臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1025號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 100 年 02 月 25 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　99年度重訴字第1025號原　　　告　簡志達
訴訟代理人　范晉魁律師
被　　　告　財政部國有財產局臺灣北區辦事處
法定代理人　陳文龍
訴訟代理人　吳嘉榮律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國一百年二月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、七款有明文規定。是以變更或追加之訴與原訴之主要爭點如有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，對於被告之防禦與訴訟之終結即不甚妨礙，而基於避免重複審理、統一解決紛爭之訴訟經濟考量，即為法之所許。查原告爰本於侵權行為之法律關係，提起本訴主張被告非法撤銷原告對於土地之租賃關係，致使原告嗣後無法申購該筆土地，該筆土地參與都市更新後，原告因此受有無法取得都市更新容積及獎勵容積之損害，被告應負損害賠償責任，後於本案訴訟進行中，原告另行主張被告撤銷租賃契約及以此為由拒絕原告申購該筆土地，屬不完全給付，被告應負賠償責任，同時，被告亦應依據不當得利之法律關係，返還其因此不當獲得之建物容積與獎勵容積利益，而被告撤銷上開租賃契約，亦屬以不正當之行為阻止原告申購上開土地，依據民法第一百條第一百零一條之規定，被告亦應負損害賠償責任。原告為上開訴之追加，雖為被告所不同意，然其基礎事實經核應屬相同，應不甚礙被告之防禦與訴訟之終結，揆諸上開法文之規定與說明，原告為上開訴之追加，應非法之所不許，先予敘明。
二、原告起訴主張：
（一）原告至少於民國四十五年間，即開始使用門牌號碼為臺北市大安區市○○道○段一七六號房屋（，原有門牌號碼為台北市○○○路○段四十九巷十號，下稱系爭房屋）至今。同時，原告自九十二年三月五日起，向交通部臺灣鐵路管理局（下稱鐵路管理局）承租系爭房屋之基地即臺北市大安區○○段○○段九四０、九四０之一地號土地（土地重劃前為台北市○○區○○段一小段八七六、八七六之一地號土地）之部分土地，並於九十六年三月二十六日依原租賃契約之約定，向鐵路管理局申請換約續租，惟前開九四０之一地號土地（下稱系爭土地）於換約程序完成前，已移交被告接管，故原告又於九十七年四月三十日與被告就系爭土地訂立租賃契約。詎被告竟於九十八年十二月二十一日以台財產北管字第0980030872號函，指稱原告已於七十八年四月二十五日領取拆遷補償費用，系爭房屋已於八十七年三月十六日拆除等不實理由，片面非法撤銷租約。嗣被告發現錯誤，而於九十九年六月十七日以台產字北管字第00000000001號函通知原告租約回復以及原告應依
約繳納租金。其間，因系爭土地並非公用財產，且原告就系爭土地之租賃關係從未中斷，依據國有財產法第四十九條之規定即「非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人。前項得予讓售之不動產範圍，由行政院另定之。非公用財產類之不動產，其經地方政府認定應與鄰接土地合併建築使用者，得讓售與有合併使用必要之鄰地所有權人。第一項及第三項讓售，由財政部國有財產局辦理之。」，是原告依法本可向被告申購系爭土地，且原告亦於九十七年五月二日向被告申購系爭土地，然被告竟以原告就系爭土地之租賃關係已中斷為由，拒絕原告承購之申請，致原告無法取得系爭土地之所有權。而原告因被告違法拒絕原告承購系爭土地，致使原告未能取得系爭土地之所有權，原告因被告之上開不法行為受有損害，自得依據民法第一百八十四條第一項前段之規定，請求被告負損害賠償責任。
（二）此外，被告竟以增加取得都市更新容積之目的，非法撤銷原告對於系爭土地之租賃契約，再以原告就系爭土地之租賃關係不存在為由，拒絕原告申購系爭土地，已構成民法第二百二十七條之不完全給付，致使原告無法購買系爭土地參與都市更新，受有無法分配容積之損害，以及原告無法向都市更新實施者取得實施者依法所獲得之獎勵容積之損害，被告應按照民法第二百二十七條第二項之規定，負損害賠償責任。而被告不法撤銷系爭土地之租賃契約，因而取得系爭土地於都市更新中可獲得分配之容積，應依不當得利之規定，返還被告所受之利益。又被告之上開行為，已經損害原告本得向都市更新實施者請求相當於分配容積之利益，或請求相當於獎勵容積之利益，被告顯有故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告，應依據民法第一百八十四條第一項後段之規定，賠償原告因此所受之損害。退步言之，若認原告所受之損害僅為一期待權，被告故意非法撤銷租賃契約之行為，已構成民法第一百零一條之擬制條件成就，應依據同法第一百條之規定負賠償責任。（三）原告所受之損害之範圍與計算方式，詳述如下：
1、系爭土地業已依都市更新條例（下稱都更條例）之規定，開始都市更新程序，而被告因本件都市更新案提供之土地，包括系爭土地即五十二點五五平方公尺在內，共計七百八十一點七五平方公尺，依據都更條例，可獲分配之建物容積一千五百三十九點一八坪及四十一個車位，而系爭土地佔本件都市更新案之百分之六點七。是以原告因被告違法拒絕原告承購系爭土地，使原告未能取得系爭土地，致使原告無法依都更條例獲分配建物容積一百一十點八二坪（計算式：1539.18×52.55 /781.75＝103.13）、車位三
個（計算式：41×7.2%＝3）。又上開建物容積價值每坪
至少八十萬元，每個車位價值至少二百萬元，故原告因此損失八千八百五十萬四千元之利益（計算式：110.82×80
0,000＋3×2,000,000＝88,504,000）。
2、被告讓售系爭土地附近國有土地之單價為每平方公尺六十一萬三千九百元，故原告承購系爭土地之成本為三千二百二十六萬零四百四十五元（計算式：52.55×613,900＝
32,260,445）。是以原告因被告非法中斷原告就系爭土地之租賃關係，致受有無法承購系爭土地之損害，共計五千六百二十三萬四千五百五十五元（計算式：88,504,000－32,2 60,445＝56,234,555）。
3、又系爭土地業已依據都更條例為都市更新程序，則原告本得依據臺北市都市更新自治條例第十九條、都市更新建築容積獎勵辦法第十一條之規定取得獎勵容積，詎竟遭被告非法撤銷系爭租賃關係，致系爭租賃關係外觀上不存在，使原告無法依法以系爭房屋參與本件都市更新案而取得獎勵容積。系爭房屋之樓地板面積雖為一百五十二點七五一平方公尺，惟因臺北市都市更新自治條例第十九條規定，都市更新之舊違章建築戶獎勵容積核計樓地板面積不得超過當地樓地板面積平均水準，故原告應得有獎勵容積九十三點九平方公尺，再依本件都市更新之銷售面積（含公設、停車場、雨遮等面積）為容積面積之一點六五倍，故原告就本件都市更新所得取得之銷售面積為一百五十四點九三五平方公尺（計算式：93.9×1.6 5＝154.935），約四
十六點八七坪，即原告本應取得本件都市更新案之四十六點八七坪銷售坪數，以本件都市更新內之實際銷售價額每坪約六十萬元計算，本件原告因遭被告非法撤銷原告對於系爭土地之租賃契約，致受有三千七百四十九萬六千元之損害（計算式：46.87×800,000＝37,496,000）。
（三）綜上，原告爰為下列訴之聲明並求為判決：被告應給付原告五千六百二十三萬四千五百五十五元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
二、被告辯稱：
（一）被告雖於九十八年十二月二十一日以台財產北管字第
0980030872號函，撤銷原告就系爭土地之租賃契約，然被告於撤銷前已經一再函請臺北市政府建築管理處詳查，之後始依據該機關所查報之「系爭房屋（整編前門號為台北市○○○路○段四十九巷十號），確因配合東西向快速道路先期工程所需而拆除…核發拆遷補償費完竣」之結果，認定系爭房屋業於八十七年三月十六日遭台北市建築管理處拆除，故不符國有財產法第四十二條第一項第二款規定之要件，而撤銷系爭土地之租賃契約，故被告為依法行政而撤銷上開契約，被告並無任何故意過失等歸責之事由。（二）依據實務見解，國有財產其非公用財產類之不動產而合於國有財產法第四十二條第一項第二款之規定者，其實際使用人固非不得依據該條款規定申請租用，惟既未強制國有財產之管理機關必須與之成立租賃，是故占用人就其占用之國有非公用不動產，縱合於上開條款規定得申請租用之條件，財政部國有財產局仍非無斟酌准駁之權。是以被告就其性質為非公用財產之不動產之系爭土地，是否讓售予原告，並非無斟酌准駁之權。況且系爭房屋業經查報為違章建築，原告隨時將因系爭房屋遭拆除而喪失占用系爭土地，業已成為被告考量是否讓售系爭土地予原告之因素，況且系爭土地亦經核准實施都市更新，依據都更條例第二十七條第一項之規定，系爭土地應參加都市更新，已無從讓售原告。因此，原告就系爭土地之租賃契約縱未經撤銷，被告就原告之申購系爭土地，仍非無斟酌准駁之權利，並無出售系爭土地之義務，則原告是否取得系爭土地之所有權，以為參與都市更新獲取分配利益之間，即無任何因果關係。
（三）依據台北市都市更新自治條例第六條第二項第六款前段、都市更新建築容積獎勵辦法第十一條第一項之規定，都市更新範圍內，有關違章建築戶之容積獎勵，是以都市更新實施者，處理占有他人土地之舊違章建築戶時，所給予之容積獎勵，亦即是以都市更新實施者為獎勵對象，並非以處理對象即違章建築戶為獎勵對象，此觀之都市更新範圍內，違章建築戶是以現地安置、異地安置或協議以現金補償拆遷，應甚為明確。故原告主張其受有喪失獎勵容積之損失，於法無據。
（四）出租人於租賃關係存續期間，將宜租狀態之租賃物交付承租人使用，即已依債之本旨履行。故被告雖撤銷原告對於系爭土地之租賃契約，但並未請求原告拆屋還地，故原告就系爭土地仍供系爭房屋之基地使用，仍與租賃契約之本旨相符。原告將契約撤銷權行使與否，曲解為被告於租賃契約成立之後，為基於債之本旨所應履行之給付事項，而主張被告撤銷租約為不完全給付，實為無理由。
（五）又原告與都更實施者間就系爭房屋達成拆遷補償金為九百二十四萬一千四百三十六元，若原告申請現地安置，因系爭房屋面積，經測量結果為一百五十二點七五平方公尺，已逾越該都更地區樓地板平均水準，其所能獲得之安置面積，充其量僅為九十三點九平方公尺，以二樓平均單價四十六萬二千零九十二元計算，其因現地安置可申請分配之價值為一千三百一十二萬五千七百二十三元，扣除其應負擔都市更新費用四百六十四萬三千七百六十三元（安置面積28.41 坪×每坪都更費用16萬3,484元＝4,643,763元）
，其因現地安置所取得之利益總計為八百四十八萬一千九百六十元，兩者相較結果，原告與都更實施者間達成拆遷補償所取得之利益，仍高於現地安置淨值，顯見原告並未因與都更實施者間達成拆遷補償，而受有安置面積利益之損失。另系爭土地目前仍登記為中華民國所有、管理機關國有財產局，性質上屬公有土地，則依都市更新條例第三條第五款及第二十七條第一項規定，被告即有參加都市更新之義務，及分配更新後建築物及其土地之應有部分之權利，被告並無不當得利可言。
（六）此外，民法第九十九條第一項所謂停止條件，係限制法律行為效力之發生者，即使其繫於將來客觀的不確定事實之成否，於條件成就時發生效力，而不待當事人另以意思表示為之，性質上為法律行為之附款。準此，條件乃構成意思表示內容之一部，有此附款之法律行為，即為附條件之法律行為。國有財產法第四十九條第一項固規定，非公用財產類之不動產，得讓售與直接使用人，惟國有非公用財產之買買契約及租賃契約，乃屬不同之法律關係。被告不因系爭土地租賃契約之存在與否，而負有履行簽訂買賣契約之義務；亦即原告就系爭土地縱有租賃契約存在，但被告是否將系爭土地讓售與原告，仍有斟酌准駁之權，於被告具體表示出賣之意思表示前，兩造間就系爭土地之買賣契約仍未成立生效。況系爭土地租賃契約，亦未有任何條款約定，以「系爭土地租賃契約之存在，為被告讓售系爭土地之停止條件」之合意。
（七）綜上，原告之請求為無理由，被告為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁回。
四、首查：
（一）系爭房屋之座落基地為系爭土地系爭土地為國有土地。系爭土地重測前為地號為台北市○○區○○段一小段八七六地號土地內面積為五十一平方公尺之土地，上開八七六地號土地因重劃編定為同小段九四零地號，嗣後變更為非公用財產移交被告管理後，於九十六年十二月六日分割出系爭土地。被告依據國有財產法第四十二條第一項第二款之規定即「非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理，但合於左列各款規定之一者，得逕予出租：民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者」，於九十七年四月三十日與原告就系爭土地簽定租賃契約，租期自九十六年十月一日起至一百年十二月二十一日為止。
（二）原告於九十七年五月二日依據國有財產法第四十九條第一項之規定即「非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人」，向被告申購系爭土地，被告則以系爭房屋已於八十七年三月十六日遭台北市建築管理處拆除，不符上開國有財產法之規定為由，於九十八年十二月二十一日以台財產北管字第0980030872號函撤銷租約，並於九十八年十二月二十四日以台財產北處字第09840043092號函，否決原告前揭就系爭土地之申購。後被告再於
九十九年六月十七日以台財產北管字第00000000001號函
通知原告，系爭房屋並無拆除紀錄，請原告前往辦理回復租約之手續。
（三）系爭土地依據都更條例之規定為都市更新程序，即「台北市○○區○○段一小段九三一地號等二十筆土地事業計畫暨權利變換計畫案」，依據台北市都市更新自治條例第十九條第二項第六款之規定即「實施者以現地、異地安置或協議以現金補償基地內舊違章建築戶核計之樓地板面積（每戶不得超過當地樓地板面積平均水準），其額度以法定容積之百分之二十五為限。舊違章建築戶之認定，以民國七十七年八月一日以前興建完成者為限，面積以實測面積為準，並應檢附稅籍資料、門牌編釘、繳納自來水費、電費收據或證明等文件、舊違章建築戶經實施妥善處理後，不適用本市有關舊違章建築之拆遷、救濟及安置等規定」，然實施者即忠泰長虹建設股份有限公司（下稱忠泰公司）當時因被告表示系爭房屋已於七十八年間領畢全拆遷補償費，原告並非系爭房屋之所有權人，被告無法配合辦理先占後租之證明文件，故無法認定系爭房屋是七十七年八月一日以前興建完成之舊違章建築物，而並未依據前揭自治條例之規定辦理，但忠泰公司嗣後與原告達成協議，以現金補償之方式辦理，補償面積為一百五十二點七五一平方公尺，補償金額為九百二十四萬一千四百三十六元，原告已經受領完畢。
以上事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之上開0980030872號函（原證五）、原告與被告就系爭土地所簽定之租賃契約書（原證六）、上開00000000001號函（原證九）、上
開0984004309號函（原證十一）、都市更新權利變換計畫案（原證十三）與被告所提出之土地登記謄本（被證三）各一份為證，並有忠泰公司函覆本院之九十九年十二月三十日北市都新事字第09904372900號函一份在卷可稽，先予確認。
五、其次，原告主張被告撤銷前揭系爭土地之租賃契約以及否決原告申購系爭土地，原告因此受有上開損害，被告應負賠償責任等語，然為被告所不承認，並以前揭情事資為抗辯，是以本案爭點即為：
（一）被告撤銷租賃契約，以及否決原告申購系爭土地，是否屬故意、過失不法侵害原告之權利？是否屬故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告？即：
1、被告有無侵權行為能力？
2、被告依據國有財產法第四十二條第一項第二款之規定，將系爭土地出租予原告，其性質為何？原告依據國有財產法第四十九條第一項之規定向被告申購系爭土地，其性質為何？原告是否因被告撤銷其租賃契約並進而否決其申購系爭土地，致使其權利遭受侵害，致使受有無法分配都市更新容積之損害？
3、原告主張被告撤銷前揭租賃契約，致使系爭房屋未能於都更程序中被認定為七十七年八月一日以前興建完成之舊違章建築，忠泰公司並未以現地安置之方式補償原告，是否有據？原告是否因此受有未以現地安置補償之損害？是否受有無法取得都市更新建築容積獎勵辦法第十一條第一項規定之容積獎勵之損害？
（二）被告撤銷租賃契約，是否即為不完全給付？
（三）原告是否因被告以系爭土地參與都市更新計畫，而受有損害？原告對於被告得否因被告以系爭土地參與都市更新計畫，而主張不當得利返還請求權？
（四）原告主張系爭土地之租賃契約之存在，為買賣契約之停止條件，是否有據？
六、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第一百八十四條第一項有明文規定，又按民法第一百八十四條所規定之侵權行為類型，均適用於自然人之侵權行為，最高法院亦著有九十五年度台上字第三三八號裁判要旨說明甚詳。被告既然為行政機關，即非自然人甚明，原告主張被告係以增加取得都市更新容積之目的，故意非法撤銷系爭土地之租賃契約，致使原告無法申購系爭土地，進而未能依據都更條例第三條第五款之規定參與分配容積，或依據台北市都市更新自治條例第十九條之規定取得獎勵容積，而應依民法第一百八十四條第一項之規定，對被告負損害賠償責任等語，即難謂有據。至原告雖主張依據最高法院四十二年度台上字第一００五號判例要旨，若行政機關以行政處分作為侵權行為之工具，人民即得向普通法院請求判決，亦即最高法院認為行政機關有侵權行為能力，然查，上開判例要旨之內容為「臺灣省土地權利清理辦法第三條第二項規定﹕人民承受日人公私土地之權利，如確在禁賣日期之前成立合法契約者，得由權利人檢具確切證件，並經土地所地四鄰負責證明，呈經依照臺灣省日產移轉案件審查辦法之規定審查無訛後，其所承受之權利為有效。是臺灣人民在禁賣日期前，承受日人產業而未為不動產登記者，必經此項審查認為合法承受，始認其權利為有效存在，此項審查既屬行政機關依其職權所為之處分，縱使有人民私權，如非對方假借行政機關之處分以為侵權行為之工具，即應依訴願或行訴訟以求救濟，不得捨此另向法院請求為相反之判決。」，最高法院嗣後亦著有五十年台上自第二一三二號判例要旨即「本院四十二年台上字第一零零五號判例，係指行政機關對於人民買受之日產，已依臺灣省土地權利清理辦法經合法審查者而言，若未合法審查確定，或假行政處分以為侵權行為之工具，則人民訴請法院確認其私權存在，尚非不應受理。」，是以上開一００五號判例要旨應在說明行政機關審查臺灣人民在禁賣日期前，承受日人產業而未為不動產登記者，是否合法，為行政機關依其職權所為之處分，人民如因該處分而權利受損，應依訴願或行政訴訟以資救濟，並非肯認行政機關具有侵權行為能力。是原告前揭主張，應非可採。
七、復依據民法第一百八十四條第一項之規定成立侵權行為，需以侵害他人權利為構成要件。所謂權利，就民法第一百八十四條第一項後段之規定即「故意以背於善良風俗之方法加損害於他人者亦同」以觀，雖然不僅指民法上有名文規定為權利者為限，凡法律上值得保護之利益，亦應包括在內。按非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理，但合於左列各款規定之一者，得逕予出租：民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者；非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人，國有財產法第四十二條第一項第二款、第四十九條有明文規定，可知被告對於符合上述規定者，得為出租或讓售，並非應為出租或讓售，上開法文並未課以被告必須與原告締結租賃契約或者讓售契約之義務，相對上原告亦不因上開法文而被賦予要求被告必須與之締結租賃契約或者讓售契約之權利。而依據最高法院六十九年度台上字第三七四一號裁判要旨之說明即「租賃，係契約之一種，必須雙方當事人意思表示一致，始得成立。而國有財產其非公用財產類之不動產而合於國有財產法第四十二條第一項第二款之規定者，其實際使用人固非不得依該條款規定申請租用，惟既未強制國有財產之管理機關必須與之成立租賃，是故上訴人就系爭土地，縱合於上開條款規定得申請租用之條件，但被上人財政部國有財產局仍非無斟酌准駁之權」，再依據行政法院七十九年度判字第一五０號裁判要旨說明「至於原告如向該管機關請求讓售仍遭核駁而有所不服時，因行政機關代表國庫處分國有財產，其讓售行為與私法上買賣行為無異，應認為係對於該管機關拒絕讓售之行為有所不服，亦即對賣主之拒絕訂約，有所異議，無論該管機關所持理由是否正當，應屬私法上請求讓售之權利存在不存在之爭執，自應循民事訴訟程序以求解決（本院四十八年度判字第九五號判例意旨參照），併予指明。」亦徵系爭土地之出租與讓售，其本質上仍為私法上之租賃契約與買賣契約，必須當事人意思表示一致始得成立，換言之，任何一方均無與他方締約之義務，亦即任何一方均於無權利要求對方與之締約。據此，原告雖主張被告係以增加取得都市更新容積之目的，故意非法撤銷系爭土地之租賃契約，致使原告無法申購系爭土地，而應依民法第一百八十四條第一項前段之規定，對被告負損害賠償責任，然被告當時縱未撤銷系爭土地之租賃契約，依據上述說明，原告僅具備可依據國有財產法第四十九條第一項之規定，得以系爭土地承租人之地位，取得向被告申購系爭土地之資格，被告既然並未經由上開法文之規定，而被課以出售系爭土地予原告之義務，原告自無權利要求被告必須讓售系爭土地，是以被告如未讓售系爭土地予原告，原告即無權利受侵害可言。至原告主張於行政實務上，只需土地為非公用財產類之不動產，且申購人是基於租賃關係為直接使用者，被告均同意申購而為有申購人遭拒絕之事例，被告應讓售系爭土地予原告，然依據國有財產法第四十九條第一項所為之申購，其本質上仍屬私法上之買賣契約關係，前已述及，則買賣契約之當事人仍非無締約與否之自由，被告是否將土地讓售予其他土地承租人，對於被告是否讓售系爭土地予原告，並不具拘束力。而原告既然不因被告否決讓售系爭土地而有權利遭受侵害之情事，則原告主張被告就原告未取得系爭土地之所有權而受有無法分配都市更新參與分配容積之損害，應負賠償之責，即屬無據。
八、再查，忠泰公司因被告表示系爭房屋已於七十八年間領畢全拆遷補償費，原告並非系爭房屋之所有權人，被告無法配合辦理先占後租之證明文件，故無法認定系爭房屋是七十七年八月一日以前興建完成之舊違章建築物，而並未依據台北市都市更新自治條例第十九條第二項第六款之規定即「實施者以現地、異地安置或協議以現金補償基地內舊違章建築戶核計之樓地板面積（每戶不得超過當地樓地板面積平均水準），其額度以法定容積之百分之二十五為限。舊違章建築戶之認定，以民國七十七年八月一日以前興建完成者為限，面積以實測面積為準，並應檢附稅籍資料、門牌編釘、繳納自來水費、電費收據或證明等文件、舊違章建築戶經實施妥善處理後，不適用本市有關舊違章建築之拆遷、救濟及安置等規定」，然被告於九十九年六月十七日以台財產北管字第
00000000001號函通知原告，系爭房屋並無拆除紀錄之情事
，如前所述，是原告主張被告撤銷前揭租賃契約，並認定系爭房屋於七十八年間已經領取全拆拆遷補償費，致使系爭房屋未能於都更程序中被認定為七十七年八月一日以前興建完成之舊違章建築，忠泰公司並未以現地安置之方式補償原告，為有理由。然原告是否受有損害，以及受有無法取得都市更新建築容積獎勵辦法第十一條第一項規定之容積獎勵之損害？經查：
（一）忠泰公司雖未以現地安置為補償之方式，然依據該公司之上開函文所示「系爭房屋經認定屬台北市都市燈更新自治條例所認定之舊違章建築戶，依台北市自治條例第十九條第二項第六款所規定申請現地安置面積不得超過台北市樓地板面積平均水準九三點九平方公尺，依「台北市○○區○○段一小段九三一地號等二十筆土地事業計畫暨權利變換計畫案」報告書所載更新後平均單價計算，約可選八百四十八萬一千九百六十元等值之更新後房地，本案於九十九年五月十日與簡君達成協議，以現金補償方式辦理，補償面積為一百五十二點七五一平方公尺，補償金額為九百二十四萬一千四百三十六元」，可知被告當時如未撤銷租約或者認定原告於七十八年間已經領取系爭房屋之全拆拆遷補償費用完畢，原告就系爭房屋雖可以現地安置之方式獲得補償，然其僅可選擇八百四十八萬一千九百六十元等值之更新後房地，忠泰公司既然已經補償原告九百二十四萬一千四百三十六元，金額高於以現地安置方式可得獲配之更新後房地，是原告如因此受有損害，亦以獲得填補。至原告雖主張本件都市更新案完成後，實際銷售價額為每坪六十萬元，然查，現地安置戶可申請分配價值為申請安置面積乘以二樓以上平均單價，而其二樓以上平均單價以經鑑價機構查估後所評定之更新後價格為準，即每坪四十六萬二千零九十二元，有「擬定台北市○○區○○段一小段九三一地號等二十筆土地都市更新權利變換計畫案」可稽（見第一頁），是原告主張依據都市更新完成後實際銷售價格計算系爭房屋如以現地安置方式補償之價值，並非可採。
（二）至原告主張其本可依據台北市都市更新自治條例第十九條、都市更新建築容積獎勵辦法第十一條之規定取得獎勵容積，惟依據上開自治條例第十九條第二項第六款規定所示，建築容積獎勵之相對人為實施者，上開獎勵辦法第十一條亦規定「處理占有他人土地之舊違章建築戶，得給予容積獎勵」，是建築容積獎勵之相對人並非舊違章建築戶，應甚為明確，又依據台北市都市更新處於九十九年十二月三十日以北市都新事字第09904372900號函覆本院，其中
「說明三、」敘明「三、由於台北市都市更新自治條例第十九條第二項第六款規定係實施者處理「佔有他人土地之舊違章建築戶」符合該規定者始得申請該項容積獎勵，尚非「舊違章建築」者即符合上開規定，案如經土地所有權人協議請實施者、處理「占他人土地之舊違章建築戶」，實施者得再依前開規定辦理，並經本市都市更新及爭議處理審議會審議通過，始得確認」，亦徵建築容積獎勵之相對人為實施者並非舊違章建築戶。原告主張舊違章建築戶得因都市更新實施者處理其佔有，而向實施者協商取得利益，其利益即依據上開獎勵辦法第十一條計算，故原告受有無法取得上開利益之損害等情，不僅與前揭法文之規定相違，且原告亦未能就上開情事之真正舉證以實其說，是其此項主張即非可採。
（三）此外，原告與忠泰公司對於系爭房屋是否符合前揭自治條例之規定，經由協議後始達成上開補償方式，其性質應屬於原告與忠泰公司互相讓步以終止爭執或防止爭執發生之和解契約（民法第七百三十六條參照），依據民法第七百三十七條之規定「和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力」，則原告既然前已經同意以現金補償，則其嗣後又主張其因未能現地安置而受有損害，即難謂有據。又被告雖於原告與忠泰公司間達成協議後，於九十九年六月十七日以台財產北管字第
099001 38 011號函通知原告，系爭房屋並無拆除紀錄，
然原告對於上開已經達成之協議仍無異議而未因此主張撤銷（民法第七百三十八條參照），是被告已經同意忠泰公司以現金補償並與忠泰公司達成協議，又同時提起本訴主張因未能現地安置而受有損害，顯非事理之平。
九、綜上，被告並非自然人而不具侵權行為能力，原告主張其權利因被告撤銷租賃契約及否決原告申購系爭土地而遭受侵害，受有無法取得都市更新之參與分配容積及獎勵容積、以及以無法現地安置補償之損害，均屬無據，是原告本於民法第一百八十四條第一項之規定，主張被告應負侵權行為之損害賠償責任，為無理由。
十、至原告主張被告就其撤銷租賃契約，應負不完全給付之損害賠償責任，是否有據？按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第四百二十一條第一項、第四百二十三條有明文規定，是被告本於租賃契約之給付義務，自屬將合於約定使用收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。被告雖以系爭房屋已於八十七年三月十六日遭台北市建築管理處拆除，不符上開國有財產法之規定為由，於九十八年十二月二十一日以台財產北管字第0980030872號函撤銷租約，但被告嗣後亦於九十九年六月十七日以台財產北管字第00000000001號函通知原告，系爭房屋並無拆除紀錄，
請原告前往辦理回復租約之手續，可見被告前係出於錯誤而撤銷契約，其撤銷應不生使契約溯及消滅之效力，況被告辯稱其並未因此請求原告拆屋還地，原告對於系爭土地之使用收益並無影響，而為原告所不爭執，況且被告是否撤銷契約，與被告之給付義務無涉。據此，原告主張被告應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，為無理由。
十一、原告另以不當得利之法律關係為本案之請求權基礎，主張被告不法撤銷租賃契約，因而取得系爭土地於都市更新所分配之容積，應返還原告，惟按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段雖有明文規定，然判斷是否該當上開不當得利之成立要件時，應以權益歸屬說為標準，亦即欠缺法律上之原因而違反權益歸屬對象取得利益者，即應對該對象成立不當得利。承前所述，被告對於是否讓售系爭土地予原告，依法非無締約自由，換言之，被告並無必須出售系爭土地予原告之義務，則被告本於系爭土地管理人之地位，就都市更新後之建物容積，自有權受分配。原告主張被告取得建物容積屬無法律上之原因，而本於不當得利之法律關係，請求被告應返還其所受之利益，洵屬無據。
十二、原告又主張張系爭土地之租賃契約之存在，為買賣契約之停止條件，被告不法撤銷租賃契約，係以不正當行為阻止條件成就，被告應依據民法第一百條之規定，對原告負賠償責任。按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第九十九條第一項有明文規定，而所謂停止條件，係限制法律行為效力之發生，使其繫於將來客觀不確定事實之成否，於條件成就時發生效力，而不待當事人另以意思表示為之，性質上為法律行為之附款。而兩造間就系爭土地之租賃契約，與系爭土地之買賣契約，在性質上為相互獨立之法律關係，且亦無法律規定同時原告亦未能舉證兩造曾經合意以租賃契約之存續，為買賣契約締結或者成立與否之停止條件，況兩造縱就系爭土地間有租賃關係存在，依據國有財產法第四十九條第一項之規定，被告亦無義務必將系爭土地讓售原告，從而原告前揭主張，即非有據，原告本於民法第一百條之規定即「附條件之法律行為當事人，於條件成否未定前，若有損害相對人因條件成就所應得利益之行為者，負賠償損害之責任。」請求被告賠償其所受之損害，為無理由。
十三、綜上所述，原告本於侵權行為、不完全給付、不當得利之法律關係及民法第一百條之規定，請求被告應給付如其訴之聲明所示之金額，為無理由，不能准許。
十四、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，及被告聲請調查證據，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依據民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 25 日民事第四庭 法 官 匡偉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 100 年 2 月 25 日書記官 巫玉媛