臺北簡易庭104年度北簡字第10177號

• 裁判案由: 給付管理費等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 105 年 07 月 29 日
• 當事人: Four Seasons

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　104年度北簡字第10177號原　　　告　Four Seasons．台北公寓大廈管理委員會
法定代理人　廖國智
訴訟代理人　江燕偉律師
被　　　告　陸　稚
訴訟代理人　馮建中
張元宵律師
複 代理 人　賴見強律師
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國105 年6 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，依Four Seasons‧台北公寓大廈住戶規約（下稱系爭規約）第19條第2 項，有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本大廈所在地之臺灣臺北地方法院為第一審法院。故本院就本件訴訟有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告為座落臺北市信義區Four Seasons‧台北公寓大廈（下稱系爭社區），門牌號碼為臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號3 樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。依系爭規約約定，被告應繳交管理費、平日清潔費、假日及夜間清潔費，並且於誤觸保全系統或未設定保全系統時須繳納罰鍰，然被告至民國104 年6 月止，尚積欠原告新臺幣（下同）487,800 元，其金額計算方式及系爭規約約定分別如下：
㈠平日管理費部分：
依系爭規約第10 條第7項，區分所有權人應繳納平日管理費，本號每坪收費150元，每戶以4人為基本居住人數，每超過1 人每人加收2,000元，系爭房屋居住人數為7人，則被告每月應繳交10,740 元（計算式：31.6坪×150元＋（7－4）×
2,000元＝10,740元），然被告每月僅繳交4,740元，每月欠繳平日管理費6,000元，自104年4月至6月共計欠繳18,000元。
㈡平日清潔費部分：
依系爭規約第10 條第8項，區分所有權人應繳納平日清潔費，本號以40人次為基本訪客人數，每多1人每人加收300元，則被告104年4月至6月訪客人數分別為134人、209人、194人，應繳納平日清潔費125,100元（計算式：（134人－40人）×300 元＋（209 人－40人）×300元＋（194人－40人）×
300元＝28,200元＋50,700元＋46,200元＝125,100元）。
㈢假日及夜間清潔費部分：
依系爭規約第10 條第9項，系爭社區夜間（每日18：00至隔日 8：30）及例假日商業行為人員進出管制，有商業性質訪客出入者，每人次收費1,000 元，並由管理員即刻收取，則被告104年4月至6月假日及夜間訪客分別為72人次、125人次、122人次，應收假日及夜間清潔費319,000元（計算式：（72人＋125人＋122人）×1,000元＝319,000元）。
㈣誤觸保全系統罰鍰部分：
依系爭規約第20條第1項第6款，系爭社區住戶若誤觸保全系統，前3 次不予罰鍰，第4次至第6次每次罰鍰300元，第7次以後每次罰鍰500 元。則被告自103年5月至104年6月之誤觸次數分別為9次、11次、22次、8次、8次、5次、3次、5次、9次、4次、7次、7次、9次、8次，應罰鍰29,500元，然被告僅分別於103年8月及9月各繳交1,900元，尚積欠25,700元。㈤綜上，被告積欠487,800 元（計算式：18,000元＋125,100
元＋319,000 元＋25,700元＝487,800 元），迭經催討，仍未獲置理，爰依公寓大廈管理條例、系爭規約及系爭社區第8 屆第1 次區分所有權人會議決議提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應給付原告487,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭社區於104年4月10日第8屆第1次區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議）召開之前，並未有任何區分所有權人書面推選召集人，亦未有召集權人之公告，系爭會議通知書上亦均未記載會議召集權人，顯見系爭會議係由無召集權人所召開之會議，則系爭會議顯係不備成立要件之會議，則其所為之決議自始當然確定無效。又系爭會議通知書上並未將變更收費標準一事提前通知全體區分所有權人，於系爭會議開會當日亦無進行變更之議程，則原告竄改系爭規約並將之作為請求被告給付管理費，毫無所據。又系爭會議之出席人員多未經合法委託，未出席之人員僅有1 人有出具書面出席委託書，扣除未經合法委託之人數，系爭會議合法出席人數僅有8 人，未達系爭社區全體住戶23戶三分之二之最低法定出席人數16人，則系爭會議暨未達開會最低出席人數標準，所為決議事項當然為無效。
㈡又原告主張依系爭規約第10條第7項至第9項及第20條，請求被告給付管理費487,800 元云云，惟依系爭規約第23條可知，系爭規約中有關管理費等之計算方式乃係於104 年4 月10日所增修，惟系爭社區104 年4 月10日所召開之第8 屆第1
次區分所有權人會議並無討論系爭規約修訂之議程，系爭規約根本未增修該項規定，則原告據以請求被告給付管理費，顯屬無據。
㈢原告主張系爭房屋居住人數為7 人，然原告卻未舉證證明，且被告亦已將系爭房屋出租予訴外人服神國際有限公司（下稱服神公司），則系爭房屋承租人應僅有1 人。且服神公司將系爭房屋作為營業使用，無人居住其內，則原告以居住人數7 人收取平日管理費，亦屬無據。又清潔費每月僅須
19,950元，原告刻意改以人數計費，其超收部分究有何企圖，令人匪夷所思。又超過基本人數部分以每人2,000 元收費，其收費標準何在，亦未見原告說明。
㈣又原告主張被告於104 年4 月至6月訪客人數分別為134人、209 人、194 人，應收取平日清潔費125,100 元，然被告已將系爭房屋出租予服神公司，並不知悉訪客人數及情形，原告應舉證說明該等訪客係何人、於何時拜訪何者並舉出其證明。原告亦未說明人數總量限制之依據及超過部分每人收費300元之依據為何。
㈤原告主張被告104 年4月至6月假日及夜間訪客分別為72人次、125 人次、122人次，應收假日及夜間清潔費319,000元，然被告已將系爭房屋出租予服神公司，並不知悉訪客人數及情形，原告應舉證說明該等訪客係何人、於何時拜訪何者並舉出其證明。且該收費目的不得而知，該等訪客除使用電梯外並無使用其他公共設施，並不須特別清潔，則原告就該等訪客收取清潔費顯係巧立名目。
㈥又原告向被告請求給付誤觸保全系統之罰鍰，惟原告認定客戶使用紀錄表信號記載中之「異常」為「誤觸」並據以向被告請求給付罰鍰，然被告否認「異常」即為「誤觸」，且若有多人同時進出大門，何以判斷係被告所誤觸？此部分未見原告舉證說明，則原告據以向被告請求給付罰鍰顯無理由。㈦末按原告請求被告給付管理費等共計487,000 元，每坪之管理費竟高達3,000元，顯不合法亦不合理。
㈧綜上，被告以上開陳詞置辯，並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告為坐落系爭社區之系爭房屋所有權人。
㈡被告前與服神締結租賃契約，約定將系爭房屋出租予服神公司，租賃期間自104 年4 月1 日起至106 年3 月31日止，然業經服神公司解除上開租賃契約。
㈢系爭社區前於104 年4 月10日召開第8 屆第1 次區分所有權人會議（即系爭區權人會議）。
四、得心證之理由：
本件兩造爭執之點在於：㈠系爭區權人會議是否為有召集權人召開？如非有召集權人召開，該次會議所為決議之效力為何？㈡原告向被告請求管理費、平日清潔費、假日及夜間清潔費及誤觸保全之費用，是否有理由？茲分述如下：
㈠系爭區權人會議是否為有召集權人召開？如非有召集權人召開，該次會議所為決議之效力為何？
⒈區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次；區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次，公寓大廈管理條例第25條第1 項、第3 項定有明文。次按系爭規約第3 條第1 項、第2 項約定：「區分所有權人會議由本大廈全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例第二十五條之規定，召集人由區分所有權人互推一人產生。召集人無法互推產生時，依區分所有權人名冊順序輪流擔任，或申請地方主管機關指定臨時召集人。輪值召集人違反召集義務時，區分所有權人得申請主管機關指定次順位區分所有權人任之；區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事需召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於二日」。又按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第一條第二項規定，固應適用民法第五十六條第一項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。
⒉原告主張被告應給付如聲明所示金額之管理費、平日清潔費、假日及夜間清潔費，係依於系爭區權人會議修正之系爭規約第10條第6 、7 、8 、9 項約定，及系爭區權人會議決議內容（下稱系爭決議）而為請求，然為被告否認，辯稱：系爭區權人會議乃未經有召集權人召集而召開，該會議所為之決議及修正規約之決議均屬無效等語。經查：⑴系爭社區曾於104 年4 月10日召開系爭區權人會議等情，乃為兩造所不爭執，已如前述。而系爭區權人會議之召開，係經原告以「Four Seasons．台北公寓大廈管理委員會」為「發文單位」發出開會通知書予系爭社區全體區分所有權人而召集，而未記載「召集人」為何人等情，亦據原告提出對被告所為之「Four Seasons．台北公寓大廈第八屆第一次區分所有權人會議開會通知書」（下稱系爭通知書）影本1 份附卷可稽，並經本院向臺北市建築管理工程處調取原告最新報備資料所附之系爭區權人會議全部通知書影本各1 份存卷可參（見本院
104 年度北簡字第10177 號卷一〈下稱本院卷一〉第
210 頁、本院卷二第35頁至第39頁）。是由前揭通知書之內容足悉，系爭區權人會議之召集，係以原告管委會之名義為之，而未以原告法定代理人即主任委員名義，或其他系爭社區之區分所有權人之名義召集。
⑵然揆諸上開公寓大廈管理條例第25條之規定，系爭社區區權人會議之召集當以原告管委會之具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人，管理委員會本身並無召集權限。縱依系爭規約之規定，系爭社區區權人會議之召集，亦應由系爭社區之區分所有權人互推1 人產生，如無法產生時遞次依區分所有權人名冊擔任或申請地方主管機關指定臨時召集人，由此觀之，亦無以原告管委會名義召集之餘地。則本件原告以管理委員會名義召集系爭區權人會議，核與上開規定及約定不符，則揆諸前揭解釋，於系爭區權人會議中所為修正系爭規約第10條第6 、7 、8 、9 項有關管理費、平日清潔費、假日及夜間清潔費之約定及所作成修正提高上開管理費等費用之決議，既係經無召集權人召集所召集而召開之區權人會議所為決議，應屬自始當然無效。被告所辯上情，即屬有據。
⒊又系爭區權人會議之決議既經本院認定為無效，已如前述，則系爭區權人會議之召開是否已達合法出席人數、決議效力為何、是否曾為修正收取管理費及修正規約之決議等爭點，本院即無庸另為判斷，附此敘明。
㈡原告向被告請求管理費、平日清潔費、假日及夜間清潔費及誤觸保全之費用，是否有理由？
⒈管理費、平日清潔費、假日及夜間清潔費部分：
原告依系爭規約第10條第6 、7 、8 、9 項之約定及系爭區權人會議之決議請求被告給付管理費、平日清潔費、假日及夜間清潔費部分共462,100 元，然系爭區權人會議所為修正系爭規約上開約定及所作成提高管理費等費用之決議，業據本院認定為無效，已如前述。是原告猶執此主張被告應給付462,100 元，即屬無據。
⒉誤觸保全費用部分：
又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。末按系爭規約第20條第1 項第6 款約定：「因經常有住戶誤觸中興保全系統與未設定保全系統，故設置罰鍰機制，每戶每月有三次誤觸空間，第四次至第六次誤觸，每次罰鍰300 元，第七次以後每次罰鍰500 元」。經查，原告主張被告應依前揭約定給付誤觸保全系統之罰鍰25,700元等情，無非係以中興保全客戶使用紀錄表設定解除表影本及3 樓住戶誤觸保全次數統計及罰鍰明細表各1 份為其論據（見本院卷一第70頁至第135 頁）。然就上開紀錄表及明細表之解釋與製作，亦經證人即受雇於原告之系爭社區保全人員張惠群到庭具結證稱：上開紀錄表為中興保全提供，由伊製作成上開明細表。而伊係依據中興保全提供之上開紀錄表，就其中異常狀況統計，無法判斷是否誤觸，且上開紀錄表並未記載是哪些住戶造成異常，故伊製作上開明細表時，另需參考原告社區門禁系統之紀錄。又伊詢問中興保全有關異常狀態，而知悉上開紀錄表所記載異常就是住戶進入時，沒有完全解除，伊個人認定異常就是誤觸，至於異常狀況原因為何，必須中興保全人員到場後，才能判斷等語（見本院卷一第312 頁背面至第314 頁）。是由證人上開證述，足認依據中興保全所提供之資料，原告亦無從判斷上開紀錄表中之「異常」即屬系爭規約第20條第1 項第6 款所約定之「誤觸」，而將「異常」解為「誤觸」等情，亦係由證人自行推斷，而並未實際查知是否實際為被告所有房屋之住戶誤觸所造成，自難僅以證人個人推測之詞即遽為原告有利之認定。此外，原告復無另舉其他證據以實其說，原告據此請求被告給付25,700元，亦無理由。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例、系爭規約及系爭社區第8 屆第1 次區分所有權人會議決議之法律關係，據以請求被告應給付原告487,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10% 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日臺北簡易庭 法 官 陳裕涵
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日書記官 李易融