103年度北訴字第41號｜民事：返還保證金｜裁判日期：105 年 12 月 21 日

臺灣臺北地方法院民事判決 103年度北訴字第41號原　　　告　燦坤實業股份有限公司法定代理人　閻俊傑訴訟代理人　劉韋廷律師吳佩軒律師張源泰被　　　告　傳家寶科技有限公司法定代理人　陳佳麟訴訟代理人　張伯雄上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國105年11月22日言詞辯論終結，判決如下︰主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、原告法定代理人朱俠如於原告起訴後已變更為陳佳麟，陳佳麟並具狀聲明承受本件訴訟，有原告聲明承受訴訟狀在卷可按（見本院卷一第154頁），復經本院依職權調閱被告最新公司變更登記表查核屬實，合於法律規定，應予准許。二、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣五十萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序；第二項之訴訟，如案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第一項所定額數十倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第427條第1項、第2項第1款、第5項分別定有明文。查，本件固係因不動產定期租賃所生之爭執涉訟，惟因案情繁雜，且訴訟標的金額已高達新臺幣（下同）3,000,000元，經原告於民國102年9月24日行準備程序時，聲請改為通常訴訟程序且經被告表示無意見後（見本院卷一第45頁），核與上開規定相符，本院並於103年4月1日裁定改行通常程序審理，併予敘明。三、按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。攻擊或防禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必要之敘明者，亦同，民事訴訟法第196條定有明文；又受命法官為闡明訴訟關係，得為下列各款事項，並得不用公開法庭之形式行之：三、整理並協議簡化爭點。當事人就其主張之爭點，經依第1項第3款或前項為協議者，應受其拘束，又未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：一、法院應依職權調查之事項。二、該事項不甚延滯訴訟者。三、因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者。四、依其他情形顯失公平者。民事訴訟法第270之1條第1項第3款、第2項本文、第276條第1項復有明文。本件原告於言詞辯論期日始以言詞追加三方協議書第3條後段為請求權基礎等語，被告則表示已遲誤提出等語。經查，本件業於103年4月1日行整理並協議簡化爭點，並經證據調查後，本院於104年10月28日、12月8日、105年1月3日（見本院卷一第164頁反面、）多次闡明原告有無其他主張或證據提出，然原告於均未提出此項請求權基礎及攻擊方法，本院始於105年1月3日終結準備程序，然原告遲至105年11月22日言詞辯論時始以言詞追加此此請求權基礎及攻擊方法，復經本院詢問有無不可歸責之事由，原告僅答以：不會造成訴訟延滯，且雙方對於兩造間租賃契約是否繼受前手已有攻防云云，然均非不可歸責而無法適時提出攻擊方法之情形，則本院綜合審酌前揭情事，足認原告係意圖延滯訴訟且因重大過失逾時始行提出此項請求權基礎及攻擊方法，妨害訴訟之終結，不但耗費司法資源，且造成被告時間、勞力及費用之浪費，並基於訴訟集團現象，如准許原告提出該新攻擊方法，除對於被告不公平外，亦使其他需利用訴訟資源之人民權益受損，從而，本院依前揭規定，駁回原告請求權基礎之追加及其攻擊方法。貳、實體方面：一、原告主張：（一）原告於91年12月2日與訴外人冠昱開發實業股份有限公司（下稱冠昱公司）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租冠昱公司所有門牌號碼桃園縣○○市○○路000號1樓及地下1樓房屋（下稱系爭租賃物），租賃期間自92年3月5日起至107年3月4日止，每月租金800,000元。嗣於95 年12月5日，雙方又簽訂建物租賃協議書（下稱系爭95年協議書），約定自96年2月5日起縮減租賃面積並調整租金為每月624,000元。又冠昱公司再於100年1月6日將系爭租賃物所有權及押租保證金3,000,000元讓與訴外人林蔚山（下以姓名稱之），冠昱公司、林蔚山與原告並簽立協議書（下稱系爭三方協議書），且林蔚山旋與原告簽訂降租協議書，約定自100年2月5日起至101年2月4日止調整租金為每月424,000元。林蔚山復於100年1月13日將建物出租予被告，並與被告簽立不動產租賃契約（下稱轉租契約），原告則與被告簽立協議書（下稱系爭100年協議書）而將已出租之系爭租賃物亦由被告承接租賃關係及換約，且押租保證金3,000,000元並已附隨移轉，被告已繼受系爭租賃物租賃之權利義務。（二）惟兩造洽談降租未獲共識，原告遂先後以口頭及存證信函通知提前解約，被告亦於101年12月6日、7日函覆確認系將於102年6月4日終止。嗣後原告亦多次請求被告102年6 月4日辦理點交及返還押租保證金，原告並已在系爭租約終止日前，將系爭租賃物騰空並交付鑰匙，被告已知悉並將鑰匙給予大樓管委會使用均未異議。系爭租約於102年6月4日終止後，被告自應返還押租保證金3,000,000元，然被告迄未返還，爰依系爭租約第5條第3項規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告3,000,000元及自102年6月5日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。（三）對被告答辯所為之陳述： ⒈系爭租約並未有任何回復原狀之約定，原告亦無回復原狀之義務： ⑴系爭95年協議書就回復原狀之工程範圍為另行協議，可見系爭租約本身並無原告需回復原狀之約定。 ⑵就系爭租約第5條第3項針對與大樓結構無關之隔間、裝潢及設備，亦即在不改變大樓本來結構之狀況下進行加裝，因與大樓結構無關，故僅需於租賃關係結束時將加裝部分拆除即可達到騰空之效果，且對承租人而言亦無需再支出高額之騰空成本，而系爭租約第14條第3項之約定僅針對與大樓結構有關之改裝，因回復原本結構成本較高，通常僅要求現況還屋，以免降低承租意願。故縱有被告所稱原告應回復原狀之電扶梯，亦屬系爭租約第14條第3項所指有關大樓結構之改裝，故僅需現況還屋。況林蔚山於100 年1月6日向冠昱公司購買取得租賃物所有權時，雙方已有聲明係以租賃物現況承受，而現況即與當時相同。 ⑶原告自101年9月底即已將租賃物騰空並交付全部鑰匙，被告亦知悉此情，然從101年9月底至102年6月此9個月之期間，被告均未表示異議，堪認已默示同意原告以101年9月底當時騰空後至今之現況還屋。 ⒉被告所稱之天花板、電扶梯及鐵製樓梯非原告所裝設： ⑴鐵製樓梯部分被告已自行填補，又被告既未提出天花板之原狀，且自現場照片可見天花板係在一樓外面之騎樓，且範圍延續到非原告承租之其他店面，因牽涉其他店家，可見非原告自行加裝，被告迄未提出鐵製樓梯、天花板為原告承租後改裝之證據。 ⑵被告於102年6月4日至現場查看後未異議而於訴訟後方為電扶梯之主張，足見被告認為係為承租前即已存在，且被告亦違反禁反言、權利濫用。再者，被告固提出「中壢市○○路000號燦坤旗艦店增設電扶梯工程結構安全檢討及補強建議報告書」及「竣工報告書」（下各稱電扶梯補強報告書、竣工報告書），然無法與現場履勘之照片比對，而無法認即為系爭電扶梯；況由系爭95年協議書第2條約定可知，亦有另一電扶梯回復原狀工程，顯見系爭租賃物電扶梯原有兩處。另被告提出之系爭租約附圖及建築平面圖，原告均否認其真正，因租賃契約書附圖上載之印章可事後加蓋，況附圖右下角所載日期（似為98年8月13日）與訂約日期全然不符（91年12月2日），而建築平面圖右下角所載日期為81年11月17日，顯然為系爭租約訂約（91年12月2日）前十年之平面圖，時間點相去甚遠，且均與系爭電扶梯補強建議報告書中結構平面圖不符。 ⒊100年11月4日林蔚山之不詳代表人以電話通知要終止系爭三方協議書，嗣後並寄給原告終止租約切結書（下稱系爭切結書），欲於100年11月4日起終止與原告簽訂之租賃關係，並保證被告自100年11月5日起有出租系爭租賃物權利，被告保證以至少不低於林蔚山出租之條件，出租系爭租賃物，以保障原告之承租權不受侵害，故於100年11月5日在林蔚山要求下改由被告與原告就系爭租賃物現況承租並簽訂新的系爭100年協議書，協議書雖記載為繼受，係指系爭三方協議書之相關條件，當事人之真意係林蔚山與原告終止原租約後，再由被告與原告另訂新約，故兩造應以系爭100年協議書為雙方履約之依據，則原告僅需將系爭租賃物回復至100年11月5日之狀況返還。二、被告則以：（一）依系爭租約第5條第3項，原告需將自行加裝之隔間、裝潢、設備拆除，廢棄物清運完畢，交還租賃物及對甲方履行本租約所述一切義務且無債務糾葛時，才返還保證金。依現場照片可知，原告並未依約拆除自行加裝於系爭租賃物1樓及地下1樓與室外走廊約6百多坪之天花板裝潢並將廢棄物清運完畢，且原告係在承租後才裝設天花板，自應拆除並將廢棄物清運完畢，再依現場履勘之照片可知系爭電扶梯僅有一座且為單向，因此必須另增設樓梯以供顧客上下通行，顯見系爭鐵製樓梯亦係原告於內部裝修時裝設，然原告均置之不理，遲至102年10月10日被告出租他人後，才由被告依系爭租約第7條第3項自行處理，所發生之費用依約應由原告負擔，原告未付清此項費用前，自不得請求返還押租保證金。（二）依電扶梯補強報告書原告係於內部裝修時增設電扶梯致局部敲除1樓及地下1樓RC梁、版，為免影響建物之結構安全乃委託居士土木技師事務所之技師進行本結構安全檢討並提供結構補強建議方案、竣工報告書業主即為原告，且施工日期為92年7、8月，已在系爭租約簽訂日期之後，實堪認定系爭租賃物1樓及地下1樓間之電扶梯（下稱系爭電扶梯）為原告於91年12月1日簽訂系爭租約後所加裝，由租賃契約書附圖之壹層平面圖所示B商場亦可知，原無鐵製樓梯之位置，反而是位於大門入口約15公尺左側靠和平街之內牆（即系爭電扶梯所在位置)，則該樓梯標示益證系爭電扶梯為原告係於簽訂系爭租約後所增設，故原告於拆除回復原狀前亦不得請求返還押租金。（三）原告於95年12月5日與冠昱公司簽訂系爭95年協議書縮減租賃面積並調整租金時，已於第2條約定：「乙方（即原告）應於96年2月5日前完成租賃標的物後方下地下一樓電扶梯之拆除及新設樓梯工程及隔間牆工程，並將退還範圍內之生財器具及商品撤離清空後，經甲乙方雙方點交後始算完成，如未完成則以完成日算起。」，則原告於終止系爭租約後，本應將系爭租賃物回復當初原出租人即冠昱公司租賃予原告時之原狀，但原告迄今尚未履行，自不得請求返還保證金。況原告自行裝設地上1樓與地下室1樓間之樓梯及電扶梯，均涉及安全結構，縱將來回復原狀後，仍需經專業鑑定安全無慮，否則原告應依系爭租約第14條第3項約定，賠償被告所受損害後，方得取回保證金。（四）系爭租約於102年6月4日終止後，原告固已交還系爭租賃物之鑰匙，然尚未清空其加裝之天花板、電扶梯及鐵製樓梯前，自不得依系爭租約第5條第3項請求被告返還押租保證金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：（見本院卷一第164頁反面）（一）原告於91年12月2日與冠昱公司簽訂系爭租約。（二）原告與冠昱公司於95年12月5日就系爭租約承租範圍、租金及回復原狀之工程範圍另行簽訂建物租賃協議書（即系爭95年協議書），調整租金為每月624,000元，上開協議書第2條之地下一樓電扶梯回復原狀工程，原告已進行完畢。（三）冠昱公司與林蔚山於100年間另簽訂協議書，將系爭租約之租賃物所有權移轉予林蔚山，並約定系爭租約自100年2月5日轉由林蔚山承受。（四）林蔚山與被告約定自100年11月5日起由被告承受系爭租約。（五）系爭租約兩造已於102年6月4日終止。（六）系爭租賃物之鑰匙，原告已返還被告，系爭租賃物被告已於102年10月10日另轉租他人。（七）電扶梯補強報告書及竣工報告書形式上真正。四、本件兩造爭執之點應在於：㈠關於被告所指天花板、鐵製樓梯及電扶梯，原告是否有回復原狀之義務？㈡原告所主張被告應返還保證金是否有理由？茲分述如下：（一）關於被告所指天花板、鐵製樓梯及電扶梯，原告是否有回復原狀之義務？ ⒈按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年台上字第286號判決意旨參照）。 ⒉原告雖主張系爭租約第14條第3項是指與大樓結構有關之改裝，以現況返還，而系爭契約第5條第3項是指與結構無關的改裝，且依95年協議書回復範圍以另協議約定，可見原契約無需回復原狀之約定，僅需現況還屋，100年1月6 日林蔚山向冠昱公司購買時，約定現況承受，故僅需回復至當時之現況，被告已默示同意現況交屋云云。經查，系爭租約第5條第3項、第14條第3項分別約定：「本保證金甲方（原指訴外人冠昱公司）應於本租賃契約屆滿或終止，租賃關係結束，乙方（即原告）需將自行加裝之隔間、裝潢、設備拆除，廢棄物清運完畢，交還租賃物及對甲方履行本租約所述一切義務且無債務糾葛時，無息返還乙方」、「租賃物在不害及本大樓結構之範圍內，乙方得自費改裝設施，但應事先徵得甲方同意。若因乙方之行為致損及本大樓結構安全及公共設施公共安全或造成其他損害者，乙方應對甲方及關係人負完全賠償責任。又乙方於交還房屋時並於遷空後現況還屋。」，有系爭租約可憑（見本院卷一第8、11頁），綜觀該兩項約定，系爭租約第14條第3項係就改裝設施所為約定，而非排除承租人依系爭租約第5條第3項應將加裝隔間、裝潢、設備拆除，清運廢棄物等義務，又系爭95年協議書（見本院卷一第13頁）係就租賃標的物一部份退租及該部分回復之詳細內容為約定，被告執此認系爭租約無回復原狀之約定，除與前揭系爭租約約定相悖外，亦與系爭95年協議書之內容不符，故原告主張依系爭租約無庸回復原狀云云，即不足採。另縱如原告主張林蔚山購入時與冠昱公司約定以現況承受，然依原告與林蔚山間系爭三方協議書（見本院卷一第14頁）第5 條之約定，原租約之其他條款均不變，則原告與林蔚山之租賃關係自應依系爭租約之約定，至林蔚山與冠昱公司間之約定僅係就冠昱公司之出賣人之責任另為約定，該約定具有相對性，原告非得執以對抗出租人，從而，原告自仍應依系爭租約對出租人負回復原狀之責。原告另主張被告未表示異議，已默示同意現況交屋云云，然均為被告所否認，且此僅屬單純沈默，亦難認屬默示同意。 ⒊原告另主張林蔚山以系爭切結書於100年11月4日起終止與原告簽訂之租賃關係，改由被告與原告就系爭租賃物現況承租並簽訂系爭100年協議書，故僅需回復至100年11月5 日之狀況云云，其主張無非以證人即原告公司展業部課長蔡尚穎證述：代表林蔚山的人表示要終止原本租賃契約，另外簽訂新的租賃契約等語（見本院卷二第254頁反面）及系爭切結書為其憑據。惟查，林蔚山與被告間之轉租契約第3條、第4條約定：「甲方（即林蔚山）同意乙方（即被告）轉租給他人，並同意就已出租之部分，全由乙方承接及換約（即原出租人林蔚山更改傳家寶）；甲方已收入之押租金移交乙方，以便租賃契約終止時返還承租人」等語，有轉租契約可查（見本院卷卷一第16頁），兩造間之系爭100年協議書復約定略以：經甲乙雙方協議自100年11月5日起由乙方繼受原出租人及原租約之一切權利義務等語，有系爭100年協議書可憑（見本院卷一第17頁），足見兩造與林蔚山間之約定，係以被告繼受原出租人林蔚山之租賃地位及原租約即系爭租約之一切權利義務，另被告與林蔚山共同出具予原告之系爭切結書雖約定：「一、立書人林蔚山（即甲方）承諾自100年11月4日起終止與貴公司（即原告）所簽訂之租賃契約，並保證傳家寶有限公司（即乙方）自100年11月5日起有出租系爭租賃物權利。二、立書人傳家寶科技有限公司保證以至少不低於甲方出租予貴公司之條件，出租同一租賃物予貴公司。三、甲乙雙方承諾就租賃契約所生之債務負連帶責任」等語（見本院卷一第166頁），則綜觀該份切結書之文字及三方其後簽立前揭系爭100年協議書、轉租契約之約定，足認此僅係向原告表明林蔚山與原告之租賃關係欲變更至兩造間之意向及不影響原告原有權利之保證，而無就原租約效力或權利義務另為約定或終結之意思，此亦經證人蔡尚穎證述略以：系爭切結書簽立後才簽系爭100年協議書，當時是終止林蔚山的部分，會有新的人來承接，我僅在意承接人有無權利出租、租金及租期，所以當被告出示系爭轉租契約的文件，經討論後租金及租期按照原租約約定的條件，我就簽署，處理時與林蔚山及被告均未討論到電扶梯、鐵製樓梯、天花板等回復原狀事宜等語明確（見本院卷二第 255頁反面、第256頁)，綜上足認兩造及林蔚山均未就回復原狀事宜為討論，而係由被告繼受原系爭租約中林蔚山之權利義務，從而原告自應依系爭租約第5條第3項回復至依系爭租約承租時之原狀，原告主張僅需回復至100年11 月5日之狀況云云，即屬無據。（二）原告主張被告應返還保證金是否有理由？ ⒈原告主張系爭電扶梯非其於租賃期間所增建，因位置無法比對，結構補強非本案電扶梯，從系爭95年協議書所示，系爭租賃物電扶梯原有兩處，且結構補強之電扶梯業已依協議書回復，而系爭電扶梯係承租時即存在云云，並提出工程合約書為佐（見本院卷二第42至53頁）。經查，原告終止租約時所承租系爭租賃物之範圍內，有一樓至地下一樓之電扶梯一座（即系爭電扶梯）等情，業經本院至現場勘驗無誤，並有勘驗筆錄可稽（見本院卷一第73頁），證人即冠昱公司財務主管高照耀復到庭結證略以：本院卷一第157頁之附圖即為系爭租約之附圖，本院卷二第79頁之附圖即為系爭95年協議書之附圖，於系爭95年協議書協議歸還時，原告雖已將退租範圍內之一部電扶梯拆除回復回狀，然原告要繼續承租的部分還有一部電扶梯，係原告於承租後未獲冠昱公司同意即自行加裝的，加裝電扶梯時破壞鋼樑結構，所以才進行電扶梯補強報告書、竣工報告書所示之結構安全補強工程等語（見本院卷二第119頁反面至121頁反面），並經本院比對系爭租約附圖、系爭95年協議書之附圖、電扶梯補強報告書、竣工報告書（本院卷一第157頁、卷二第79頁、卷一第77至108頁）及本院依被告聲請調閱之系爭租賃物相關建築登記資料及圖說核閱無誤，堪認被告辯稱原告所回復之電扶梯為系爭95年協議書所退租範圍之電扶梯，現存租賃範圍中之系爭電扶梯為原告於租賃期間增設而尚未拆除回復原狀等語為可採。 ⒉又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第 2108號判例意旨參照）。又依系爭租約第5條第3項保證金約定：本保證金甲方應於本租賃契約屆滿或終止，租賃關係結束，乙方需將自行加裝之隔間、裝潢、設備拆除，廢棄物清運完畢，交還租賃物及對甲方履行本租約所述一切義務且無債務糾葛時，無息返還乙方等語，是承租人須待租賃關係消滅，且無債務不履行並將租賃物返還出租人時，始得請求出租人返還押租金。經查，原告迄未將於租賃期間所增設之系爭電扶梯回復原狀之事實，業經本院審認如前，且原告亦不爭執系爭電扶梯屬影響大樓結構安全之改裝，故本院審酌兩造上開返還保證金之約定及增設系爭電扶梯對租賃物使用之影響程度、範圍等一切情事，尚難認原告依約已無債務不履行而將租賃物返還被告，故被告辯稱未將此設備拆除回復原狀前，原告尚不得請求返還保證金等語為可採。是依前揭說明，原告請求被告返還本件保證金3,000,000元，自屬無據，不應准許。 ⒊原告因未將系爭電扶梯回復原狀而不得請求被告返還本件保證金業經本院審認如前，則就天花板及樓梯部分，即無庸贅述，另原告聲請函詢及傳喚杰誠國際企業有限公司法定代理人林廣杰之部分，其待證事實為拆除鐵製樓梯、天花板及費用、實際扣款金額等回復原狀費用之事實，然被告就該部分抵銷之抗辯業經撤回（見本院卷二第174頁），而無調查之必要，附此敘明。五、綜上所述，原告迄未依約回復原狀，則依系爭租約第5條第 3項自不得請求被告返還保證金。從而，原告請求被告給付 3,000,000元，及自102年6月5日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 105 年 12 月 21 日臺北簡易庭審判長郭美杏法官陳裕涵法官劉宇霖以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 12 月 22 日書記官宋德華

臺北簡易庭103年度北訴字第41號

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