臺北簡易庭101年度北簡字第16976號

• 裁判案由: 返還房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 102 年 07 月 17 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　101年度北簡字第16976號原　　　告　張煥昇
訴訟代理人　易定芳律師
被　　　告　朱芃年
訴訟代理人　葉鞠萱律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國102 年6 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣玖萬零陸佰叁拾元由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：
（一）原告所有之臺北市○○區○○○路0 段00號2 樓之3 房屋（下稱系爭房屋），原由前所有權人劉帆瑜出租予被告，嗣於民國99年12月16日變更由原告出租予被告，租期至
103 年12月24日止，每月租金新臺幣（下同）75,000元。系爭房屋租約係被告個人與原告簽署，惟被告出具予原告之年度扣繳憑單卻非由被告名義或由被告任負責人之診所出具，被告顯係將系爭房屋轉租予他人使用，未經原告同意，自係違反兩造間房屋租賃增補契約、租賃契約書第8
條之約定，經原告通知被告兩造租賃關係於101 年11月24日終止，惟被告並未返還系爭房屋予原告，原告自得依上開契約第6 條、第10條、第14條約定，請求被告返還系爭房屋予原告，及自101 年11月25日起至返還房屋之日止，按月給付違約金375,000 元，暨賠償可歸責於被告而提起本件訴訟所委任之律師費用8 萬元。
（二）被告係在99年4月1日與劉帆瑜簽訂租賃契約，嗣由原告購買系爭房屋，於99年12月16日在租賃契約上變更出租人為原告名義，僅係配合完成出租人變更手續。原告不知被告多留一份空白合約未簽名，被告預謀作為投機取巧之用，原告如知悉簽空白合約給被告作負責人變更用，為何需花大錢請律師控告被告違約及配合被告做違法情事損毀原告聲譽？原告合理懷疑劉帆瑜也不清楚此事而簽約。忠孝悠美中西醫聯合診所（下稱系爭聯合診所）在99年1 月20日設立，並在系爭房屋營業，被告所提執業之合約書在99年12月6 日簽立，與設立時間不合，應係臨訟串作。被告所交付101 年1 月至12月之租金扣繳憑單為忠孝悠美診所負責人劉永麟，並非被告，堪認其違約頂讓之事實明確。原告於收取被告交付100 年12月份起之支票時，即於簽收支票上載明提前至101 年8 月份前結束租賃等內容。被告係將全部系爭房屋借用予系爭聯合診所，並非由悠美診所使用，或悠美診所更換負責人仍為使用，被告所為顯已違約。系爭聯合診所在臺北市○○○路0 段00號5 樓房屋（與系爭房屋同一大樓之5 樓，下稱5 樓房屋）掛有「悠美中醫診所」招牌，與系爭房屋懸掛「悠美診所」招牌明顯不同，被告為悠美診所負責人，系爭聯合診所自非被告所稱即忠孝悠美診所，顯係由被告違約借予系爭聯合診所使用或變相方法由他人使用。被告已承認因礙於醫師法施行細則第4 條規定，其登記執業之醫療機構以一處為限，該規定僅有執業醫師才了解，再次證明被告承租前已做好預謀犯案準備，悠美診所任何整合變化應與屋主無關，不得損及屋主應有權利，對原告而言繳租金及扣繳義務人都應為被告本人，非其他人可頂替，被告對合約內容簽訂、逃漏稅違法情事，不在乎他人感受。系爭房屋租賃契約之當事人明確記載為兩造，不涉及使用人為悠美診所或系爭聯合診所，且上述診所自始即無一由被告任負責人，自無從由被告更換為他負責人之名。忠孝悠美診所係指西醫診所不含中醫診所，被告辯稱系爭聯合診所即忠孝悠美診所一節，自非可取。原告配偶於101 年8 月4 日致電悠美診所人員劉倫芬，係因原告前已告知被告違約，如要承租，租金要調至22萬元，劉倫芬回應被告要減價至15萬元，足見被告已知違約情事，租金調整是被告所提出，惟兩造不能達成共識，被告辯稱原告因調漲房租不成藉故惡意終止契約云云，核非事實。另原告擔任負責人之問題甲國際股份有限公司（下稱問題甲公司）與被告營業項目不同，被告以栽誣手法猜測原告恐利用其名氣、裝潢另開設問題甲公司分處云云，更屬不該等語。
（三）並聲明：被告應將系爭房屋返還予原告，及自101 年11月25日起至返還房屋之日止，按月給付原告375,000 元；被告應給付原告8 萬元；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭房屋原由被告於99年4 月1 日向原屋主劉帆瑜承租，每月租金75,000元（第4 年起調漲為8 萬元），租期自99年4 月1 日起至103 年10月24日。系爭房屋自承租時起即供系爭聯合診所使用迄今未變，此為原屋主及原告所知。悠美診所初始為被告設立，被告邀集其他醫師合夥共同執業，發展為連鎖醫美診所集團即「悠美醫療美學集團」（下稱悠美集團），被告擔任悠美診所總院長，惟因礙於醫師法施行細則第4 條規定，醫師登記執業之醫療機構以一處為限，被告早已為悠美診所市府總院之負責人，其他分所只能推由其他合夥醫師擔任名義負責人。系爭聯合診所為悠美集團機構之分院，於99年4 月間設立時由林玉娟為名義負責人，於100 年10月14日變更為劉永麟，因被告為合夥人之一且為總院長，故被告承租系爭房屋開設系爭聯合診所至今，並未出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。隨著悠美集團之發展而陸續有醫師加入，聯合執業之合約書簽立日期晚於系爭聯合診所，亦屬常態。劉帆瑜及原告明知系爭房屋開設系爭聯合診所實屬被告使用，且明知系爭聯合診所名義負責人非被告，可能有變更之情事，為免主管機關稽查時需另行用印，劉帆瑜及原告曾簽立承租人空白之租賃契約供系爭聯合診所交主管機關稽查，原告係簽立2 份空白契約，其主張不知簽立目的之變態事實，應就此負舉證責任。使用系爭房屋之診所為悠美集團之分所，於臺北市國稅局登記名稱為「忠孝悠美中西醫聯合診所」，衛生局登記名稱及招牌均為「忠孝悠美診所」，實質為同一診所。而該診所招牌使用「忠孝悠美診所」，無非為使病患明瞭該診所為「悠美診所」之連鎖醫療院所，「悠美診所」為被告最早開設之醫美診所，被告早已登記為該診所負責人，縱其他連鎖診所亦為被告所實際經營，然依法被告不得再登記為其他醫美診所負責人，只能由合夥醫師出名登記，被告始終為系爭聯合診所即忠孝悠美診所之合夥醫師。退步言，縱認原告主張系爭聯合診所與忠孝悠美診所非同一診所云云為真，然兩家診所既均為被告實際經營，未將系爭房屋交由他人使用，原告以此主張終止租賃契約自不可採。此外，5 樓房屋之診所內招牌及衛生局登記名稱為「忠孝悠美中醫診所」，大樓外招牌為「悠美診所」、「忠孝悠美中醫」，期使病患了解該中醫診所悠美集團連鎖醫療院所，該中醫診所亦為被告實際所經營，然該中醫診所並非使用系爭房屋，顯與本件無關。
（二）原告訴請返還房屋前，曾向被告提出調漲房租至22萬元之無理要求，顯見原告明知系爭房屋實為被告開設系爭聯合診所使用中，原告請求被告返還系爭房屋顯無理由。退步言，若認被告開設系爭聯合診所使用屬他人使用，亦可認業經原告同意。原告因無理調漲房租不成，藉故惡意主張終止租約，顯違反民法第425 條第1 項規定，另被告近日得知原告為問題甲公司負責人，猜測原告恐另有欲利用被告名氣及原有裝潢另開設該公司分處所而惡意主張終止契約。原告主張被告將系爭房屋轉租他人使用顯與事實不符，被告按月給付租金，原告無故拒領，被告已提存於臺灣士林地方法院。本件爭點在於被告是否使他人使用系爭房屋，而非扣繳義務人為誰，系爭房屋乃被告經營診所使用，未有違約，與扣繳憑單由何人開立係屬兩事，且因有此扣繳憑單，國家才得以徵得房屋租金收入之所得稅，原告稱應以被告個人名義開立扣繳憑單，與稅制不合，因個人無法開立扣繳憑單且會造成漏稅情事；況原告系爭房屋租金收入之所得稅乃被告所繳納，原告並未支出。本件原告提告疑因房仲以房租過低為由，慫恿原告惡意調漲房租、興訟，然依法被告受買賣不破租賃之保護，原告不得恣意調漲租金，提起本件訴訟更屬無稽等語，資為抗辯。
（三）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查系爭房屋原為訴外人劉帆瑜所有，於99年4 月1 日與被告訂有房屋租賃契約，約定租期自99年4 月1 日起至103 年12月24日止共計5 年，租金每月75,000元，第4 年調漲為每月8 萬元，嗣劉帆瑜於99年10月8 日將系爭房屋出售予原告，於99年12月17日辦理所有權移轉登記，經兩造及劉帆瑜於99年12月16日簽訂房屋租賃增補契約，將系爭房屋出租人名義變更為原告，依原契約條件內容移轉予原告，並於原有房屋租賃契約書更改出租人為原告等情，業據原告提出系爭房屋建物登記謄本、房屋租賃增補契約、房屋租賃契約書（下稱系爭租約）在卷為憑（見本院卷第6 至15頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。至原告請求被告返還系爭房屋、給付違約金及損害賠償一節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點為：被告是否有違反系爭租約第8 條約定？原告是否得提前終止租約？茲審酌如下：
（一）被告並未違反系爭租約第8條約定：
⒈依系爭租約第8 條約定「乙方（即被告）未經甲方（即原告）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」，有系爭租約在卷可參（見本院卷第12頁）。
⒉原告雖以被告所出具之扣繳憑單，扣繳單位非被告名義或由被告擔任負責人之診所為由，主張被告違反系爭租約第8 條約定一節，惟為被告所否認，並辯稱位在系爭房屋之診所為其實際經營，從未將系爭房屋交由他人使用等語。經查，忠孝悠美診所於99年1 月20日於系爭房屋開業，期間於99年1 月20日至100 年2 月10日登記負責人為林玉娟，100 年2 月11日至100 年9 月29日登記負責人為蔡秀繼，100 年9 月30日至今登記負責人為劉永麟等情，有臺北市政府衛生局102 年4 月25日函文暨所附系爭房屋之醫療機構登記資料在卷可稽（見本院卷第135 、136 頁），並有忠孝悠美診所基本資料查詢單附卷可佐（見本院卷第76頁）。被告辯稱其於系爭房屋營業之診所，於衛生局登記名稱為「忠孝悠美診所」，於臺北市國稅局登記名稱為「忠孝悠美中西醫聯合診所」（即系爭聯合診所），為被告與林玉娟、劉永麟、蔡秀繼醫師合夥共同執業等情，據其提出系爭聯合診所扣繳單位設立（變更）登記申請書、聯合執業合約書附卷可佐（見本院卷第44、45、50頁），其設立日期99年1 月20日及合夥醫師均核與前揭臺北市政府衛生局登記資料、各該負責人相符，亦有以系爭聯合診所為扣繳單位、地址為系爭房屋地址之扣繳憑單，及系爭房屋之「忠孝悠美診所」招牌照片在卷足參（見本院卷第16、86至89頁），堪認被告辯稱使用系爭房屋之診所即系爭聯合診所、忠孝悠美診所，實質上為同一診所等語，堪以採信。原告固主張被告所提系爭聯合診所之聯合執業合約書日期訂約日為99年12月6 日，與系爭聯合診所設立日期不合，應係臨訟串作一節，惟被告辯稱隨悠美集團之發展而陸續有醫師加入，聯合執業合約書簽立日期較晚等語，並非無稽；況若被告係以本件訴訟為目的而製作聯合執業合約書將被告列入，應無故意將日期作成晚於系爭聯合診所設立日、使原告得另就此爭執之理，是原告上開主張應非有據。
⒊再者，被告辯稱「悠美診所」初始為其設立，發展為悠美集團，被告為總院長，於系爭房屋經營之忠孝悠美診所，為悠美集團之分院，由其實際經營等情，除有上開系爭聯合診所聯合執業之合約書附卷足證（見本院卷第50頁），並有悠美集團網站列印資料在卷可佐（見本院卷第46頁）；又被告辯稱因其已登記為悠美診所市府總院之負責人，依醫師法施行細則第4 條規定之限制，系爭房屋之診所僅能推由其他合夥醫師擔任名義負責人等情，亦有被告報備支援忠孝悠美診所之申請書在卷可按（見本院卷第49頁）。此外，證人即系爭房屋前屋主劉帆瑜到場具結證稱：伊之前所有系爭房屋時出租給被告朱醫師、悠美診所，伊購買時本來就是租給他，房屋當時出租用途是美容診所；登記負責人應是朱醫師吧；伊有簽立空白契約，前一位屋主也是這麼簽立，被告說如果他很忙，要換負責人，是否可簽立空白契約；換負責人被告還是經營，他們醫美界說有什麼事要換負責人，伊也不是很懂；伊知道是租給悠美診所因為有招牌等語（見本院卷第93至96頁）；另證人即悠美診所店長鄭毓婷到場具結證述：伊從99年2 月正式上班，工作地點在系爭房屋，從伊任職開始診所名字未改過，診所招牌未改過；該診所由被告經營，薪水發放都是被告，伊也是由被告面試，店務會議是被告主持，店裡大小事都要問過被告；伊任職之診所為悠美診所忠孝店，業務內容為雷射、光療、微整形，都屬西醫範圍等語（見本院卷第163 至165 頁）。由上開2 位證人證詞，可知系爭房屋由前屋主劉帆瑜出租予被告起，均係作為悠美診所使用，由被告實際經營，且證人劉帆瑜尚有簽立承租人空白之租賃契約（嗣出租人更改為原告並經原告簽章），供被告用於負責人變更之所需，亦有該份空白契約附卷可考（見本院卷第51至54頁）。是被告辯稱系爭房屋之忠孝悠美診所即系爭聯合診所，為其實際經營，由其他合夥醫師擔任名義負責人等情，堪以採信。
⒋原告雖主張被告違反系爭租約第8 條約定，將系爭房屋出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用一節，惟被告為忠孝悠美診所聯合執業之人，亦為實際經營管理者，此情形自被告向證人劉帆瑜承租時起即係如此，有前揭證據資料並經證人劉帆瑜、鄭毓婷證述在卷，被告固非忠孝悠美診所登記負責人，然被告既有實際使用系爭房屋經營診所之事實，亦無證據足認被告有將系爭房屋出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用，則原告上開主張應非有據。原告雖又主張被告為西醫師，不能經營中醫業務，卻提供他人經營中醫業務，違反系爭租約約定一節，惟查，忠孝悠美中醫診所登記地址為5 樓房屋而非系爭房屋，有該診所基本資料在卷足憑（見本院卷第77頁），再觀諸臺北市政府衛生局函文所附登記於系爭房屋之醫療機構資料，僅可見忠孝悠美中醫診所曾於99年1 月20日至99年6 月1 日登記於系爭房屋，當時原告尚未取得系爭房屋所有權或與被告簽訂租賃契約，此部分顯與兩造系爭租約無關，況5 樓房屋之中醫診所亦為悠美集團之忠孝店，由被告管理一情，亦據證人鄭毓婷證述無誤（見本院卷第166
、167 頁），則原告上開主張實難採信。至原告雖主張繳租金及扣繳義務人都應為被告本人，被告有逃漏稅違法情事一節，惟原告系爭房屋租金之所得稅由承租人負擔，原告並未支出，而被告是否確實遵守稅法或其他法令規定，均係被告之行政法上義務，應與被告是否違反與原告之系爭租約第8 條約定無關，原告此部分主張亦非可採。
（二）原告不得提前終止租約：
依系爭租約第6 條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」、第12條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償，若甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」（見本院卷第12、13頁）。查本件被告並無違反系爭租約第8 條之情事，已如前述，而兩造約定之租賃期間至103 年12月24日止，原告自不得未經被告同意即提前終止租約，是原告主張系爭租約於101 年11月24日終止、請求被告返還系爭房屋一節，應非有據。兩造租賃契約既仍有效存續中，被告亦無違約事由，則原告請求被告依系爭租約第6 條、第10條（應係第11條之誤載）約定，按月給付違約金375,000 元及賠償律師費8 萬元等節，均非可採。
四、從而，原告請求被告返還系爭房屋，及自101 年11月25日起至返還系爭房屋之日止按月給付375,000 元，並給付8 萬元等節，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失其附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，被告雖聲請本院向臺北市政府衛生局中區聯合稽查分隊函查問題甲公司是否屢遭檢舉（見本院卷第85頁），惟此部分與本件爭點無關，且依卷內證據資料已足為以上判斷，本院認應無函詢之必要。兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 102 年 7 月 17 日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 李美燕
計 算 書
項 目 金 額（新台幣） 備 註第一審裁判費 90,100元
第一審證人旅費 530元
合 計 90,630元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 17 日書記官 曾東竣