臺北簡易庭103年度北簡字第1121號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 103年度北簡字第1121號

原告

魏永坤

訴訟代理人

毛國樑律師

複代理人

張紋綺律師

被告

陳永清

訴訟代理人

李志澄律師

複代理人

林美伶律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國103年10月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告與訴外人即原告之父魏梓葵於民國98年7月1日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），承租魏梓葵所有門牌號碼臺北市○○區○○○段0段000號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間至100年6月30日止。魏梓葵於99年3月16日死亡，系爭房屋由原告及訴外人魏少坤、魏少娟、魏少華共同繼承並為公同共有。依系爭租約第6條約定，出租人於訂約之際已為反對租期屆滿後續租之意思表示。自100年6月30日租賃期滿後，原告、魏少娟、魏少華、魏少坤從未同意被告續租系爭房屋，依最高法院85年度台上字第2182號判決意旨及系爭租約第6條約定，當然發生阻止續約之效力。被告既知繼承事實之發生，仍執意片面支付租金予魏少坤，豈能逕自推論魏少坤經全體繼承人同意並得代理全體繼承人收取租金，況原告及魏少娟、魏少華並無任何行為表示有授與收受租金之代理權予魏少坤，魏少坤亦不曾以全體繼承人之名義收受租金，自無構成表見代理之事實。系爭租約業因100年6月30日租期屆滿而消滅，並未成為不定期租賃契約，被告持續占有系爭房屋顯屬無權占有。退萬步言，縱系爭租約變為不定期租賃契約，但系爭房屋已進入都市更新程序而有欲改建拆除之事實及計畫，確有系爭租約第20條所約定欲改建拆除之終止事由，而經魏少坤於102年7月1日以函告知系爭房屋將改建拆除，並提前3個月通知被告應於102年9月30日遷空歸還，故系爭租約已於102年9月30日終止，被告自102年9月30日後即屬無權占有；為求明確，原告及魏少娟、魏少坤於102年11月6日委請誠理國際法律事務所吳祝春律師以發文字號(102)誠信律字第1106號律師函（下稱系爭律師函）通知被告系爭房屋將改建拆除，於收函後3個月終止系爭租約，被告於102年11月13日收到系爭律師函，故至遲於103年2月12日雙方契約即已終止，自翌日起被告為無權占有。被告迄未將系爭房屋返還，原告自得依民法第767條、第828條第2項準用第821條之規定，請求被告將系爭房屋返還原告及其他全體共有人等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋清空並返還予原告及其他全體共有人。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭租約之原出租人魏梓葵生前收取租金之事宜，本即曾委由魏少坤代為處理，而魏梓葵於99年3月16日死亡後，自99年4月份起之租金，均由經常陪同魏梓葵前來收租之魏少坤前來繼續收取至102年4月止，原告等從未提出異議，顯然魏少坤有代理收取租金之權利，退步言之，亦已構成表見代理，代理人之行為對本人發生效力。出租人於租期屆滿後未曾立即表示反對續租，甚至繼續收取租金長達22個月之久，系爭租約已依法視為不定期限繼續租約。系爭租約第20條所謂改建拆除，除必須房屋確有拆除改建之必要外，亦須以已有具體之事實及計畫，並確已即將進行拆除改建為前提。但系爭房屋所在之都市更新事業計畫案，係早於95年或96年間即已申請，並於96年12月6日核准其計畫概要、96年10月3日為概要公聽會日、98年11月26日為計畫公聽會日、98年12月7日為申請計畫日期、99年11月30日為公告公展日期，計至台北市政府於101年11月30日公告核定都市更新事業計畫止，其前後歷時約4~5年，且自公告核定迄今已近二年尚未提出權利變換計畫，而權利變換計畫乃參與該都市更新計畫之土地、建物所有權人、他項權利人以及實施者，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地應有部分或權利金之具體計畫，此乃都市更新案中具體實施之重心所在，亦為最易引起爭議、最難協調處理之所在，其完成審議核定之期程，恐更久於都市更新事業計畫之期程，顯見系爭房地所在之都市更新計畫僅止於初步規畫之階段，其具體之權利變換計畫根本尚未提出送審，顯尚未達於須拆除改建之階段，原告以須拆除改建為藉口主張終止租約，置被告十多年來在此經營商店賴以維生之情形於不顧，顯無要求被告立即搬遷之必要性及正當性等語，資為抗辯。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查：

㈠被告與魏梓葵於98年7月1日簽訂系爭租約，約定由被告向魏梓葵承租系爭房屋，租賃期間為自98年7月1日起至100年6月30日止，租金每月新臺幣（下同）42,000元。

㈡魏梓葵於99年3月16日死亡，其繼承人為原告、魏少坤、魏少娟、魏少華，嗣以繼承為登記原因，登記原告、魏少坤、魏少娟、魏少華公同共有系爭房屋所有權全部。

㈢魏少坤經常陪同原出租人魏梓葵向被告收取租金。魏梓葵於99年3月16日死亡後，魏少坤自99年4月份起至102年4月止向被告收取租金每月42,000元。嗣出租人拒收租金後，被告將自102年5月起之租金向法院辦理提存在案。

㈣被告占有使用系爭房屋迄今。

㈤系爭房屋坐落臺北市○○區○○段0○段0地號土地，係位於訴外人國美建設股份有限公司擔任實施者擬具之「擬訂臺北市○○區○○段○○段0地號等19筆土地都市更新事業計畫案」（下稱系爭都市更新事業計畫案）範圍內，該事業計畫經臺北市政府於101年11月30日府都新字第00000000000號公告核定，該事業計畫內載明由權利變換方式實施，目前實施者尚未檢具權利變換計畫申請報核。上開事實，業據兩造陳述綦詳，並為兩造所不爭執，且有建物登記第二類謄本、系爭租約、支票存根、提存書、臺北市都市更新處事業計畫核定一覽表、臺北市都市更新處都市更新審議辦理情形表、臺北市政府103年8月8日府授都新字第00000000000號函等件附卷可稽（見本院卷第11至15頁、第36至44頁、第57至61頁、第81頁），堪信為真實。

四、本件原告主張系爭租約於100年6月30日租期屆滿而消滅後，被告係無權占有系爭房屋，應將系爭房屋返還原告及其他全體共有人，被告則否認無權占有，並以兩造間尚有不定期租賃關係且未經合法終止置辯。是本件應審究之爭點厥為：㈠系爭租約是否於100年6月30日租期屆滿時消滅？或視為以不定期限繼續契約？㈡如視為以不定期限繼續契約，嗣後是否經合法終止？㈢原告主張被告無權占有系爭房屋，請求被告應將系爭房屋返還原告及其他共有人全體，有無理由？茲析述如下：

㈠系爭租約不因100年6月30日租期屆滿而消滅，而應視為以不定期限繼續契約：

1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。但租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450條第1項、第451條分別定有明文。復按民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，固不以明示之反對為限，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一種單純的沉默，尚難認為已有默示反對續租之意思（最高法院46年台上字第1828號判例意旨參照）。再按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例意旨參照）。又按「民法第451條之規定，乃出租人表示反對續租之意思，有阻卻繼續契約之效力，此與同法第263條所定，當事人依法律之規定終止契約之情形，具有同一之法律理由，自應類推適用。故租賃物為數人所共同出租者，表示此項意思時，應準用第258條第2項規定，由出租人全體為之。本件系爭土地為上訴人等4人所共有，而由上訴人等4人共同出租與被上訴人使用，則其依民法第451條為反對續租之意思表示，自應由上訴人全體為之。」（最高法院63年台上字第2139號判例意旨參照）。

2.查被告與魏梓葵於98年7月1日簽訂系爭租約，約定由被告向魏梓葵承租系爭房屋，租賃期間為自98年7月1日起至100年6月30日止，原出租人魏梓葵於99年3月16日死亡，其繼承人為原告、魏少坤、魏少娟、魏少華，嗣以繼承為登記原因，登記原告、魏少坤、魏少娟、魏少華公同共有系爭房屋所有權全部之事實，已如前述，則自99年3月16日起至100年6月30日止，系爭房屋之定期租賃關係，存在於出租人即原告、魏少坤、魏少娟、魏少華4人，與承租人即被告之間。次查，魏少坤經常陪同原出租人魏梓葵向被告收取租金，魏梓葵於99年3月16日死亡後，由魏少坤自99年4月份起至102年4月止向被告收取租金每月42,000元之事實，亦已如前述，並有記載房租且經魏少坤簽收之支票存根在卷可考（見本院卷第36至39頁），堪信屬實。本件被告於系爭租約100年6月30日租期屆滿後，仍為租賃物即系爭房屋之使用收益，出租人即原告、魏少坤、魏少娟、魏少華不即表示反對之意思，且魏少坤繼續向被告收取自100年7月起至102年4月止長達22個月之租金，則依民法第451條之規定，自應視為以不定期限繼續契約甚明。

3.原告雖主張：依系爭租約第6條約定，出租人於訂約之際已為反對租期屆滿後續租之意思表示，自100年6月30日租賃期滿後，原告、魏少娟、魏少華、魏少坤從未同意被告續租系爭房屋，依最高法院85年度台上字第2182號判決意旨及系爭租約第6條約定，當然發生阻止續約之效力云云：

①惟按「租賃定有期限者，依民法第451條第1項規定，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。而基於私法自治、契約自由及意思自主等原則，租賃期限得經當事人合意予以延長，固不待言。縱令當事人未曾合意延長期限，倘有『租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益』及『出租人不即表示反對之意思』之情形，因多半已得推認出租人意欲繼續租賃契約，且可避免承租人陷於不安定之窘境，同法第451條特別規定將之視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論並保護承租人（該條立法理由及本院55年台上字第276號判例意旨參照）。準此，定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為重申之約定，尚不發生阻止續約之效力。…而該條中段所稱『期滿經雙方同意得重新訂定租約續租』，無非定期租賃契約原有法律效果之重申，並未具體、明白表示期滿後不再續租之意思，自不能排除民法第451條規定之適用。…」，最高法院101年度台上字第1398號判決意旨參照。

②查依系爭租約第2條約定，係為期2年之定期租賃（見本院卷第12頁）。系爭租約第6條約定：「乙方（承租人）於租期屆滿時，除經甲方（出租人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（見本院卷第13頁），無非僅係就定期租賃契約原有法律效果之重申，及係針對未續租時雙方權利義務之約定，並未具體、明白表示期滿後不再續租之意思，應不能排除民法第451條規定之適用。且系爭租約第6條之約定，與最高法院85年度台上字第2182號判決所述「訂約之際訂明期滿絕不續租」之情形不同，是原告主張依最高法院85年度台上字第2182號判決意旨及系爭租約第6條約定，當然發生阻止續約之效力云云，洵非可取。本件被告於系爭租約100年6月30日租期屆滿後，仍為租賃物即系爭房屋之使用收益，出租人原告、魏少坤、魏少娟、魏少華不即表示反對之意思，依民法第451條之規定，應已更新為不定期限租賃契約。

㈡出租人原告、魏少坤、魏少娟、魏少華，與被告間之不定期限繼續租約，未經合法終止，租賃關係仍屬存續：

1.按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容如租金及其他條件並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例意旨參照），故系爭租約第20條：「本店屋如欲改建拆除，甲方（出租人）應提前三個月通知乙方解約事項告知後，乙方（承租人）應無條件遷空歸還店屋，絕無異議。」之約定，在系爭租約依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約後，仍有適用。又按土地法第100條第1款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。」。而土地法第100條第1款之收回重新建築，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之；土地法第100條第1款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問（最高法院64年台上字第1387號判例、70年台上字第1401號判例意旨參照）。

2.查系爭房屋坐落臺北市○○區○○段0○段0地號土地，係位於國美建設股份有限公司擔任實施者擬具之「擬訂臺北市○○區○○段○○段0地號等19筆土地都市更新事業計畫案」範圍內，該事業計畫經臺北市政府於101年11月30日府都新字第00000000000號公告核定，該事業計畫內載明由權利變換方式實施，目前實施者尚未檢具權利變換計畫申請報核之事實，有臺北市都市更新處事業計畫核定一覽表、臺北市都市更新處都市更新審議辦理情形表、臺北市政府103年8月8日府授都新字第00000000000號函、臺北市政府都市更新進度查詢資料附卷可考（見本院卷第57至61頁、第81頁、第109至111頁），堪信屬實。

3.原告雖主張：系爭房屋已進入都市更新程序而有欲改建拆除之事實及計畫，確有系爭租約第20條所約定欲改建拆除之終止事由，經魏少坤於102年7月1日以函告知系爭房屋將改建拆除，並提前3個月通知被告應於102年9月30日遷空歸還，故系爭租約已於102年9月30日終止；原告及魏少娟、魏少坤於102年11月6日以系爭律師函通知被告於收函後3個月終止系爭租約，被告於102年11月13日收到系爭律師函，故至遲於103年2月12日雙方契約即已終止云云。然按，終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。又按租賃權亦財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有，依民法第263條準用第258條規定，如欲終止租約，應向全體繼承人為之，始生終止租約之效力（最高法院62年台上字第892號判例意旨參照）。本件系爭房屋為原告、魏少坤、魏少娟、魏少華4人所共有，而由原告、魏少坤、魏少娟、魏少華共同出租與被告使用，則欲終止租賃關係，自應由出租人即原告、魏少坤、魏少娟、魏少華全體向被告為之，始生終止之效力，惟依原告所述，僅原告、魏少娟、魏少坤3人曾對被告為終止租約之意思表示（參見本院卷第16至17頁、第98至100頁），堪認並非由出租人即原告、魏少坤、魏少娟、魏少華4人全體向被告為終止之意思表示，則僅原告、魏少娟、魏少坤3人為終止租約之意思表示應不生終止之效力。

㈢原告主張被告無權占有系爭房屋，請求被告應將系爭房屋返還原告及其他共有人全體，為無理由：本件被告於系爭租約100年6月30日租期屆滿後，仍為租賃物即系爭房屋之使用收益，出租人即原告、魏少坤、魏少娟、魏少華不即表示反對之意思，並由魏少坤繼續向被告收取自100年7月起至102年4月止長達22個月之租金，依民法第451條之規定，視為以不定期限繼續契約，非出租人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係仍屬存續；而本件僅原告、魏少娟、魏少坤3人對被告為終止租約之意思表示，不生終止租約之效力，已詳如前述，堪認被告辯稱其基於不定期租賃關係占有使用系爭房屋，洵屬可信，被告自非無權占有系爭房屋。是原告本於民法第767條、第828條第2項準用第821條之規定，請求被告將系爭房屋返還予原告及其餘全體共有人，即屬無據。

五、從而，原告依民法第767條、第828條第2項準用第821條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告及其他共有人全體，為無理由，不應准許。

六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭