臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1301號

• 裁判案由: 拆屋還地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 101 年 06 月 27 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　99年度重訴字第1301號原　　　告　板信商業銀行股份有限公司
法定代理人　劉炳輝
訴訟代理人　王進祥
郭睦萱律師
複　代理人　蔡佑明律師
被　　　告　黃達誠即欣昌茶莊
兼　上一人
訴訟代理人　吳榮鴻
上　一　人
訴訟代理人　陳志勇律師
被　　　告　龔瓊瑤
林侑潔
林伶潔
林書緯
林峻緯
郭詩電
郭秀芳
林清連
上　一　人
訴訟代理人　林澤民
被　　　告　陳志毅
兼　上一人
訴訟代理人　陳志弘
被　　　告　潘小鈴
號
游垂賢
上　十二人
訴訟代理人　莊秀銘律師
楊鎮宇律師
被　　　告　高蚶目
訴訟代理人　高志寬
高淑玲
被　　　告　蘇下煙即永和眼鏡行
訴訟代理人　龔瓊瑤
被　　　告　周淑貞即心慈素食店
曹世忠即碞磊國際礦石店
上　一　人
訴訟代理人　林澤民
被　　　告　陳家華即陳董藥燉排骨店
呂良忠即蒔花飲食店
上二人共同
訴訟代理人　陳志弘
被　　　告　鄭明莉即九悅餐廳
被　　　告　王漢龍
王陳美
羅王快
王漢通
上四人共同
訴訟代理人　郭方桂律師
被　　　告　台灣屈臣氏個人用品商店股份有限公司
法定代理人　艾克許
訴訟代理人　郭思吟律師
黃建隆律師
王詩瑋律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國一百零一年六月十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款、第七款定有明文。本件原告起訴時，依民法物上請求權及不當得利之法律關係，請求被告吳榮鴻、龔瓊瑤及其與被告林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯之被繼承人林健泰（林健泰部分業於民國一百年一月十日本院審理時當庭撤回）、郭詩電、郭秀芳、林清連、陳志毅、陳志弘、高蚶目、潘小鈴、游垂賢、王漢通、王漢龍、王陳美、羅王快應分別將附表所示房屋拆除，各將附表所示地號土地返還原告，並分別自起訴狀繕本送達翌日起至拆除房屋返還土地之日止，按月各連帶或各給付原告新台幣（下同）三十六萬四千八百零七元、六萬一千零四十元、六萬八千一百二十元、五萬二千九百四十五元、十一萬六千二百六十七元、十六萬二千一百十元、二十三萬一千八百八十元、九萬二千九百十一元、九萬一千五百九十五元、二十五萬一千八百八十六元（另請求訴外人洪錦榮及北碇資源開發股份有限公司拆除門牌號碼台北市○○路○段七二七號房屋，返還坐落台北市○○區○○段七小段六一八地號土地，並自起訴狀繕本送達翌日起至拆除房屋返還土地之日止，按月連帶給付原告三十萬一千三百六十四元部分，業於九十九年十月二十二日以民事撤回部分起訴暨陳報狀撤回）。嗣於一百年二月十五日以民事訴之追加暨陳報狀，追加被告林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯應與被告龔瓊瑤將附表編號三所示房屋拆除，將該房屋坐落土地返還原告，並給付原告按上開期間、金額計算之不當得利（請求訴外人郭宇昕、郭承燁應自上開房屋遷出部分，業於一百年十月三日本院審理時當庭撤回）。復於一百年五月二日本院審理時提出民事訴之變更追加暨陳報狀，不變更訴訟標的，追加被告黃達誠即欣昌茶莊、蘇下煙即永和眼鏡行、周淑貞即心慈素食店、陳家華即陳董藥燉排骨店、呂良忠即蒔花飲食店、鄭明莉即九悅餐廳、台灣屈臣氏個人用品商店股份有限公司（下稱台灣屈臣氏公司）應各自如附表所示房屋遷出，並變更請求不當得利數額如附表所示（另請求訴外人碞磊國際有限公司應自如附表編號五所示房屋遷出部分，業於一百年十月三日本院審理時當庭撤回）。再於一百年十月三日本院審理時追加被告曹世忠即碞磊國際礦石店應自如附表編號五所示房屋遷出（另請求訴外人曹瑞香即巧玉軒應自如附表編號九所示房屋遷出部分，業於一百零一年五月十四日以民事訴之ㄧ部撤回暨陳報狀撤回）。核屬部分擴張並部分減縮應受判決事項之聲明，且請求拆屋還地並給付不當得利之基礎事實同一，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。
二、被告蘇下煙即永和眼鏡行、周淑貞即心慈素食店、鄭明莉即九悅餐廳經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落台北市○○區○○段七小段六○九、六一四、六一五及六二○地號土地原所有權人柯炯廷、同地段六一○、六一一、六一二、六一三、六一六及六一七地號土地原所有權人賴清宮，各於九十九年八月間將渠等所有上開土地信託登記予伊，伊為如附表所示上開十筆地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，詎如附表「房屋所有人」欄所示被告（下稱系爭房屋所有人被告）與伊、系爭土地信託人柯炯廷及賴清宮間就系爭土地並無土地租賃關係存在，渠等分別所有如附表「房屋門牌」欄所示房屋（下稱系爭房屋）竟長期占有使用如附表「面積」欄所示面積之系爭土地，並將系爭房屋出租予如附表「房屋承租人」欄所示被告（下稱系爭房屋承租人被告），係屬無權占有；又縱認系爭房屋所有人被告與系爭土地之前手杜姓天上聖母神明會（下稱杜姓神明會）間就系爭土地曾有租賃契約關係存在，亦已經杜姓神明會以存證信函將各該未定期限租賃契約終止，且各該未定期限租賃契約未經公證，杜姓神明會將系爭土地轉讓他人時，依民法第四百二十五條第二項規定應認各該租賃契約已經消滅，再者，系爭房屋存在均已超過六十年，早已滅失或不堪使用，各該租賃契約亦因系爭房屋不堪使用而消滅，又各該租賃契約至遲於五十九年即已成立，應解為定有租至房屋不堪使用為止期限之定期租約，至今已逾二十年，依民法第四百四十九條第一項規定亦應認已消滅；故系爭房屋所有人被告與伊間無任何土地租賃關係存在，應各將系爭房屋拆除，返還占有使用之系爭土地，且渠等占有使用系爭土地，係無法律上原因而受有利益，致伊受有損害，應各按系爭土地公告現值百分之八十之年息百分之十計算如附表「原告請求不當得利」欄所示金額給付原告，另系爭房屋承租人被告各承租之系爭房屋占有使用系爭土地，無占有使用之權源，應各自系爭房屋中遷出，爰依民法第七百六十七條物上請求權及同法第一百七十九條不當得利之法律關係提起本訴。並聲明：如附表「房屋所有人」欄所示被告應各將如附表「坐落土地」欄所示土地上如附表「面積」及「房屋門牌」欄所示面積之房屋拆除，將各該土地返還原告，並分別自起訴狀繕本送達翌日起至拆除上揭房屋返還土地之日止，按月各連帶或各給付原告如附表「原告請求不當得利」欄所示金額，另如附表「房屋承租人」欄所示被告應各自「房屋門牌」欄所示房屋中遷出，並願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以：
㈠被告吳榮鴻以：伊父母所有如附表編號一所示系爭房屋分別坐落如附表編號一所示系爭土地，與系爭土地前所有權人杜姓神明會間存有租地建屋之不定期限租賃契約關係，為本院七十八年度訴字第二○五三號判決所認定，迄八十四年四月十七日伊父母將上開房屋贈與並移轉登記予伊，由伊承受與杜姓神明會間不定期限租賃關係，伊父母與伊均依約繳納租金，嗣杜姓神明會於九十九年五月五日將上開土地出售並移轉登記予訴外人賴清宮，賴清宮再於同年月三十一日將上開土地出售並移轉登記予原告之委託人柯炯廷，原告於同年八月五日信託登記為上開土地之所有權人，依民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃之規定，上開不定期限租賃關係對原告繼續存在，且不適用修正在後之同法第四百二十五條第二項之規定，伊非無權占有上開土地；且杜姓神明會、賴清宮出售上開土地時均未通知伊，違反土地法第一百零四條第一項優先購買權之規定，依同法條第二項規定，其契約對伊不生效力，原告自不得對伊主張無權占有及不當得利。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。
㈡被告龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯、郭詩電、郭秀芳、林清連、陳志毅、陳志弘、潘小鈴、游垂賢以：渠等所有如附表編號二至八所示系爭房屋分別坐落如附表編號二至八所示系爭土地，被告龔瓊瑤之前手林雲騰，被告龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯之被繼承人林健泰之母林蔡不，被告郭詩電及郭秀芳之被繼承人郭詩永，被告林清連，被告陳志毅、陳志弘之父陳擇潼，被告潘小鈴、游垂賢之前手徐欽穆，分別與系爭土地之前手杜姓神明會間就上開土地存有不定期限租地建屋關係，此觀杜姓神明會於五十九年間提起增加租金之訴，於九十八年至九十九年間寄存證信函催繳租金、要求簽定書面新約及終止不定期租約，其管理人代表杜姓神明會計算租金細目並持續收取地租，於七十九年第一次及九十七年四月二十七日會員大會均提及出租事宜，及其管理人杜宗惠委任律師出席台北市政府地政處九十九年一月十一日研討會時承認上開租賃關係並收取租金可知，則渠等自有或繼承或受讓上開房屋，就上開土地與杜姓神明會間不定期限租地建屋契約關係仍繼續存在；渠等並無土地法第一百零三條各款情形，原告片面終止租賃關係，於法不合，且各該租約於民法第四百二十五條第二項修正前已存在，不適用該條規定，依同條第一項買賣不破租賃之規定，對原告仍繼續存在，又上開房屋並無不堪使用或滅失而改建之情事，且縱有改建，杜姓神明會並無反對而繼續收取租金，上開租地建屋關係仍然存續，另上開租約非屬定期租賃契約，自無民法第四百四十九條第一項之適用，故渠等並非無權占有上開土地；再者，杜姓神明會嗣將上開土地出賣原告信託登記之委託人賴清宮或另委託人即賴清宮之後手柯炯廷，並未通知渠等優先購買，依土地法第一百零四條規定，渠等得依優先購買權之規定對抗原告，原告既非上開土地所有權人，自不得訴請渠等拆屋還地，故原告之訴顯無理由。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。
㈢被告高蚶目以：伊為附表編號七所示房屋共有人，係於五十年一月五日伊之被繼承人王錦楓因買賣而將上開房屋登記在伊名下應有部分二分之一，王錦楓與該房屋坐落如附表編號七所示系爭土地之前所有權人杜姓神明會間存有租地建屋之不定期限租賃關係，自五十年即開始支付地租至九十八年十二月三十一日，杜姓神明會於五十九年間，由當時唯一管理人杜天來請求給付增加租金之訴，已自認與伊間有不定期租賃契約關係，並自八十三年起計算應繳租金數額後催繳，復於九十八年十二月二十三日由其現任管理人杜宗惠寄發存證信函催繳租金，亦不否認與伊間有不定期限之租賃關係存在，依民法第四百二十五條第一項規定，該租賃契約對於受讓人原告仍繼續存在，並不適用修正後同條第二項之規定，且伊所有上開房屋並無拆除重建，並非屬定期租賃契約，自無民法第四百四十九條第一項之適用，故伊繼承上開房屋非無權占有上開土地；又杜姓神明會出賣上開土地，依土地法第一百零四條之規定，伊有依同樣條件優先購買之權，詎杜姓神明會於九十九年五月五日將上開土地出賣並移轉登記予原告之委託人賴清宮時未通知伊，違反上開優先購買權之規定，其契約不得對抗伊；另原告以公告現值而非以申報地價計算相當於租金之不當得利數額，及就性質上不宜宣告假執行之拆屋還地聲請宣告假執行，均不合理。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。
㈣被告王漢通、王漢龍、王陳美、羅王快以：如附表編號九、十所示系爭土地原屬訴外人杜姓神明會所有，杜姓神明會嗣以買賣為原因依次移轉予訴外人賴清宮及柯炯廷，再由柯炯廷以受託人變更為原因移轉所有權予原告，惟渠等委由被告王漢通出面於四十七年便向杜姓神明會承租上開土地，經杜姓神明會同意建造如附表編號九、十所示房屋，分別登記在渠等名下，並委由被告王漢通統一支付上開土地四十七年至九十八年度租金，就該土地有不定期租賃權存在，此觀杜姓神明會曾於五十九年間訴請調整租金，經本院五十九年度訴字第三六三六號判決後再經台灣高等法院及最高法院駁回上訴而確定，並於九十八年十二月二十三日、九十九年二月九日以存證信函催繳租金及終止租約，足見其與渠等間確有不定期限之租賃契約關係存在，又杜姓神明會訴請渠等返還不當得利事件，迭經本院以一百年度簡上字第三六○號、一百零一年度再易字第四號、一百年度簡上字第二六八號、第三一四號及五四三號判決確定，均認定與渠等間確有不定期租賃關係存在；原告既否認上開土地有租賃契約關係存在，即無所謂終止可言，且原告未證明有何法定或約定終止事由存在；上開租約係在民法債編八十九年五月五日施行前成立，無修正後民法第四百二十五條第二項之適用，又縱認渠等房屋曾於七十七年間有拆除改建，惟杜姓神明會迄九十八年仍持續受領部分租金，另上開租約係租地建屋且不定期限之租約，亦無民法第四百四十九條第一項之適用，故杜姓神明會與渠等間租約並不因上開土地轉讓、建物滅失或已逾二十年而消滅，渠等並非無權占有上開土地；又杜姓神明會、賴清宮及柯炯廷間就上開土地以買賣或信託為原因之移轉行為，違反優先購買權之規定，對渠等不生效力，渠等已依土地法第一百零四條第一項另案訴請將上開土地移轉登記予原告，原告請求渠等拆屋還地並給付不當得利，即無理由。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。
㈤被告黃達誠即欣昌茶莊、曹世忠即碞磊國際礦石店、陳家華即陳董藥燉排骨店、呂良忠即蒔花飲食店、台灣屈臣氏公司以：渠等分別承租如附表所示系爭房屋，各該房屋係出租人所有，所占用之系爭土地，則係出租人與前地主杜姓神明會間定有不定期土地租約，並依約繳付地租而使用，原告訴請各該房屋所有人拆屋還地既無理由，自無要求渠等承租人遷出之理。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。
㈥被告蘇下煙即永和眼鏡行、周淑貞即心慈素食店、鄭明莉即九悅餐廳既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地於三十六年四月五日登記為訴外人杜姓神明會所有，後於九十九年五月五日因買賣移轉登記為訴外人賴清宮所有，再於同年月三十一日就系爭土地其中六○九、六一四、六一五及六二○地號土地因買賣移轉登記為訴外人柯炯廷所有，同年六月一日信託登記為訴外人廖裕輝所有，嗣於九十九年八月五日上開登記為柯炯廷所有之六○九、六一四、六一五及六二○地號土地、同年月六日上開登記為賴清宮所有之其餘六一○、六一一、六一二、六一三、六一六及六一七地號土地，變更受託人全部信託登記為原告所有。
㈡系爭房屋如附表「房屋門牌」欄所示，分別占有使用如附表「坐落土地」及「面積」欄所示地號面積之系爭土地，系爭房屋所有人被告分別如附表「房屋所有人」欄所示，系爭房屋承租人被告分別如附表「房屋承租人」欄所示。
㈢以上除為兩造所不爭執外，並有原告提出之系爭土地登記謄本（見本院卷一第十三頁至第三十頁）、系爭房屋建物登記謄本及房屋稅繳款書（見本院卷一第三二頁至第四三頁），及被告分別提出之系爭土地登記謄本（見本院卷一第一九三頁至第二○一頁及第二○三頁、第一三九頁至第一四一頁、第一八四頁、卷二第一七七頁至第一七八頁、卷六第一四六頁至第一四九頁）、系爭土地登記異動索引（見本院卷一第一四三頁至第一四五頁、卷三第五七頁至第八四頁）、建物登記謄本及異動索引（見本院卷二第一八三頁至第一八四頁、卷四第一六○頁至第一六八頁、卷一第一八三頁、卷三第一八八頁至第一九一頁）等件為證，復經本院會同台北市松山地政事務所派員至現場履勘測量屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖（見本院卷二第七四頁至第七五頁、第九九頁至第一○二頁）在卷可稽。
四、惟原告主張系爭房屋所有人被告應拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，系爭房屋承租人被告應分別自如附表所示系爭房屋中遷出等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是以本件兩造間爭點在於被告就系爭土地有無占有使用之權源，茲就兩造間爭點分述如之：
㈠系爭房屋所有人被告與系爭土地之前手杜姓神明會間就系爭土地存有不定期限租地建屋契約關係（下稱系爭租約）：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；民法第四百二十一條第一項、第四百二十二條定有明文。是以民法規定租賃契約，係諾成契約，非以書面為要式，僅須當事人對於租賃契約必要之點，即支付租金與標的物租與他方使用收益等要件意思表示一致，租賃契約即已成立生效。查系爭租約確實存在等情，業據被告提出本院五十九年訴字第三六三六號、台灣高等法院五十九年上字第二五七六號及最高法院六十年度台上字第三六二三增加租金事件民事確定判決，認定系爭房屋所有人被告或渠等前手就所承租如附表所示之系爭土地，應按申報地價年息百分之五計付租金等語無訛，有上開判決書（見本院卷三第二三三頁至第二四三頁）在卷可稽，已就承租標的物系爭土地及給付租金之意思表示一致，自應認杜姓神明會與第一次登記為房屋所有人之附表編號四應有部分二分之一被告郭詩電、附表編號五被告林清連、附表編號十被告王漢龍、王陳美、羅王快間，就所建屋使用之系爭土地已各成立不定期限之租地建屋契約，且被告吳榮鴻就附表編號一、龔瓊瑤就附表編號二、陳志毅就附表編號六、陳志弘就附表編號七應有部分二分之一、潘小鈴、游垂賢各就附表編號八應有部分二分之一各因贈與，被告高蚶目就附表編號七應有部分二分之一、王漢通就附表編號九各因買賣，被告龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯就附表編號三、郭秀芳就附表編號四應有部分二分之一各因繼承，分別受讓系爭房屋，核之民法第四百二十六條之一及該條修正增訂前最高法院四十三年台上字第四七九號判例意旨，亦應認渠等前手與杜姓神明會間之不定期限租地建屋契約關係，對上開受讓系爭房屋之被告仍繼續存在。是以原告主張被告未提出確有杜姓神明會大小印之租賃契約，即不足認有租賃關係存在云云，不足採信。
⒉又系爭租約確實存在等情，並據上開被告提出渠等歷年繳納租金證明文件（被告吳榮鴻部分見本院卷二第一八五頁至第二三三頁、龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯部分見本院卷四第一八五頁至第一九六頁及卷六第二六四頁、郭詩電、郭秀芳部分見本院卷一第二一七頁至第二三五頁、林清連部分見本院卷二第十八頁至第二一頁及卷四第二○七頁至第二一六頁、陳志毅、陳志弘部分見本院卷四第二三一頁至第二五三頁、高蚶目部分見本院卷六第一七九頁至第一九三頁、潘小鈴、游垂賢部分見本院卷二第二二頁至第二七頁及卷六第二七○頁至第二八六頁、王漢通、王漢龍、王陳美、羅王快部分見本院卷三第一九二頁至第二二四頁）為證；復提出九十八年至九十九年間杜姓神明會所寄或委由律師所寄之催繳地租、要求簽定書面新約或終止不定期租約存證信函（被告吳榮鴻部分見本院卷六第五五頁至第六○頁、龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯部分見本院卷四第一八三頁至第一八四頁、第二八八頁至第二九三頁及卷六第六一頁至第六六頁、郭詩電、郭秀芳部分見本院卷四第一九七頁至第一九九頁、第二九四頁至第二九六頁及卷六第六七頁至第六九頁、林清連部分見本院卷四第二○○頁至第二○二頁及卷六第七○頁至第七四頁、陳志毅部分見本院卷四第二二五頁至第二三○頁及卷六第七五頁至第七九頁、陳志弘、高蚶目部分見本院卷四第二二二頁至第二二四頁及卷六第八○頁至第八四頁、潘小鈴、游垂賢部分見本院卷四第二六○頁至第二六五及卷六第八五頁至第八七頁、王漢通、王漢龍、王陳美、羅王快部分見本院卷三第二二八頁至第二三二頁、第二四四頁至第二四八頁）為據，依信函文句不斷提及「應繳納地租金額為」、「於文到七日內..依約繳納地租」、「儘速..向神明會杜姓天上聖母，給付..租金」、「神明會杜姓天上聖母..就系爭土地訂有租賃契約」、「終止..不定期租賃契約」、「本會與台端就..土地曾以口頭方式訂有不定期限之租地建屋契約」等語，足見系爭租約確屬存在甚明。故原告主張不能確認所繳金額為租金，且不能以杜姓神明會事後之存證信函論斷系爭租約存在云云，亦不足採。
⒊另原告提出杜姓神明會管理人杜宗惠於一百年四月十一日出具之證明書（見本院卷四第十五頁），主張無從確定系爭房屋所有人被告使用系爭土地，係基於與杜姓神明會間何法律關係云云。惟杜姓神明會管理人杜宗惠委任之律師出席台北市政府地政處九十九年一月十一日提供簡化各地政事務所請示案件處理研討會時，主張杜姓神明會與系爭房屋所有人被告間存在租賃關係，雖無書面租賃契約，但曾經法院判決確定，係不定期租賃關係，建物所有權人（指系爭房屋所有人被告）於每年接獲其通知後均按時繳付租金等語（見本院卷四第二七三頁至第二七七頁），且杜宗惠為將系爭土地出售，於九十九年四月二十日在土地登記申請書上出具不實切結「本案土地與地上建物間未訂立書面之租賃契約，且其不定期關係業經終止，確無出租，如有不實，出賣人願負法律責任」等語，遭檢察官依刑法使公務員登載不實罪嫌提起公訴在案，業據被告提出台灣台北地方法院檢察署檢察官一百年偵續字第五三一號起訴書（見本院卷六第二九四頁至第二九七頁）在卷可參，足見原告提出之上開杜姓神明會管理人出具證明書，謂杜姓神明會與系爭房屋所有人被告間未存有不定期限租地建屋關係云云，殊不足採。
㈡原告主張杜姓神明會已終止與系爭房屋所有人被告間不定期限租地建屋契約云云，於法不合：
按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第四百五十條第二項前段固有明文，惟租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿時、承租人以基地供違反法令之使用時、承租人轉租基地於他人時、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時、承租人違反租賃契約時等情形之一，出租人不得收回，土地法第一百零三條並有明文。是於土地法公布施行後，依特別法優於普通法之原則，租地建屋之出租人，非有土地法第一百零三條所定情形之一，自不得依民法第四百五十條第二項規定隨時終止租約。又土地法第一百零三條固係於三十五年四月二十九日始修正公布，惟按法律不溯既往原則，乃基於法安定性及信賴保護原則所生，用以拘束法律適用及立法行為之法治國家基本原則，其意義在於對已經終結的事實，原則上不得嗣後制定或適用新法，以改變其原有之法律評價或法律效果；至於繼續的事實關係或法律關係進行之中，終結之前，依原有法律所作法律評價或所定法律效果尚未發生，而相關法律修改時，則各該繼續的事實或法律關係一旦終結，原則上即應適用修正生效的新法，除法律另有明文規定者外，不得適用已失效的舊法，此種情形，並非對於過去已經終結的事實，適用終結後始生效之新法（真正溯及），而是在繼續的事實或法律關係進行中，以將來法律效果之規定，連結部分屬於過去的構成要件事實（不真正溯及），既非法律溯及適用，於法治國家法安定性及信賴保護之要求，原則上並無牴觸。是於本件系爭不定期限租地建屋契約，既於三十五年四月二十九日土地法第一百零三條修正公布後仍繼續存在，已如前述，縱然系爭房屋均係三十五年四月二十九日土地法第一百零三條修正通過前即已存在，仍應適用上開土地法第一百零三條之規定，出租人杜姓神明會非有該條所定情形之一不得隨時終止租約。是以系爭房屋所有人被告既無土地法第一百零三條所定情形之一，原告主張縱認系爭租約存在，惟系爭房屋均係於上開土地法修正通過前即已存在，無修正在後之土地法第一百零三條之適用，故各該契約已經杜姓神明會依民法規定於九十九年二月九日以存證信函終止云云，亦不足採。
㈢系爭租約既未消滅，且該契約對原告仍繼續存在：
⒈系爭租約仍有民法第四百二十五條第一項規定之適用：
按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文。同條第二項固另規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用前項規定，但該第二項係於八十八年四月二十一日修正公布，並自八十九年五月五日施行之規定，是依民法債編施行法第一條後段規定：「其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定」等語，應認民法四百二十五條第二項規定，僅於八十九年五月五日以後成立之不定期限租賃關係始有適用，就此出租人於八十九年五月五日民法債編修正施行前，已與承租人訂定未經公證之期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，是否有新修正民法第四百二十五條第二項規定之適用？最高法院業以九十八年度第二次民事庭會議作成決議：「基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第四百二十五條第二項規定之餘地」等語（見本院卷二第一七六頁）。查系爭租約固屬未定期限且未經公證之不動產租賃契約，惟係於八十九年五月五日民法第四百二十五條第二項修正施行前即已成立等情，已如前述，揆諸前揭說明，自無修正後民法第四百二十五條第二項規定之適用，又原告係於九十九年八月五日及六日因信託關係取得系爭土地所有權等情為真正，為兩造所不爭執，亦如前述，足認系爭租約依民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃之規定，對於受讓人原告仍繼續存在。原告主張系爭租約未定期限且未經公證，依民法第四百二十五條第二項規定，無同條第一項買賣不破租賃規定之適用，故系爭租約已經消滅云云，並不足採。
⒉系爭租約並未因系爭房屋滅失或不堪使用而消滅：
按租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務，最高法院著有五十一年台上字第二九八七號判例足參。本件系爭房屋所有人被告並無土地法第一百零三條所定情形之一，系爭土地之出租人不得以系爭房屋滅失而終止租約，已如前述。又系爭房屋並無滅失或不堪使用之情形，業經本院於一百年二月十六日會同台北市松山地政事務所派員至現場測量時，勘驗系爭房屋除門牌號碼台北市○○路○段七三五、七三七號及七二五號自住未出租外，其餘均出租如附表所示房屋承租人開店營業等情屬實，並有原告提出之現場照片（見本院卷二第一四八頁至第一四九頁、第一五一頁、第一五三頁、第一五六頁、第一五七頁、第一六一頁至第一六三頁、第一六五頁至第一六六頁及第一六八頁）在卷可參，系爭房屋若已滅失或不堪使用，豈能出租供營業之用，足認系爭房屋並無滅失或不堪使用之情事，雖原告以系爭房屋之建物登記謄本及稅籍資料為據，主張系爭房屋存在已超過六十年，早逾耐用年數而已滅失或不堪使用云云，惟建築改良物耐用年數及每年折舊率表之目的，僅為財政部課徵房屋稅之依據，與房屋是否不堪使用，迥然無涉，房屋稅籍資料不過為稅捐機關課徵房屋稅之依據，並無從證明系爭房屋建造完成之時點，建物登記謄本縱然記載系爭房屋存在已逾六十年，但不能謂系爭房屋當然已滅失或不堪使用，本件系爭房屋並無滅失或不堪使用之情事，已如前述，原告以書面資料推論之詞，自不足採，足見系爭租約並無因系爭房屋滅失或不堪使用而消滅。再者，系爭房屋縱然曾經重建或改建，惟社姓神明會迄九十八年度仍收取租金，已如前述，應認已默示同意系爭租約仍然存續而未消滅，足見系爭租約亦無因系爭房屋重建或改建前滅失或不堪使用而消滅。是以原告主張系爭房屋存在均已超過六十年，早已滅失或不堪使用，系爭租約已因系爭房屋不堪使用而消滅云云，亦不足採。
⒊系爭租約亦未因已逾二十年期限而消滅：
按租賃契約之期限，不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年；租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定，民法第四百四十九條第一項、第三項規定甚明。是以民法第四百四十九條第一項所定租賃契約之期限不得逾二十年，係指定有期限之租賃而言，不適用於不定期租賃，最高法院並著有六十二年台上字第三一二八號及六十五年台上字第二七二二號判例可參。本件兩造間所存在之系爭租約，係屬不定期限租地建屋契約，自無上開民法第四百四十九條第一項規定之適用，灼然甚明。原告援引最高法院判決意旨，認「當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限」，再加推論主張該「使用期限」應解為「定有期限之定期租約」，混淆法律區分定期租約與不定期租約，保障未定期限租地建屋承租人之立法意旨，自不足採，依此再主張系爭租約應依民法第四百四十九條第一項規定認已消滅云云，亦非可採。
㈣杜姓神明會將系爭土地出賣訴外人賴清宮，及賴清宮將系爭土地其中六○九、六一四、六一五及六二○等地號土地出賣另訴外人柯炯廷時，未通知系爭土地之承租人即系爭房屋所有人被告，對渠等不生效力：
按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人；土地法第一百零四條第一項前段、第二項後段定有明文。該條之優先購買權具物權之效力，並有最高法院著有六十七年台上字第四七九判例可參。是以出租人將其所有土地出租他人建屋居住，嗣未通知承租人，即將其土地出賣第三人，第三人又將之出賣與第四人，均辦妥移轉登記，第四人以無權占有為由，訴請承租人拆屋還地，承租人則以其有優先承買權對抗，則第四人之請求有無理由？業經司法院民事廳研究認為：「按土地法第一百零四條第一項規定，承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，依同條第二項規定，其契約不得對抗優先購買權人。亦即該項以買賣為原因而成立之物權移轉行為對承租人不生效力，故承租人之優先購買權具有物權之效力..出賣人（即出租人）與基地買受人即不得主張於其買賣成立並辦理基地所有權移轉登記後，承租人之優先購買權即歸於消滅。此項效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉土地所有權於第三人而有異..故丁（第四人）訴請乙（承租人）拆屋還地，並無理由」等語，有該院八十三年院台廳民一字第一一○○五號研究意見（見本院卷二第一七五頁）在卷可參。查本件系爭房屋所有人被告與系爭土地之原所有權人杜姓神明會，就系爭土地確有租地建屋契約關係存在等情，已如前述，則杜姓神明會於九十九年五月五日將系爭土地出賣並移轉登記予訴外人賴清宮前，自應依上開土地法第一百零四條規定通知系爭房屋所有人被告是否行使優先承買權，然杜姓神明會並未通知，嗣賴清宮於同年月三十一日將系爭土地其中六○九、六一四、六一五及六二○地號土地出賣並移轉登記予另訴外人柯炯廷前，亦應通知系爭房屋所有人被告是否行使優先承買權，然賴清宮亦未通知等情，為原告所不爭執，則杜姓神明會與賴清宮間、賴清宮與柯炯廷間以買賣為原因而成立之物權移轉行為對系爭房屋所有人被告不生效力，而原告係受賴清宮、柯炯廷委託信託登記為系爭土地之所有權人，系爭房屋所有人被告自得以上開土地法第一百零四條優先承買權之規定對抗原告，原告訴請系爭房屋所有人被告拆屋還地，自不應准。
五、綜上所述，原告主張其為系爭土地信託登記之所有權人，系爭房屋所有人被告所有系爭房屋占有使用系爭土地，其餘系爭房屋承租人被告承租系爭房屋亦占有使用系爭土地等情，固堪信為真正，惟系爭房屋所有人被告抗辯渠等與系爭土地之前手杜姓神明會間有不定期限租地建屋契約關係，該契約關係對受讓系爭土地之原告繼續存在，並未經終止且未消滅，嗣系爭土地以買賣為原因移轉登記時，渠等優先承買權受侵害，各該物權行為對渠等不生效力等情，亦堪信屬實，故原告主張被告就系爭土地無占有使用之權源云云，不足採信。從而，原告依民法物上請求權及不當得利之法律關係，訴請系爭房屋所有人被告應拆屋還地並給付不當得利，系爭房屋承租人被告應遷讓房屋，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 27 日民事第一庭 法 官 劉台安
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 27 日書記官 曹瓊文
附表：（面積：平方公尺）
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│編│附圖│坐落土地（│面積│房屋門牌（│房屋所│原告請求│房屋承租人│
│號│編號│重測前） │ │建號） │有人 │不當得利│ │
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│一│Ｄ１│台北市寶清│6 │台北市八德│吳榮鴻│三十六萬│ │
│ ├──┤段7小段615├──┤路4段735、│ │零四百四│ │
│ │Ｄ２│地號（松山│111 │737號（77 │ │十六元 │ │
│ │ │段313-25）│ │） │ │ │ │
│ ├──┼─────┼──┼─────┤ │ ├─────┤
│ │Ｉ │同地段 609│65 │同路段 749│ │ │黃達誠即欣│
│ │ │地號（松山│ │號（779） │ │ │昌茶業行 │
│ │ │段313-20）│ │ │ │ │ │
├─┼──┼─────┼──┼─────┼───┼────┼─────┤
│二│Ｈ１│同地段 610│42 │同路段 747│龔瓊瑤│六萬一千│蘇下煙即永│
│ │ │地號（松山│ │號（1847）│ │零四十元│和眼鏡行 │
│ │ │段313-21）│ │ │ │ │ │
├─┼──┼─────┼──┼─────┼───┼────┤ │
│三│Ｈ２│同地段 611│91 │同路段 747│龔瓊瑤│九萬七千│ │
│ │ │地號（松山│ │號（926） │林侑潔│三百二十│ │
│ │ │段313-48）│ │ │林伶潔│元 │ │
│ │ │ │ │ │林書緯│ │ │
│ │ │ │ │ │林峻緯│ │ │
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│四│Ｇ │同地段 612│52 │同路段 745│郭詩電│七萬五千│周淑貞即心│
│ │ │地號（松山│ │號（1742）│郭秀芳│五百七十│慈素食店 │
│ │ │段313-22）│ │ │ │三元 │ │
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│五│Ｆ │同地段 613│65 │同路段 741│林清連│九萬四千│曹世忠即碞│
│ │ │地號（松山│ │號（未保存│ │四百六十│磊國際礦石│
│ │ │段313-23）│ │登記） │ │六元 │店 │
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│六│Ｅ１│同地段 614│1 │同路段 739│陳志毅│十六萬二│陳家華即陳│
│ ├──┤地號（松山├──┤號（1846）│ │千一百十│董藥燉排骨│
│ │Ｅ２│段313-24）│86 │ │ │元 │店 │
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│七│Ｃ２│同地段 616│42 │同路段 731│陳志弘│二十四萬│呂良忠即蒔│
│ ├──┤地號（松山├──┤、733號（ │高蚶目│三千二百│花飲食店 │
│ │Ｃ４│段313-26）│60 │78） │ │四十六元│ │
│ ├──┼─────┼──┤ │ │ │ │
│ │Ｃ１│同地段 617│2 │ │ │ │ │
│ ├──┤地號（松山├──┤ │ │ │ │
│ │Ｃ３│段313-17）│3 │ │ │ │ │
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│八│Ｂ１│同地段 617│19 │同路段 729│潘小鈴│二十萬零│鄭明莉即九│
│ ├──┤地號（松山├──┤號（796） │游垂賢│五十三元│悅餐廳 │
│ │Ｂ２│段313-17）│69 │ │ │ │ │
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│九│Ａ３│同地段 620│89 │同路段 725│王漢通│十四萬一│ │
│ │ │地號（松山│ │號（36） │ │千五百二│ │
│ │ │段313-15）│ │ │ │十六元 │ │
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│十│Ａ１│ │15 │同路段 725│王漢龍│十九萬二│台灣屈臣氏│
│ ├──┤ ├──┤號（135） │王陳美│千四百十│個人用品商│
│ │Ａ２│ │106 │ │羅王快│二元 │店股份有限│
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