102年度北簡更（一）字第7號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：103 年 07 月 25 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　102年度北簡更（一）字第7號原　　　告　柏美建設股份有限公司法定代理人　周杉益　　同上訴訟代理人　傅文民律師複代理人　　高烊輝律師被　　　告　蕭志宏訴訟代理人　陳宏奇律師孫銘豫律師上一人之複代理人　　陳家彥律師吳宗樺律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年7月9日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一百年五月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：原告與被告就臺北市○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約，租期自民國97年12月20日起至98年12月19日止，約定每月租金新臺幣（下同）4萬5,000元（下稱系爭租約一）。嗣於租期屆滿後，雙方就系爭房屋另簽訂租賃契約，租期自99年1月1日起至99年6月30日止，每月租金4萬5,000元（下稱系爭租約二），是被告自99年1月1日起至99年6月30日止，應給付原告租金共計27萬元（計算式：4萬5,000元×6＝27萬元）。又被告於系爭租約二之租期屆滿後，迄未返還，自99年7月1日起至被告實際搬遷之日即100年11月7日止，共計16個月又7日，依系爭租約二第6條第2項約定，每月應給付按房租即4萬5,000元1倍計算之違約金，是被告應給付原告共計146萬1,000元之違約金及相當於租金之不當得利【計算式：9萬元×（16＋7/30）＝146萬1, 000元，元以下四捨五入】，爰先位依民法第439條、系爭租約二第3條、第6條第2項、民法第179條之規定，請求被告給付原告173萬1,000元等語。退步言之，縱如被告所辯系爭租約一於租期屆滿後，經轉變為不定期限租賃關係，惟被告自98年12月20日起至被告實際搬遷之日即100年11月7日止，共22月又18日，仍應按月給付原告租金4萬5,000元，共計101 萬7,000元（計算式：4萬5,000元×【22＋18/30】＝101萬 7,000元），爰備位依系爭租約一第3條、民法第439條之規定，請求被告給付原告101萬7,000元等語，並聲明：㈠先位聲明：1、被告應給付原告173萬1,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2、願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：1、被告應給付原告101萬7,000元，及自追加準備狀繕本送達翌日即102年9月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2、願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠被告最後一次就系爭房屋與原告訂立書面定期租賃契約，是自97年12月20日起至98年12月19日止之1年定期租賃契約（即系爭租約一），嗣被告即未再與原告訂立任何書面租賃契約。系爭租約一之租賃期限固於98年12月19日到期，惟被告仍持續以給付現金或直接存款入帳方式支付租金予原告迄今，原告亦曾指派他人前往收租。被告既於系爭租約一到期後仍繼續使用系爭房屋使用收益，且原告均未曾就被告繼續占有使用為反對之表示，足認兩造間就系爭房屋有不定期之租賃關係存在，並無不當得利或違約情事可言。退步言，縱原告主張系爭租約二存在，於系爭租約二之租約期滿後，兩造間就系爭房屋亦有不定期限之租賃關係存在。㈡又雙方於系爭租約一之租賃期滿後，遂以口頭約定將原租約所定每月4萬5,000元之租金調整為每月3萬元之租金，是被告並未積欠原告任何租金。㈢此外，原告於100年5月8日即已將系爭房屋收回封起，被告自此之後即無法使用系爭房屋。㈣被告於99年11月4日、99年12月3日、100年1月6日、100年5 月4日分別給付原告3萬元租金，共計12萬元，應予抵銷等語，資為抗辯，並聲明：１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。２、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件原告主張兩造就系爭房屋簽訂租賃契約，租期自97年12月20日起至98年12月19日止，每月租金4萬5,000元，業據其提出房屋租賃契約為證（見本院100年度北簡字第5221號卷第46頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。四、原告另主張有與被告簽訂系爭租約二，且被告實際搬遷日為100年11月7日，是被告應給付原告146萬1,000元違約金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠兩造間有無簽訂系爭租約二？㈡原告先位請求被告給付 173萬1,000元，是否有據？㈢被告主張以12萬元抵銷，是否有據？㈠兩造間有無簽訂系爭租約二？１、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨可供參照）。又民事訴訟法第358條關於私文書經本人或其代理人簽名、畫押、蓋章或按指印者，推定為真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用（最高法院28年上字第10號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間有簽訂系爭租約二等節，為被告所否認，揆諸前揭說明，應由原告就上開文書係屬真正，負舉證之責，合先敘明。２、經查，觀諸原告所提系爭租約二之房屋租賃契約，其上「蕭志宏」之簽名字跡（見本院100年度北簡字第5221號卷第12頁），經與被告100年5月11日收回其所開立還款支票時簽收之收據、收回其所開立租金支票時簽收之收據（見本院100年度北簡字第5221號卷第83頁、第84頁）、100年12月13日民事報到單（見本院100年度北簡字第5221號卷第181頁）、100年12月13日言詞辯論筆錄（見本院100年度北簡字第5221號卷第183頁）、民事撤回暨擴張補正訴之聲明狀收受繕本簽收欄位（見本院100年度北簡字第 5221號卷第185頁）、協議書（見本院100年度北簡字第 5221號卷第189頁背面）上「蕭志宏」之簽名字跡比對，肉眼觀之，其書寫方式、筆劃特徵、文字字體乃屬相似。又經臺灣臺北地方法院檢察署將系爭租約二原本及被告於101年4月17日在該署101年度他字第1039號案件中當庭書寫之「蕭志宏」及「臺北市○○路000號」等字跡、蔣炳正於101年4月17日在該署101年度他字第1039號案件中當庭書寫之「蕭志宏」及「臺北市○○路000號」字跡、蔣炳正與被告於93年8月31日訂立租賃契約承租人簽名欄「蕭志宏」字跡、中國信託商業銀行活儲印鑑卡、訴外人陳思克與徐福成訂立之汽車買賣合約書之代售人欄「蕭志宏」及「臺北市○○路000號」字跡、富美股份有限公司與被告訂立之汽車買賣合約書之買方欄「蕭志宏」及「臺北市○○路000號」字跡送交鑑定後，經刑事警察局以放大檢視及特徵比對法鑑定，結果認：甲類即系爭租約二房屋租賃契約上承租人欄位之「蕭志宏」、「臺北市○○路000號」等字跡、乙類即93年8月31日房屋租賃契約上承租人簽名欄位、陳思克與徐福成於95年3月16日訂立之汽車買賣合約書之代售人欄位、富美股份有限公司與被告訂立之汽車買賣合約書上之乙方（買方）欄位及被告庭書上之「蕭志宏」、「臺北市○○路000號」等字跡，二類資料上筆跡相符，而關於筆跡鑑定說明，則將甲類上字跡與乙類上相同文字為圖示之比對，鑑定結果，甲類與乙類相符，備考欄則註明甲類與乙類資料上字跡佈局、字體結構、連筆方式及筆劃特徵相符，此有刑事警察局101年10月2日刑鑑字第0000000000號鑑定書及筆跡鑑定說明1、2為證（見臺灣臺北地方法院檢察署101年度他字第1039號卷第112 頁至第114頁）。是系爭租約二上承租人欄位之「蕭志宏」、「臺北市○○路000號」等內容筆跡與被告書寫筆跡係屬相符，足認系爭租約二之承租人欄位，確為被告本人所書寫，乃兩造間確有訂立系爭租約二，應堪認定。㈡原告先位請求被告給付173萬1,000元，是否有據？１、按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定有明文。本件兩造間確有訂立系爭租約二，業如前述，系爭租約二並約定每月租金45,000元，應於每月1日以前繳納（見本院100年度北簡字第5221號卷第11頁），是原告請求被告給付自99年1月1日起至99年6月30日止之租金，即27萬元（計算式：45,000元×6＝270,000元），即屬有據。２、次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。又民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言；民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，固不以明示之反對為限，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一種單純的沈默，尚難認為已有默示反對續租之意思（最高法院43年台上字第367號、46年台上字第1828號判例要旨可供參照）。又租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例意旨可供參照）。３、經查，兩造間系爭租約二租賃期限係於99年6月30日屆滿，而被告於上開租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益一節，為兩造所不爭執，原告復未舉證證明有即為反對之意思表示。縱兩造於系爭租約二第7條第6項明訂「租賃期滿絕不續租，租約到期請繳回承租人契約書」，惟參以被告提出之就系爭房屋簽訂之數份租賃契約觀之（見本院100年度北簡字第5221號卷第47頁至第57頁），足徵兩造租賃契約並未按「租賃期滿絕不續租」之約定履行，且被告確實於系爭租約二之租賃期限屆滿後仍繼續使用收益系爭房屋。準此，兩造於系爭租約二租賃期限屆滿後，就系爭房屋存有不定期限租賃關係存在，應堪認定。４、另按所謂返還租賃之房屋，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃房屋之占有而言。依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。經查，被告已於100 年5月8日將系爭房屋返還原告，經原告收回等情，業據原告所提訴外人即原告公司董事蔣炳正100年5月13日刑事告訴狀、訴外人即被告之妻張采緞所親自書立予蔣炳正之帳號紙條、100年5月10日訴外人呂威震匯款予張采緞存款憑條、100年5月11日被告收回其所開立還款支票及租金支票時簽收之收據為證（見本院100年度北簡字第5221號卷第 79頁、第82頁、第83頁、第84頁），並據證人蔣炳正於該案審理時證稱：「（法官問：為何你要把那三張支票還給蕭？）去年我負責把店面收回，5月初我們跟被告協商要把房子遷讓，我答應蕭如他搬離我給他100萬。」、「他（即被告）答應5月8日搬，我5月8日把房子封了」等語明確；核與證人即原告董事周哲宇於本院100年度北簡字第5221號案件審理時結稱：「這支票（指上開還款支票）為何要給蕭（即被告）拿回去，是蔣炳正打電話告訴我，他已和蕭協調好收回房子的事，叫我100萬支票11日拿去體委會10樓呂震威的辦公室，說他（指蔣炳正）已經要答應還給他（指被告），我當時不願意，結果蔣炳正就一直拜託，所以我就拿100萬支票及那二張45,000元支票，總共 109萬，當時我拿給蔣炳正並要求蕭要簽收。」、「（法官問：109萬是作何用？）蔣炳正告訴我說他跟蕭（即被告）遷讓房子的事協調已好，蔣炳正一直拜託我，當時蔣炳正有拿一張呂（指呂震威）100萬的支票來跟我換，蕭要求蔣炳正順便二張45,000元支票一併還他」等語（見本院100年度北簡字第5221號卷第163頁）；及證人葉海瑞於該案審理時結稱100年5月8日房屋現場封閉時被告並未在現場，是封完後約1小時後才到，被告來時到店隔壁與蔣炳正談話，看起來很和諧，被告到現場沒有說很驚訝，也未質問，跟蔣炳正講話很和諧並一同外出，並無爭執等語（見本院100年度北簡字第5221號卷第163頁至第165頁），互核相符。且為原告於本院100年度北簡字第5221號案件中所自承（見本院100年度北簡字第5221號卷第73頁背面），足徵被告所辯系爭房屋已於100年5月8日經原告以鐵皮金屬浪板封住門口收回等語，乃屬有據。原告固主張兩造曾於100年11月2日簽訂協議書約定被告應於100年11月 7日前將留置於系爭房屋內物品、設備搬遷完畢，是被告直至100年11月7日止，均違法占用系爭房屋云云。惟查，觀諸系爭協議書之內容，固係就系爭房屋內物品之搬遷所為之約定，然系爭房屋於100年5月8日業經原告收回一節，已如前述，則被告既已因原告收回系爭房屋而喪失就系爭房屋之管理使用收益權限，縱尚有物品留置於系爭房屋內，亦不因此變更其已喪失占有之事實，復參以協議書第1條即載明：「甲方（即被告）所有系爭物品，迄今仍置於系爭房屋內之原因，甲方與乙（即原告）丙（即蔣炳正）方認知不一致，是本協議擱置此項爭議不論。」（見本院100年度北簡字第5221號卷第189頁），是尚難據此為有利於原告之認定。５、承上，兩造於系爭租約二租賃期限屆滿後，就系爭房屋存有不定期限租賃關係存在，原告並於100年5月8日將系爭房屋收回，是原告請求被告給付違約金及相當於租金之不當得利共計146萬1,000元，要無足採。㈢被告主張以12萬元抵銷，是否有據？１、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質，不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。２、經查，觀諸被告所提匯款單據4紙（見本院100年度北簡字第5221號卷第58頁），及本院依職權調閱中國信託商業銀行股份有限公司戶名：柏美建設股份有限公司、帳號： 000000000000號之交易明細資料（見本院100年度北簡字第5221號卷第89頁至第93頁），足證被告確實有於99年11月4日、99年12月3日、100年1月6日、100年5月4日分別給付原告3萬元之事實。依前揭交易明細資料所載備註「宏健輪胎房租」可知，被告匯款斯時確係以支付租金之意思而為給付。原告固否認前開款項為租金，惟主張係被告無權占有系爭房屋賠償金，則核其性質，亦屬被告使用收益系爭房屋之對價，是被告主張以12萬元抵銷，乃屬有據。五、綜上所述，兩造間確有訂立系爭租約二，並於其租賃期限屆滿後，就系爭房屋存有不定期限租賃關係存在，而被告前已給付使用收益系爭房屋之對價共計12萬元予原告，從而，原告先位依民法第439條、系爭租約二第3條，請求被告給付原告15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年5月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又原告於本院 103年7月9日言詞辯論期日陳明先位請求均無理由時始審酌備位請求（見本院卷第105頁背面），故本件先位請求既一部有理由，則備位請求即不予審酌，併此敘明。六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 103 年 7 月 25 日臺北簡易庭法官葉詩佳以上為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 7 月 25 日書記官林錫欽

臺北簡易庭102年度北簡更（一）字第7號

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