99年度重訴字第1164號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：101 年 02 月 24 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　99年度重訴字第1164號原　　　告　袁寄宣訴訟代理人　何邦超律師被　　　告　朱存傑黃玉娟上二人共同訴訟代理人　游孟輝律師複　代理人　陳子操律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國101年2月7日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴聲明為：㈠先位聲明：被告應將座落臺北市○○區○○段4小段360地號其中面積約90平方公尺土地上如起訴書原證一所附平面位置圖B部分所示地上物拆除（以實測為準），並將上列土地返還原告。㈡備位聲明：被告應將座落臺北市○○區○○段4小段360地號其中面積約90平方公尺土地上如起訴書原證一所附平面位置圖B部分所示地上物拆除（以實測為準），並將上列土地返還原告及其他土地共有人。嗣經本院定期測量後，原告於民國100年4月7 日以書狀變更訴之聲明為：㈠被告應將座落臺北市○○區○○段4小段第360地號土地其中面積84.07平方公尺土地上如臺北市古亭地政事務所100年2月24日北市古地二字第10030207600號函所檢送之土地複丈成果圖（以下簡稱「附圖」）甲部分所示地上物拆除，並將該地上物所占用之土地返還原告。㈡備位聲明：被告應將座落臺北市○○區○○段4小段第360地號土地其中面積84.07平方公尺土地上如附圖甲部分所示地上物拆除，並將該地上物所占用之土地返還原告及其他土地共有人。核其訴之變更，所主張基礎事實相同，僅於測量後將所請求之內容予以調整，揆諸首揭說明，其所為訴之變更，應予准許。乙、實體方面：一、原告起訴主張：㈠座落臺北市○○區○○段4小段第360地號土地及其上臺北市○○區○○段4小段第1526號建物（門牌號碼：臺北市○○ 區○○路1段8號5樓，以下簡稱「5樓房屋」）係原告於77年2月12日向訴外人聯翔投資股份有限公司（以下簡稱「聯翔公司」）及及吉安得建設股份有限公司（以下簡稱「吉安得公司」）所買受，而座落臺北市○○區○○段4小段第360地號土地上臺北市○○區○○段4小段第1535建號建物（門牌號碼：臺北市○○區○○路1段8號7樓，以下簡稱「7樓房屋」），則原為訴外人曠偉天所有。原告購買5樓房屋時，已於房屋預定買賣契約書第11條第㈡款與其他共有人約定如附圖所示甲部分之房屋屋頂平台（以下簡稱「系爭平台」）之使用權歸原告所有，惟曠偉天竟無權占用系爭平台興建鐵皮屋頂、鐵架等地上物，經原告催促其拆除，曠偉天均置之不理。嗣曠偉天於98年3月25日，將7樓房屋出售予被告黃玉娟，並辦妥所有權移轉登記，且將系爭平台交付予被告黃玉娟使用。被告黃玉娟及其夫即被告朱存傑，又於98年9月至11 月間，在系爭平台上新建地上物。被告兩人無權占用系爭平台，甚至在系爭屋頂平台新建地上物，故意侵害原告使用系爭屋頂平台之權利，致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第767條、第962條、第184條第1項前段之規定，先位聲明請求被告兩人拆除系爭平台上之地上物，將土地返還原告。惟如認先位聲明無理由，因系爭平台座落之臺北市○○區○○段4小段第360地號土地，為原告與其他共有人所共有，爰依民法第821條、第767條、第184條第1項前段之規定，備位聲明請求被告兩人拆除系爭平台上之地上物，將土地返還原告及其他共有人。㈡對被告抗辯所為之陳述： ⒈原告於77年2月間與聯翔公司、吉安得公司簽訂房地預定買賣契約書時，已於第11條㈡約定「屋頂突出物僅公用樓梯間公共屋頂水箱屬全樓各戶按主建物面積比例持分取得所有權，屋頂平台之使用權及維護義務屬頂樓房屋買受人，其他各樓層買受人無權使用」，另原告亦提出訴外人扶懋實業股份有限公司所購買與本棟大樓同一建築執照之臺北市○○段○○段第360、361地號土地上編號D棟房屋及其基地為「正園」之房地預定買賣契約書佐證，可見當時已約定系爭平台由原告分管。系爭平台上加蓋之地上物，並非於整棟大樓興建完成同時，就已經存在，亦不能以此認定系爭平台座落之臺北市○○區○○段4小段第360地號土地全體共有人均約定系爭平台由曠偉天分管。原告否認被告提出之預約單、房地預定買賣契約書、不動產買賣契約書、平面配置圖及仲介廣告之真正，被告提出之房地預定買賣契約書節本第11條㈡雖以手寫加註「B棟之屋頂歸屬本戶之露台」，但原告所持房地預定買賣契約書內，未加註上開文字，且該部分之印章，並非原告之印章，亦非原告所用印，被告應就該印文之真正，負舉證責任。不論被告於98年3月25日向曠偉天購買7樓房屋時，是否同時於不動產買賣契約書中將系爭平台之管理使用權轉讓予被告，但其契約當事人不包括原告，依債之相對性，原告自不受被告與曠偉天間不動產買賣契約書之拘束。又縱同社區大樓內其他頂樓住戶有使用屋頂平台，亦不能證明大樓全體區分所有權人就系爭平台係約定由曠偉天分管。 ⒉曠偉天於本院言詞辯論中之證詞，均表示其並未處理購買7 樓房屋之事宜，相關事項多從其父親處聽聞，甚至連房地預定買賣契約書上買主姓名之記載，係何人簽名都不能確定，其證詞實屬傳聞證據，不可採信。被告所提出之房地預定買賣契約書正本與所夾之附件影本間，並無騎縫章，且係用釘書機釘上，曠偉天亦表示從未見過該契約附件之正本，此顯然與一般交易慣例及經驗法則不符，難認被告提出之房地預定買賣契約書為真正。又曠偉天之子況開翔及孫翠霞之證詞，均可證明原告曾在曠偉天於98年3月25日出售7樓房屋予被告前，向曠偉天催討拆除系爭平台上之鐵皮、鐵架等地上物，並無默示同意曠偉天占有使用系爭平台。被告無權占用系爭平台，應負返還之責等語。㈢並聲明： ⒈先位聲明： ⑴被告應將座落臺北市○○區○○段4小段第360地號土地其中面積84.07平方公尺土地上如附圖甲部分所示地上物拆除，並將該地上物所占用之土地返還原告。 ⑵原告願供擔保請准宣告假執行。 ⒉備位聲明： ⑴被告應將座落臺北市○○區○○段4小段第360地號土地其中面積84.07平方公尺土地上如附圖甲部分所示地上物拆除，並將該地上物所占用之土地返還原告及其他土地共有人。 ⑵原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠原告本於臺北市○○區○○段4小段第360地號土地共有人之地位，要求被告拆除系爭平台上之地上物，並將系爭平台上地上物所占用之土地，返還與原告或土地全體共有人。惟系爭平台係7樓房屋露台加建部分，其下尚有1至6樓建物，姑不論被告亦為土地共有人，系爭平台上之建物係有權座落於該土地上，縱被告拆除系爭平台上之建物，亦無從返還土地予原告或其他土地共有人，原告本件起訴無從實現其權利，即欠缺權利保護必要。㈡7樓房屋前手屋主曠偉天與當年賣方即聯翔公司與吉安得公司簽訂之預約單已特別註明：「贈送露台25坪」，另雙方簽訂之房地預定買賣契約書第11條第㈡項亦加註「B棟之屋頂歸屬本戶之露台」，建設公司當年銷售房屋時所劃之平面圖，亦將B棟屋頂規劃作C棟露台使用，系爭平台之使用權確實屬C棟所有。原告當年購買5樓房屋時，聯翔公司與吉安得公司亦已告知系爭平台係歸屬「C棟環翠樓之露台」，此有原告於77年2月間與上開建設公司簽訂房地預定買賣契約書時，加註「本戶之屋頂歸屬C棟環翠樓之露台」可證，故系爭平台之管理使用權，確實歸屬7樓房屋所有。原告或大樓其他住戶就系爭平台由7樓房屋分管持有乙節，確實存有明示之分管協議。㈢系爭平台上加蓋之地上物於79年12月間，已完成保存登記，系爭平台加蓋之地上物，幾乎於該棟大樓興建完成時即已存在，當時社會上普遍均存在露台或頂樓屋頂平台之管理使用權係歸屬於露台當層住戶或頂樓住戶所有，系爭平台上之建物至今存在已近20年之久，曠偉天將7樓房屋出售予被告之前，長年亦將系爭平台之一部分挪作室內面積使用，原告從未異議，僅要求曠偉天及其子曠開翔應自行修繕系爭平台上之建物，不要影響原告住家安寧，且修繕費用均由曠開翔支付，可見原告亦默示同意7樓房屋使用系爭平台。被告於98 年3月25日向曠偉天買受7樓房屋時，曠偉天亦將系爭平台之管理使用權轉讓予被告，依曠偉天之證詞亦可知被告僅依當時建物格局重作裝潢，未在系爭平台上另行增建地上物，並無擾鄰之處。又本棟大樓成立管理委員會，期間均未就系爭平台使用有所討論，益徵該棟大樓之區分所有權人早已認定系爭平台建物係由被告專用。是依據最高法院80年度台上字第1104號、83年度台上字第1377號、87年度台上字第1359 號及93年度台上字第863號判例意旨，應認定系爭平台之管理使用權已默示由被告分管，原告應受此等默示分管契約之拘束。證人孫翠霞第一次到庭時，無法認出曠開翔之長相，何以能記得其與曠開翔之前之對話內容，且其為原告之仲介，其證詞理當偏袒於原告，不足採信。是被告確實具有系爭平台之所有權與管理使用權，原告請求被告拆除系爭平台上之地上物將系爭平台之土地返還原告或土地全體共有人，均屬無據等語，資為抗辯。㈣並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠原告與聯翔公司、吉安得公司於77年2月12日，就坐落臺北市○○區○○段4小段第360地號土地（面積：1,998平方公尺，權利範圍為10000分之255），及坐落其上同地段1526 建號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路1段8號5樓之建物，面積：120.87平方公尺，權利範圍為全部，即5樓房屋）簽訂房地預定買賣契約書，此有房地預定買賣契約書1件可證（見本院卷第7至19頁）。㈡曠偉天與聯翔公司、吉安得公司於77年2月26日，就坐落臺北市○○區○○段4小段第360地號土地（面積：1,998平方公尺，權利範圍為10000分之279），及坐落其上同地段1535建號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路1段8號7樓之建物，面積：130.12平方公尺，權利範圍為全部，即7樓房屋）簽訂房地預定買賣契約書，此有房地預定買賣契約書1件可證（見本院卷第75至85頁）。㈢被告黃玉娟於98年3月25日，向曠偉天購買7樓房屋，並於 98年4月20日辦妥所有權移轉登記，曠偉天於出售7樓房屋予被告黃玉娟前，已在系爭平台上興建鐵皮屋頂、鐵架等地上物，被告黃玉娟買受7樓房屋後，則繼續占有使用系爭平台，此亦有土地及建物登記謄本及不動產買賣契約書各1件可證（見本院卷第32至35頁、第87至92頁）。四、本件之爭點及本院得心證之理由：本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理爭點並協議簡化爭點後，僅就兩造之爭執點及本院判斷，分述如下：㈠本件原告起訴有無權利保護必要？原告本於其為臺北市○○區○○段4小段第360地號土地共有人之身分，起訴請求被告拆除系爭平台上之地上物，並將系爭平台占用之土地返還原告或土地共有人全體。被告雖辯稱系爭平台係7樓房屋露台加建部分，其下尚有1至6樓建物，姑不論被告亦為土地共有人，系爭平台上之建物係有權座落於該土地上，縱被告拆除系爭平台上之建物，亦無從返還土地予原告或其他土地共有人，原告本件起訴無從實現其權利，即欠缺權利保護必要云云。惟系爭平台及其上之地上物現為被告占有使用，此為兩造所不爭執，如被告不將系爭平台之地上物占用之土地返還，僅請求被告將系爭平台上之地上物拆除，縱使獲得勝訴判決，恐將造成原告或土地共有人全體僅得拆除系爭平台上之地上物，而仍無法使用系爭平台之情形，故原告本件起訴並非無權利保護必要，被告此部分之抗辯，尚非可採。㈡被告是否在系爭平台上另行新建地上物？原告固主張被告於買受7樓房屋後，在系爭平台上新建地上物云云。惟由被告提出其向曠偉天買受7樓房屋之仲介廣告與現場照片，亦可知被告買受7樓房屋前，系爭平台上早已搭有鐵皮屋頂及鐵架等地上物，此有仲介廣告1紙與現場比對照片7張附卷可參（見本院卷第139至142頁）。另證人曠偉天於本院言詞辯論程序中具結證稱：「80年進去住的時候就已經蓋一部分，後來又再加蓋一次，是因為漏水的問題不好處理，所以我才作屋頂加蓋，希望一勞永逸」、「我剛住到系爭房屋時，露台是空白的，第一次80年5、6月裝潢時，第二次是在88年921地震以前增建，其他只是漏水整修。照片1、3都是因為漏水的問題才增建的，這是第二次增建的範圍，照片5、6是第一次裝潢時就已經增建了。照片1、3、5 、6都是我出售房屋之前原來就已經增建好了」等語（見本院卷第171、第172頁背面）。足見系爭平台上鐵皮屋頂及鐵架等地上物，早於80年5、6月間即由曠偉天增建，並非被告另行新建，故被告抗辯系爭平台上之鐵皮屋頂及鐵架等地上物已在該棟大樓存在迄今20年之久，被告僅於買受7樓房屋後重新裝潢，但未另行新建地上物等語，應可信實。㈢被告占有系爭平台，是否具有合法權源？ ⒈原告固主張其購買5樓房屋時，已與建設公司於房屋預定買賣契約書第11條第㈡款與其他共有人約定系爭平台之使用權歸原告所有云云，並提出房地買賣契約書1件存卷供參（見本院卷第7至19頁）。然查，7樓房屋前手屋主曠偉天之父曠法潛與當年賣方即聯翔公司與吉安得公司於76年9月18日簽訂之預約單已註明：「贈送露台25坪」，此有被告提出之預約單1紙附卷可稽（見本院卷第74頁）。另曠偉天與聯翔公司與吉安得公司簽訂之房地預定買賣契約書第11條第㈡項末段亦以手寫方式加註「B棟之屋頂歸屬本戶之露台」，其上並加蓋曠偉天及建設公司負責人之印文，此有該房地預定買賣契約書1件存卷可證（見本院卷第75至85頁）。被告復提出聯翔公司與吉安得公司銷售該棟大樓房屋時所提供之平面圖，亦將B棟屋頂規劃作C棟露台使用，此有平面配置圖1紙存卷可參（見本院卷第138頁）。又被告提出原告與聯翔公司及吉安得公司簽訂之房地買賣契約書節本，其上加註「本戶之屋頂歸屬C棟環翠樓之露台」，此亦有該節本之影本1紙在卷供參（見本院卷第86頁）。原告雖否認被告提出之預約單、房地買賣契約書及平面位置圖之真正，並否認被告提出之房地買賣契約書節本上原告印文為真正。惟證人曠偉天於本院言詞辯論中證稱：「在看到房地預定買賣契約書時已經加註」、「我後來看到房地預定買賣契約書時就看到了，當時在我們契約正本的合約書中所附的就是影本，我拿到契約時，這份文件就已經裝訂在契約當中」、「我父親告訴我空的露台我們都可以使用」等語（見本院卷第170至172頁），證人曠偉天並當庭提出該房地預定買賣契約書之正本經本院勘驗無誤，而原告並未指出被告所提之預約單、房地買賣契約書及平面位置圖有何不可信實之證據，難認被告所提上開證據並非真實。是被告抗辯原告或該棟大樓其他住戶就系爭平台由7樓房屋分管持有乙節，存有明示之分管協議，確屬有據。 ⒉按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。然共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，87年台上字第1359號判例意旨可資參照。復按區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已，最高法院80年度台上字第1104號判例意旨亦可參照。查系爭平台上之地上物至今存在已近20年之久，曠偉天將7樓房屋出售予被告之前，長年亦將系爭平台之一部分挪作室內面積使用，原告從未異議，僅要求曠偉天及其子曠開翔應自行修繕系爭平台上之地上物，此經證人曠偉天於本院言詞辯論程序中證稱：「原告並無反對不能加蓋露台」、「使用露台期間，原告並無反應不能使用」、「修繕的部分是因為樓下說漏水，我才修繕，修了好幾次，費用是我自己出的，我記得都是我出的，原告有無出錢我不清楚」、「居住期間增建房屋，原告或其他鄰居沒有異議過」、「鄰居及管理委員會並無討論過露台使用問題」等語（見本院卷第171頁、第172至173頁）可證。足見原告及該棟大樓各區分所有權人均長期默示同意由7樓房屋使用系爭平台。又被告於98年3月25日向曠偉天買受7樓房屋時，曠偉天亦將系爭平台之管理使用權轉讓予被告，此有不動產買賣契約書1 件在卷可證（見本院卷第87至92頁）。是揆諸前揭判例意旨，應認定原告及該棟大樓區分所有權人已默示同意系爭平台由7樓房屋所有權人分管，而被告並繼受7樓房屋所有權人之權利，原告自應受此等默示分管契約之拘束。至原告所舉證人孫翠霞僅能證明其於98年曾向曠開翔表示不能在系爭平台加蓋建物，惟系爭平台上之鐵皮屋及鐵架等地上物至98年間已存在將近20年，證人孫翠霞之證詞尚無法反證原告無默示同意由被告分管使用系爭平台之情形，其證詞尚非可採，併此敘明。㈣原告先位聲明請求依據民法第767條、第962條、第184條第1項前段規定，請求被告拆除系爭平台上之地上物，並返還系爭平台占用之土地予原告，及備位聲明請求依據民法第820 條第1項、第767條、第184條第1項前段規定，請求被告拆除系爭平台上之地上物，並返還系爭平台占用之土地予原告及其他土地共有人全體，是否有理？系爭平台既於曠偉天向聯翔公司與吉安得公司買受時，即明示約定由其分管使用，而曠偉天將系爭平台分管使用權利轉讓予被告，原告與該棟大樓其他區分所有權人並默示同意被告分管使用系爭平台，被告自有分管使用系爭平台之合法權源，並無無權占用之情形。故原告先位聲明依據民法第767 條、第962條、第184條第1項前段規定，請求被告拆除系爭平台上之地上物，並返還系爭平台占用之土地予原告，及備位聲明請求依據民法第820條第1項、第767條、第184條第1 項前段規定，請求被告拆除系爭平台上之地上物，並返還系爭平台占用之土地予原告及其他土地共有人全體，均屬無據。五、綜上所述，被告具有分管使用系爭平台之合法權源，從而原告先位聲明請求被告應將座落臺北市○○區○○段4小段第 360地號土地其中面積84.07平方公尺土地上如附圖甲部分所示地上物拆除，並將該地上物所占用之土地返還原告，及備位聲明請求被告應將座落臺北市○○區○○段4小段第360地號土地其中面積84.07平方公尺土地上如附圖甲部分所示地上物拆除，並將該地上物所占用之土地返還原告及其他土地共有人，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請，因其訴業經駁回而失所依附，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 101 年 2 月 24 日民事第五庭法官郭顏毓以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 2 月 29 日書記官林政彬

臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1164號

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