臺北簡易庭100年度北簡字第10238號

• 裁判案由: 返還押租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 101 年 01 月 03 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　100年度北簡字第10238號原　　　告　巨力股份有限公司
法定代理人　朱秀英
訴訟代理人　黃惠珍
高昭君
被　　　告　程于貞
張哲榮
上二人共同
訴訟代理人　趙文銘律師
黃毓棋律師
江東原律師
複代理人　　吳奕綸
上列當事人間請求返還押租金事件，於中華民國100 年12月20日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬貳仟元，及自民國一百年六月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰玖拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾伍萬貳仟元為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國97年3 月24日向被告等承租坐落門牌號碼為台北市○○路○段149 之16、之17號12樓全部及地下停車2 位，約定租金每月新台幣（下同）12萬元，原告並於訂約時交付被告24萬元押租保證金，有租約足憑。系爭租賃物租金第二年起，被告同意調降為每月11萬元，由原告開立面額99,000元〈110,000 －11,000（稅）〉支票12張支付，第三年調整為每月116,667 元，原告開立面額105,000 元〈116, 667－11,667（稅）〉支票12張，交由被告於每月25日兌現無訛，有被告簽收支票計24張之收據，故原告並未短付任一期租金，被告辯稱以押租保證金抵扣，應無理由。
二、被告同意原告延期至100 年4 月15日交還房屋：
㈠房屋租期屆滿前，原告財務人員高昭君於100 年3 月15日電話與被告洽商續租事宜，由於被告堅持續租之房屋租金調高5,000 元，原告因此決定不再續租，但為另覓他處需時間裝修整理，因而要求被告延至100 年4 月15遷出，被告亦同意原告延後22天之房租自押租保證金中扣抵，有100 年3 月15日通話明細紀錄顯示雙方通話達858 秒（14.3分鐘）可稽。依證人即房屋仲介張仁吉證詞，被告於100 年3 月21日委託房屋仲介公司代為出租房屋，並告知承租人仍在使用房屋，可見被告已確知原告不再續租房屋，否則不可能與房屋仲介簽約。
㈡原告依約於100 年4 月15日遷出至同棟大樓6 樓房屋，此有當日委請貨運行搬運物品，原告支付6 樓4 月份半個月租金、管理費，以及4 月15日古今經貿天下大樓保全值勤日報表記載「巡視各樓安檢(12F搬家至6F) 」等可資證明，並經證人即值勤人員孫建國到庭證實，故原告並未違約，被告不得依租賃合約第6條約定請求按照租金二倍之違約金。又原告4月15日既已遷空房屋，系爭房屋得由被告隨時點收，依據原告提出之通話紀錄明細顯示，原告公司人員分別於4 月20日、5 月4 日、5 月9 日及5 月12日打電話予被告，催請被告前來點收房屋，惟被告一直以私務繁忙為由，拖延點收房屋。被告拒不前來點收，係因可歸責於己之事由，其遲至100
年5 月12日始向原告收回12樓鑰匙，足證被告認為無需點收房屋，應由被告自行承擔遲延責任。
三、綜上，被告應返還原告扣除22天租金之押租保證金152,000
元〈240,000 －88,000（22天）〉。並聲明：被告應共同返還原告152,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償之日止按年息5 ％計算之利息。
貳、被告辯稱：
一、因原告違約，被告以押租金抵付違約金：
㈠查雙方租約第2 條、第6 條分別約明：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為三年零個月即自民國九十七年三月二十五日起至民國一百年三月二十四日止」、「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」在案，是如租期屆滿，而原告遲延返還房屋，則應依約按租金貳倍計罰違約金甚明。
㈡原告於鈞院100 年11月8 日言詞辯論筆錄中，已自認係於租期屆滿後之100 年5 月12日，始將系爭租賃物返還予被告。另依證人張仁吉所述，其與被告於100 年（被告書狀誤繕為96年）3 月間即簽訂委託契約，但簽約之後卻一直無法進入屋內，以致無法作成產權調查報告。其於同年3 月及4 月均試圖進入系爭租賃物，惟因日班管理員以系爭租賃物目前尚有人使用中不便進入為由，予以拒絕，嗣後亦曾電話詢問日班蘇姓管理員原告是否已搬走，但均回覆為未搬走，尚在使用中，而無法進入屋內調查，遲至同年6 月9 日始首次進入屋內調查。更足以證明原告所稱其於4 月15日即搬遷完畢等語並非事實。
㈢原告雖主張係因被告之私務忙碌云云為由，始遲延返還房屋，並提出通話明細紀錄為證。惟此為原告片面供稱，且通話明細上僅列明受話號碼與通話秒數等數字，單憑數字根本無從證明通話內容是否如原告所述。原告僅依此點即主張被告已同意免除違約金，並不足取。至於管理員孫建國雖陳稱原告100 年4 月15日已搬家，但其並未在場觀看，監視器亦未拍到屋內情形，此亦為孫建國供承在案，足見並無證據證明原告在100 年4 月15日已搬空，原告所述即屬無稽。
㈣原告既未於租期屆滿日（100 年3 月24日）返還，遲至同年5 月12日始返還被告，計遲延49日，依比例計算本應給付被告違約金392,000 元（計算式：12萬×2 ×49/30 ＝392,00
0 ）。被告以原告前所提出之押租金24萬元扣抵猶有未足。二、原告除積欠被告違約金外，另積欠被告租金24萬元，被告亦得備位以原告積欠之房租與押租金抵付：
按系爭租約第3 條約定：「租金每個月新台幣壹拾貳萬元正，乙方不得藉任何理由拖延或拒納。」等語在案，原告自應按時繳納足額租金。詎原告自租期第二年起，即未依約付足每月之租金12萬元整，竟謊稱被告同意予以酌減租金。然被告從未同意原告減免租金，係原告懇求並表示租金差額日後會補齊，始勉予收受租金支票。再由第三年租金支票金額高於第二年觀之，即可看出被告根本未曾同意租金減免，否則原告何以可能自行多付租金？足見係原告積欠租金遲未繳清甚明。原告迄今尚積欠被告24萬元之租金，被告亦得以押租金抵扣，倘鈞院認本件違約金過高，應予酌減，特以前項租金為預備之抵銷抗辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執之事實：
原告於97年3 月24日向被告等承租系爭標的物，約定租賃期限自97年3 月25日起至100 年3 月24日止，租金每月12萬元，原告並於訂約時交付被告24萬元押租保證金。租期第二年，原告於年初開立面額99,000元租金支票12張，第三年原告開立面額105,000 元租金支票12張，交付被告收訖兌現等事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書（本院卷第50至53頁）、原告98年轉帳傳票、被告程于真領款簽收單、99年支票12張等影本在卷為憑（本院卷第63至78頁），應堪信為真實。
肆、本院之判斷：
原告主張其已獲被告同意，於100 年4 月15日搬離系爭租賃物，並無違約，而請求被告扣除租金後返還押租金等語，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件之爭點即為：㈠原告是否確為100 年4 月15日搬遷？㈡有無違反租賃契約？㈢被告以押租金為抵銷抗辯有無理由？經查：
一、原告主張在租約到期前，因被告堅持調漲租金，協調不成，而於100 年3 月15日以電話經被告同意延至100 年4 月15日搬遷等情，並提出電話通聯紀錄、100 年4 月15日由搬家公司即訴外人仟達汽車貨運行開立發票及古今經貿天下大廈管理員製作之值勤日報表影本附卷為證（本院卷第54、57、62頁）。並經證人即當日值勤管理員孫建國到庭具結證稱：我記得巨力公司（即原告）是100 年4 月15日從同棟12樓搬到6 樓，值勤日報表記載「巡視各樓安檢(12F搬家至6F) 」是我寫的，那天值勤時間是晚上19點至早上7 點。因大樓僅有一部電梯，白天要上班，所以白天不能搬家，100 年4 月16日凌晨巡邏時，我有看到12樓外面搬完了，有清潔乾淨等語（本院卷第87至88頁）。並核對原告提出之新簽立房屋租賃契約書上所載，原告自100 年4 月15日起至103 年4 月14日止，向訴外人即新房東賴陳桂雲承租同棟6 樓房屋，有該契約書影本附卷為據（本院卷第112 至115 頁），堪認原告主張其已於100 年4 月15日自被告出租之12樓房屋搬家至同棟6 樓新租賃處所，與事實相符。
二、被告雖辯稱原告提出之電話通聯紀錄無法證明通話內容，固然屬實，然而從100 年3 月15日通話明細紀錄顯示雙方通話達858 秒，合約14.3分鐘。審酌原告主張在租約到期前，因被告堅持每月調漲租金5,000 元，以致無法續租一節，為被告所不否認，衡情原告既然無法續租，勢必需要酌留時間另覓適當處所搬遷以繼續營運，故堪認該通電話確實係兩造為了租金及是否同意延期一事相互溝通。另據證人即房屋仲介張仁吉到庭具結證稱：100 年3 月21日到屋主程于貞家簽委託，當下她有說約期快到了，承租方有說要延期二個月才交還鑰匙，我說那這段期間如何進去看，她說先找承租的，以出租為優先，因為沒辦法進去看，她說如果有客戶，她再想辦法。因為承租方在用，希望不要打擾到承租方等語。（本院卷第90頁）證人並提出委託銷售契約書影本附卷為憑（本院卷第118 至120 頁），可知，被告因為原告到期不續租，所以委託仲介優先出租，並明確告知因承租方即原告仍在使用，故無法帶客戶入內參觀。如此即可推知，被告對於原告必須延期返還租賃物一事知之甚詳，且為被告所同意之情況下，否則被告怎會從未有對原告催告返還之意思，並主動告知仲介人員不要打擾到尚在使用之原告。至於證人張仁吉證稱其於100 年6 月9 日始進入系爭租賃物作房屋產權調查一節，係因證人在100 年4 月15日之前，原告仍在使用中，日班管理員以系爭租賃物目前尚有人使用中不便進入為由，予以拒絕，符合情理，但100 年4 月15日之後至100 年6 月9
日前，證人並未再到租賃標的物現場，故被告以其所證作為原告並未在100 年4 月15日搬遷之反證，不足為取。
三、按兩造房屋租賃契約書第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方『同意』繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金二倍之違約金至遷讓完了之日止。」。系爭租賃物因被告擬調高租金致原告未予續租，而原告延後遷出事先已取得被告同意，業經原告舉證如前二所述，則原告按照雙方議定延期之時間於100 年4 月15日遷出，並未違約，故被告不得依上開第6
條約定請求按照租金二倍之違約金。
四、按債務之履行需經債權人協力始得完成者，因債權人未為協力或積極干預，致債務人之履行受妨礙，債權人應負受領遲延之責任（民法第237 條以下債務人責任減輕之規定）。本件被告辯稱原告於100 年5 月12日始返還租賃物鑰匙一節，為原告所自認，然原告主張係因被告不同意將鑰匙托給大樓管理員轉交，又遲未辦理點交所致。本院審酌「房屋」租賃契約返還租賃標的物，自然係在該租賃標的物即出租房屋內始得辦理點交，否則如何判斷該房屋有無按租約返還。且雙方並沒有原告必須將鑰匙送交到被告家中之特約，復參照原告提出之電話通聯紀錄中，分別顯示原告於100 年4 月20日、5 月4 日、5 月9 日及5 月12日打電話予被告（本院卷第55至56頁），堪認原告主張持續聯絡被告欲返還房屋鑰匙一節，應與事實相符。故本件既係因為被告受領遲延，導致原告於100 年5 月12日始得以返還房屋鑰匙，原告於100 年4
月15日搬遷後至100 年5 月12日返還鑰匙期間內，自無須支付被告租金。是被告辯稱原告應給付租期屆滿日100 年3 月24日至同年5 月12日遲延49日之違約金云云，洵無足取。
五、被告另以原告迄今尚積欠被告24萬元之租金，而為備位之抵銷抗辯。惟查：原告主張租賃物租金第二年起，被告同意調降為每月11萬元，由原告開立面額99,000 元 〈110,000 －11,000（稅）〉支票12張支付，第三年調整為每月116,667
元，原告開立面額105,000 元〈116, 667－11,667（稅）〉支票12張等情，業據提出與其所述相符之原告98年轉帳傳票、被告程于真領款簽收單、99年支票12張等影本在卷為憑（本院卷第63至78頁），已如前述，第二年、第三年租金金額固然與房屋租賃契約書上約定之月租金每月12萬元不符，但法律上並未規定租金調整之約定必須書面契約，若雙方當事人業已口頭達成合意，自應受其拘束，不得事後反悔。本院審酌原告開立租金支票皆是年初開立當年度12期支票，並皆已兌現無誤，而被告在本件訴訟之前，從未表示原告有何欠租之情形，堪認兩造確實已有調降租金之合意。至於第二年與第三年租金不同，係因被告同意之降幅不同所致，也符合一般交易常情，故被告臨訟以原告不可能在第三年自行多付租金，而否認有調降之合意云云，顯然無從採之。故本件既係被告同意調降租金，自無積欠租金之情形，則被告就此租金差額24萬元行使備位之抵銷抗辯，自屬無據。
六、綜上所述，原告所提出之證據，業已證明其經被告同意延期搬遷，自無違約之情形。原告於100 年3 月25日至100 年4
月15日間延期共22天，租金為8,800 元（12萬元/ 月÷30×
22），故原告主張押租金24萬元扣除延期22天租金後，剩餘152,000 元（240,000 －88,000〉，被告應返還原告，應為可採。從而，原告請求被告給付152,000 元及自支付命令送達翌日即100 年6 月24日起至清償日止，按法定利率即年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行。被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。
九、本件訴訟費用含第一審裁判費1,660 元、證人旅費530 元，合計2,190元，依民事訴訟法第78條，由被告負擔。
中 華 民 國 101 年 1 月 3 日臺北簡易庭
法 官 紀文惠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 1 月 3 日書記官 陳慧奇