103年度北訴字第66號｜民事：返還押租金等｜裁判日期：104 年 05 月 08 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度北訴字第66號原　　　告　明都科技工程有限公司法定代理人　廖世鋒訴訟代理人　劉秋明律師被　　　告　宏力星有限公司法定代理人　徐培庭訴訟代理人　楊明廣律師上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國104年4月10日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣叁拾肆萬玖仟玖佰壹拾柒元，及自民國一百零三年十月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣叁拾肆萬玖仟玖佰壹拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：原告於民國99年11月28日與被告簽立紐約家具設計中心房屋租賃契約，承租被告所有台北市○○區○○○路000巷00○0號1樓店號A009之房屋（下稱系爭櫃位），約定租賃期間1年，自99年11月28日起至100年11月27日止，租金每月新臺幣（下同）129,150元，押租金369,000元，後來每一年換約一次，租期到102年11月27日止，原告於102年10月間即通知被告合約到期不續租，並於102年11月27日將系爭櫃位點交給被告，被告卻迄今未將押租金返還，為此依系爭租約第10條第3款之約定，請求被告返還押租金369,000元。另因原告與被告簽訂系爭租約時告知被告，因原告做音響展覽所需場地裝修費用不少，故需簽訂至少5年之租期，被告保證不會漲租金，物價調漲頂多1％～2％左右，原告不疑有他，施作裝修工程費用計2,416,000元。被告曾應允5年內不亂調漲租金，且明知原告承租後需花費大筆裝修費，卻用年年調漲租金方式逼迫干擾經營造成虧損，導致原告被迫必須中止租約，因此造成裝修費2,416,000元及搬遷費149,000元之損害，係故意以背於善良風俗之方法侵害原告之租賃利益，爰依民法第184條第1項後段之規定，請求被告賠償原告裝修費2,416,000元及搬遷費149,000元，共計2,565,000元等語。對被告之答辯陳述：被告主張原告積欠電費19,083元，原告不爭執；被告公司實際負責人為徐培庭之哥哥徐培元，系爭租約實際上都是原告與徐培元接洽簽約，徐培元有口頭答應原告5年內不調漲租金；被告交付原告之系爭櫃位為毛胚屋，原告於102年11月26日已通知被告要求點交系爭櫃位，但被告說當天沒有點交表，故改成102年11月27日上午11 時實施點交，原告於當天點交完畢之後所拍攝之照片，場景還可見到外面陽光普照，並非被告所稱當日之晚間9時30分點交，故被告聲稱因時間已晚未能發現地面凹凸不平之情形，所言並不實在，原告已將系爭櫃位回復原狀並經被告點收完畢，倘點交當天有就系爭櫃位尚未回復原狀之部分，被告應在點交單上面有所保留才是，但被告之點交代表並未在點交單上面有任何保留，被告在點交後再主張原告未將地面粉光抹平實無理由。並聲明：㈠被告應給付原告2,934,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：兩造租賃契約最後至102年11月27日屆滿，並未再有續約，因原告要自行拆除與回復原狀，因此雖先前已先就空調、消防、電氣等設備先為清點，但因原告租賃期間曾經自鋪地磚且將部分地面墊高，拆除較為費時，原告拆除完地面並通知點交時間已經是102年11月27日晚間9時30分，當時內部燈具已經完全拆除，且整個賣場的大燈都已關閉，從外觀看內部雜物已搬遷，玻璃、天花板都回復原狀，未能發現地面凹凸不平之情形，被告於次日起即不斷告知原告應回復原狀，原告亦曾派員到現場看，並就原告認為不平的地方噴上橘漆，但原告連部分磨平都未施作，被告以存證信函催告原告速復原，原告則於102年12月27日、103年1月3日來函表示拒絕，被告只好於103年1月25日雇工回復原狀以水泥將地面抹平整，於次日施工完畢，依系爭租約第3條第16款約定，原告應負擔回復原狀費用68,040元。又原告積欠自102 年9月26日起至同年11月27日止之電費19,083元。且因原告怠於102年11月27日遷出時回復原狀，造成被告無法立即為使用收益，受有損害，依系爭租約第3條第18款應給付被告懲罰性違約金588,846元，退步言之，即使認為並不完全該當於系爭租約第3條第18款之情形，則應依民法第226條、第227條之規定，賠償從102年11月28日至103年1月26日共計1 個月又30日被告不能使用收益相當於租金額之損害196,278 元，以上共計675,969元，被告主張自押租金直接扣除。被告否認曾答應至少簽訂5年之租期且保證不漲價，兩造租約為1年1簽，如原告不同意，自始就可以不簽租約，被告又不可能實施任何強迫、詐欺。被告於102年8月20日提出每月租金123,980元之方案，但原告遲不回覆，一直不表示是否要續約，後來被告檢視歷年租賃條件，基於第2年租金較原租金減少13,650元，第3年租金較原租金減少29,400元，被告基於前2年調降部分，希望於第4年續約時能夠補回來等考量，因此102年10月1日提出每月租金161,174元之方案，原告怎可恣意解釋為侵權行為！且被告早於102年8月20日就提出每月123,980元之方案，該租金額只是第1年起租之租金水平，根本未漲價，而原告有40天期間都不回覆該條件，顯見原告早已決定不續租了，怎可將爾後被告另提出不同租賃條件解釋為被告實施侵權行為？退萬步言，即使認為侵權行為，被告否認工程報價明細表之實質真正性，且原告已承租3年，裝修費之裝潢殘值應該逐年依比例折舊攤提，依財政部頒佈之固定資產耐用年限表其中「商店用簡單設備與簡單隔間」之耐用年限為3年，依原告工程報價明細表之施工項目，其內容僅係就櫃位空間為外表裝飾或簡單隔間，已到達財政部規範之折舊攤提年限，又工程報價明細表中有半牛皮沙發之項目，該沙發可以搬走，不影響其價值，何以被告必須賠償？原告裝修費請求浮濫不可信。無論是現在遷移或租約續滿5年後遷移，原告都會發生遷移費，與原告所指述之侵權行為間並無因果關係等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，兩造於99年11月28日簽訂租約，約定由原告向被告承租系爭櫃位1年，租賃期間自99年11月28日起至100年11月27日止，租金每月129,150元，原告並已依約交付被告押租金 369,000元；兩造又於100年間簽訂租約，約定由原告向被告續租系爭櫃位1年，租賃期間自100年11月28日起至101年11 月27日止，租金每月115,500元；兩造再於101年間簽訂租約，約定由原告向被告續租系爭櫃位1年，租賃期間自101年11月28日起至102年11月27日止，租金每月99,750元；原告於 102年11月27日將系爭櫃位點交返還被告；被告尚未將押租金369,000元返還原告；依系爭租約第2條第1項之約定，原告應於收到被告之代收代付電費發票後15日內給付被告電費，而原告尚積欠自102年9月26日起至同年11月27日止之電費共計19,083元未給付之事實，為兩造所不爭執，並有兩造不爭執其真正之紐約家具設計中心房屋租賃契約書3份、廠商退場點交單、統一發票在卷可稽（見本院卷第7至64頁、第 67頁、第124至125頁），堪信為真實。四、本件原告主張被告應返還押租金369,000元，及依民法第184條第1項後段之規定賠償原告裝修費2,416,000元、搬遷費用149,000元，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，且被告主張原告依約應給付被告回復原狀費用68,040元、依系爭租約第3條第18款應給付被告懲罰性違約金588,846元，如不該當系爭租約第3條第18款亦應依民法第226條、第227條之規定賠償被告自102年11月28日起至103年1月26日止共1個月又30日不能使用收益相當於租金額之損害196,278元，並據以主張抵銷。是本件爭點厥為：㈠原告得否請求被告返還押租金？㈡原告得否請求被告侵權行為損害賠償？㈢被告得否請求原告給付回復原狀費用68,040元、懲罰性違約金588,846元、賠償1個月又30日不能使用收益系爭櫃位相當於租金額之損害196,278元，並據以主張抵銷？茲分述如下：㈠原告得請求被告返還押租金之金額為349,917元： 1.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。押租金債權之性質，屬一種「讓與擔保」，即學說上「附有停止條件之返還債務的所有權讓與」。又按解釋契約之結果應符合公平原則，故除將誠信原則涵攝在內外，亦應斟酌立約當時之情形，通觀契約之全文，從契約之主要目的、社會通念、及一般客觀情事，就文義上及論理上詳為推求；倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據；解釋契約應探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，作全盤之觀察（最高法院103 年台簡上字第17號、103年台上字第713號、102年台上字第 2211號判決參照）。而依系爭租約第10條第3款「出租人應於本租約屆滿後，承租人遷出並交還租賃物及繳清所有依約應付費用後十四日內將結餘之保證金無息付還承租人。…」及其餘各款之約定觀之（見本院卷第17至18頁、第56至57頁），亦足見系爭租約押租金之目的在於擔保承租人即原告租金之給付及租賃債務之履行，於租賃關係終了、承租人遷出並返還租賃物時，出租人即負有將押租金全額返還承租人之義務；而於租賃關係終了，承租人雖已返還租賃物，但就回復原狀、應付費用未給付等租賃債務有部分未履行完畢者，承租人所交付之押租金，發生當然抵充之效力，被告得依系爭租約之約定僱工代行處理，並將因處理所生之費用及其他原告未履行之租賃債務，自押租金中抵償，若抵償後之押租金尚有餘額則應返還原告，若押租金已不足以清償回復原狀費用及其他租賃債務，出租人仍得就不足之部分另行向原告為請求，如此解釋符合公平及誠信原則，並合於系爭租約押租金係用以擔保原告就系爭租約所生之租賃債務之目的。 2.查兩造間系爭租約，業於102年11月27日因租期屆滿而消滅，原告並已於102年11月27日將系爭櫃位點交返還被告；原告尚積欠自102年9月26日起至同年11月 27日止之電費共計 19,083元未給付被告之事實，為兩造所不爭執，並有廠商退場點交單、統一發票附卷可佐（見本院卷第67頁、第124至 125頁），則依上述約定及說明，系爭租約之押租金369,000元，抵充原告積欠被告之電費19,083元後，原告自得向被告請求返還押租金349,917元。㈡原告不得請求被告賠償裝修費2,416,000元及搬遷費149,000元： 1.按故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項雖定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。而侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人之行為須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號判決要旨參照）。又按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院著有17年上字第917號判例可資參照。原告主張：被告曾應允5年內不亂調漲租金，且明知原告承租後需花費大筆裝修費，卻用年年調漲租金方式逼迫干擾經營造成虧損，導致原告被迫必須中止租約，因此造成裝修費2,416,000元及搬遷費149,000元之損害，係故意以背於善良風俗之方法侵害原告之租賃利益云云，而依民法第184條第1項後段之規定，請求被告賠償，但被告否認原告有侵權行為損害賠償請求權，並以上揭情詞置辯，原告自應就其主張被告故意以背於善良風俗之方法加損害於原告、原告受有裝修費2,416,000元及搬遷費149,000元之損害、不法侵害行為與原告支出裝修費2,416,000元及搬遷費149,000元間有相當因果關係等有利於己之事實，負舉證之責。 2.惟查，兩造於99年11月28日簽訂租約，係約定由原告向被告承租系爭櫃位1年，租賃期間為自99年11月28日起至100年11月27日止，租金每月129,150元，兩造復於100年間簽訂租約，約定由原告向被告續租系爭櫃位1年，租賃期間自100年11月28日起至101年11月27日止，租金每月115,500元，兩造再於101年間簽訂租約，約定由原告向被告續租系爭櫃位1年，租賃期間自101年11月28日起至102年11月27日止，租金每月99,750元之事實，有兩造不爭執其真正之紐約家具設計中心房屋租賃契約書3份附卷可稽（見本院卷第7至64頁），足見兩造於99年11月28日第一次簽訂系爭櫃位之租約時，係約定租賃期間1年甚明，原告主張被告簽訂租約時曾應允出租5年云云，與兩造間意思表示一致而明確記載在系爭租約之租賃期間即1年不符，是原告主張被告曾應允出租5年云云，洵非可取。且系爭櫃位之租金，依兩造間第1年租約之約定係每月129,150元，依兩造間第2年租約之約定係每月115,500元，依兩造間第3年租約之約定係每月99,750元，可見該3年之租金係逐年降低，而非逐年調漲；於第3年租約到期前，被告於102年8月20日對原告提出以每月租金123,980元再出租1年至103年11月27日之要約，原告未對該要約為承諾，被告嗣於102年10月1日改提出每月租金161,174元之方案，原告則於102年10月間通知被告系爭櫃位租約於102年11月27日租約到期後原告不續租等情，為兩造所不爭執，並有經被告招商部經理簽名之102年8月20日招商/承租條件說明、未經被告人員簽名之102年10月1日招商/承租條件說明、業務聯繫函附卷可佐（見本院卷第65頁、第72至73頁），兩造間對於第4年租金之數額尚未達成意思表示一致，原告於102年10月間即依己意決定確定不與被告續訂第4年租約，而未再與被告進一步磋商第4年租金之數額，自難認被告有故意以背於善良風俗之方法加損害於原告之情形，且原告支出裝修費及搬遷費與被告間並無相當因果關係，應認原告對被告並無侵權行為損害賠償請求權，是原告依民法第184條第1項後段之規定，請求被告賠償裝修費2,416,000元及搬遷費149,000元，洵屬無據。㈢被告不得請求原告給付回復原狀費用68,040元、懲罰性違約金588,846元及賠償1個月又30日不能使用收益相當於租金額之損害196,278元，並據以主張抵銷： 1.查系爭租約第3條第15款約定：「本租約終止或屆滿時，承租人應先依本約有關規定清理租賃物內及附著於其上之所有由承租人裝設之設備、裝潢及附加物並為清理所有移除物，使其達於潔淨可出租之狀況，再將進入租賃物全部之鑰匙一併交還出租人…」、第3條第16款約定：「如承租人於本租約中止或屆滿時未將租賃物回復原狀，…，出租人得自行為之，其因此所生之一切費用，包括裝潢拆除費用、修復費用及承租人因而需負擔之損害賠償，均應由承租人負擔之。…」，足見於系爭租約租期屆滿或因其他原因終止時，原告就系爭房屋負有回復原狀之義務，如原告返還系爭房屋但尚有未依約回復原狀之部分者，被告得自行僱工代為回復原狀，且就回復原狀所需支付之費用依約仍應由原告負擔。 2.按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」民法第438條第1項、第432條分別定有明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物，故為營業目的而承租店面空間者，除承租人進行大規模之改建，已影響房屋之安全或結構，而超出合意之範圍或營業之必要者外，其他如安裝電話、冷氣、懸掛招牌或進行裝潢等措施，出租人即有容忍之義務。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，承租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者，如係出租供他人營業之店面，一般情況下更均由後手承租者就房屋之現有狀態加以裝潢及整修（如於安裝新招牌時一併拆除舊招牌），此時如承租人以原承租人未回復「原有」狀態為由，再向原承租人請求回復原狀所需之費用，即有違誠信原則。承租人對租賃期間因其使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至出租前未改裝之狀態，但於租賃期間系爭房屋在正常使用下之自然折舊及減損不應要求原告回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之本質，且要求原告負此程度之回復義務亦屬過苛。 3.本件被告主張：原告拆除完地面並通知點交時已經是102年 11月27日晚間9時30分，當時內部燈具已經完全拆除，且整個賣場的大燈都已關閉，從外觀看內部雜物已搬遷，玻璃、天花板都回復原狀，並未能發現地面凹凸不平之情形，被告於次日起即不斷告知原告應回復原狀，原告亦曾派職員到現場看，並就原告認為不平的地方噴上橘漆云云，固據其提出照片12紙、被告寄發之存證信函為證（見本院卷第109至114頁、第101至106頁），但為被告所否認，且原告所提出之照片12紙上顯示之拍攝日期均為103年1月25日，與兩造間點交系爭櫃位之日期即102年11月27日，已相距達近2個月之久，而被告寄發之存證信函日期又均在102年12月20日之後，被告又未就其主張其自102年11月28日起即告知原告應回復原狀云云舉證證明以實其說，自難證明被告所提出照片所示地面為系爭櫃位於102年11月27日點交時之狀態。況查，原告主張：原告於102年11月26日已通知被告要求點交系爭櫃位，但被告說當天沒有點交表，故改成102年11月27日上午11 時實施點交，系爭櫃位並無尚未回復原狀之部分，所以被告之點交代表並未在點交單上面有任何保留，102年11月27日點交完畢之後外面仍陽光普照，被告聲稱因時間已晚未能發現地面凹凸不平之情形並不實在等語，業據原告提出被告不爭執其真正之102年11月27日點交現場拍攝照片3紙為證（見本院卷第151至153頁），由該照片可知兩造於102年11月27 日點交時，當時系爭櫃位含地面已回復原狀達於潔淨可出租之狀況，且點交完畢時屋外仍有陽光，足見兩造係於102年 11月27白天點交，並非在晚上點交。兩造既已於102年11月 27日白天光線視線良好時進行點交，且依兩造代表簽名之廠商退場點交單所示，被告業已就系爭櫃位之空調設備、消防設施、電器設施、通訊設施、輕鋼架、地板等6大項目詳細檢視無誤後，並在點交單之合格項目欄上分別勾選此6大項目合格，異常項目欄及備註欄則均為空白（見本院卷第67頁），應認原告業已回復原狀，於租期屆滿當日即102年11月 27日以合於契約之應有狀態返還租賃物，並無債務不履行之情形。是被告主張：被告於102年11月28日發現系爭櫃位地面凹凸不平，於103年1月25日自行雇工塗抹水泥地面，於翌日施工完畢，支出工程費68,040元云云，而依系爭租約第3 條第16款請求原告給付回復原狀費用68,040元，及依系爭租約第3條第18款「承租人未於本租約終止或屆滿後將租賃物返還於出租人者，自應返還之次日起至實際返還日止，按日給付相當於三倍日租金『懲罰性違約金』於出租人」之約定請求原告給付懲罰性違約金588,846元，暨依民法第226條、第227條之規定請求原告賠償被告自102年11月28日起至103 年1月26日止共1個月又30日不能使用收益相當於租金額之損害196,278元，並據以主張抵銷，均屬無據。㈣綜上所述，經抵充原告積欠被告之電費19,083元後，被告應返還原告之押租金為349,917元。至於原告依民法第184條第1項後段之規定，請求被告賠償裝修費2,416,000元、搬遷費149,000元，及被告請求原告給付回復原狀費用68,040元、懲罰性違約金588,846元、賠償1個月又30日不能使用收益系爭櫃位相當於租金額之損害196,278元，則均屬無據，不應准許。五、從而，原告請求被告給付349,917元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年10月23日起至清償日止按週年利率5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之其餘請求，為無理由，應予駁回。六、本判決原告勝訴部分，係所命給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 104 年 5 月 8 日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法官羅富美以上判決正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀，並繳納上訴裁判費。中華民國 104 年 5 月 8 日書記官劉英芬

臺北簡易庭103年度北訴字第66號

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