臺北簡易庭101年度北簡字第5023號

• 裁判案由: 減少價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 101 年 09 月 13 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 101年度北簡字第5023號原　　　告　廖美慧
訴訟代理人　陳聲燾
被　　　告　林美淑
訴訟代理人　林順益律師
上列當事人間請求減少價金等事件，於中華民國101 年8 月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬元，及自民國一百零一年四月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰玖拾元由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。查原告起訴時，備位聲明請求被告給付新臺幣（下同）299,403 元及遲延利息，嗣於本院審理中減縮備位聲明之金額為181,002 元及遲延利息（先位聲明均不變），此係本於同一基礎事實，減縮應受判決事項之聲明，核與首開規定相符，應於准許。
二、原告主張：
㈠民國98年10月16日經由台灣房屋信義松仁特許加盟店（即浩信房屋仲介股份有限公司信義松仁分公司，下稱浩信公司）之仲介，向被告購買坐落台北市○○區○○街506 巷1 號房屋，約定買賣價金為1,080 萬元，98年11月25日被告交屋，原告亦依不動產買賣價金履約保證規定付清全部買賣價金。議價過程中，原告曾詢問系爭房屋是否有瑕疵問題，浩信公司當場出具被告於98年9 月13日簽署之「標的現況說明書」說明系爭房屋沒有瑕疵問題，視為買賣契約品質擔保之證明，以作為買受人合法保障，並依此製作不動產說明書時，將系爭房屋案名取為「吳興完美一樓」，表示屋況沒問題。迨原告將系爭房屋出租後，始於99年4 月9 日發現地下室和室隔間木板裝潢天花板維修孔木板位置出現油漆退色情形，打開維修孔之後發現維修孔木板夾層明顯曾因滲漏水而呈現腐黑態樣，而污水管又以鐵絲吊著一個黑色塑膠袋包覆的鋁質電鍋內鍋，整個污水管則再以黑色塑膠袋包覆並用黑膠帶包覆，並塗抹矽利康與強力膠。
㈡原告發現水管瑕疵後立即於99年4 月12日寄發台北吳興郵局000451號存證信函通知被告，99年4 月13日晚上8 時被告配偶王連成與浩信公司徐麒峻共同前來系爭房屋與原告會談，辯稱僅係「補強」水管。然而被告在「標的現況說明書」之「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕？」重要交易資訊選項勾選「否」並簽章，被告於售屋前（契約成立前）已知水管瑕疵存在，卻自行粗陋修補且作不實之品質擔保，顯有可歸責被告之過失。之後雙方在99年5 月12日假臺北市信義區調解委員會調解，被告堅持9 萬元和解金須包含系爭房屋日後所有相關問題，導致調解不成立。
㈢原告直覺系爭房屋恐有其他問題仍遭隱匿，便自行尋求臺北市政府秘書處櫃台協助，由臺北市都市發展局建築管理處（下稱北市建管處）官網查出系爭房屋有列管違建，如0000000-00000000000 號與0000000-00000000000 號違建查報案件明細表所示（聲證八），再向台北市政府申請閱卷取得違建拆除通知函文複本（聲證九），始知系爭房屋被查報違建，原定於98年3 月17日由北市建管處會同警力強制拆除，後於執行當日因台北市議員（服務處人員）要求而先行暫緩拆除。被告在「標的現況說明書」之選項就系爭房屋「是否收到過違章建築查報（拆除）通知書？」勾選「否」並簽章，與被告擔保之品質事實不符。
㈣被告售屋前已瞭解水管瑕疵，且系爭房屋因增建違建遭查報拆除亦未告知原告，爰依民法第359 條與第360 條規定請求減少價金或損害賠償。先位請求減少價金46萬元，包含原告誤信品質擔保加價購買之30萬元，及依據「臺北市建築物工程施工損害鄰房」鑑定手冊第四章「損害修復費用估算」所列各項工程單價為估價依據，估算系爭房屋修復費用160,002 元，與系爭房屋屋況反應減價1.7 ％，即16萬元，合計應減少46萬元價金。備位聲明為房屋修復費用160,002 元，另加計修復期一個月房租損失21,000元，合計被告應負賠償金額181,002 元。並聲明：
⒈先位聲明：被告應給付原告46萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率5％計算之利息。
⒉備位聲明：被告應給付原告181,002 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率5％計算之利息。
三、被告則以：
㈠系爭房屋係於98年5 月20日向訴外人王玉貞購買，買入該屋後，伊配偶王連成曾油漆全屋，發現地下室天花板有水痕，打開裝潢之木板後，看見水管發黑，才以膠帶、小水盆包覆水管，預防漏水，並非已發生漏水而加以修繕；至於房屋增建違建部分，於標的現況說明書均據實填寫，並說明違建部分在平台、防火巷，毫無隱匿系爭房屋有違建之事實。
㈡原告主張系爭房屋於99年4 月18日經由房客告知才知道有漏水之情事等情。惟前述情形，經原告向臺灣臺北地方法院檢察署（下稱北檢）對被告提出詐欺告訴，原告於偵查中亦自陳其是第4 次購屋，且於購買系爭房屋前有至現場看屋，交屋時也有再確認屋況，當時天花板看得到水痕等語，足證原告對系爭房屋地下室天花板較為潮濕，甚至已出現水痕之情況，早已有所認識，且原告過去即有3 次購屋經驗，購買系爭房屋亦非供自住而係出租他人，其對買賣房屋應注意之屋況顯非毫無認知之人，卻於查知房屋天花板有水痕後，仍願購買該屋，益徵原告應係考量投資風險後，仍決意購買系爭房屋。前任屋主王玉貞及現住房客林玉英亦於偵查中證稱都沒發現漏水情形，該處經檢察事務官偕同臺北市土木技師公會張清雲技師現場會勘，並當場取下小水盆，勘驗結果盆內乾燥，並無任何水滴殘留於內，有勘驗筆錄在卷可稽，顯見該處尚無漏水情形，被告此舉僅是加強防漏之預防措施（參見北檢100 年度偵續字第37號不起訴處分書第3 頁（二）所載、100 年度偵續一字第65號不起訴處分書第3 頁、第4頁
（二）所載及台灣高等法院檢察署100 年度上聲議字第8168號處分書第3 、4 頁所載。由上顯見，本件原告所指之前述漏水之瑕疵，並非真實，亦無減少價值或效用之程度，更為原告於契約成立時所明知，依前揭所述，應不得視為瑕疵，而被告亦不負擔保之責，迨無疑義。
㈢原告另主張被告未告知系爭房屋違建已遭北市建管處查處列管待拆，被告亦應負瑕疵擔保責任等情，要與事實不符。因依據前述北檢100 年度偵續一字第65號不起訴處分書第4頁
第（三）所載：98年9 月13日標的現況說明書，其中關於「是否有未登記之增建、改建、違建、禁建或拆除重建之情事」，被告係勾選「是」，並說明違建部分在平台、防火巷，顯見被告並未隱匿系爭房屋有違建之事實；復查系爭房屋遭查報違建之日期為96年5 月11日及96年11月26日，斯時房屋所有權人為王玉貞，並非被告林美淑，故臺北市政府都市發展局所寄發之拆除通知書，均係針對王玉貞，此有該局函文2 份在卷可考，證人余青鴻即臺北市建管處查報隊助理工程員，亦於偵查中證稱：拆除通知書確定沒有寄給被告林美淑等語，另證人王玉貞證稱：伊有向被告林美淑說雨棚是違建，至於是否提及伊曾向市議員表示暫緩拆除之意及該違建曾收過「違章建築查報（拆除）通知書」，因已事隔2 年，伊已沒有印象等語，且證人王玉貞與被告林美淑簽訂之買賣契約中，並無提及系爭房屋是否曾收到「違章建築查報（拆除）通知書」，僅於特約事項中註明「本件買賣標的物，面對大門由外往內看之右方防火巷，有賣方先前搭設之金屬製遮雨棚，保持現狀連同移轉與買方；但因係屬違章，買方應自行負擔被主管機關拆除之風險」，是難認被告知悉系爭房屋曾收受「違章建築查報( 拆除) 通知書」等。故被告在「標的現況說明書」上勾選未收過「違章建築查報（拆除）通知書」，並無不實，本件原告於契約成立時，即知系爭房屋於平台、防火巷有增建，被告應不負擔保責任，彰彰明甚。
㈣被告就系爭房屋並無漏水及隱匿增建等情事，無需負物之瑕疵擔保責任及有故意不告知之情形，則依前揭說明，原告依民法第360 條規定請求被告給付損害賠償，尚乏所據。再者，原告稱其發現水管瑕疵後立即於99年4 月12日寄發台北吳興郵局第000451號存證信函通知被告，而原告遲至101 年4
月3 日方提起本件訴訟，原告減少價金請求權，已逾6 個月除斥期間而消滅。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠被告於98年5 月20日向訴外人王玉貞以880 萬元，購買坐落台北市○○區○○街506 巷1 號房屋，並於98年6 月18日登記取得所有權，隨即於98年9 月委託訴外人浩信公司仲介，以「吳興完美一樓」為案名出售，有不動產說明書影本為證（本院卷第46頁），
㈡兩造於98年10月16日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告買受前述系爭房屋，約定買賣價金為1,080 萬元，並於98年11月18日辦妥所有權移轉登記，復於98年11月25日交屋。有系爭房屋承買意願書、確認書、成屋產權說明書、不動產賣賣契約土地及建物所有權狀、不動產買賣價金履約保證證書、定金支票、標的現況說明書等影本附卷可參（本院卷第33至77頁）。
㈢原告於99年3 月間起將系爭房屋出租予訴外人林玉英使用後，打開地下室和室隔間木板裝潢天花板維修孔，發現污水管以鐵絲吊著一個黑色塑膠袋包覆的鋁質電鍋內鍋，整個污水管則再以黑色塑膠袋包覆並用黑膠帶包覆，並塗抹矽利康與強力膠等。而以電鍋包覆水管者為被告等情，有現場照片附卷為憑（本院卷第81至85頁）
㈣系爭房屋防火隔間曾於96年間遭查報違建應予拆除，有臺北市政府都市發展局96年5 月11日及96年11月26日發函前屋主王玉貞函文及照片影本二紙（本院卷第130 至136 頁），嗣後原訂於98年3 月17日會同警力強制拆除，當日因臺北市議員要求先行暫緩拆除等情，亦有違建查報案件明細表為據（本院卷第126至127頁）。
㈤原告前就本件不動產買賣，向北檢對被告及浩信公司仲介徐麒俊提出詐欺告訴，經北檢檢察官以99年度偵字第16222 號不起訴處分書後，原告不服提起再議發回後，又經北檢檢察官以100 年度偵續字第37號為不起訴處分，原告二度再議，再經北檢檢察官以100 年度偵續一字第65號不起訴處分書，原告三度聲請再議，被告則於100 年11月3 日簽立切結書（本院卷第138 頁），表明以最大誠意與原告洽談關於本件買賣所生之後續債務不履行損害賠償事宜，後經台灣高等法院檢察署檢察官以100 年度上聲議字第8168號處分書駁回原告再議後等情，業經本院調閱上開偵查卷全卷核閱明確，並有各不起訴處分書在卷為憑。
五、原告主張系爭房屋於99年4 月9 日經由房客告知，始知被告隱匿系爭房屋有漏水及維修情事，及隱匿增建違建遭查報之情形，爰依物之瑕疵擔保之法律關係，先位請求減少價金46萬元，備位請求債務不履行之損害賠償181,002 元。然為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被告就系爭房屋應否負瑕疵擔保責任？㈡原告得否依物之瑕疵擔保規定請求減少價金？㈢是否已逾除斥期間？㈣原告請求被告給付之金額是否有據？分述如后。
六、被告應負故意不告知之物之瑕疵擔保責任：
㈠原告主張被告於標的現況說明書之「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕？」選項中勾選「否」，而故意隱匿曾經修繕水管漏水之事實等情，固為被告所否認。然查，被告確實於出售系爭房屋前，在地下室和室隔間木板裝潢天花板維修孔內上方污水管，以鐵絲吊著一個黑色塑膠袋包覆的鋁質電鍋內鍋，整個污水管則再以黑色塑膠袋包覆並用黑膠帶包覆，並塗抹矽利康與強力膠，除有照片附卷外，並在北檢100
年度偵續一第65號偵查中，由檢察事務官會同土木技師及兩造於100 年9 月16日至現場履勘，勘驗結果為：「第一現場：地下一樓天花板維修孔上方：可見有水管經過，並有矽利康黏著痕跡，另有以黑色膠帶連接臉盆於水管下方，經水電工人將臉盆取下，內並無滴水情形，經土木技師張清雲技師認定，該水管係正上方一樓浴室所使用之水管，維修孔附近仍有水漬，導致無法上漆，其餘部分已由現租屋人重行粉刷。另外在房屋角落，黃色牆面上則有明顯水痕。第二現場：第一現場正上方之浴室。會勘之時，並無明顯水痕。..另張技師檢視現況後，認為一樓樓板下方水管確曾有修復措施，顯示過去確實曾有漏水情況，但經簡易放水，無明顯滴漏情形。」（見上開偵卷第137 至138 頁）。並經證人雷文哲於本院到庭具結證稱：檢察事務官履勘現場當日，原告找我一起去，（地下室）和室隔間部分沒有看到滴水，但是有水氣，應該是漏水過，有修補，但不是換掉，以專業角度來看，水管應該整個換掉，因為PVC 管要換掉，不能修補，換掉的話，天花板都要卸掉。而地下室和室的天花板也有腐爛跡象，木頭顏色都發黑，是潮濕現象，從外觀是看到天花板褪色，從維修孔進去看是看到角材發黑。當天履勘，除了看地下室及浴室外，一樓廚房後面也有漏水跡象，木頭門框下都爛掉，類似泡水後的腐爛，一樓浴室門框也有腐爛的現象等語（本院卷第357 至359 頁）。顯見，一樓樓板下方（即地下室天花板維修孔上方）水管確曾有修復措施，顯示過去確實曾有漏水情況，而非被告所辯僅係預防漏水之措施。且因該污水管僅由被告自己做簡易修繕，而並未換掉更新，縱然目前沒有實際滴水情形，然事實上仍有水氣潮濕，並導致地下室和室的天花板已有腐爛發黑之情形。被告在產權持有期間，既然確實曾因水管滲漏而自己用臉盆黏膠進行修繕，卻故意在標的現況說明書選項中隱匿上開事實，即有故意不告知瑕疵之情形，甚為明確。
㈡原告另主張被告在標的現況說明書選項就「是否收到過違章建築查報（拆除）通知書？」選項勾選「否」而與事實不符部分。然而，該標的現況說明書其中關於「是否有未登記之增建、改建、違建、禁建或拆除重建之情事」，被告係勾選「是」，並說明違建部分在平台、防火巷，此部分被告並未隱匿系爭房屋有違建之事實；復查系爭房屋遭查報違建拆除，臺北市政府都市發展局發函日期為96年5 月11日及96年11月26日，均係針對斯時系爭房屋所有權人即訴外人王玉貞，並非被告，有該局函文2 份在卷可考，已如前述，而證人余青鴻即臺北市建管處查報隊助理工程員，亦於偵查中證稱：拆除通知書確定沒有寄給被告林美淑等語，另證人王玉貞證稱：伊有向被告說雨棚是違建，至於是否提及伊曾向市議員表示暫緩拆除之意及該違建曾收過「違章建築查報（拆除）通知書」，因已事隔2 年，伊已沒有印象等語，且證人王玉貞與被告簽訂之買賣契約中，並無提及系爭房屋是否曾收到「違章建築查報（拆除）通知書」，僅於特約事項中註明「本件買賣標的物，面對大門由外往內看之右方防火巷，有賣方先前搭設之金屬製遮雨棚，保持現狀連同移轉與買方；但因係屬違章，買方應自行負擔被主管機關拆除之風險」等語，此外，臺北市政府原訂於98年3 月17日會同警力強制拆除，也是在被告購買系爭房屋之前所發生之事，是被告引用檢察官不起訴處分書之內容，而辯稱並未隱匿違建事實，並否認其知悉系爭房屋曾收受「違章建築查報（拆除）通知書」等語，尚屬可採。此部分原告主張被告有故意不告知瑕疵之情形，則無足取。
㈢按民法第354 條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」，又按「所謂出賣人故意不告知瑕疵，包括出賣人明知有瑕疵而不告知瑕疵存在之情形在內，至出賣人是否知悉瑕疵之形成原因，則非所問，故出賣人倘明知有瑕疵，縱令其不知瑕疵之形成原因，而未將瑕疵存在之事實告知買受人，仍與故意不告知瑕疵相當。」最高法院93年台上字第2357號民事判決要旨參照。是本件被告隱匿系爭房屋曾因漏水而做簡易修繕之事實，且實質上並未完全修繕而仍有瑕疵，自應負故意不告知之物之瑕疵擔保責任。至於被告否認其知悉系爭房屋曾收受「違章建築查報（拆除）通知書」等情，縱然可採，亦不影響被告仍應因漏水瑕疵所應負之擔保責任。
七、原告得依物之瑕疵擔保規定請求減少價金：
按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」民法第360 條、民法第
365 條分別訂有明文。再按「依民法第三百五十六條第一項之規定，買受人固有依通常程序檢查、通知所受領之物之瑕疵義務，但若物之瑕疵係為出賣人所明知而故意不告知買受人者，買受人即可免除此項檢查及通知之義務，而不視為其承認所受領之物，此觀同法第三百五十七條之規定自明。」（最高法院86年度台上字第3671號判決要旨參照），查被告於98年11月21日交屋後，原告於99年4 月9 日經由房客告知，查知系爭房屋有漏水及維修情事，並於99年4 月12日寄發存證信函通知被告，被告隨即於翌日至系爭房屋與原告會談等情，有存證信函影本及會談錄音光碟及譯文附卷為憑（本院卷第87至99頁），堪認原告業已符合民法第356 條第1 項從速檢查通知義務。原告於本件起訴前亦曾多次向被告要求減少價金及損害賠償，然因和解金額有所差距而調解不成立，此為被告所不爭執，可知原告在本件起訴前即已向被告行使減少價金請求權，更何況被告明知系爭房屋曾有漏水瑕疵未完全修繕，顯屬故意不告知瑕疵之情形，依上開法律明文規定，原告不適用民法第356 條及第365 條6 個月除斥期間之限制，故原告於101 年4 月3 日始提起本件訴訟（有本院收狀戳為憑）尚在民法第365 條5 年期限內，自屬合法。
八、原告請求減少價金在16萬元範圍內予以准許：
經查，原告先位聲明請求減少價金46萬元，係包含其與被告洽談買賣房屋時曾加價30萬元，以及預估房屋修繕費用約16萬元等為憑。本院審酌：原告依據台北市土木技師公會、台北市結構工程工業技師公會與台北市建築師公會共同修訂，臺北市政府工務局審定之「臺北市建築物工程施工損害鄰房」鑑定手冊第四章「損害修復費用估算」所列各項工程單價為估價依據，自行估算系爭房屋修復費用總計160,002 元，固有系爭房屋修復費用總表為憑（本院卷第296 頁），然其中關於地下室和室隔間夾板天花板上方水管修復費用僅為
38,870元。且被告在98年5 月20日向訴外人王玉貞係以880
萬元購買系爭房屋，旋於98年10月16日即以1,080 萬元出售原告，甫經過短短5 個月，同一房屋即漲價200 萬元，顯然是投資客刻意拉抬炒作之結果，再加上被告刻意以粗劣之簡易修繕，隱匿水管漏水之事實，然而，原告也是因為系爭房屋符合長輩居住需求，否則被告當庭表示願意原價買回（即相當於解除契約），原告也不會不同意。綜合上情判斷，認定原告請求減少價金在16萬元之範圍內，實屬有據。原告逾此範圍之請求，則不予准許。至於防火巷雨遮違建拆除與修復費用部分，該違建事實業經被告坦承告知，原告仍願意購屋，則原告將此部分拆除費用納入減少價金之依據，不予採之。
九、本件原告先位請求減少價金已部分准許，則備位請求債務不履行之損害賠償，即無庸審酌。
十、綜上所述，被告故意不告知系爭房屋水管曾漏水並未完全修復之瑕疵，堪以認定，是原告依據物之瑕疵擔保請求權，請求被告減少價金16萬元，應屬有據。從而，原告請求被告給付16萬元及自起訴狀繕本送達翌日即101 年4 月13日起至清償日止按年息5 ％計算之利息範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
十一、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。
十三、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 101 年 9 月 13 日臺北簡易庭
法 官 紀文惠
訴訟費用計算書
項 目 金 額（新臺幣）
第一審裁判費 4,960元
證人旅費 530元
合 計 5,490元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 13 日書記官 陳慧奇