臺灣臺北地方法院99年度重訴字第450號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 99 年 12 月 03 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第450號原　　　告　劉芷青
訴訟代理人　張世柱律師
黃偉雄律師
被　　　告　宏隆資產管理股份有限公司
兼　　　上
法定代理人　李錦龍
被　　　告　蔡睿哲
共　　　同
訴訟代理人　董家豪律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國99年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查原告於起訴時係以民法第184條第1項、第185條第1項、第28條及第179 條規定為先位之訴請求權依據，請求被告賠償損害或返還已收價金；另以買賣契約書第11條第2項及民法第259條規定為備位之訴請求權依據，請求被告返還已收價金並給付違約金，嗣原告並未變更訴訟標的，僅補充法律上之陳述為「依民法第88條第2項撤銷締約之意思表示，及依民法第359條、第256 條規定解除契約」，並非訴之變更或追加，被告稱不同意原告所為訴之追加，容有誤會，合先敘明。
原告起訴主張：
㈠先位之訴部分：
⒈伊前向被告宏隆資產管理股份有限公司（下稱宏隆公司）買受門牌號碼臺北市○○區○○路62號2 樓房屋及其坐落基地持分（下稱系爭房地），雙方並於民國98年6 月29日簽訂敦南美景不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定價金為新臺幣（下同）6,500 萬元，伊已給付價金1,000萬元予宏隆公司。
⒉被告蔡睿哲、李錦龍分別為宏隆公司之經理、董事長，於銷售系爭房地時，故意隱匿系爭房屋「僅能暫作一般事務所使用」、「雖經核准分為十戶但不得分戶個別移轉」，及該棟建物曾發生自殺命案等重大交易訊息，致伊陷於錯誤而與宏隆公司締約，蔡睿哲、李錦龍應依民法第184 條第1 項、第185條第1項規定，對伊連帶負賠償之責。李錦龍為被告宏隆公司之負責人，宏隆公司應依民法第28條規定，與李錦龍連帶負賠償責任。
⒊又伊已合法撤銷締約之意思表示，亦得依民法第179 條規定，請求宏隆公司返還已收價金：
①蔡睿哲、李錦龍故意隱匿系爭房屋「僅能暫作一般事務所使用」、「雖經核准分為十戶但不得分戶個別移轉」，及該棟建物曾發生自殺命案等重大交易訊息，致伊陷於錯誤而與宏隆公司締約，伊已依民法第92條規定，於98年10月16日發函撤銷該締約之意思表示，宏隆公司受領伊給付價金之法律上原因已不存在，構成不當得利，應予返還。
②另伊不知系爭房屋具有「僅能暫作一般事務所使用」、「雖經核准分為十戶但不得分戶個別移轉」之交易上限制，及該棟建物曾發生自殺命案之重大交易訊息，而買受系爭房地，亦得依民法第88條第2 項規定撤銷締約之意思表示，宏隆公司受領伊給付價金之法律上原因已不存在，構成不當得利，應予返還等語。
㈡備位之訴部分：
⒈依系爭買賣契約書第14條第3 點約定，宏隆公司應於簽約後三日內交付臺北市政府都市發展局96年12月14日北市都建字第09673573800 號函，惟迭經伊催告仍未交付，伊已依系爭買賣契約書第11條第2 項之約定解約，宏隆公司即應依該條約定退還已收價金並給付伊違約金各1,000 萬元。
⒉又系爭房屋存有「僅能暫作一般事務所使用」、「雖經核准分為十戶但不得分戶個別移轉」之交易上限制，且該棟建物曾發生自殺命案，宏隆公司除應負物之瑕疵擔保責任外，尚構成不完全給付，伊得依民法第359條及第256條規定解除契約，契約既經解除，伊即得依民法第259條第2款規定請求宏隆公司返還已收價金等語。
㈢聲明為：
⒈先位聲明：
①被告應連帶給付原告1,000萬元，及自98年6月29日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
②願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
①被告宏隆公司應給付原告2,000萬元，及其中1,000萬元部分自98年6月29日起，其餘1,000萬元部分自98年10月20日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。
被告則抗辯：
㈠原告主張撤銷締約之意思表示，於法無據：
⒈蔡睿哲、李錦龍從未向原告表示系爭房屋可分成十戶分別移轉出售。且被告等人已於系爭買賣契約書第14條第4 項明定系爭房地使用、處分之法令限制，並提請原告注意，而相關法令資料均係公開訊息，被告等人實無從隱匿。況訴外人李君健不瞭解市場用地之法令規範，而逕向原告表示系爭房屋可分成十戶分別移轉出售，並非被告等人所為，且被告等人對此亦無從知悉，依民法第92條第1 項但書規定，原告不得撤銷其意思表示。另所謂凶宅，依一般通念係指專有部分曾發生過兇殺或自殺致死，而系爭房屋之專有部分未曾發生非自然死亡事件，即非凶宅，被告等人更無所謂有隱匿不告知之情。是原告以被告等人刻意隱匿交易重大訊息致其陷於錯誤，而主張撤銷締約之意思表示，於法無據。
⒉原告另主張其意思表示錯誤云云，惟原告於締約時已知悉系爭房地為市場用地，則原告疏於查證或怠於委請專業人員查證，致不瞭解法令規範，難謂無重大過失，依民法第88條第1 項但書規定，自不得撤銷其意思表示。況系爭買賣契約書係於98年6月29日所締結，則原告遲至99年9月27日始以書狀撤銷締約之意思表示，已逾民法第90條規定之1年除斥期間。
㈡另蔡睿哲、李錦龍於締約前從未與原告有所接觸，而係透過李君健居間聯繫，且蔡睿哲、李錦龍已提供所有資料，毫無詐欺之舉。原告主張蔡睿哲、李錦龍有侵權行為之事實，就此自應負舉證之責。
㈢又原告不得以宏隆公司遲延交付核准函及圖說為由，主張解除契約：
⒈原告已延長核准函及圖說之交付期限至98年10月12日，而該核准函與李君健於98年10月12日傳真予原告之臺北市政府都市發展局變更執照存根附表之重要內容一致，則原告既已於該日知悉核准函之內容，當無再主張被告未交付核准函而解除契約並請求違約金；另被告亦已依約於締約後3 日內由李君健轉交圖說予原告，自無給付遲延致違約之情事。
⒉退步言之，核准函及圖說僅係證明系爭房屋已分為十戶之用，且縱使被告未交付予原告，客觀上系爭房屋業經核准分為十戶之事實，不因未交付核准函或圖說而有異。況原告延長交付期限，而於期限之末日亦已知悉核准函之內容，則核准函、圖說非構成契約之要素，原告不得以被告遲延給付，而執為解除契約之理由。
㈣原告亦不得以系爭房地有價值減損之瑕疵，而主張解除契約：
⒈因法令限制致系爭房地不同於一般建物使用或移轉等情形已反應於售價中，並無原告所指減少通常效用之瑕疵，且系爭房屋不構成凶宅，已如前述，則系爭房地並無任何價值減損之瑕疵存在。
⒉況基於人民不得以自己不知有法規存在而有所主張之原則，買受人應有探知公法上使用限制之義務，不得以公法限制認作瑕疵。否則，不啻所有買受人均可以不知法律免除查證義務，而於投資失利後，主張其不解法律而以瑕疵擔保為原因解除契約。準此，宏隆公司就公法上之限制，對於原告應不負任何瑕疵擔保之責。
⒊再者，宏隆公司已於系爭買賣契約書第14條第4 項載明使用及處分上之限制，是宏隆公司並無刻意不告知之情，原告亦難以諉為不知。況原告於98年10月16日存證信函中已自陳其知悉上開限制，則其遲至99年9 月28日始以書狀為瑕疵擔保之主張，已逾民法第365條第1項所定6 個月之除斥期間。
㈤原告更不得以不完全給付為由，而主張解除契約：
⒈原告並未主張宏隆公司有何可歸責之事由，其逕認宏隆公司應負不完全給付之責，實嫌速斷。況被告等人一再強調系爭買賣契約書第14條第4 項之約定，已足以表明法令限制，實無任何可歸責之情。
⒉再者，「僅能暫作一般事務所使用」、「雖經核准分為十戶但不得分戶個別移轉」是否即為給付不合債之本旨，顯有疑義。蓋被告宏隆公司出售系爭房地予原告之價格，顯然低於市價1/3 ，該價值即反應市場用地之法令限制，亦無任何未依債之本旨給付之情等語。
㈥聲明為：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠系爭房地位於台北市都市計畫興德市場用地，為台北市政府於77年12月31日核准訴外人潤泰建設股份有限公司（下稱潤泰公司）投資興建，系爭房屋所在建物為地下3 層、地上16層建物，地上1、2層建物作超級市場使用，地上3-16層作集合住宅使用。目前該市場1樓作超級市場使用，2樓部分經台北市政府市場處於94年11月11日依據「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」，以府建字第09403652200 號函核准暫作一般事務所使用，惟如日後必須作市場使用時應確實予以回復。
㈡臺北市政府於96年8 月15日核准潤泰公司將系爭房地所有權產權移轉予宏隆公司。
㈢宏隆公司於96年11月30日向臺北市政府都市發展局申請變更系爭房屋之戶數，臺北市政府都市發展局於96年12月14作成北市都建字第09673573800 號函，核准將系爭房屋變更戶數為10戶（見本院卷第114頁）。
㈣宏隆公司於97年11月24日向臺北市政府市場處申請將系爭房屋2 樓之產權分割為10戶，但保證不移轉所有權；該處於98年9月8日作成府產業市字第09831752300 號函准許之（見本院卷第138-139頁）。
㈤兩造於98年6 月29日簽訂系爭買賣契約書（見本院卷第7-11頁），約定由原告向宏隆公司買受系爭房地，價金6,500 萬元；原告已於同日給付宏隆公司價金1,000 萬元（見本院卷第14頁）。
㈥宏隆公司原為有限公司，嗣於98年12月間變更組織為股份有限公司，並以李錦龍為董事長（見本院卷第234-235 頁）。㈦原告於98年10月16日致函宏隆公司，表明撤銷締約之意思表示或解約之意；宏隆公司於同年月19日收受該存證信函（見本院卷第15-18頁）。
㈧宏隆公司於98年10月20日發函催告原告履約未果（見本院卷第33-36 頁），嗣於同年11月30日發函向原告表達解約並沒收價金之意（見本院卷第37-39頁）。
㈨原告認蔡睿哲、李錦龍故意隱匿系爭房屋「僅能暫作一般事務所使用」、「雖經核准分為十戶但不得分戶個別移轉」之交易上限制，致其陷於錯誤而與被告宏隆公司締約，乃於99年間對蔡睿哲、李錦龍提出刑事詐欺告訴，臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署）檢察官於99年9 月30日對蔡睿哲、李錦龍作成99年度偵字第9169號不起訴處分（見本院卷第206- 207頁），嗣經原告聲請再議後，經臺灣高等法院檢察署檢察長命令發回續查，現由臺北地檢署以99年度偵續字第1001號案件偵查中。
得心證之理由：
㈠先位之訴部分：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同；法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任，為民法第184條第1項前段、第185 條第1 項、第28條所明定。原告起訴主張：蔡睿哲、李錦龍故意隱匿系爭房屋「僅能暫作一般事務所使用」、「雖經核准分為十戶但不得分戶個別移轉」、及系爭房屋所在建物曾發生自殺命案等重大交易訊息，致其陷於錯誤而向宏隆公司買受系爭房地，其得依前開規定，訴請被告連帶侵權行為負賠償之責等語。被告則均否認有原告所指之侵權行為。經查：
①針對系爭買賣契約之締約經過，相關當事人之陳述如下：
⑴原告陳稱（見本院卷第87-89頁）：
Ⅰ98年6 月20日左右李君健主動向其詢問有無意願購買系爭房屋，當初李君健表示系爭房地是作一般事務所使用，目前雖然只有一張權狀，但已得到主管機關核准分成10戶，日後其可接續辦後續手續，就10戶各自取得獨立所有權，分別出售。其與李君健一起去看屋，系爭房地所在大樓一樓是松青超市，二樓當時已經隔成10戶，屋內的裝潢只做到一半，且二樓與一樓有獨立出入口。其認為該區域類似的產品不多，如果投資應有利潤可期，所以就與李君健接著談交易細節，後來講定6,500 萬元成交，即在6月25日先給付李君健150萬元訂金，並約好29日簽約。
Ⅱ簽約前其未曾與蔡睿哲、李錦龍接洽，但簽約當天蔡睿哲、李錦龍及李君健均在場。李錦龍有詢問其買系爭房地之用途，其表示打算買了房子以後，將裝修工作完成，再將房子分別出售，蔡睿哲對此還表示沒有問題。後來代書出現，也拿出買賣契約書，針對契約書第14條之特約事項，其覺得有問題，就針對特約事項3、4、5 點提出詢問，對方都有回答，其當時相信對方之說法就簽約。
⑵證人李君健陳稱（見本院卷第89-93頁）：
Ⅰ其為從事房地產買賣仲介工作，即為俗稱之「中人」，與蔡睿哲是舊識，從蔡睿哲處得知宏隆公司要出售系爭房地之訊息，並取得系爭房地之權狀等文件，蔡睿哲說系爭房屋本來只有一張權狀，但已經得到主管機關的許可，日後可以分成10戶，取得10張權狀，分別出售。其即將上開訊息轉告原告，事後並安排原告至宏隆公司洽談交易細節。
Ⅱ其在收受原告交付之定金前，依仲介業之慣例未將原告之姓名等資訊透露給宏隆公司，僅事前將原告同意之買賣條件告訴蔡睿哲，由蔡睿哲先製作買賣契約書草稿。簽約當天李錦龍有出面與原告打招呼，主要是蔡睿哲與原告在談相關細節，雙方針對價金及付款方式談了很久，也針對契約書草稿進行討論，並做了一些修改，當場再根據修改後條文製作成契約書正本，列印出來給買賣雙方簽名。
⑶蔡睿哲陳稱（見本院卷第93-96頁）：
Ⅰ當初其得知宏隆公司有意出售系爭房屋，就主動去找李錦龍要土地謄本、建物謄本、使用執照、重新裝潢後的平面圖及一些函文等資料，後來李君健問其手上有無物件，其即將系爭房屋之資訊告訴李君健，並將相關文件交給李君健。後來李君健有提供類似承買意願書之類的文件證明確實有買方出價，也提出買方開的斡旋票，其即約李錦龍一起與買方碰面。
Ⅱ簽約當天其第一次與原告碰面，並介紹李錦龍給原告認識，雙方互相寒暄，後來有關買賣相關細節，由其代表宏隆公司與原告洽談。
⑷李錦龍陳稱（見本院卷第96-97頁）：
Ⅰ當初宏隆公司是自己著手進行系爭房屋分戶手續，也進行裝潢，本來打算裝潢好以後，租給他人當作工作室，但在裝潢階段就有很多仲介、中人想要賺佣金，一直來詢問是否要出售系爭房屋，因公司經營就是要獲利，故其並未排除出售系爭房屋之可能，後來蔡睿哲我李君健已經找到買主，還開了斡旋票，問其可不可以將買主約來公司談，其即同意與買主面談。
Ⅱ當天原告來到宏隆公司，其有出面與原告見面，並詢問原告購買系爭房屋的用途，原告表示要投資，其問原告是否知道系爭房屋位在市場用地，在使用及處分上都有限制，原告表示知道，但其為避免日後發生糾紛，要求代書將這點寫在契約書裡，後續的事情就交給蔡睿哲去跟原告談，等談好以後，其才出面簽約。
②綜合上開各人之陳述，可知98年間宏隆公司自行僱工在系爭房屋進行裝潢工程，嗣李君健自蔡睿哲處得知系爭房地待售之訊息，其將此訊息轉知原告，原告並透過李君健取得系爭房地之權狀等相關文件，經評估系爭房地為合適之投資標的，乃透過李君健、蔡睿哲居間聯繫，與宏隆公司董事長李錦龍相約見面洽談買賣細節，碰面當天原告與蔡睿哲針對價金及付款方式等事項進行磋商，並於議定後當場簽訂系爭買賣契約書。由系爭買賣契約之締約過程觀之，可確認原告及宏隆公司之董事長李錦龍在簽約前未曾碰面，有關買賣標的即系爭房屋之相關資訊，係透過李君健及蔡睿哲居間提供資料並傳遞訊息，且簽約當日買賣雙方洽談之重點為價金及付款方式。
③原告雖稱蔡睿哲、李錦龍於締約前故意隱匿系爭房屋「僅能暫作一般事務所使用」之重大交易訊息云云，然查：
⑴系爭房地位於台北市都市計畫興德市場用地，台北市政府於77年12月31日核准潤泰公司投資興建系爭房屋所在建物（地上1、2層作超級市場使用，地上3-16層作集合住宅使用）。目前該建物1 樓作超級市場使用，2 樓部分經台北市政府市場處於94年11月11日依據「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」，以府建字第09403652200 號函核准暫作一般事務所使用；台北市政府復於96年8 月15日核准潤泰公司將系爭房地所有權產權移轉予宏隆公司，並於96年12月14以北市都建字第09673573800 號函，核准將系爭房屋戶數為10戶。又系爭房屋雖經核准暫時變更使用用途為一般事務所，但如該屋必須作市場使用時，應確實予以回復；且系爭房屋因未來仍有可能回復作為市場使用，所有權人須遵守「臺北市獎勵投資興建公共設施自治條例」第19條「興建完成之公共設施非經主管機關核准，不得移轉、變更用途、停止全部或部分之營業」及「臺北市零售市場管理規則」第28條「超級市場應以單一經營體」等規定，系爭房屋應一次整體移轉，不得個別移轉予不同所有權人，且宏隆公司如欲出售系爭房屋，應經臺北市市場處核准始得移轉等情，有原告提出之臺北市市場處98年10月9 日北市市規字第09832345000號函在卷可按（見本院卷第12-13頁），可知系爭房屋之登記謄本上雖記載該屋之主要用途為「一般事務所」（見本院卷第102 頁），但在該屋之使用用途上，另有「僅得暫作一般事務所使用，日後如須回復作為市場使用，應確實回復」之限制。
⑵針對系爭房屋前述使用用途上之限制，系爭房屋之96變使字第001 號變更使用執照存根附表上已明確記載：「…⒌本案依本府市場處94年11月11日府建字第09403652200號函同意2樓暫作一般事務所使用，惟日後必需作市場使用時，應確實予以回復作市場使用」等語（見本院卷第84頁），李錦龍表示其於簽約前已明確告知蔡睿哲，並提供其相關資料，蔡睿哲則稱該等限制係其自行研究後得知，並自行在網路上查詢取得前開使用執照存根附表（見本院卷第96頁、第 93-94頁），雙方之說法雖略有出入，但至少可確認該2 人對此事均已明知。
⑶蔡睿哲另明確表示，其在告知李君健系爭房屋之相關資訊時，曾將系爭房屋使用用途之前述限制告知李君健，並交付前述變更使用執照存根附表（見本院卷第94頁），李君健於本院作證時雖否認蔡睿哲此部分說詞屬實（見本案卷第90頁），然其在原告對蔡睿哲等人提出之詐欺案件偵查中則證稱：變更使用執照存根上有寫系爭房屋使用用途之限制，且蔡睿哲也有說等語（見臺北地檢署99年度偵字第9169號卷第71頁），足證蔡睿哲確實曾告知李君健系爭房屋使用用途上之限制，李君健於本院審理中對此翻異前詞，核屬卸責之論，要不足採。
⑷按在不動產買賣契約中，出賣人就其所知之交易上重要資訊，基於誠信原則，對買方有告知之義務，迭經最高法院於相關判決中所肯認。所謂「交易上重要資訊」，應指交易慣例上會影響買方締約意願之事項。然依目前不動產之交易慣例，不動產買賣契約經由仲介人員居間協調成交者，實為常態，而居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，另有調查義務（參見民法第567 條），是當不動產買賣契約之當事人委由仲介人員居間聯繫、協調時，如賣方對於其所知之交易上重要資訊已告知仲介人員，即應認已履行前開告知義務。查系爭房屋使用用途之限制，影響該屋之利用方式，客觀上足對交易相對人之締約意願產生影響，當屬交易上之重要資訊，對此賣方宏隆公司即有告知原告之責。惟原告與宏隆公司在締結系爭買賣契約前，係透過李君健、蔡睿哲居間傳遞相關文件及訊息，如前述，揆諸前揭說明，如宏隆公司已向蔡睿哲、李君健揭露系爭房屋使用用途上之限制，即應認為宏隆公司對此已盡告知義務。而蔡睿哲已將系爭房屋使用用途之限制告知李君健，堪認宏隆公司對此已盡告知之責。
⑸況系爭房屋使用用途之限制，為相關法規所明定，且已明載於該屋之變更使用執照存根附表上，而相關法規及前述文件均為公開資訊，任何人皆可輕易自網路上之法規資料庫及「臺北市地理資訊e 點通」網站上查詢取得，宏隆公司、李錦龍、蔡睿哲等人對此何有隱匿之必要？況蔡睿哲堅稱其於簽約當天曾告知原告系爭房屋使用用途受限一事（見本院卷第94頁背面），且系爭買賣契約書第14條特約事項第4 點亦明載：「甲方（即原告）知悉本案土地係屬市場用地，本大樓興建係按照臺北市獎勵投資興建公共設施等相關法規辦理，甲方知悉本物業，使用、處分均需按照相關法規辦理；並類似國宅買賣移轉，需行文主管機關同意後方可移轉」等語（見本院卷第10頁），可知宏隆公司亦於系爭買賣契約書中揭示系爭房屋使用用途與一般住宅房屋不同，另受相關法規限制一事，原告坦承簽約當天曾針對此特約事項詢問蔡睿哲等人（見本院卷第88頁），可知原告當日亦注意到此項約定，如蔡睿哲、李錦龍故意隱匿系爭房屋使用用途受限一事，何必於系爭買賣契約書中加註此特約事項？由是益證彼等對此並無故意隱匿之舉。原告主張宏隆公司故意隱匿此項訊息，難認屬實，並不足採。
④原告另稱蔡睿哲、李錦龍於締約前故意隱匿系爭房屋「雖經核准分為十戶但不得分戶個別移轉」之重大交易訊息云云，然查：
⑴系爭房屋之使用用途原為超級市場，嗣於94年間經主管機關核准變更使用用途為暫作一般事務所使用；又系爭房屋本為一戶，復於96年間經主管機關核准變更戶數為10戶，有前述變更使用執照存根附表及臺北市政府都市發展局96年12月14日北市都建字第09673573800號函在卷可稽（見本院卷第84頁、第114頁），而系爭房屋之84使字第0517號使用執照附表㈠變更登記欄內，對前開戶數變更一事亦有明載（見本院卷第82頁），前述戶數變更，僅涉及系爭房屋「使用用途」之變更，至系爭房屋是否日後可變更為10個建號，則涉及該屋「產權分割」之問題，而與前述由一戶變更為10戶使用之「分戶」不同，不可不辨。再者，系爭房屋於處分時應受「臺北市獎勵投資興建公共設施自治條例」第19條及「臺北市零售市場管理規則」第28條之限制，亦即須經主管機關核准，始得移轉，且不得將產權分割後移轉予不同人，有前引臺北市市場處98年10月9日北市市規字第09832345000號函足憑（見本院卷第12-13 頁），是系爭房屋在處分上受有前開限制，應無疑義。
⑵針對系爭房屋前述處分上之限制，原告坦認簽約當日代書有提及系爭房屋類似國宅，日後買賣須經市場處同意才可過戶等語（見本院卷第88頁），足證原告於簽約前即已明知系爭房屋上述處分上之限制。
⑶原告另自承簽約前李君健曾提及系爭房屋業經主管機關核准分成10戶，日後可分別出售予不同人等語，李君健亦坦承確實曾向原告如此表示（見本院卷第89頁、90頁），可知原告在簽約前係自李君健處獲致前開錯誤訊息。原告雖稱簽約當天其曾向李錦龍表示日後要將系爭房屋分別出售予不同人，蔡睿哲曾表示沒有問題等語（見本院卷第89頁），然為被告所否認，李君健亦證稱簽約當天原告並沒有特別提到日後要將系爭房屋分別出售給不同人一事（見本院卷第93頁），是原告此部分說法難認與事實相符，亦非可取。
⑷李君健雖稱：其向原告陳稱系爭房屋已得到主管機關之許可分成10戶，日後可分為10個所有權，分別移轉予不同人之資訊，係來自蔡睿哲云云（見本院卷第89、90頁），其另證稱所指主管機關核准分戶之證明文件即為系爭房屋之84使字第0517號使用執照附表㈠等語（見本院卷第92頁），可知李君健所指「系爭房屋經主管機關核可分成10戶」，係指該屋於96年間經主管機關核准變更使用用途之「分戶」，實與「系爭房屋日後得否變更為10個建號」之「產權分割」一事無關。況宏隆公司係於原告與之締結系爭買賣契約後之98年9月8日，方經臺北市政府以府產業市字第09831752300 號函核准對系爭房屋為產權分割，有該核准函在卷足憑（見本院卷第139 頁），在此之前主管機關是否會核准宏隆公司產權分割之申請，尚在未定之天，衡情蔡睿哲或李錦龍當不致於同年6 月底簽約前，即預向李君健或原告表示系爭房屋日後得分割為10個建號等語。再佐以李錦龍、蔡睿哲曾於本院分別陳稱：系爭買賣契約簽約前宏隆公司自己著手進行分戶的手續（見本院卷第96頁）、其曾向李君健表示宏隆公司正在申請分戶等語（見本院卷第94頁），彼等之用語雖均為「分戶」，然真正之「分戶」係在96年間即經主管機關核准，如前述，故以時間點來觀察，李錦龍及蔡睿哲所指宏隆公司正在辦理之「分戶」，應係指辦理「產權分割」之申請手續，既云「正在申請」，表示李錦龍、蔡睿哲均明知申請之結果尚未確定，則蔡睿哲是否確實曾向李君健表示日後系爭房屋可分割為10個建號等語，更屬可疑。綜合上情，本院認尚不得以李君健前述證詞，即認定蔡睿哲確實曾向李君健表示系爭房屋日後得分售予不同之人。更有甚者，原告於前開刑案中曾提出其在98年10月間與李君健通話時之錄音譯文，該譯文記載：「劉：他在跟你談的時候他有沒有說到他那個產權10戶以後可以賣，他有說到10戶以後可以賣給不同的人嗎？李：這本來就是過給10... ，就是分戶以後不是就有10個權狀嘛，10個權狀當然可以賣啊，怎麼不能賣呢？」（見前開偵卷第99頁），可知李君健直至買賣雙方已發生爭議之10月間，仍將「分戶」與「10個權狀」作錯誤之連結，足證李君健對於前揭「分戶」與「產權分割」之分野，始終不明究理。而原告主張蔡睿哲、李錦龍隱匿系爭房屋「雖經核准分為十戶但不得分戶個別移轉」之重大訊息，顯係犯了與李君健相同之錯誤，亦即將系爭房屋於簽約時已獲核准變更使用用途為10戶，與該屋是否得以數產權之形式分別移轉二事，作錯誤之連結，可推斷原告此錯誤認知，係來自李君健之誤導，在別無事證證明該錯誤訊息係由李錦龍、蔡睿哲傳達予李君健之情況下，自不得認為李錦龍、蔡睿哲對此應負責任。
⑸再者，精確解讀原告之意，其應係主張系爭房屋不得於分割產權後，分別出售予不同人一節，為系爭買賣契約之重大交易訊息，然依非違章建物之交易慣例，輒以建號來確認買賣標的物，且建物因構造及使用上之先天限制，未如土地容易細分，實務上將房屋產權分割成不同建號再分別出售者，誠屬罕見，要難遽認房屋是否可分割產權，分別出售予不同人一節，即屬一般不動產交易之重大訊息。況宏隆公司出售系爭房地予原告時，雖正在向主管機關申請辦理產權分割，然該申請係直至同年9 月初方經核准，如前述，而李君健證稱：簽約當天李錦龍曾詢問原告購買系爭房地之用途，原告僅表示要投資，等裝修好再轉售，沒有提到要轉售給不同人，且原告亦批評宏隆公司在系爭房屋所做之隔間不好，其買受系爭房屋後，要將原隔間打掉重作隔間等語（見本院卷第93頁），可知原告在簽約當天僅表明日後要將系爭房屋轉售他人，並未提及要將系爭房屋產權分割後轉售不同人，當日才與原告見面之李錦龍及蔡睿哲，自無從預見原告購入系爭房地後之利用計畫，亦無法得知宏隆公司向主管機關所為分割產權之申請，日後對原告是否有助益，故而，縱使宏隆公司於締約前並未告知原告系爭房屋縱使辦理產權分割，亦不得出售予不同人一事，亦難認已違反前述出賣人之告知義務，併予指明。
⑤原告復稱蔡睿哲、李錦龍於締約前故意隱匿系爭房屋為凶宅之重大交易訊息云云，然查：依不動產交易慣例，所謂「凶宅」係指曾在其內發生非自然死亡事件之建物，至所謂「建物」之範圍，應以專有部分為限。原告主張系爭房屋為凶宅，係提出電子報一份為證（見本院卷第186 頁），細觀該電子報內之報導，系爭房屋所在大樓15樓之住戶，係在97年7 月23日凌晨疑似跳樓自殺，而自15樓陽台墜落3 樓住戶陽台死亡，是系爭非自然死亡事件，並非發生於系爭房屋之範圍內甚明，依前開說明，即難認為系爭房屋為「凶宅」，蔡睿哲、李錦龍即不可能隱匿該屋為凶宅之訊息，自不待言。是原告此部分主張，亦非有理。
⑥綜上，蔡睿哲、李錦龍並無原告所指故意隱匿各項重大交易訊息之情事，要難認為彼等有原告所指之侵權行為，彼等及宏隆公司即無庸連帶對原告負侵權行為損害賠償之責。
⒉再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條亦定有明文。原告另主張：其已合法撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，宏隆公司應依前開規定返還已收價金等語。宏隆公司則否認原告撤銷權之行使於法有據，經查：
①民法第92條第1 項規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示」。該條所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884 號判例意旨參照）；又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。原告主張其受詐欺方為締結系爭買賣契約之意思表示，乃以蔡睿哲、李錦龍故意隱匿各項重大交易訊息為其論據，然蔡睿哲、李錦龍並無原告所指故意隱匿重大交易訊息之情，前已詳論，原告依前引規定撤銷締約之意思表示，其撤銷權之行使，即於法不合。
②又民法第88條固規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤」，然欲依此規定行使撤銷權者，應於意思表示後一年內為之，此觀同法第90條之規定即明。查原告係於98年6 月29日向宏隆公司為締結系爭買賣契約之意思表示，其卻至99年9月27日方提出書狀，表示欲以民法第88條第2項規定，撤銷該意思表示（見本院卷第163 頁），縱認其確係因意思表示錯誤而為締約之意思表示，然其行使前述撤銷權，已逾一年除斥期間，亦非適法，自不發生撤銷之效力。
③承上，原告並未合法行使民法第92條第1項、第88條第2項之撤銷權，已堪認定，其即無由依同法第179 條規定，請求宏隆公司返還已收價金。
㈡備位之訴部分：
⒈原告又主張：依系爭買賣契約書第14條第3 點之約定，宏隆公司應於簽約後3 日內交付臺北市政府都市發展局96年12月14日北市都建字第09673573800 號函，惟迭經其催告仍未交付，其得依系爭買賣契約書第11條第2 項之規定解除系爭買賣契約，並請求宏隆公司返還已收價金、賠償違約金1,000萬元等語。經查：
①系爭買賣契約書第14條第3 點雖約定：「乙方（即宏隆公司）同意簽約後三日內交付甲方北市都發局核准一戶變更為十戶之核准函件及圖說」，惟該條文所指「核准函件」之內容為何，簽約當日在場之李君健、蔡睿哲及原告三人所述均不相同，李君健表示，該核准函件為系爭房屋84年使字第0517號使用執照附表㈠（見本院卷第92頁）；蔡睿哲則稱，其認知之核准函件包含臺北市政府都市發展局96年12月14日北市都建字第 09673573800號函、使用執照存根、使用執照存根附表與使用執照附表㈠（見本院卷第95頁背面），原告則稱該條所指核准函件即為臺北市政府都市發展局96年12月14日北市都建字第09673573800號函（見本院卷第131頁）。若簽約當日彼等曾就「核准函件」之具體內容明確指定，當不致出現在場之三人對此各說各話之情。況李君健及蔡睿哲均一致陳稱：原告於締約後曾多次要求宏隆公司提供相關文件，但並未指明要該公司提供臺北市政府都市發展局96年12月14日北市都建字第09673573800 號函，再觀諸原告於98年10月16日催告宏隆公司提出核准函件之存證信函（見本院卷第16頁），其內亦未特定核准函件即為臺北市政府都市發展局96年12月14日北市都建字第09673573800 號函，由是可推知簽約當日原告並未具體指明前述「核准函件」之具體內容，即為臺北市政府都市發展局96年12月14日北市都建字第09673573800 號函，是縱認宏隆公司並未於簽約後三日內提供此份函文予原告，亦難遽認即屬違約。
②再者，以給付遲延為原因而解除契約，須構成契約要素之給付遲延或其他因遲延而不能達契約目的之給付遲延始得為之（最高法院78年度台上字第1277號判決意旨參照）。查原告於締約前即受李君健誤導，將系爭房屋變更使用用途之「分戶」與「產權分割」二事，混為一談，如前述，其於締約時要求宏隆公司提出之「核准函件」，應為「分戶」之核准函件，目的在於確認主管機關確實曾同意變更系爭房屋之使用用途，而關於此事，除臺北市政府都市發展局96年12月14日北市都建字第09673573800 號函可資證明外，尚有84使字第0517號使用執照附表㈠及96變使字第0001號變更使用執照存根均可為證（見本院卷第113 頁、第84頁），而在原告提出、其表示李君健於簽約前所交付之文件中，即有84使字第0517號使用執照附表㈠（見本院卷第104 頁背面），足證原告於簽約前即已持有主管機關核准分戶之證明文件，其要求宏隆公司提出「核准函件」之目的已達，亦不容原告事後任以宏隆公司遲延交付臺北市政府都市發展局96年12月14日北市都建字第09673573800 號函為由，即解除契約。
③按系爭買賣契約書第11條第2 項雖約定：「如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，經甲方定期催告後仍不履行者，甲方得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之房地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金；但該賠償之金額超過甲方已繳價款者，則以甲方已繳價款為限」，惟原告不得以宏隆公司遲延交付臺北市政府都市發展局96年12月14日北市都建字第09673573800 號函為由，即解除契約，如前述，自亦不得依前揭約定訴請宏隆公司返還價金並給付違約金。
⒉原告復主張：系爭房屋存有「僅能暫作一般事務所使用」、「雖經核准分為十戶但不得分戶個別移轉」之交易上限制，且該棟建物曾發生自殺命案，宏隆公司除應負物之瑕疵擔保責任外，尚構成不完全給付，伊已依法解除契約，即得依民法第259條第2款規定請求宏隆公司返還已收價金等語。經查：
①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，固為民法第354條第1項、第359 條所明定，然宏隆公司出售予原告之系爭房地，本即存有「僅得暫時作為一般事務所使用，日後如必須做為市場使用，應確實回復」之使用用途限制，及「須經主管機關核准始得移轉」之處分上限制，且針對該等限制，宏隆公司業已對原告盡告知義務，即不能以系爭房屋具有使用用途及處分上之限制，而謂該屋具有瑕疵。至於系爭房屋無法於產權分割後出售予不同之人一事，雖使原告無法達到於購屋時對該屋之特定使用計畫，然並無證據顯示此事將減少或滅失該屋之價值或通常效用，原告執此主張系爭房屋具有瑕疵，亦非有理。系爭房屋既無原告所指瑕疵，原告即不得依民法359 條規定解除契約並進而請求宏隆公司返還價金。
②又依原告與宏隆公司所締結之買賣契約，宏隆公司所售予原告者，為使用用途及處分均受法規限制之系爭房地，是宏隆公司僅須依該房地之現況交付予原告，即可認為其給付符合債之本旨，原告空言宏隆公司有不完全給付之情，誠乏依據，其自不得依民法第256 條規定解除系爭買賣契約，並進而請求宏隆公司返還價金。
㈢綜上所述，被告均無原告所指侵權行為，原告復未合法撤銷締結系爭買賣契約之意思表示，則原告先位依民法第184 條第1項、第185條第1項、第28條及第179條之規定，請求被告連帶給付其1,000萬元，及自98年6月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許。又宏隆公司並無原告所指遲延給付之違約情節，系爭房地亦無原告所指瑕疵或不符債之本旨之情，則原告備位依系爭買賣契約書第11條第2項、第259條第2款規定，請求宏隆公司給付2,000萬元，及其中1,000萬元部分自98年6 月29日起，其餘1,000萬元部分自98年10月20日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，亦屬無據，應併予駁回之。原告之訴均經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
㈣本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此指明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 99 年 12 月 3 日民事第七庭 法 官 陳婷玉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 3 日書記官 吳鸝稻