臺北簡易庭102年度北簡字第8242號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 102年度北簡字第8242號

原告

康林鳳

訴訟代理人

謝宗翰律師

被告

葉海瑞

訴訟代理人

朱增祥律師

被告

柏美建設股份有限公司

法定代理人

周杉益

訴訟代理人

葉瑞祺

上列當事人間請求第三人異議之訴事件，於民國102年11月18日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

(一)被告葉海瑞前以被告柏美建設股份有限公司（下稱柏美公司）為債務人，以本院101年司票字第15659號裁定聲請鈞院以102年度司執字第41321號給付票款強制執行事件，將屬原告康林鳳所有門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號1樓之未辦理保存登記建物（下稱系爭房屋）予以查封在案。

(二)惟系爭房屋並非被告柏美公司所原始出資興建，而係訴外人周素芬於民國（下同） 66年9月16日與訴外人翁猜訂立不動產預定買賣契約書，委託其興建系爭房屋，並約定總價款為新臺幣（下同）50萬元，訴外人周素芬並依約按施工進度分期給付款項予訴外人翁猜，而取得系爭房屋之所有權。系爭房屋於68年間興建完竣，由訴外人周素芬原始取得所有權並於 68年8月25日將系爭房屋受予原告，有買賣契約可參。系爭房屋因故未能申請使用執照，致亦未能辦理保存登記，原告因而無法登記為系爭房屋之所有權人。惟系爭房屋確實係由訴外人周素芬所原始出資興建，自68年迄今，均由原告居住使用或出租予他人，且系爭房屋之房屋稅課徵，亦均係以原告為納稅義務人，歷年來之房屋稅亦均由其實際繳納。

(三)財政部臺北市國稅局於 71年9月24日曾發文予被告柏美公司，要求說明合建押金有無返還事宜，被告柏美公司於71年 9月25日函覆自承略以因財務困難無法承建而轉由翁猜繼續起造，而訴外人翁猜及周素芬與其他出資人於 66年9月22日共同出資委託李石生建築師承攬施作，並於66年12月20日復轉由訴外人正良泰營造有限公司承攬，上開情形足證系爭房屋為訴外人周素芬出資興建，是現系爭房屋之所有權人自為原告無訛。

(四)被告葉海瑞於上開執行程序中主張系爭房屋係被告柏美公司所有，並為錯誤指封，被告柏美公司復未異議而默認。原告為系爭房屋買受人，因出賣人對買受人負瑕疵擔保義務，而有排除第三人對於承買人侵害之責，故依民法第242 條代位原始取得所有權人即訴外人周素芬於本件強制執行程序終結前，提起第三人異議之訴。

(五)聲明：本院102年度司執字第41321號給付票款強制執行事件，對原告所有門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號1樓之未辦理保存登記建物所為之強制執行程序應予撤銷。

二、被告葉海瑞部分則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保免假執行：

(一)原告係向訴外人翁猜買受系爭建物，並非出資委託翁猜興建系爭建物，蓋系爭不動產預定買賣契約書之前言，明揭「本約標示買賣事項」，原告曲解買賣為委託興建。

(二)被告柏美公司與訴外人地主林建成於66年5月13日簽署系爭合建契約，由被告柏美公司出資興建包含系爭房屋在內之建物後分配之，故被告柏美公司為系爭建物之原始建築人，因系爭建物為未辦理第一次保存登記之建物，故系爭建物之所有權，應屬出資興建之原始建築人即被告柏美公司，應無爭議。

三、被告柏美公司置辯如下，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保免假執行。：

(一)不動產預定買賣契約書之性質為買賣，非委建：原告係向訴外人翁猜買受系爭建物，並非出資委託翁猜興建系爭建物，蓋系爭不動產預定買賣契約書（原證二）之前言，明揭「本約標示買賣事項」，且契約全文著重於將房屋興建完成後之產權移轉，其為買賣甚明，原告於鈞院99年度重訴字第1139號訴訟亦主張為買受。又不動產預定買賣契約書之性質，訴外人張耀麟曾持內容相同之契約書，提起與本件原因事實相同之臺灣高等法院 101年度上字第1043號第三人異議之訴，為委建之主張，惟經臺灣高等法院認定上開契約書係買賣，非委建，並經最高法院駁回上訴確定。

(二)關於原證七申請書說明 3，記載被告將土地合建契約（被證三）讓與翁猜，惟具名人林添順於另案已否認申請書上之簽名（被證四），且申請書上「全部建築工程」文字業經塗改為「合建契約無條件」等文義迥然不同之文字，已然涉嫌變造私文書，足見申請書內容之真實，不無疑問。另契約讓與，乃權利義務之概括轉讓，無契約當事人之同意，亦不生效力，而迄未見合建契約之當事人林建成同意將合建契約讓與翁猜，是合建法律關係仍存在於林建成與被告柏美公司間至明。原告主張合建契約轉讓翁猜等節，亦未獲臺灣高等法院 101年度重上字第443號、101年度上字第917號、101年度上字第1043號等判決採認，足以說明林建成及被告柏美公司未將合建契約讓與翁猜。

(三)被告出資興建包括系爭房屋之中泰花園住宅群，原始取得系爭房屋之所有權：

1.系爭房屋乃依66建（松山）（崙）字第37號建造執照所建造，原告之前手周素芬為起造人，原告為房屋稅之繳納人，依最高法院96年台上字第2851號判決、70年台上字第3760號判例，均非得據以為房屋所有權之人。

2.系爭房屋乃屬「中泰花園住宅群」之房屋，而「中泰花園住宅群」乃被告柏美依與地主林建成簽訂之「土地合建房屋契約書」出資興建。被告柏美公司出資興建包含系爭房屋之「中泰花園住宅群」，有記錄被告從籌資、購料、雇工、發包、付款到銷售之財務報表「試算表」可稽。

3.被證七試算表為被告柏美公司出資興建包含系爭房屋之「中泰花園住宅群」之財務報表。由試算表足證被告從籌資、購料、雇工、發包、付款到售屋，出資興建包含系爭房屋之「中泰花園住宅群」，並出售予原告及其他購屋人。而此一事實，亦為鈞院101年度訴字第168號、169號、435號判決及臺灣高等法院101年度重上字第443號、101年度上字第1036號、第1146號等判決於理由中所認定，故以上判決均認被告柏美公司出資興建原始取得包含系爭房屋之「中泰花園住宅群」之所有權，有上開判決可參。且兩造於臺灣高等法院101 年度重上字第443號訴訟程序中不爭執其試算表形式上及實質上真正，今於本訴爭執，違反禁反言原則。

(四)原證八、九、十、十一契約書，翁猜之簽章各異，被告柏美公司否認其形式及實質上之真正：

1.「工程委託契約」（原證八），乃包含系爭房屋起造人名義之建造執照起造人委託建築師設計監工系爭建物（中泰花園住宅群）之契約書。建造執照起造人為被告公司為申請建造執照所提供，被告柏美公司既以起造人名義申請建造執照，在建築管理行政上，自需以起造人委託建築師為設計人、監造人申請建造執照及報開工。而設計監工之委託乃意思表示相互一致之法律行為，非建築之事實行為，故由何人委託設計監工，仍無礙於系爭房屋由被告柏美公司興建之事實。

2.「工程合約書」（原證九）之當事人為甲方「翁猜等」及乙方正良泰營造有限公司，翁猜並以「甲方負責人」之地位簽署，足認契約當事人非即翁猜。如上所述，起造人既須會同承造人報開工，則被告柏美公司即需以「翁猜等」之名義與正良泰公司簽訂工程合約。然工程實際上由被告柏美公司自行購料發包施工，翁猜雖以「甲方負責人」之地位與正良泰公司簽署「工程合約書」，亦無礙於被告柏美公司所為建築之事實行為。

3.故未見訴外人周素芬依原證八、原證九契約付款，亦未見正良泰公司依約施工，周素芬反而係依買賣契約書付款，且周素芬與翁猜為同方當事人，自無可能周素芬委託翁猜建築。又縱認周素芬為契約當事人，然簽訂契約乃意思表示合致之法律行為，非建築之事實行為，周素芬無由取得系爭房屋所有權。

(五)原告提起本件第三人異議之訴，為無理由：系爭房屋為未保存登記建物，原告需先證明周素芬就系爭房屋有所有權，使足以排除系爭房屋之強制執行。如上所述，系爭房屋係被告出資興建原始取得所有權，原告所提起之第三人異議之訴應予駁回。

四、得心證之理由：

（一）周素芬非系爭房屋之原始起造人，無系爭房屋之所有權：1.依原告提出在卷之周素芬與翁猜之「中泰花園住宅群契約書」內之不動產預定買賣契約書（下稱系爭契約）已明揭為買賣之法律關係，其內容除載明買賣價金如何支付，周素芬所支付之總價款，包括房屋價款及土地保證金。保證金等同訂約時之公告現值，於辦妥基地分割時，作為系爭房屋基地之買賣價款。並約定土地增值稅由翁猜負擔，其餘費用，包括移轉登記之費用，均由周素芬負擔。既稱「移轉登記」，而非「第一次所有權登記」，足見周素芬所購買者為翁猜為第一次所有權登記後，再移轉給周素芬，周素芬非出資建造系爭房屋之起造人甚明。

2.再依系爭契約第13條約定：本買賣不含地下室、停車場及屋頂之使用權及產權，其歸乙方所有。如周素芬為出資建造系爭房屋之原始起造人，依法取得系爭房屋之所有權，豈有部分產權仍歸翁猜所有之約定，足見周素芬是向翁猜購買系爭預售屋，其所支付者為買賣價金，而非建造系爭房屋之費用。

3.證人翁猜之子林秀其到庭證稱系爭房屋係翁猜等五人小組承接柏美公司與地主之合約繼續興建，其中包括委託起造人也就是買房子的人，因伊當時有在現場云云，惟與前揭事證所載不符，核係證人林秀其個人主觀上錯誤之認知，不足為原告亦為系爭房屋出資起造之人。

（二）按強制執行法第15條所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對執行標的有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言，最高法院 44年台上字第721號著有判例。又不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，民法第 758條定有明文。依前所述，周素芬係向翁猜購買系爭預售屋，並非原始取得房屋所有權之原始起造人，系爭房屋既尚未辦理所有權第一次登記，翁猜無從移轉登記予周素芬。周素芬尚未取得系爭房屋所有權，其本不得依強制執行法第15條提起第三人異議之訴，原告自無從代位提起本訴，其訴於法無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。