臺北簡易庭102年度北簡字第3033號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 102 年 04 月 24 日

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄
102年度北簡字第3033號原　　　告　張文彥
被　　　告　張瑞英
上列當事人間102 年度北簡字第3033號請求遷讓房屋等事件，於中華民國102 年4 月10日言詞辯論終結，同年4 月24日下午4 時在本院臺北簡易庭第3 法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法　官　沈佳宜
書記官　李易融
通　譯　黃蕙華
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：
主 文
被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○號地下一樓房屋遷讓返還予原告；並自民國一百零一年十一月十五日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣肆佰伍拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國101 年6 月15日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將門牌號碼為臺北市○○區○○○路0 段00號地下1 樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予被告經營茉莉的店卡拉OK餐廳生意，租賃期間自101 年2 月15日起至103 年2 月14日止為期2 年，押金新臺幣（下同）105,000 元，租金每月38,000元，並應於每月15日前繳納，若積欠租金達3 個月，即視同解約。詎被告自101 年8 月15日起即未給付租金，迄今已累計8 個月租金未付，已達3 個月違約解約事由，並違背系爭租約第8 條：不得轉租或轉讓約定，原告以存證信函告知被告終止租約，被告均置之不理，並二度轉租他人，收取租金，又於101 年12月結束餐廳營業，深鎖大門，拒聽電話，爰依兩造間房屋租賃契約之法律關係起訴請求等語，並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓交付予原告，並自101 年8 月15日起至交屋日止，按月給付賠償金38,000元。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
從頭到尾原告都反對被告轉租，至於私底下轉租情形，原告並不是很清楚，被告轉租有收取租金，但是都沒有付給原告。系爭租約終止日為101 年10月15日，因為系爭租約有規定積欠租金達3 個月時，就可終止契約。依系爭租約第8 條規定，系爭房屋如要轉租，需得甲方（即原告）書面同意，被告一直都沒有。至於被告裝潢花費多少，依系爭租約第1 條，可以無償留下，否則應該回復原狀，且有很多設備也是甲方（即原告）原來裝潢之前就有的，遷讓房屋解約後，被告可以無償留下或者是還原，希望被告能夠把所有的東西都還原，被告主張的設備對原告毫無用處。被告所提資料皆與原告無關，原告是依系爭租約第3 條收回系爭房屋。
二、被告則以：伊為了要保護系爭房屋，中間有出租，但實際上伊有拿到租金都是在建設方面，包括LED 燈所有內部的裝潢，伊並沒有把錢拿了不給原告。中間伊一直都沒有營業，伊很希望這個店繼續營業下去，轉租的原因是伊想跟原告分租一起做，因為現在時機不好，第一次伊有向原告報告說要轉租，但沒有經過同意，後來原告有私下跟伊講，如果能夠每個月固定給房租的話，原告也同意伊去做分租的動作，原告私底下有給伊這樣的承諾，所以伊第一個轉租，原告沒有特別反對，後來才會有第二個進來租，那時候剛好租金未付累積3 個月。因為原告跟伊簽訂系爭租約，在101 年2 月15日應該要簽，原告都沒有簽，那時間伊都有付房租，伊就跟原告要求說契約書要給伊，所以在101 年6 月15日才補上系爭租約。伊有收到原告所提出終止租約之存證信函，收到的過程中伊在101 年6 月份還有轉租一個月給蔡小姐，且101 年9 月及10月轉租給一個陳小姐。系爭房屋鑰匙是伊所配的，只有伊有壹支而已，伊的私人東西尚在屋內，伊還有10萬元押金在原告那邊。系爭房屋之前的裝潢都是伊出資，包括保全系統、音響、所有硬體，所有一切將近400 多萬，如果贈與給原告，原告不接受，毀於一旦的話，真的很可惜等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。經查，原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約書及存證信函暨回執等件影本為證，且被告就從101 年8 月15日起未付租金，已累積3 個月以上，並已收受原告所提出終止租約之存證信函之部分不爭執，堪認原告依系爭租約第3 條後段「積欠租金達三個月即視同解約。」之約定，主張系爭租約已依法終止為真實。被告抗辯原告私下承諾被告若每月固定給付租金，原告也同意被告分租一節，則遭原告所否認，且被告未能舉證以實其說，其抗辯自難可採。至被告與訴外人之訴訟則與原告請求無涉，不得執以對抗原告。又被告雖辯稱系爭房屋之前的裝潢係由被告出資云云，惟依系爭租約第1 條後段約定：「乙方增設裝潢設施解約時可無償留下，或無條件還原。」，則被告出資裝潢多寡，依約僅可無償留下或回復原狀，均不影響原告依約得請求被告返還系爭房屋，暨按月給付賠償金。
四、次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。而無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條第1 項定有明文。又按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益，最高法院61年台上字第1695號判例及97年度台上字第294 號判決意旨可資參照。原告主張系爭租約已依法終止，已如前述，則被告仍繼續占用系爭房屋，堪認被告因此無法律上原因而受有相當於租金之不當得利，故原告主張被告應自系爭租約終止前，返還積欠之租金，自系爭租約終止日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利（賠償金）38,000元，應屬有據，惟被告曾於101 年10月18日匯款10,000元予原告乙節，業經原告於本院審理時自認無訛，加上被告於訂約時所交付之押金105,000
元，以上合計115,000 元（10,000＋105,000 ＝115,000 ），經原告同意於所請求款項中予以扣除。而兩造約定系爭房屋之月租金為38,000元，則115,000 元約可抵充3 個月之租金（115,000 38,000＝3 ，小數點以下四捨五入）。從而，原告請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並自101 年11月15日起至返還系爭房屋日止，按月給付賠償金38,000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告返還系爭房屋，並自101 年11月15日起至返還系爭房屋日止，按月給付賠償金38,000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。另被告於言詞辯論終結後始提出之書狀，本院依法亦無從予以審酌，附此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 李易融
法 官 沈佳宜
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀 。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 24 日書記官 李易融