101年度北簡字第2362號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：101 年 12 月 28 日

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄 101年度北簡字第2362號原　　　告　財團法人艋舺清水巖祖師廟法定代理人　周昇平訴訟代理人　李逸文律師複代理人　許坤皇律師李叡廸律師廖姵涵律師被　　　告　曹楊秀蘭訴訟代理人　曹麗美上列當事人間請求返還房屋等事件，於民國101年12月11日言詞辯論終結，同年月28日下午5時在本院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下︰法　官　羅富美書記官　孫國慧通　譯　何曉瀅朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之事實及理由要領，記載於下：主文：被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○段○○○○○號房屋騰空返還原告，並自民國一百年七月一日起至騰空返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟壹佰陸拾肆元。被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○段○○○○○號房屋騰空返還原告，並自民國一百年七月一日起至騰空返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟零捌拾貳元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣貳仟捌佰柒拾元由被告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣貳拾陸萬玖仟伍佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由要領：一、原告主張：原告前於民國99年7月1日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告承租門牌號碼為臺北市○○區○○街0段000○0號房屋（下稱系爭136之2號房屋）及臺北市○○區○○街0段000○0號房屋（下稱系爭136之3號房屋，與系爭136號之2房屋下合稱系爭房屋），而系爭136 之2號房屋每月租金為新臺幣（下同）1,164元，系爭136之 3號房屋每月租金為1,082元，系爭房屋之租期均為自99年7 月1日起至100年6月30日止。嗣系爭房屋之租期屆滿後，被告竟拒不搬遷，繼續盤據系爭房屋使用，為此依系爭租約第2條第2項約定及民法第455條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，又被告違約未於租賃期滿立即交還房屋，故依系爭租約第2條第2項約定，請求被告按月給付原告3倍租金作為賠償等語。並聲明：㈠被告應將系爭136之2號房屋騰空返還原告，並自100年7月1日起至前開房屋騰空返還之日止，按月給付原告3,492元。㈡被告應將系爭136之3號房屋騰空返還原告，並自100年7月1日起至前開房屋騰空返還之日止，按月給付原告3,246元。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告之夫曹燕清於51年間購買系爭136之2號房屋，用來設立新興機車行，至今仍在使用中。被告自51年間起按時繳交系爭136之2號房屋之土地租金每月1,164元，及系爭136之3號房屋之土地租金每月1,082元，被告繳交系爭房屋之房屋稅及土地租金長達51年。被告之夫曹燕清於90年5 月16日以5萬元之價格，向訴外人陳桂嫺購買系爭136之3號房屋，讓渡書足以證明系爭房屋所有權歸屬於被告。被告為系爭房屋之所有權人，但被告於99年間向原告繳交土地租金時，原告以將系爭房屋由已亡之曹燕清過戶於被告名下為由，誘騙被告於99年7月1日前往祖師廟簽訂房屋租賃契約，被告不疑有詐，而與原告簽訂房屋租賃契約，應不具有任何法律效力等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。三、茲先就原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分，論述如下：㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。次按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人並不以所有人為限（最高法院48年台上字第1258號判例意旨參照）。倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響當事人間租賃契約之效力。㈡查原告主張：兩造於99年7月1日簽訂系爭房屋租賃契約2份，約定由被告向原告承租系爭136之2號房屋、系爭136之3號房屋，系爭136之2號房屋每月租金1,164元，系爭136之3號房屋每月租金1,082元，租期均為自99年7月1日起至100年6 月30日止之事實，業據其提出房屋租賃契約書2份為證（見本院卷第4至7頁），被告對上揭房屋租賃契約書2份上承租人欄其簽名為真正亦不爭執，堪認兩造間就就租賃物及租金意思表示一致，系爭租約即已成立生效。次查，系爭租約於100年6月30日租約到期後，兩造並未依系爭租約第2條第3項「乙方（被告）如願續租，須於租期屆滿前三個月提出書面要約，經雙方同意後續約」之約定續約之事實，兩造並不爭執，堪認兩造間之房屋租賃關係，於100年6月30日系爭租約租賃期間屆滿時消滅。是原告依民法第455條前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。㈢被告雖辯稱：被告為系爭房屋所有權人，原告以將系爭房屋由已亡之曹燕清過戶於被告名下為由，誘騙被告於99年7月1日前往祖師廟簽訂房屋租賃契約，被告不疑有詐，而與原告簽訂房屋租賃契約，應不具有任何法律效力云云，但為原告所否認。且按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。最高法院18年上字第371號、44年台上字第75號分別著有判例可資參照。然查，被告辯稱被告為系爭房屋所有權人乙節，固提出新興機車行之商業登記抄本、戶籍謄本、租金收據、租金統一發票、房屋稅繳款書、房屋稅轉帳證明、財政部台北市國稅局財產歸屬資料清單等件為證，但上揭租金收據、租金統一發票上均載明原告收取之各期租金為「房地租金」（見本院卷第59至63頁），而新興機車行之商業登記抄本、被告之戶籍謄本又與房屋所有權無涉，被告復未能舉證證明其為系爭房屋之原始起造人或由原始起造人受讓事實上處分權之人，被告自不能僅憑房屋稅繳款書、房屋稅轉帳證明、財產歸屬資料清單即據以主張其為系爭房屋之所有權人。被告雖另提出曹燕清與陳桂嫺於90年5月16日簽訂之讓渡書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書為證，然觀諸上揭讓渡書上係記載；「台端有地上物使用權人陳桂嫺女士，標示為臺北市○○區○○街0段000○0號，今以新台幣伍萬元正將本使用權讓渡與曹燕清先生，並配合新使用權人辦理房屋稅單更名登記，…」等語（見本院卷第94頁），未能證明陳桂嫺為系爭136之3號房屋之原始起造人或由原始起造人受讓事實上處分權之人，自亦不足以證明被告為系爭房屋之所有權人或事實上處分權人。再查，被告辯稱：被告為系爭房屋所有權人，原告以將系爭房屋由已亡之曹燕清過戶於被告名下為由，誘騙被告於99年7月1日簽訂房屋租賃契約云云，為原告所否認，被告復未能舉證證明原告有誘騙之事實，被告上開所辯，無足憑取。㈣呈上所述，原告依民法第455條前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。四、次就原告請求被告給付賠償金部分，論述如下：㈠查兩造於系爭租約第2條第2項約定：「本租約屆滿時，乙方（即被告）享有優先續約之權利，惟雙方應依第三條規定另行訂立契約，否則租賃關係即告消滅，不須另行通知。乙方應即交還房屋，否則應按月給付甲方三倍租金作為賠償。」。又查，系爭租約業於100年6月30日屆期，已如前述，且被告於租期屆滿後迄今未遷讓返還系爭房屋乙節，為被告所不爭執，則原告依上開約定，請求被告給付自100年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付依租金3倍計算之違約金，固屬有據。㈡惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。兩造間系爭租約第2條第2項租期屆滿租賃關係消滅後，被告應即交還房屋，否則應按月給付原告3倍租金作為賠償之約定，核屬違約金之性質。本院審酌系爭房屋租金，原各為每月1,164元及1,082元，原告收回系爭房屋可得享受之利益及目前社會經濟狀況等情，認原告請求被告給付按照租金3倍計算之違約金，尚屬過高，應核減為按月依租金數額計算之違約金為適當。是原告請求被告自100年7月1 日起至騰空返還系爭136之2號房屋之日止，按月給付原告 1,164元，及自100年7月1日起至騰空返還系爭136之3號房屋之日止，按月給付原告1,082元之範圍內，應予准許。五、從而，原告依民法第455條規定及系爭租約之約定，請求被告騰空返還系爭136之2號、136之3號房屋，及自100年7月1 日起至騰空返還系爭136之2號房屋之日止，按月給付原告 1,164元，暨自100年7月1日起至騰空返還系爭136之3號房屋之日止，按月給付原告1,082元之範圍內，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求，則應予駁回。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，不應准許，應併予駁回。七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，併予敘明。八、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第4項所示金額。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭書記官孫國慧法官羅富美計算書：項目金額（新台幣）備註第一審裁判費 2,870元合計 2,870元上列筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。中華民國 101 年 12 月 28 日書記官孫國慧

臺北簡易庭101年度北簡字第2362號

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