101年度北簡字第11461號｜民事：給付租金等｜裁判日期：102 年 04 月 03 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　101年度北簡字第11461號原　　　告　林秀粉訴訟代理人　楊秀全被　　　告　勁鎲車業股份有限公司法定代理人　周敬棠上列當事人間給付租金等事件，本院於中華民國102 年3 月19日言詞辯論終結，本院判決如下︰主文被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬捌仟叁佰玖拾元，及自民國一百零一年七月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟柒佰捌拾柒元由被告負擔，餘新臺幣肆仟貳佰伍拾叁元由原告負擔。本判決第一項得假執行。被告以新臺幣壹拾肆萬捌仟叁佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。訴訟標的及理由要領：壹、程序方面一、被告勁鎲車業股份有限公司經受合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）396,416 元；嗣於101 年10月12日具狀擴張聲明為：被告應給付原告512,959 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；復於101 年11月13日、102 年1 月15日審理時減縮聲明為：被告應給付原告501,496 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，參諸前揭規定，應予准許，併予敘明。貳、實體方面一、原告部分：㈠原告起訴主張被告於100 年5 月11日向訴外人達永建設股份有限公司（下稱達永建設）承租坐落臺北市○○街000 號1 樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間為100 年5 月1 日至106 年4 月30日。嗣訴外人達永建設於101 年1 月10日帶租約出售該屋予原告，並辦理所有權移轉。然被告自101 年1 月起未依約按月給付租金及管理費，經達永建設於同年2 月12日、3 月19日催繳發函未獲處理，達永建設依合約精神於101 年4 月18日（原告狀誤繕：20日）發函（存證號碼000629）終止契約並請求賠償，然被告於同月21日函文片面表示於100 年12月31日遷出，經達永建設查證與事實不符並要求房屋隔戶牆回復原狀後通知並派員辦理點交，雙方訂101 年5 月3 日進行點交手續，被告隔戶牆以木質木板充當實心牆，達永建設再次發存證信函表示代為收取復原隔戶牆費用。是總計被告應給付：租賃合約第6 條第2 項被告依約未付之1 月1 日至4 月20日止租金共253,176 元；第6 條第1 項管理費每月10,294元、共41,176元；及被告經原告以存證號碼000196、000430催繳仍未繳納之依第7 條第5 項視為違反約定，經原告依同條第3 項終止契約所得請求3 個月租金賠償共207,144 元，共計501,496 元。為此提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告501,496 元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即101 年7 月31日）起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡對被告答辯所為之陳述：建物內應清空返還原告，且未通知原告點收，屋內尚有雜物。然依照片所示該處門為開啟狀態。㈢本件租約之押金，因該屋嗣轉賣原告，相關押金已轉予原告，可見被告確實有給付。原告請求金額未扣押金，然不知原告個人有無在本件約滿後將押金返還。㈣證據：提出聲請調解書（筆錄）、臺北市內湖區調解委員會101 年民調字第247 號調解不成立證明書、臺北市松山地政事務所建物所有權狀、內湖郵局存證號碼000196、000430、000629、000668、000690、000753、000877存證信函、台北法院郵局存證號碼000382存證信函、臺灣臺北地方法院所屬民間公證人重慶聯合事務所公證書及所附租賃契約、上海商業儲蓄銀行帳號00000000000000存摺封面及內頁明細、金矽谷17企業總部管理費收據三聯單、照片等件為證。二、被告則以下揭情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。㈠被告於12月底有告知原告不續租，並於12月31日搬遷；12月離開時相關設備已遷走，僅餘雜物，如原告所提照片所示。嗣隔年1 至4 月皆未使用租所，但可能有廢棄物在內。㈡搬離時，有通知原告點交，然原告未到場，直至被告寄發存證信函後才來。至租處鑰匙，承租期間與保全較熟後，就放置保全處，有進出才向之取用，故12月離開時亦將鑰匙放在保全處。㈢證據：聲請詢問證人黃振偉、廖立文。三、得心證之理由：原告主張被告於100 年5 月11日向訴外人達永建設承租系爭房屋，約定租賃期間自100 年5 月1 日至106 年4 月30日；嗣訴外人達永建設於101 年1 月10日帶租約出售該屋予原告，並辦理所有權移轉等情，為被告所不爭執，並有臺北市松山地政事務所建物所有權狀、臺灣臺北地方法院所屬民間公證人重慶聯合事務所公證書及所附租賃契約在卷足稽，堪信為實在。且依民法第425 條買賣不破租賃之規定，系爭房屋租賃契約既對受讓房屋所有權之原告繼續存在，則原告當然繼承出租人即訴外人達永建設地位，而行使或負擔由該租賃契約所生之權利或義務。至原告主張被告自101 年1 月起未依約按月給付租金及管理費，經達永建設發函催繳未獲置理，遂於101 年4 月18日依兩造契約第7 條第5 項發函終止契約並請求賠償，嗣於同年5 月3 日進行點交，故被告應給付尚欠之1 月1 日至4 月20日止之租金、管理費，及賠償金云云，則經被告以前詞置辯，何者有理，述之如下：㈠兩造就系爭房屋之租賃契約有約定如上所示租賃期間，核屬定有期限之租賃契約。而按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知，民法第453 條定有明文；又民法第450 條第3 項係規定：不動產之租金，以星期、半個月或1 個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1 個月之末日為契約終止期，並應至少於1 星期、半個月或1 個月前通知之。查，依兩造租賃契約第6 條第4 項約定：「若乙方（即被告）提前遷離時，乙方應賠償甲方（即訴外人達永建設）1 個月租金；甲方擬提前收回房屋時，應提前3 個月告知乙方，其解約事宜由雙方依法訂定之。」觀之，堪認雙方於租賃期限屆滿前，均得提前終止契約，僅分別規定被告應賠償之損失，及原告應提早告知之期限。次查，被告抗辯其於100 年12月底已告知原告不續租系爭房屋乙情，核與證人即訴外人達永建設前此業務經理廖立文具結證述：「（問：公司有無李先生？）李容健，已經離職。（問：你在職期間有無聽李說過被告公司要提前終止租約之事？）有，100 年12月底前．．李是業務襄理，負責銷售、交屋。我才是負責租約部分。」（見102 年2 月19日筆錄）相符。至證人雖另證述：「我有請李先生告知被告以書面通知公司．．1 月租金未收到時，我們就發存證信函給被告公司．．證人黃先生來電說沒有續租199 號了，我們還是請他們做書面回覆。」（見同上筆錄），惟上揭民法第453 條所示終止契約，依同法第263 條準用第258 條，僅規定應向他方當事人以意思表示為之；而意思表示依同法第94條至第97條規定，並無以書面為法定方式之要求。再經本院遍閱兩造租賃契約書，亦無終止契約須以書面方式之約定，證人所證書面之要求，容有誤會。又本件既依證人上揭所述，其乃負責租約業務，則被告此終止系爭房屋租賃之意思表示，已到達出租人即訴外人達永建設有權受領此意思表示之人，而生效力。惟本件被告乃每月支付租金，有租賃契約書第3 條第2 項可憑，是依上揭規定，被告之終止契約，應於1 個月前預行通知，被告既自承係於100 年12月底通知，兩造租賃契約當於101 年1 月底始告終止。㈡承上，兩造租賃契約於101 年1 月底終止，業經本院認定如前。原告雖主張被告未將房屋隔戶牆回復原狀，並放置雜物，直至101 年5 月3 日始進行點交云云，然按兩造租約第4 條第2 項固約定被告於租約終止，應將房屋復原。惟倘未依約辦理，僅生損害賠償，況本件原告自承被告確有交付押金，則於被告未履行相關租賃債務時，當得予以扣抵。再者，兩造租約第9 條，已約定契約終止後遺留物之處理，原告自得據以辦理。末查，被告原同時承租197 號、199 號，嗣100 年12月底通知終止系爭房屋租約，惟仍續租另屋至101 年8 月，有證人黃振偉之證述可憑（見102 年2 月19日筆錄），上情亦為原告所不爭執，本院再審酌原告自承系爭房屋大門為開啟狀態，顯見被告就系爭房屋實已備妥並處於隨時可辦理點交之情狀，反係原告因誤認被告未以書面終止租約為不合法，故遲未辦理點交，就此遲延，自非可歸責被告，亦均無以致生租約仍然存續之效。㈢則被告尚應給付之金額為：101 年1 月之租金69,048元，及依第6 條第1 項規定應負之管理費10,294元，與依第6 條第4 項，被告提前遷離時，應賠償之1 個月租金69,048元，合計148,390 元。四、綜上，原告請求被告給付於148,390 元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年7 月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍則應予駁回。至被告前此支付之押金，如尚未經原告返還，應由兩造另行依法處理，附此敘明。五、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。六、本件被告敗訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。七、訴訟費用6,040 元（原告起訴時原請求之金額為396,416 元，嗣擴張為512,959 元，應徵裁判費5,620 元，惟再經減縮請求金額為501,496 元，應徵裁判費5,510 元。減縮部分之裁判費，依法應由原告負擔，故不計在內。另再加計證人旅費530 元），依民事訴訟法第79條之規定，爰一併確定其數額如主文所示。中華民國 102 年 4 月 3 日臺北簡易庭法官王幸華以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 4 月 3 日書記官薛德芬計算書項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 5,510元原告繳納證人旅費 530元被告繳納合計 6,040元兩造負擔之比例（元以下四捨五入）：被告： 6,040元×148390/501496＝1,787元原告： 6,040元－1,787元＝4,253元

臺北簡易庭101年度北簡字第11461號

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