臺灣臺北地方法院99年度訴字第86號

• 裁判案由: 給付價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 99 年 09 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　　99年度訴字第86號原　　　告　辰隆建設股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　陳國雄律師
複 代 理人　陳介輔律師
被　　　告　丙○○
訴訟代理人　廖振洲律師
上列當事人間請求給付價金事件，本院於99年9月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告將如附表所示之不動產所有權移轉登記並交付予被告之同時，給付原告新臺幣伍佰貳拾萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分以新臺幣捌拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣伍佰貳拾萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴請求被告給付新台幣（下同）482 萬8,000 元及法定利息（見審查卷第2 頁），嗣以書狀擴張應受判決之聲明，請求被告應於原告將如附表所示不動產所有權移轉登記並交付予被告之同時，給付521 萬8,000 元及法定利息（見本院卷第39頁），核原告所為請求金額之增加，應屬聲明之擴張，揆諸前開規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：伊於民國93年12月20日以法定代理人甲○○名義與被告簽訂「合作建屋協議書」（下稱系爭協議），由被告提供其所有坐落台北市○○區○○段4 小段60地號土地應有部分1/16（下稱系爭土地）供作伊興建地下2 層、地上12層之大樓（下稱系爭大樓）基地，並由被告按其提供土地持分比分得60％之房屋，伊則分得40％之房屋。嗣兩造再於94年2 月14日簽訂「合作興建大樓契約書」（下稱系爭合建契約）補充系爭協議。依系爭合建契約第6 條約定，被告得按價值比率分得系爭大樓60％之房屋，且由A 棟1 樓往上分足為止，公共設施部分按各自分得之主建物面積分配持分，被告並可分得編號28、33之車位2 個，倘有超出或不足，雙方同意以每坪20萬元互相補貼之。系爭大樓現已竣工並辦妥保存登記畢，包含主建物、附屬建物、大小公設及車公獎勵建物等在內，總登記建物面積為4410.77 平方公尺，折算約1334.25 坪，被告依約可分配面積50.02 坪，惟被告選定分得如附表一所示不動產，包含主建物面積167.09平方公尺、附屬建物面積44.32 平方公尺、公設3.956 平方公尺、車位38.
069 平方公尺，共計253.43 5平方公尺，折算約76.07 坪，已逾應受分配面積26.05 坪，依約應補貼伊521 萬元，詎屢次向被告催討未獲置理，爰依系爭合建契約法律關係請求被告如數給付本息。併聲明：㈠被告應於原告將如附表所示不動產所有權移轉登記並交付予被告之同時，給付原告521 萬8,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5
％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告之代理人張國傑曾與伊就系爭大樓分配找補事宜達成協議，伊僅須就超出應受分配面積4.8 坪範圍內找補，充其量僅須給付原告96萬元即可；退步言，縱認兩造並未就上述找補達成協議，依系爭合建契約第6 條第2 項約定，伊可另分得2 車位，應不受上開分配比例限制，故被告實際受分配之面積，扣除上開2 車位之面積後，約為64.53 坪，僅多分得約14.5坪，按兩造約定每坪20萬元之補貼價，亦僅須給付原告290 萬元為已足；且原告既未將附表一所示不動產移轉登記並交付予被告，伊自得為同時履行抗辯等語置辯，併聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠原告於93年12月20日以其法定代理人甲○○之名義與被告簽訂系爭協議，由被告提供系爭土地作原告興建系爭大樓之基地，並由被告依其提供之土地持分按比例分得60％，原告則分得40％。
㈡原告嗣於94年2 月14日再以法定代理人甲○○之名義與被告簽訂系爭合建契約，用以補充系爭協議，並於第6 條第1 項約定被告得按其提供土地價值比率分得60％，且由A 棟1 樓往上分足為止，公共設施部分則按各自分得之主建物面積分配持分，被告並分得編號28、33之停車位2 個。倘有超出或不足，依系爭合建契約第6 條第2 項之約定，由兩造以每坪20萬元互相補貼之。
㈢系爭大樓現已竣工，經台北市政府於97年7 月2 日核發使用執照，並於同年8 月15日辦理保存登記完畢，包含主建物、附屬建物、大小公設及車公獎勵建物在內，總登記建物面積為4410.77 平方公尺，約合1334.25 坪。被告經選定實際分得如附表一所示不動產，其中主建物面積為167.09平方公尺，附屬建物面積為44.32 平方公尺，公設面積為3.956 平方公尺，車位面積為38.069平方公尺，包含車位面積在內之總面積計為253.435 平方公尺，約合76.07 坪。
以上事實，為兩造所不爭，且有系爭協議書、系爭合建契約書、竣工圖、使用執照、系爭大樓之建物謄本、土地登記謄本等件為證（見審查卷第9 至26頁、第77頁、第86至205 頁、本院卷第47至49頁），堪信為真。
四、原告主張兩造間訂有系爭合建契約，被告依約應受分配面積為50.02 坪，經選定後實際分配面積超出約定26.05 坪，依約應按每坪20萬元找補等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件之爭點厥為：㈠兩造間有無約定被告僅就4.8 坪範圍內找補？㈡被告依約應找補金額若干？㈢被告為同時履行之抗辯，是否有據？
五、法院之判斷：
㈠兩造間有無約定被告僅就4.8 坪範圍內找補？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例可資參照）。原告主張：依兩造於94年2 月14日簽訂系爭合建契約第6 條約定，被告實際分得之房屋，如有超出或不足部分，由兩造以每坪20萬元互相補貼等情，業據提出系爭合建契約書佐憑，復為被告所不爭，則被告抗辯：已與原告之代理人張國傑達成僅需在4.8 坪範圍內找補之有利於己之事實，依前揭舉證責任法則，自應由被告負證明之責。
⒉被告抗辯：兩造間存有上開找補限制協議云云，固據提出張國傑簽名之計算書為憑（見審查卷第69頁），證人乙○○亦附和其詞，證稱：「被告要付給原告4.8 坪價金才能取得房屋所有權，被告是因張國傑算出僅需找補4.8 坪才肯簽約」云云（見本院卷第15頁反面至第17頁）。惟：上開計算書並無明文記載兩造僅在4.8 坪之範圍內找補等字句（見審查卷第69頁），且證人乙○○復不諱言：「不清楚上開計算書所載各項數字代表意義」（見本院卷第15頁反面），已難認兩造在系爭合建契約外，就限縮找補範圍一事另有特別約定；倘限制找補坪數範圍4.8 坪乃被告願意簽訂合建契約之重要前提（見本院卷第23頁），被告豈不於締約時明白約定以供雙方遵循；況兩造於簽訂系爭合建契約後，復就契約第6 條第2 項有關房屋分配找補計價基準予以增刪文字，雙方同意按合建分屋面積價目表八折（即每坪20萬元）計算（見審查卷第13頁），兩造果有意就找補範圍予以限制，衡以臺北市區寸土寸金，參與合建雙方就找補事宜更應審慎處理，以系爭合建為例，找補基準每坪即達20萬元，焉不在契約內文增刪文字明確表達，竟以另紙格式簡陋且未經雙方簽名確認之計算書作為兩造找補協議之證明，在在啟人疑竇；遑論系爭合建契約第18條明白約定系爭合建契約之附件，包括：代刻印章同意書、建材設備說明書、地籍圖、保證金明細表、土地使用權同意書、分屋協議書、合建協議書等7 份文件，始與系爭合建契約有同等效力（見審查卷第16至17頁），並未包括上開計算書在內，難謂上開計算書為系爭合建契約之附件，或有補充系爭合建契約之意思，張國傑復未在上開計算書表明代理原告之旨，則被告與張國傑就上開計算找補面積事宜，已難認有拘束原告之效力。
⒊又證人張國傑證稱：「被告跟其他地主提供土地，要蓋A 、B 、C 等3 棟房屋，在簽約時，被告就已選定要分A 棟1 樓往上之房屋，後來被告多次找我，想要得知實際可分得幾坪房屋，俟核發建築執照，我根據代書提供資料，計算給被告看，被告所提供之土地約17.84 坪，整個基地面積為278.48坪，蓋出來總面積為1060.32 坪，按被告提供土地面積比例可蓋約66.6坪之房屋（計算式：1060.32 ÷278.48×17.84
≒66.6），但實際上若依建築圖說，被告所選定之房屋面積從A 棟1 到3 樓面積共71.4坪，所以相差4.8 坪。當時系爭大樓尚未實際蓋好，記憶中好像也尚未動工。這就是我書寫這些文字的緣由」、「當時並未談到被告找補最多僅補貼4.8 坪為限，我當時只是該案建築師，就被告提出之要求，儘量提供相關資訊計算給他看」等語（見本院卷第31頁正、反面），證人張國傑既為系爭大樓之建築師，於系爭大樓竣工前，依被告請求試算找補坪數供其參考，所為供述對照上開計算書內容俱無不合，自屬信而有徵。參諸張國傑為被告計算找補範圍所引用各項數據，無非係申領建築執照時檢附之建築圖說資料，要與事後系爭大樓興建完竣取得使用執照後，經地政機關實地測量而登記於謄本之面積未盡相符，此有系爭大樓建物使用執照、竣工圖說及建物登記謄本可參（見審查卷第19至22頁、第86至170 頁），益見證人張國傑上開供證應屬客觀可信。足見張國傑僅係基於系爭大樓建築師之身分，依原始建築設計圖說試算找補坪數供被告參考，並無代理原告與被告協議限縮找補範圍之意。是被告上開所辯，殊無可採。
㈡被告依約應找補金額若干？
⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（98年度台上字第1925號判決意旨參照）。原告主張：被告依約應受分配之房屋面積為50.02 坪，實際選擇房屋之面積為76.07 坪，已逾26.05 坪，應找補521 萬元（見本院卷第42頁），為被告所否認，辯稱：依系爭合建契約書第6 條意旨，應將分得之建物面積扣除停車位之面積後，雙方才按6 、4 比例分配，故僅多分配14.5坪云云（見本院卷第56頁）。
⒉查系爭合建契約第6 條第1 項約定：「甲方（指被告）應按價值比率分得本大樓之60％且由A 棟1 樓往上分至足為止。乙方（指原告）按價值比率分得40％，由頂樓往下分至足為止：屋頂突出物、一樓門廳、地下層樓梯、水箱、變電室、機房等公共設施按各自分得之主建物面積分配持分。地下壹、『貳』層停車場車位，甲方『分得兩個車位※車位編號28、33』」（見審查卷第13頁），將原契約文字有關停車位之分配「…地下壹層停車場車位，甲方按價值比例分得60％，乙方按價值比率分得40％」增刪如上所載，無非係確定被告可分得之停車位樓層及編號位置，且同條第2 項亦約定：「甲乙雙方分配房屋應按各自分得比率分配，以不相互找補為原則，倘不足或超出時，則雙方同意附表作價互相補貼之（其單價以合建分屋面積價目表八折（即每坪以20萬元）計算，其付款方式為使用執照領取一週內付清。地下室分配原則亦同」，契約文字明確，無須別事探求應否扣除停車位面積；再參諸與系爭合建契約具有同等效力之系爭協議書第3 條亦約定兩造就合建分屋方式，由被告、原告各按6 、4 之比例分配（見審查卷第9 頁），可見兩造於締約初始就本件合建分屋如何分配，始終約定按上述6 、4 比率為之，尤無將被告分得之停車位單獨排除找補之列。被告雖辯稱：當時原告急著要蓋屋，伊係最後簽約之地主，所以條件比較優惠，且系爭車位是獎勵車位，成本較低，原告才同意另給被告2
個車位云云，為原告所否認（見本院卷第59頁反面），復未提出證據以實其說，尚難驟採。
⒊又系爭合建之土地總面積278.48坪，被告提供參與合建之土地折算約17.40 坪，系爭大樓竣工後建物總登記面積4410.
77平方公尺（約1334.25 坪），為兩造所不爭，且有系爭大樓各區分建物登記謄本可稽，則被告應受分配之房屋（含地下停車位）面積為50.03 坪（計算式：1334.25 ×1/16×60
％＝50.03 ，小數點第2 位以下四捨五入），堪以認定。而被告選擇系爭大樓A 棟1 至3 層房屋登記面積包括主建物面積167.09平方公尺、附屬建物面積44.32 平方公尺、公設3.956 平方公尺、車位38.069平方公尺，合計折算約76.07 坪等情，亦為被告所自承（見本院卷第40至41頁、第59頁正、反面），且有該建物登記謄本可參，是被告依約應找補之面積為26.04 坪（計算式：76.07 －50.03 ＝26.04 ），按每坪20萬元計，原告請求被告找補520 萬8,000 元（計算式：26.04 ×200,000=5,208,000 ），洵屬有據，逾此範圍，即
無所憑，應予駁回。
㈢被告為同時履行之抗辯，是否有據？
⒈依系爭合建契約第5 條約定「本工程完工後，甲方（指被告）應於乙方（指原告）通知7 日內，將土地產權證件交由乙方委託之代書，依雙方分得部分各自指定名義，辦理土地產權過戶，甲方同意按當時土地公告現值，依房屋分配比例，過戶土地予乙方，絕無異議，…」、第6 條第3 項約定：「簽訂本約之同時，甲方應備齊全部土地使用權同意書2 份，並由乙方為負責人之建設公司為起造人，如有指定第三人為起造人名義時，則指定之一方與第三人應就本約所定條件負連帶責任，…」，而被告分得之系爭房屋所有權人現登記為原告，有建物登記謄本可考（見審查卷第25至26頁），可見兩造約由房屋建築人（即原告）先原始取得房屋所有權後，再將部分房屋所有權移轉與基地所有人（即被告），而基地所有人則將部分基地所有權移轉登記與房屋建築人，以相互易之，核其性質，顯為土地與房屋之互易，應準用買賣之規定。
⒉按因契約互負債務之當事人，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此觀民法第264 條第1 項前段規定自明。依系爭合建契約第6 條第2 項約定，雙方分配房屋應按各自分得比率分配，倘不足或超出時，同意按每坪20萬元互相補貼之，其付款方式為使用執照領取1 週內付清。固未規範原告應何時移轉被告分得房屋之所有權，惟參酌民法第
398 條準用第369 條：「買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣外，應同時為之」規定，是原告就系爭房屋所有權之移轉與交付義務與被告應給付找補金額之義務，具有互為對待給付之對價關係，被告自享有同時履行抗辯權。查：被告於98年1 月16日委請律師寄發存證信函催告原告移轉並交付如附表所示之不動產，原告則於98年4 月16日委請律師發函請被告協商找補事宜，各有該存證信函、律師函、掛號郵件收件回執附卷可稽（見審查卷第29至29頁、第62至64頁），揆諸首揭法條說明，被告就此為同時履行抗辯，並得阻卻遲延責任，洵屬可採，本院自應為對待給付之判決。
六、綜上所述，原告依系爭合建契約法律關係請求被告給付520
萬8,000 元，為有理由，應予准許。又原告依民法第398 條準用第369 條規定，亦有移轉並交付如附件所示不動產之義務，被告既為同時履行之抗辯，從而被告應於原告交付如附件所示不動產之同時給付原告520 萬8,000 元。逾此範圍，即無憑據，應予駁回。又本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 9 月 30 日民事第四庭 法 官 胡宏文
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 30 日書記官 曾寶生