臺北簡易庭102年度北簡字第15288號｜法律人

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　102年度北簡字第15288號原　　　告　張和妹訴訟代理人　陳文元律師複代理人　　陳哲民律師被　　　告　李昭明馬玉英上列當事人間請求給付違約金等事件，於中華民國103年6月17日言詞辯論終結，本院判決如下︰主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：被告自民國89年間起即向原告承租原告所有門牌號碼為臺北市大安區○○○路0段00巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋）經營「紅味坊」餐廳，每2、3年換約1次。嗣被告馬玉英於100年4月15日與原告簽訂房屋租賃契約承租系爭房屋，約定租賃期間自100年4月15日起至102年4月14日止，每月租金為新臺幣（下同）55,000元，被告李昭明為連帶保證人，因被告要求延長租期半個月，故被告李昭明於102年4月12日與原告簽訂房屋租賃契約承租系爭房屋，約定租賃期間自102年4月15日起至同年月30日止，每日租金為2,000元，押租金為150,000元，被告馬玉英為連帶保證人（下稱系爭租約）。嗣租約到期後，被告未依約立即遷出，遲至102年5月5日始表示欲交還系爭房屋，經原告至系爭房屋查看，發現系爭房屋之外牆有被告架設招牌之鋼架未拆、分離式冷氣水塔管線未拆、雜物堆置未清，系爭房屋內部則天花板壞損、冷媒管、瓦斯管、水管未拆、變電箱分電盤未回復、地磚以不同顏色修補且高低不平、牆壁毀損、廚房位置改變未回復等情，被告既未依系爭租約規定將系爭房屋於租期屆滿前按照原狀遷空交還原告，原告得依系爭租約第6條規定請求按租金5倍計算之違約金，即自102年5月1日起至同年6月1日止（計算至原告自行僱工拆除之日止）以每月租金60,000元5倍計算違約金，被告應給付原告違約金300,000元，原告並得請求被告賠償回復系爭房屋原狀之費用46,515元。且系爭房屋因被告承租期間不當使用，造成地坪磚破損、壁磚及外牆磚破損、壁紙毀損及天花板損壞等毀損，致原告受有損害，是原告得向被告請求賠償158,235元，及被告應依系爭租約第12條規定賠償原告因本件涉訟所支出之律師費50,000元，以上金額合計554,750元，原告前已先將押租金50,000元返還被告，經扣抵尚餘之押租金100,000元，原告尚得向被告請求454,750元，爰依系爭租約法律關係提起本訴等語。並聲明：被告應連帶給付原告454,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告辯稱：被告之所以延遲5日於102年5月5日交屋，係因原告同意，蓋因兩造租約於102年4月30日屆至，原告希望被告能將系爭房屋整理好回復原狀交屋，所以原告事先返還押租金50,000元，請被告於5日內將系爭房屋整理好回復原狀，故被告即請人拆除整理，原告每日皆有來現場指導，至102 年5月5日整理好後，原告至系爭房屋現場看滿意後，雙方並會同至樓上看水、電錶度數，被告結清水、電、電話費用，被告即將系爭房屋點交於原告，並將鑰匙交還原告，足證原告自願同意被告延遲5日回復原狀後交屋，被告並無違約情事，且自102年5月1日起至同年月5日止既為原告要求被告整理系爭房屋之期間，自屬原告同意繼續出租之情形，原告請求違約金300,000元無理由。又觀諸原告提出之拆除工程報價單內容，其項目幾乎是管、電線之拆除整理，而被告已承租系爭房屋長達10餘年，管、電線已屬老舊，係屬正常使用之情形，而原告將其整理更新，難認是回復原狀之費用，且原告迄未提出89年間系爭房屋之照片，未舉證證明系爭房屋原狀為何，難以證明被告未回復原狀，是其向被告請求回復原狀之損害賠償46,515元，為無理由。再原告僅提出修繕工程報價單，然觀諸其內容是屬於室內重新裝潢之工程，並非有關房屋毀損部分，又原告並未具體指摘其所謂之房屋毀損，被告有何過失存在，遽予請求，實屬率斷，且被告係於102年5月5日交屋，原告雖提出系爭房屋於102年5月8日、102 年6月1日之照片，然此照片並不能證明系爭房屋是被告毀損，又原告實際上並無支出任何費用，早已於102年6月底將系爭房屋又租與第三人，第三人將其重新裝潢，原告從未支出費用，又何來損害，其主張系爭房屋毀損之賠償158,235元費用，亦無理由。綜上所述，被告並無違約之情事，故原告主張賠償律師費用50,000元，實無理由。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，請准供擔保免為假執行。三、原告主張被告自89年間起即向原告承租系爭房屋經營「紅味坊」餐廳，每2、3年換約1次，嗣被告馬玉英於100年4月15 日與原告簽訂房屋租賃契約承租系爭房屋，約定租賃期間自100年4月15日起至102年4月14日止，每月租金為55,000元，被告李昭明為連帶保證人，另被告李昭明於102年4月12日與原告簽訂房屋租賃契約承租系爭房屋，約定租賃期間自102 年4月15日起至同年月30日止，每日租金為2,000元，押租金為150,000元，被告馬玉英為連帶保證人，系爭租約期限屆滿後，原告將押租金50,000元返還被告，餘100,000元尚未返還之事實，業據提出房屋租賃契約書2份為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。四、至原告主張被告於102年4月30日系爭租約期限屆滿後，未將系爭房屋回復原狀，遲延返還系爭房屋，應給付違約金、回復原狀費用、房屋毀損之賠償、律師費等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是兩造爭執之點為：（一）原告向被告請求給付違約金300,000元有無理由？（二）原告向被告請求給付回復原狀費用46,515元及房屋毀損之賠償158,235 元有無理由？（三）原告以押租金抵充後是否仍得向被告請求賠償？（四）原告向被告請求給付律師費50,000元有無理由？茲分述如下：（一）原告向被告請求給付違約金300,000元有無理由： 1、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民第450條第1項及第455條分別定有明文。又依系爭租約第2條、第6條約定，租賃期限自102年4月15日起至102年4月30日止；乙方（即被告李昭明）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得籍詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告馬玉英），決無異議等語。足見雙方所訂系爭租約為定期租賃，於租期屆滿時租賃關係當即消滅，被告就原告同意繼續出租或雙方已另訂租賃契約等情，並未舉證證明之，其所辯自102年5月1日起至同年月5日止原告同意繼續出租乙節，尚非可採，足認雙方之租賃關係已於租賃期限屆滿時即102年4月30日消滅，依上開說明，被告李昭明應即日返還系爭房屋，而被告自認延遲5日於102年5月5日交屋，有民事答辯（五）狀附卷可稽（見本院卷第181頁），是原告主張其得向被告請求此部分違約金，應屬可採。被告雖辯稱其於102年5月5日交屋，係因原告同意被告延遲5日回復原狀後交屋，被告並無違約情事等語，並提出估價單、水費、電費、電話費相關繳費單據影本為證（見本院卷第112 至116頁），然為原告所否認，而上開估價單至多僅能證明被告有僱工施作相關工項，上開相關繳費單據亦僅能證明被告繳交至102年5月5日止之費用，均無法據以認定原告確有同意被告於102年5月5日交屋乙節，此外，被告對此有利於己之事實，並未舉證以實其說，其上開所辯，即難採信。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。本院審酌被告於系爭租約屆滿後，猶繼續占有系爭房屋，依社會通常之觀念，其所可能獲得之利益約相當於租金，且現實經濟環境欠佳，因認原告請求按月給付租金5倍之違約金過高，本件之違約金應以租金1倍計算，被告遲延5日於102年5月5日交屋，雙方約定每日租金2,000元，已如前述，故原告請求被告給付違約金，應以10,000元（2,000元×5日×1倍＝10,000 元）為當。 2、原告復主張被告未將系爭房屋回復原狀遷空交還，依系爭租約第6條約定，亦應支付102年5月6日至同年6月1日止（計算至原告自行僱工拆除之日止）違約金等語，然查，系爭租約第6條內容固記載「...應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方...」，可知其上雖有被告應將系爭房屋回復原狀之規定，然其係約定「不即時遷讓交還」始有違約金之處罰，本件依原告提出之照片（見本院卷第18至25頁），被告已將置於屋內之器具物品搬走，且被告於102年5月5日交還系爭房屋，已如前述，其就系爭房屋既已無事實上之管領力，自無占有使用之可能，至被告是否回復原狀，僅屬是否違反系爭租約之相關義務，尚非系爭租約第6條所謂未遷讓交還房屋，故自102年5月6日後即無前開違約金條款之適用。且此條款為原告單方訂立之定型化契約條款，被告並無參與協商之餘地，自應為嚴格之文義解釋，不得任意脫逸文義範圍，是原告執此主張請求此部分之違約金，洵屬無據，尚難憑採。 3、綜上，被告遲延5日於102年5月5日交還房屋，故原告請求被告給付違約金10,000元，要屬有據，逾此範圍之請求，應屬無據，不應准許。（二）原告向被告請求給付回復原狀費用46,515元及房屋毀損之賠償158,235 元有無理由： 1、原告請求回復原狀費用9,212元部分有理由： ⑴本件系爭租約第9條、第11條分別約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方知同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」、「乙方應以盡善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損害有修繕必要時，由甲方負責修理」等語。 ⑵系爭租約已於102年4月30日期限屆滿，被告於102年5月5 日交還房屋，業如前述，又系爭房屋門前立柱及雨遮是被告所裝設乙節，為被告自承在卷（見本院卷第128頁背面），其雖辯稱原告之子江維明希望能保留等語，然為原告所否認，被告復未舉證以實其說，所辯尚難採信，參以系爭房屋於被告交屋時尚有門前立柱及雨遮未拆除、屋內油污未清理之情，有原告所提照片在卷足參（見本院卷第3 頁、第25頁），堪認原告此部分主張為真。又門前立柱及雨遮拆除所需費用為4,500元，內外牆油煙汙垢清潔所須之費用為6,500元，廢棄物垃圾清運費用為7,000元，亦有原告所提之估價單為憑（見本院卷第30頁），惟外牆清潔費用部分原告之請求無理由（詳如後述），故屋內油煙汙垢清潔費用應以一半即3,250元計算為宜，另門前立柱及雨遮拆除之廢棄物清運費用依比例計算為1,023元（計算式：門面立柱及雨遮拆除費4,500元÷全部拆除費30,800 元×廢棄物垃圾清運7,000元＝1023元，元以下4捨5入，下同），上開費用合計8,773元（4,500元＋3,250元＋1,023元＝8,773元），加計5%營業稅439元（8,773元×5%＝4 39元），則原告請求被告給付門前立柱及雨遮拆除及此部分廢棄物清運、屋內油污清潔之回復原狀費用9,212元（8,773元＋439元＝9,212元）自屬有理，應予准許。 2、原告其餘請求無理由： ⑴按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第438條第1項、第432條分別定有明文。故承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物之義務。 ⑵原告主張系爭房屋原係被告之親屬向原告所承租，經營餐廳，被告出資300,000元向該親屬頂讓店面，買下店面全部裝潢及設施經營餐廳，亦應將前手之改裝設施拆除等語，亦即主張被告應回復至前手向原告承租時之原狀，惟被告係自89年間起向原告承租系爭房屋，為兩造所不爭執，參酌系爭租約第9條約定「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方知同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」等語，已載明係被告自行裝設之設施始需回復原狀，均未特別約定被告於交還房屋時需回復至前手向原告承租時之原狀，且前手向原告承租時之原狀為何亦非被告確實知悉，是原告之主張顯非兩造當事人訂約時之真意，尚非可採，本件自應以回復至兩造於89年租約簽訂時之原狀即合於契約之義務，是原告主張被告應將系爭房屋回復至前手向原告承租時之原狀云云，尚屬無據。 ⑶又原告雖主張系爭房屋之外牆有被告架設招牌之鋼架未拆、分離式冷氣水塔管線未拆、雜物堆置未清、系爭房屋內部則天花板壞損、冷媒管、瓦斯管、水管未拆、變電箱分電盤未回復、地磚以不同顏色修補且高低不平、牆壁毀損、廚房位置改變未回復等情，被告應回復原狀等語，並提出照片為證（見本院卷第85至96頁），然為被告所否認，辯稱：前手即是經營餐廳，其接手時就是這樣子等語。而原告亦不否認於89年前將系爭房屋出租予餐廳乙節，原告所提上開照片，均係於102年間所拍攝，至多僅能證明系爭房屋設置相關設施等情，然仍不足以證明上開情事究於何時存在、與被告承租之際情狀不同，亦即無法證明系爭房屋於89年間交付被告占有使用時未設有外牆招牌鋼架、上開管線、變電箱分電盤、地磚顏色及鋪設情形、牆壁及廚房位置為何等情，則原告就89年間將系爭房屋交予被告占有使用時之原狀確如其上開所述乙節，未能舉證以實其說，是縱系爭房屋曾有上述設置，如該等情狀與被告承租之際並無二致，被告仍無庸負擔回復原狀費用，且本件原告復未舉證證明系爭房屋內除拆除之廢棄物外，尚有其他雜物垃圾需清運，或系爭房屋外牆原有情形，是原告所提證據，除上述被告應給付之回復原狀費用9,212元外，尚不足以令被告負擔其餘之回復原狀之工程費37,303元（46,515元－9,212元＝37,303元），即原告此部分主張，要屬無據。 ⑷原告另主張系爭房屋因被告承租期間不當使用，造成地坪磚破損、壁磚及外牆磚破損、壁紙毀損及天花板損壞等毀損，致原告受有損害，是原告得向被告請求賠償158,235 元。而依系爭租約第11條約定，需被告過失致房屋毀損，始負損害賠償之責，是除當事人有特別之約定外，承租人是否過失致房屋毀損，應參酌是否有以合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態，而非房屋損壞即一概認為承租人有過失。本件被告前手即係經營餐廳，被告自89年起承租系爭房屋達10餘年之久，原告復未舉證系爭房屋需要修補地磚、壁磚、壁紙、天花板、油漆等，係因被告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管及使用、收益系爭房屋所生之損害，則其要求被告給付修繕工程費用158,235 元，亦屬無據。 ⑸被告雖舉證人許宙雅之證詞為證，惟觀之其證述之內容，僅能證明兩造對被告是否需依原告主張回復原狀有爭執，亦不足以證明原告於89年間將系爭房屋交予被告占有使用時之原狀確如原告上開所述，或被告過失致房屋毀損等節，尚不得採為有利原告之證據，附此敘明。 3、綜上，原告請求被告給付回復原狀費用9,212元部分，要屬有據，逾此範圍之請求，應屬無據，不應准許（三）原告以押租金抵充後是否仍得向被告請求賠償： 1、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。又所謂當然抵充，係指抵充發生之時點屆至時，即不待經過擔保物權實行之程序、不問當事人之意思如何、亦無需有當事人之意思表示，即自動發生以押租金抵償承租人之債務而結算其餘額之效力。是承租人如有債務不履行情事，出租人自得以押租金主張扣抵。 2、承前所述，被告既應依系爭租約約定賠償原告違約金10,000元，且應賠償原告回復原狀費用9,212元，合計19,212 元，且前開債務不履行損害賠償債務應為押租金擔保範圍所及，又前開違約金及回復原狀費用並就押租金發生當然抵充之效力，是原告自尚未返還被告之押租金100,000元扣抵前開違約金及回復原狀費用19,212元，被告已無需再給付上開金額予原告，則原告已不得向被告請求給付19,212元，原告上開請求，自無理由。（四）原告向被告請求給付律師費50,000元有無理由：系爭租約第12條雖約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」等語，但律師費用由乙方負責賠償，既與訴訟費用並列，而訴訟費用由敗訴之當事人負擔，為法律規定訴訟費用負擔之原則，解釋兩造訂約真意，自係如被告有違約情事，原告提起訴訟，經法院判決被告敗訴而應負擔訴訟費用時，被告應賠償原告支出之律師費用。質是，本件原告請求被告給付違約金及回復原狀費用、房屋毀損之賠償，既無理由，依上說明，其併請求被告賠償支出之律師費用，亦屬無據。五、綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求被告給付連帶給付原告454,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 103 年 7 月 25 日臺北簡易庭法官蕭清清以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 7 月 25 日書記官陳香伶

臺北簡易庭102年度北簡字第15288號

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