售契約書（土地）（下稱系爭契約），惟被告於簽約時，竟就系爭土地中之122-1地號道路用地（下稱系爭道路用地）部分推翻雙方原先約定，不願依公告地價出售該部分土地持分，要求就該部分另議。原告為促成該交易，乃於與系爭土地所有人簽訂系爭契約，並使廣朋建設公司依相同條件簽署不動產購買意願書（下稱系爭意願書）後，邀集廣朋建設公司副總經理陳明賢與被告另議系爭道路用地之價格，嗣雙方達成廣朋建設公司以系爭土地所有人所定價格及另補貼被告新臺幣（下同）60萬元以承購系爭土地之共識。原告即依系爭契約第4條約定，於99年4月26 日邀集系爭土地買賣雙方向訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司）洽詢並談妥「履約」保證相關事宜後，買賣雙方即約定於99年4月30日正式簽訂系爭土地之買賣契約，詎被告及其共有人竟爽約而未與廣朋建設公司簽訂契約。嗣雖經原告屢次要求被告及其共有人依系爭契約第7 條約定，速與廣朋建設公司簽約，並先於99年5月10日發函被告、張威及酈德祥，請其於7日內與廣朋建設公司簽約，甚至表明買方願以更優於渠等所委託之條件承購系爭土地，又委託林財生律師以99年5月12日台北仁杭郵局第993號存證信函通知被告及其共有人正式簽約，惟均未獲置理。直至99年5月15日，原告勉力邀得被告及其共有人與廣朋建設公司副總經理陳明賢當面協商簽約事宜時，被告及其共有人始當面表示系爭土地已於99年5月3日出售予訴外人首泰建設股份有限公司（下稱首泰建設公司）之關係人羅永政，且在辦理過戶手續中，並表示拒絕依系爭契約履行。惟按系爭契約第7條既約定「甲方（即被告及其共有人）在委託期間，應主動配合乙方（即原告）作業，不得藉故拖延及中途撤銷委任，亦不得自行出售。如甲方自行售出時，仍需給付乙方委託總價款百分之壹服務費用」，被告於原告覓得願依其交易條件承購系爭土地之買家後，拒絕配合依其委託之條件與該買家成立交易，甚而將系爭土地另售予他人，核其所為，已違反系爭契約第7條約定，原告自得依該約定向被告請求委託總價款百分之一之服務費151萬元。又被告及其共有人既已將系爭土地出售予他人且移轉登記完畢，被告、張威及酈德祥即已無法履行系爭契約，屬給付不能，原告自得依民法第226條第1項規定，請求被告賠償損害；而依買方廣朋建設公司所出具之系爭意願書第2條第3款「買方（即廣朋建設公司）同意達成本標的購買目的時給付乙方（即本件原告）仲介服務費用為買賣總價款之百分之一，並於簽約時以現金支付50%，土地點交完畢時支付50%。」之約定，若被告誠信履約，則原告當可獲得該買方承諾給付之仲介服務費151萬元，原告自得再依民法第216條規定，就此所失利益向被告、張威及酈德祥請求損害賠償。經原告屢次交涉、請求，訴外人張威及酈德祥自知理虧而共給付105萬元，被告則拒絕依約履行及賠償，是原告仍有197萬元之損害未受填補，爰依系爭契約第7條約定、民法第226條第1項及第216條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告197萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保聲請宣告假執行。二、被告答辯以：系爭土地於99年4月24日共計有5位共有人，伊所占持分為20%，其餘共有人所占持分分別為訴外人汪其苓 10%、張威40%、曹日北15%、酈德祥15%，伊於該日係受張威之邀，初次與原告之法定代理人洽談委託銷售系爭土地事宜，欲就系爭土地全部出售，惟仍須經全體共有人同意，且價格仍未完全議定，雖伊和張威、酈德祥與原告簽署備忘性質之系爭契約，惟伊基於上開事實之認識，系爭契約並未成立。又原告既為不動產仲介業者，簽訂委託契約書即應具備有正式契約之格式，系爭契約並非內政部公布之合約範本，亦未符一般買賣契約書應具備之內容，且原告明知系爭土地是權利範圍全部出售，非僅出售持分，而共有人汪其苓與曹日北並未簽署委託銷售契約，因此就契約目的即系爭土地全部出售而言，委託人即土地所有人尚未完全同意出售，此為99年4月24日立委託銷售契約時，原告亦知之甚明之事實！故曹日北、汪其苓既未同意，就契約之實質及委託銷售之目的而言，尚無法達到委託之目的，從而契約自尚未對全部土地共有人發生效力，則就服務費之約定，對全體共有人自不生效力！是原告主張被告於99年2、3月間委託原告仲介出售系爭土地，存屬虛構，縱使張威及酈德祥確於99年2月、3月間委託原告銷售系爭土地，應屬原告與張威、酈德祥間之行為，與被告無涉。又被告既於99年4月24日始初次與原告談及系爭土地買賣事宜，自無原告所稱先前已有委託、推翻雙方原先約定，而不願依公告地價出售，要求就系爭道路用地另議等情事，且被告於系爭契約簽章處加註「地號122-1地號單價另議」及原告99年5月10日函文內容載明「p.s.買方已同意加價至每坪218萬元，請速前來辦理簽約手續為荷，謝謝!!」等文句，亦證「另議」乃雙方就土地買賣價格尚未完全議定之特別註明，況自買方至99年5月10日仍然提出加價之要求觀之，更足認雙方就委託銷售買賣價格之意思表示尚未合致。再原告所稱兩造達成廣朋建設公司依系爭土地所有人所訂價格及另補貼被告60萬元之共識、被告99年5月15日參與協商簽約事宜等節，並非事實，至原告另稱買方願以更優於渠等所委託之條件承購系爭土地，亦不合常情，蓋如買賣價金已定，賣方自應受拘束，焉有買賣價金談妥而買方自動加價之理？況買賣雙方就委託土地均以系爭二筆土地之全部出售為委託銷售之範圍，蓋單獨出售將使土地相鄰關係及使用複雜，亦難以獨立將之出售，是被告就系爭122-1地號土地委託銷售時，已為價格之保留，可見被告尚未對委託銷售之主要內容即銷售價格與原告達成一致之意思，則縱使契約已成立，惟原告是否有權依約主張其有佣金之請求權，仍須視委託銷售之銷售價格意思表示是否合致而定。次查，原告自承其於廣朋建設公司與被告討論過程中並未在場，此亦與一般仲介交易處理原則有違；至於被告向安信建經公司洽詢並商談履約保證相關事宜，係被告為確保土地買賣過程安全無虞之徵詢，原告及廣朋建設公司人員均未到場，自與系爭土地買賣無必然關聯，且由事實上並未簽署任何履約保證書類之事實，亦證兩造間契約並未成立，是原告主張已約定買賣雙方於99年4月30日簽訂正式買賣契約，即非屬實。另系爭意願書之內容於原告提起本件訴訟前並未告知被告，依內政部頒訂之不動產委託銷售契約書範本所示，受託之仲介公司若未將其與買方簽訂之要約書於24小時內轉交委託人，則仲介公司即屬違反仲介交易之誠信原則，構成賣方得主張解除契約之違約事由，原告之行為自屬違背法令及誠信原則。況本件報酬之請求及所謂所失利益均為可分之金錢債權，何以張威與酈德祥所占土地持分共55%，僅須負擔105萬元，被告須負擔其餘之197萬元？原告之請求，實屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為被告與訴外人汪其苓、張威、酈德祥、曹日北所共有，訴外人汪其苓為被告之配偶。㈡被告及張威、酈德祥於99年4月24日，與原告簽訂系爭契約，系爭契約記載甲方（即張威、胡秀昌、汪其苓、曹日北、酈德祥等五人）委任原告全權代理銷售甲方所有之不動產，即系爭土地2筆，120地號237平方公尺、122-1地號5平方公尺，權利範圍全部出售，第7條約定：「甲方在委託期間，應主動配合乙方（即原告）作業，不得藉故拖延及中途撤銷委任，亦不得自行出售。如甲方自行售出時，仍需給付乙方委託總價款百分之壹服務費用」等語，有不動產委託銷售契約書（土地）在卷可稽（見本院卷第5、6頁）。㈢原告與廣朋建設公司於99年4月24日簽訂系爭意願書，其上記載廣朋建設公司願意購買張威等5人所共有之系爭土地全部，第2條第1項約定承買總價款總計151,605,000元（1202 地號每坪單價211萬元，合計150,550,000元，122-1地號依 99年度公告現值計算，合計為105,5000元，第3項約定：「買方同意達成本標的購買目的時給付乙方（即原告）仲介服務費用為買賣總價款之百分之一…」，有不動產購買意願書在卷可稽（見本院卷第7頁）。㈣原告於99年5月10日寄發催告函，催告被告及張威、酈德祥於文到7日內前去原告公司簽訂買賣契約，有催告函在卷可稽（見本院卷第8頁）。㈤原告曾委託林財生律師以99年5月12日台北仁杭郵局第993號存證信函通知被告及張威、酈德祥於函到3日內，出面與廣朋建設公司簽訂正式書面契約，有存證信函影本在卷可稽（見本院卷第9至12頁）。四、得心證之理由：原告主張被告與張威、酈德祥委託其仲介出售系爭土地，其於99年4月間覓得買主廣朋建設公司，並於99年4月24日與被告、張威、酈德祥補簽系爭契約，被告於同日並與廣朋建設公司另就系爭道路用地協議後，達成廣朋建設公司以另補貼被告60萬元之價格承購系爭土地之共識，且依系爭契約第4 條約定，與廣朋建設公司於99年4月26日向安信建經公司洽詢並談妥「履約」保證相關事宜後，買賣雙方原約定於99年4月30日簽訂正式書面契約，惟被告與共有人爽約未簽，並於99年5月3日將系爭土地出售予首泰建設公司之關係人，被告與共有人違反系爭契約，依系爭契約第7條約定，其仍得請求給付服務費，又因被告與共有人給付不能，其自得依民法第226條第1項、第216條規定，請求被告賠償其所失利益等語，被告則否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者，厥為：㈠被告是否委託原告銷售系爭土地？系爭契約之法律關係是否業已成立？㈡廣朋建設公司與被告及其他共有人就系爭土地是否已達成買賣合意？㈢如是，原告請求被告給付其原可獲得之服務費及所失利益（廣朋建設公司應付之仲介服務費用），有無理由？茲分述如次：㈠查系爭契約書並非原告預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，自非屬於定型化契約，當無消費者保護法第11條之1規定之適用，被告辯稱原告未給予審閱期，容有誤會。又被告於99年4月24日曾出面與證人即廣朋建設公司副總經理陳明賢洽談系爭土地買賣事宜，且陳明賢曾就被告及其配偶汪其苓就系爭道路用地持分出具書面，表示廣朋建設公司同意以每坪210萬元購入，與公告現值間之差額，廣朋建設公司同意分2期支付等事實，業經證人陳明賢到庭結證屬實，並有陳明賢所出具之文件在卷可稽（見本院卷第68頁反面至第70頁），堪信屬實。再被告既於99年4月24日與原告簽訂系爭契約，約明委託銷售系爭土地，亦與廣朋建設公司副總經理陳明賢洽談系爭土地買賣事宜，其有委託原告銷售系爭土地之意思甚明。㈡又查系爭契約係記載「委託人（土地所有權人）：張威、胡秀昌、汪其苓、曹日北、酈德祥等五人（以下簡稱甲方）、受任人：太平洋資產管理股份有限公司（以下簡稱乙方），今委任乙方全權代理銷售甲方所有之不動產。不動產標示如下：土地：台北市○○區○○段四小段120、122-1地號，共計2筆。權狀登記面積：120地號237平方公尺（約71.69坪）、122-1地號5平方公尺（約1.51坪），權利範圍全部出售」等語，足見系爭契約之當事人除了兩造外，尚有汪其苓、張威、曹日北、酈德祥等4人，委託出售之標的為系爭土地全部。從而，系爭契約之成立自應經系爭土地之全體共有人與原告達成契約內容之合意，然依系爭契約之記載，僅有被告及張威、酈德祥與原告簽約，原告迄本院言詞辯論終結前，亦未舉證證明系爭契約內容亦經系爭土地之其他共有人汪其苓、曹日北同意，自難認原告已與系爭土地全體共有人就系爭契約達成合意，自難認系爭契約已對被告及共有人發生效力。㈢再查前揭系爭意願書之記載，廣朋建設公司雖表明願意購買系爭土地全部，惟第2條第1項承買總價款中關於系爭道路用地（122-1地號）係約定依99年度公告現值計算，顯與證人陳明賢所證稱其與被告協議後，廣朋建設公司願意以每坪210萬元向被告購買系爭道路用地（見本院卷第69 頁）不符，且與被告於系爭契約立契約書人欄加註「單價另議」不符，則系爭意願書是否可視為廣朋建設公司之要約書，自非無疑！從而，廣朋建設公司是否已與系爭土地全體共有人達成買賣合意，亦屬有疑。原告既未舉證以實其說，自難認廣朋建設公司與系爭土地全體共有人已達成買賣合意。㈣綜上所述，被告固有委託原告銷售系爭土地之意思，惟系爭契約既未經原告與系爭土地全體共有人達成合意，原告主張依系爭契約第7條約定，請求被告給付委託總價款百分之一服務費用，即屬無據。又原告既未證明廣朋建設公司與系爭土地全體共有人已達成買賣合意，其主張因被告未與廣朋建設公司簽訂系爭土地買賣契約而未能取得服務費，請求被告賠償其所失利益（即廣朋建設公司應付之仲介服務費用），亦屬無據。五、綜上所述，原告主張依系爭契約第7條約定及民法第226條第1項、第216條規定，請求被告給付服務費、所失利益及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。七、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。中華民國 100 年 1 月 14 日民事第六庭法官林春鈴以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 1 月 14 日書記官潘惠敏

臺灣臺北地方法院99年度訴字第4639號

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