104年度北簡字第10292號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：105 年 05 月 19 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 104年度北簡字第10292號原　　　告　林琛威被　　　告　范煥源柯范文珍（即范文珍）共　　　同訴訟代理人　陳垚祥律師複代理人　　李富湧律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國105年4月14日言詞辯論終結，判決如下︰主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠被告范煥源、柯范文珍向臺灣銀行租用臺北市大安區龍泉段三小段之土地，並在其上興建門牌號碼臺北市○○路00巷00號1樓房屋。嗣原告於民國102年7月1曰向范煥源、范文珍承租上開房屋作為小吃店營業之用，由范煥源代理范文珍出面與原告簽訂房屋租賃契約書並經公證人公證，雙方約定租賃期間自102年7月1日起至105年6月30日止，原告應給付保證金新臺幣（下同）15萬元，每月租金為5萬元，系爭租賃物面積約為27坪，使用範圍則如系爭房屋租賃契約書附件之現場示意圖（以下簡稱現場圖）所示。簽訂系爭租賃契約時，范煥源向原告表示，現場圖標示「室外」部分，屬道路用地，不得設置加蓋建物使用，以免遭臺北市政府裁罰，范煥源並於該現場圖上記載「室外使用方式不得有固定之建物，必須是可移動活動的方式」等文字。租賃契約簽訂後，原告即開設「滿儎屋台料理店」對外營業。㈡詎料，臺北市政府於103年9月間向原告表示「滿儎屋台料理店」占用臺北市大安區龍泉段三小段794-1地號土地，該土地之使用分區為「道路用地」，依都市計畫法第51條規定「不得妨礙其指定目的之使用」，故要求原告停止使用，並對原告裁處罰鍰6萬元，原告甚感訝異，遂要求范煥源會同進行土地測量，范煥源自知理虧，同意代原告支付上開罰鍰並同意委請臺北市政府地政局複丈土地，複丈結果為系爭房屋坐落之土地有60％之面積（約18坪）為道路用地，屬臺北市政府之預定徵收用地。嗣後范煥源未依約定支付上開罰鍰，而由原告自行繳納罰鍰及執行費用共計60,340元，其後原告又遭臺北市政府都市發展局（下稱都市發展局）裁處罰鍰10萬元。㈢系爭租賃物坐落之土地扣除道路用地後，能作為營業使用部分僅約10坪，完全無法提供原告經營小吃店使用，未能合乎兩造約定租賃物使用目的，原告不得已需遷離系爭租賃物。經原告委請律師發函要求被告二人出面協商爭議，被告二人均置之不理，原告乃又發函表示撤銷系爭房屋租賃契約之意思表示。被告前揭詐騙之行為，不法侵害原告之財產權，致原告受有租金、保證金及罰緩等損害，且原告撤銷系爭房屋租賃契約之意思表示後，被告受領租金及保證金即無法律上原因，故原告爰依民法第184條第1項、第185條及第179條之規定，請求被告給付：⑴原告已繳交之保證金15萬元；⑵原告已繳交之租金60萬元；⑶鐵門費用2萬元；⑷罰鍰共160,340元；⑸裝潢損失23萬元（開店時裝潢費共70萬元，以逐年比例遞減）；⑹搬遷費5萬元。以上共計1,210,340元。㈣倘認原告撤銷系爭租賃契約之意思表示不合法，原告依據民法第435條及第436條之規定主張終止契約及損害賠償。系爭房屋占用之道路用地約18坪，依據都市計畫法及土地使用分區管制規則等相關規定，原告不得將該道路用地作為飲食業使用，臺北市政府乃處以原告勒令停止使用之處分，並二次處以罰鍰，若未改善則繼續處以罰鍰外，並將予以斷水斷電。然系爭房屋僅27坪，扣除該道路用地約18坪後，剩餘10坪部分無法繼續提供原告經營小吃店營業之使用，無法合乎兩造約定租賃物使用目的，故原告主張終止租約。且被告身為出租人，本負有告知承租人使用狀況之義務，倘若被告於出租之初誠實告知渠等向臺灣銀行承租之土地面積僅14坪，且系爭房屋坐落之土地有60%屬道路用地，原告自會評估衡量系爭房屋是否足以作為營業使用，尚不致落入如今景況。爰依民法第263條及260條之規定，請求被告二人給付⑴原告已繳交之保證金15萬元；⑵鐵門費用2萬元⑶罰鍰共160,340元；⑷裝潢損失23萬元（開店時裝潢費共70萬元，以逐年比例遞減）；⑸搬遷費5萬元。以上共計610,340元。㈤並聲明：被告應給付原告1,210,340元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以下詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。㈠被告范煥源將系爭房屋一樓出租予原告，且出租人並未含柯范文珍；嗣經1年後，因原告要辦理營業登記；故要求被告柯范文珍在系爭租約上面簽名；且被告范煥源出租時並未稱出租面積為27坪。被告范煥源就門牌號碼臺北市○○路00巷○00號一樓房屋於102年6月28日與原告所簽訂自102年7月1 日起至105年6月30日止共3年之租約，並租約註明「①室外使用方式不得有固定之建物，必須是可移轉活動的方式。②■是柱體（房屋支撐）。③窗框不得作固定物（活動的可以）。④連線分室內外。⑤使用不含左側之花園」；亦即原告承租範圍祇限於系爭房屋之室內部分，而室外部分雖可使用，但不得有固定之建物；且窗框亦不得固定，且不含左側花園。是以，被告出租系爭房屋之面積，須扣除室外之使用部分及左側花園等面積。因此被告出租系爭房屋予原告，應不可能告知其出租面積為27坪。又被告等所共有「臺北市○○路00巷○00號1、2層建物」，係其先母謝桂櫻於90年7月29 日往生後因辦理繼承所取得；且建物謄本雖記載祇有14.92 平方公尺（即4.52坪）；惟觀林務局農林航空測量所於68年10月23日所拍攝「空照圖」，可看出上開建物實際面積應有大出該謄本所示面積3倍以上，且亦與系爭租約最後一頁之「示意圖」所示出租及使用範圍相符，並有上開約定；亦即被告於102年6月28日祇係按68年間以前所增建之系爭房屋現狀出租予原告，並表明「室外」部分僅止於使用；故要求原告不得有固定建物及窗框，亦即原告承租範圍祇限於室內，不含室外；惟「室外」部分，祇要在未設固定建物及窗框之情形，亦可使用，被告又豈有對原告施用詐術之可言？且上開租約第1條：「房屋所在地及使用範圍：臺北市○○路00 巷00號壹樓全部」，係指「室內」部分，且亦無約明出租面積為27坪。而原告卻稱：「實際面積經原告丈量約為27坪」而認出租面積即為27坪，顯與上開租約最後一頁之「示意圖」所示承租位置及使用範圍圖不符，顯非實在。㈡原告於承租後在系爭房屋經營「滿儎屋台日料理」，且至 103年7月29日，原告向臺北市商業處申請該店所在地變更，經審查符合土地使用分區及建築管理規定。詎臺北市政府卻於103年8月5日發函，稱原告使用上開房屋經營餐館業，涉及違反都市計畫法第51條規定，再依第79條第1項及「臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計劃法第79條第1項事件查處作業程序」第3類第1階段規定，對原告作出6萬元罰鍰之裁處書。經被告向市議員陳情後，都市發展局104年5月21日函略稱：「該房屋坐落大安區龍泉段三小段794、794-1地號土地，其中794-1地號之土地使用分區為『道路用地』，依商業處103年5月30日、104年3月19日商業稽查紀錄表認定營業態樣為『餐館業』；且『道路用地』常見道路使用含：車道、隧道、人行道及綠帶等，其中尚未包含『餐館業』，故現況如為餐館非屬道路之使用項目，確認已違反都市計畫法。至於商業處103年7月29日函核准所在地變更使用，申請人並未填寫坐落土地之地段、地號，致機關無從查證」等語。且都市發展局又於104年6月24日發函上開房屋違反都市計畫法，再對被告作出10萬元罰鍰之裁處書；且其後再經1 個月後，亦必將會對被告作出30萬元罰鍰之裁罰，最後即會作出斷水、斷電及強制拆除之處分；顯見原告將上開房屋經營餐館，應屬「非法使用」；且臺北市政府已作出裁罰2次；然原告仍未停止使用。是以，原告自有違反該租約第4條第4項「房屋不得供非法使用」之規定，被告自得於104年7 月16日委託律師終止本件租約。㈢原告依民法第184條第1項、第185條、第179條等規定請求被告給付1,210,340元，應無理由。 1.被告范煥源簽訂租約時，從未告知原告之出租系爭房屋面積為27坪，且被告亦不知室外部分係屬「道路用地」，迄至都市發展局對被告科以6萬元罰鍰時始知；故被告並未施用上開詐術手段，使原告陷於錯誤而簽訂。況且原告亦於104年4月23日要求被告簽立「租約變更契約書」，自103年9月1日租金調整為4萬元，其後亦拒繳租金；且都市發展局於104年6月24日以原告使用系爭房屋應有違反都市計畫法第51條規定，再發函對原告作出10萬元罰鍰之裁處書；因此被告避免日後再裁罰30萬元，得於104年7月16日委請律師發函終止系爭租約，且於文到後10日內將系爭房屋遷讓交予被告，並將積欠117,500元亦一併給付；然原告拒不置理。 2.又原告自都市發展局自103年8月5日發函裁罰6萬元之裁處書後；惟原告仍繼續使用，且其自其時亦知系爭房地所占用之部分土地係屬「道路用地」，即應終止租約，並將系爭房地返還予被告，卻反而於104年4月23日要求將每月租金由5萬元降至4萬元，押租金由15萬元減縮為12萬元，而為租約內容之變更，原告又如何將被告出租系爭房屋視為被告施用詐術手段？更何況被告亦不知系爭房屋部分有占用「道路用地」。 3.原告所請求給付下列項目，亦乏依據： (1)原告已繳交之租金60萬元部分，係因系爭租約係屬「繼續性契約」，且於其時並未終止而遷出，並繼續使用，又豈可請求返還上開租金。 (2)鐵門費用2萬元部分，依系爭租約第8條規定，被告亦願負擔上開費用。 (3)保證金15萬元及罰鍰共160,340元部分，惟原告既於103年8 月5日已裁罰6萬元，且於租約變更契約書第3條規定，將由尚未給付之租金扣除保證金返還3萬元及罰鍰6萬元後，另有積欠19萬元租金。縱使扣除其餘保證金12萬元，亦仍有積欠 7萬元。尤其原告既有受有上開裁罰6萬元，即應與被告終止租約而遷出，即可避免其後裁罰10萬元；惟原告繼續承租使用；故其後第2次裁罰10萬元，豈可向被告請求。 (4)裝潢損失23萬元部分，原告雖稱其開店時裝潢共70萬元，惟系爭契約第6條則係約定「甲方應賠償乙方新台幣肆拾萬元，並應自起租日起逐月依折舊遞減百分之三」；且被告亦因上開裁罰10萬元，亦於104年7月16日委託律師發函終止系爭租約，並請求於文到後10日內，速將系爭房屋遷讓交還予被告；惟被告迄至104年10月16日始將系爭房屋之鑰匙交還，且依系爭租約第6條約定，自起租日逐月折舊遞減百分之三，算至104年10月16日之折舊率為82.5％，被告祇應賠償原告裝潢費78,750元，並非其所稱23萬元。 (5)搬遷費用5萬元部分，原告於租期屆滿或終止，即須自行搬遷，豈可轉嫁由被告負擔，況且原告亦未舉證其支出上開費用。故原告為上開請求1,210,340元云云，顯無理由。㈣原告依民法第435條及第436條之規定主張終止契約，並請求被告損害賠償610,340元，亦應無理由。被告將系爭房屋出租予原告，並不知系爭房屋有部分係坐落794-1地號土地之使用分區為「道路用地」，迄至臺北市政府103年8月5日發函，並裁罰6萬元，自其時始知上開地號土地係屬「道路用地」；且原告亦因此要求縮減其使用範圍，並於104年3月24日要求被告簽立「租約變更契約書」，將每月租金減為4萬元，押租金減為12萬元，並繼續租用，亦即原告因其使用面積縮減而要求減少租金，並簽立上開契約。是以，原告依民法第435條、第436條等規定請求610,340元云云，亦應無理由。㈤縱退步言，被告仍須負賠償責任，惟原告仍有積欠被告租金54萬元、稅金98,000元及電費50,653元，共計68萬8,653元，被告自得主張抵銷： 1.被告依「房屋租賃契約書」第3條：「租金：每月新台幣伍萬元（不含稅，依法扣繳由乙方負擔）……」之規定；故本件租賃所得之稅捐應由原告負擔；且被告於103年度綜合所得稅申報時，已申報本件租賃整年度所得60萬元，且稅捐機關皆以1成予以徵稅，而須繳6萬元稅金；且至105年5月間，被告亦須申報本件租賃自104年1月1日至104年10月15日止之所得，亦須繳38,000元之稅金（即40,000元×9.5×0.1＝38 ,000）；因此被告須繳98,000元，而上開款項應由原告負擔。 2.原告亦積欠台灣電力公司自104年5月13日起至104年7月12日止之兩個月電費28,044元及自104年7月13日起至104年9月10日止之兩個月電費22,609元，共計50,653元，亦應由原告負擔。 3.綜上，原告雖於104年10月15日將系爭房屋交還予被告，惟仍積欠租金54萬元、原告應繳租賃所得之稅金98,000元及電費50,653元，總計688,653元，縱原告依民第184條第1項、第185條、第179條或第435條、第436條等規定請求損害賠償，被告亦得主張抵銷。三、兩造不爭執之事實：㈠原告與范煥源（柯范文珍是否為出租人，兩造有爭執），就坐落臺北市○○路00巷00號1樓房屋簽訂房屋租賃契約書並經公證人公證，雙方約定租賃期間自102年7月1日起至105年6月30日止，原告應給付保證金15萬元，每月租金為5萬元。並租約註明「①室外使用方式不得有固定之建物，必須是可移轉活動的方式。②■是柱體（房屋支撐）。③窗框不得作固定物（活動的可以）。④連線分室內外。⑤使用不含左側之花園」。㈡原告與范煥源於104年3月24日訂立租約變更契約書，約定雙方同意追溯自103年9月1日起每月租金調整為4萬元，保證金調整為12萬元。㈢原告於104年10月16日將系爭房屋之鑰匙交還被告。四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文之規定。又民事訴訟法如係原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴，此有最高法院72年台上字第4225號判決意旨可資參照。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條前段定有明文。又民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371號判例、44年台上字第75號判例可資參照）。本件原告主張被告以詐欺手段出租27坪之土地及建物予原告，且其中僅10坪可供營業使用，系爭租賃物坐落之土地有60%之面積為道路用地，致原告陷於錯誤，而承租系爭租賃物，故撤銷系爭房屋租賃契約云云，惟為被告所否認，揆諸前揭說明，應由原告就前揭事實負舉證責任。經查，系爭房屋租賃契約上並未註明租賃物之面積為27坪等情，有原告提出之房屋租賃契約書影本1份在卷可稽（見本院卷第8頁），原告又主張臺北市政府地政局複丈系爭租賃物坐落之土地有60%之面積為道路用地云云，惟經本院向臺北市地政局函詢，臺北市政府地政局函轉請臺北市大安地政事務所查明逕復，經臺北市大安地政事務所函覆：「經查本所前於104年1月9日至旨揭地號實施鑑界作業，並於現場釘有3支界釘，旨揭建物位於該地號土地上，因土地鑑界係測量土地之界址，並未測繪建物位置及占用該地土地面積」等語，有臺北市政府地政局105年1月5日北市地籍字第10530043200號函、臺北市大安地政事務所105年1月12日北市大地測字第10530035600號函在卷可稽（見本院卷第137至第139頁），是臺北市大安地政事務所於104年1月9日並未測量系爭建物占用794-1地號道路用地之面積，故原告主張被告表示出租27坪租賃物予原告，系爭租賃物坐落之土地有60%之面積為道路用地云云，並未據原告舉證以實其說。而證人葉政益到庭結證稱：伊住在系爭租賃物左邊，范煥源有告訴原告有占用到道路面積，所以原告就將店面往內縮一點等語（見本院卷第127頁），參諸兩造間之系爭房屋租賃契約中已註明「①室外使用方式不得有固定之建物，必須是可移轉活動的方式。②■是柱體（房屋支撐）。③窗框不得作固定物（活動的可以）。④連線分室內外。⑤使用不含左側之花園」，顯見原告於訂立租賃契約時即已得知系爭租賃物之現狀，原告既未能證明被告以詐欺手段出租27坪之土地及建物予原告，且其中有60%之面積為道路用地，致原告陷於錯誤，而承租系爭租賃物等情事，故原告主張撤銷受詐欺之意思表示，並依據侵權行為及不當得利之規定，請求被告賠償1,210,340元，為無理由。五、再按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約；前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之，民法第435條、第436條定有明文。本件原告主張系爭房屋僅27坪，扣除該道路用地約18坪後，剩餘10坪部分無法繼續提供原告經營小吃店營業之使用，無法合乎兩造約定租賃物使用目的，故原告主張終止租約云云，惟為被告否認，故原告應舉證證明前揭事實，惟原告並未能證明被告有告知原告系爭租賃物有27坪，亦未證明系爭租賃物有60%之面積為道路用地，況原告與范煥源嗣亦於104年3月24日訂立租約變更契約書，約定雙方同意追溯自103年9月1日起每月租金調整為4萬元，保證金調整為12萬元等情，已如前述，且原告亦未證明有第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用之情事，是原告依據民法第435條、第436條之規定，主張終止契約及損害賠償，亦無理由。六、綜上所述，原告主張撤銷受詐欺之意思表示，並依據侵權行為及不當得利之規定，請求被告賠償原告所受之損害；及依據民法第435條、第436條之規定，主張終止契約及損害賠償，均無理由。從而，原告請求被告給付原告1,210,340元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 105 年 5 月 19 日臺北簡易庭法官郭美杏以上判決正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 5 月 19 日書記官楊夢蓮

臺北簡易庭104年度北簡字第10292號

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