104年度北簡字第10875號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：105 年 06 月 07 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　104年度北簡字第10875號原　　　告　范煥源訴訟代理人　陳垚祥律師被　　　告　林琛威上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國105年5月23日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾萬柒仟伍佰陸拾柒元，及自民國一百零四年九月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔新臺幣壹仟壹佰肆拾伍元，由原告負擔新臺幣壹仟捌佰叁拾伍元。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾萬柒仟伍佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面 按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，為民事訴訟法第262條第1項前段所明定。復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。本件原告於民國104年8月13日起訴時，請求被告遷讓房屋及給付新臺幣（下同）11萬7,500元（見本院卷第3頁），於104年10月27日言詞辯論期日撤回請求被告遷讓房屋並變更聲明為：被告應給付原告24萬6,153元（見本院卷第 71、73頁），原告嗣於105年3月2日具狀變更聲明為：被告應給付原告27萬9,903元，及自書狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（見本院卷第101頁）。核與前開規定相符，應予准許， 被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面 原告主張：原告於102年6月28日就門牌號碼臺北市○○路00巷00號1樓建物（以下稱系爭租賃物）與被告簽訂房屋租賃契約，租期自102年7月1日至105年6月30日止，每月租金5萬元，且每月1日付現，押租金為15萬元。被告承租前稱：「伊要做日本料理小吃店」，惟承租後卻經營「滿儎屋台料理店」。臺北市政府卻於103年8月5日發函，稱原告使用系爭租賃物經營餐館業，涉及違反都市計畫法第51條規定，再依第79條第1項及「臺北市政府處理建築物及其基地違反都市計劃法第79條第1 項事件查處作業程序」第3類第1階段規定，被告作出6萬元罰鍰之裁處書。經原告向市議員陳情後，臺北市政府都市○○○○000○0○00○○○○○○○○○○○○○○區○○段○○段000○00000地號土地，其中794-1地號之土地使用分區為『道路用地』，依商業處103年5月30日、104年3月19日商業稽查紀錄表認定營業態樣為『餐館業』；且『道路用地』常見道路使用含：車道、隧道、人行道及綠帶等，其中尚未包含『餐館業』，故現況如為餐館非屬道路之使用項目，確認已違反都市計畫法。臺北市政府都市發展局又於104年6月24日發函上開房屋違反都市計畫法，再對原告作出10萬元罰鍰之裁處書；且其後再經1個月後，亦必將會對本人作出30萬元罰鍰之裁罰，最後即會作出斷水、斷電及強制拆除之處分；顯見被告將上開房屋經營餐館，應屬「非法使用」；且臺北市政府已作出裁罰2次；然被告仍未停止使用。是以，被告自有違反該租約第4條第4項「房屋不得供非法使用」之規定，原告自得終止本件租約。又臺北市政府於103年8月5日函對原告及被告作出裁罰6萬元之時起，被告即拒繳每月5萬元租金，迄至104年3月24日，被告要求原告簽立「租約變更契約書」，自103年9月1日租金調整為4萬元，保證金調整為12萬元，尚未給付租金28萬元，扣除保證金返還3萬元，罰鍰6萬元後19萬元之清償期以後再議，故被告應有連續將近3個月租金未給付予原告，原告依民法第440條規定，亦得請求終止租約。又被告既於104年10月16日將系爭租賃物之鑰匙交還原告，而終止系爭租約；原告依「租約變更契約書」（見本院卷第26頁）第2條規定，自得向被告請求自103年9月1日起至104年10月16日止即13.5個月所積欠之租金，共計54萬元（即4萬×13.5）。依房屋租賃契約書第3條租賃所得之稅捐由被告負擔，原告於103年度綜合所得稅申報時，已申報本件租賃整年度所得60萬元，且稅捐機關皆以1成予以徵稅，而須繳6萬元稅金，105年5月原告須申報本件租賃自104年1月1日至104年10月15日止之所得，亦須繳3.8萬元之稅金（即4萬元×9.5×0.1）；因此原告須繳租賃所得稅9.8萬元，應由被告負擔。又被告積欠台灣電力公司自104年5月13日起至 104年7月12日止之兩個月電費2萬8,044元及自104年7月13日起至104年9月10日止之兩個月電費2萬2,609元，共計5萬0,653元。被告雖於104年10月16日將系爭租賃物還予原告，積欠原告租金54萬元、租賃所得稅金9.8萬元及電費5萬0,653元，總計 68萬8,653元；惟原告須返還其押租金15萬元，依租約第6條規定原告應賠償終止租約之被告裝潢損失7萬8,750元（因被告迄至104年10月16日始交還系爭租賃物之鑰匙，故自102年7月1日迄至104年10月16日止共計27.5個月按每個月折舊率3％計算，為82.5％，即45萬元×（1-0.825）），且依租約第8條規定，原告應補償被告施作鐵門費用2萬元，加計兩次因違反都市計劃法第51條規定而被臺北市政府都市發展局裁罰16萬元，總計40萬8,750元。是以，原告仍得向被告請求給付積欠租金27萬 9,903元（計算式：688,653-408,750=279,903）。原告無以詐欺方式使被告簽訂系爭租約，被告於承租後經營「滿儎台月料理店」係屬「餐館業」，並非「小吃店」，應有違反都市計畫法第51條之規定，自屬非法使用，而有違反租約第4條第4項「房屋不得供非法使用」之規定；且被告亦有連續兩期未繳租金，違反民法第440條規定，原告自得終止本件租約。原告於104年7月16日委託律師發函定期催告被告給付積欠租金，並以起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示，被告於104年10月16 日將系爭租賃物之鑰匙交還等語，並聲明：被告應給付原告27萬9,903元及自本起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。 被告則以：原告及訴外人范文珍前向臺灣銀行股份有限公司（以下簡稱臺灣銀行）租用臺北市○○區○○段○○段000○00000地號土地（以下簡稱794地號土地、794-1地號土地），並以該土地上之系爭租賃物出租他人收取租金獲利。因原承租店家不續租，故由被告向原告及范文珍承租系爭租賃物作為小吃店營業之用，雙方除約定租賃期間自102年7月1日起至105年6月 30日止、保證金15萬元，每月租金為5萬元外，系爭租賃物所在地及使用範圍載明為：「台北市○○路00巷00號壹樓全部。」實際面積經被告丈量約為27坪，原告並提出如系爭房屋租賃契約書附件之現場示意圖（以下簡稱租約附圖），要求被告以該租約附圖所示作為使用範圍、方式，經雙方確認系爭租賃所有使用狀況後，由原告出面與被告簽訂系爭房屋租賃契約書並經公證人公證，系爭租賃契約簽訂後，被告開設「滿儎屋台料理店」對外營業。詎料，於103年8月5日臺北市政府通知表示原告出租之系爭租賃物係供作「餐館業」使用，且該建物所座落之794-1地號土地之使用分區為「道路用地」，認定有違反都市計畫法第51條規定，除命停止作餐館業營業使用外，另外對承租之被告開除裁罰書罰款及執行必要費用合計6萬0,340元。被告收受該裁罰書後始知系爭租賃物不能全部供作餐館業使用，甚至有使用範圍限制疑慮，原告出租前從未告知上情，而事發後原告卻諉稱罰單給伊，伊會處理，伊會去陳情，這沒問題云云，故被告仍信原告必能依照雙方簽訂之系爭租賃契約之約定，惟原告未如所言解決問題，亦未依約定支付罰鍰，因臺北市政府就該罰款移送行政強制執行，被告不得已於104年2月24日先自行繳納罰鍰及執行費用6萬0,340元，嗣後被告再次向原告要求遵守約定處理善後，原告則改以與被告簽訂租約變更契約書同意「調降租金、保證金，並以房租抵扣上開罰鍰」、「有佔用市府土地部分，法律責任原告負責」及「雙方權義均依照公證契約約定」方式掩飾其自始即知無法履行出租系爭租賃物全部之事實，嗣原告仍未能依照上開租約變更契約書所約定辦理，且原告於104年5月21日接獲臺北市政府都市發展局來函仍維持103年8月5日臺北市政府函文之結論，致被告於104年6月24日再遭都發局裁處罰鍰10萬元。按「出租人應於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付」（最高法院86年度台上字第1675號判決參照）；又「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。民法第441條定有明文。依該條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。」（最高法院92年台上字第2640號判決要旨參照）系爭租賃物直至臺北市政府來函裁罰後，被告始知原告所有之系爭租賃物，建物面積僅有14.92 平方公尺，約4.51坪，為二層樓之木造建築，與原告出租當時所說與提供系爭租賃物現況與租約附圖約27坪面積相距甚遠，此外，觀諸被告之前任承租人於原址承租系爭租賃物所開設之店面照片（見本院卷第63頁）除可見原告係出租供他人開設餐館業（見本院卷第66頁）外，亦提供一樓全部面積使用。原告明知就系爭租賃物一樓僅有約4.51坪面積之使用權，且就向臺灣銀行承租之794-1地號土地有使用之限制，仍長期故意出租被告及其他餐館業者作為餐館業使用，隱匿系爭租賃物有違反道路用地使用之限制之實情，在被告質問其系爭租賃物違反都市計畫法而遭裁罰之事後，不與被告終止系爭租賃契約，反以變更租約之方式，謊稱可以負責解決，可知原告未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，被告得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。被告無違約情形，且依租約變更契約書第3條尚未給付之租金清償期雙方另行協議，且原告未就該未定期清償期為一定期限之催告，原告無從依民法第440 條主張終止租約。倘若被告自始即知原告就爭租賃物座落土地有合法使用權之部分不到10坪，因空間不足供開設小吃店使用，被告絕不可能與原告簽訂系爭房屋租賃契約，故被告委請律師於104年8月4日通知原告依民法第92、93條規定撤銷系爭房屋租賃契約書之意思表示，系爭房屋租賃契約應歸於無效。原告之詐欺行為致被告受有租金、保證金及罰緩等損害，且被告撤銷系爭房屋租賃契約之意思表示後，原告受領租金及保證金即無法律上原因，故原告應返還1.被告已繳交之押租保證金15萬元。2.被告已繳交之租金60萬元。3.鐵門費用2萬元。4.罰鍰共16萬340元。5.裝潢損失23萬元。6.搬遷費5萬元。共計121萬340元，主張抵銷。因原告未提出合於兩造公證契約所約定之租賃物，導致被告需提前搬離，受有相關裝潢費用之損害，開店時店裝潢共計花費76萬5,600元，使用年餘，應依逐年比例遞減，非系爭租約第6條約定之因都更或是改建所致拆除等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 得心證之理由：㈠本件相關事實如下： ⒈兩造就臺北市○○路00巷00號1樓系爭租賃物簽訂房屋租賃契約書，並經公證人公證，雙方約定租賃期間自102年7月1日起至105年6月30日止，原告應給付保證金15萬元，每月租金為5萬元。租約附圖註明「①室外使用方式不得有固定之建物，必須是可移轉活動的方式。②■是柱體（房屋支撐）。③窗框不得作固定物（活動的可以）。④連線分室內外。⑤使用不含左側之花園」。（公證書及租約含附圖見本院卷第9至13頁、第132至135頁） ⒉被告為滿儎屋台料理店負責人，滿儎屋台料理店於99年9 月24日經核准設立登記，於103年7月29日所在地變更為臺北市○○路00巷00號1樓（台北市商業處函及商業登記抄本見本院卷第14至16頁）。 ⒊系爭租賃物因有部分坐落台北市大安區龍泉段三小段794 -1道路用地，經台北市政府103年8月5日府都築字第 0000000 000號裁處被告即滿儎屋台料理店負責人6萬元罰鍰並限於文到次日起3個月內停止違規使用。經行政強制執行，被告於104年2月24日繳納行政罰鍰6萬元及執行必要費用340元，合計6萬0,340元，有台北市政府都市發展局104年3月6日北市都築字第10431048600號函可稽（見本院卷第17頁、第58頁）。 ⒋兩造於104年3月24日訂立租約變更契約書，約定：「... 雙方同意追溯自103年9月1日起每月租金調整為4萬元，保證金調整為12萬元。尚未給付之租金，經扣除保證金返還3萬元、罰鍰6萬元後，其餘額19萬元之清償期雙方另行協議。日後有佔用市府土地部分，法律責任由甲方負責。甲乙雙方之權利義務均依102年度北院民公星字第 0382號公書之約定。...」（見本院卷第26頁） ⒌因系爭租賃物經營餐館業違反都市計畫法等相關規定而陳情，經台北市政府都市發展於104年5月21日以台北市都築字第10433466200號函兩造：「...旨揭土地使用分區屬『道路用地』，常見道路使用含：車道、隧道、人行道及綠帶等，其中尚未包含『餐館業』，故現況如為餐館非屬道路之使用項目。...」，確認已違反都市計畫法。至於商業處103年7月29日函核准所在地變更使用，申請人並未填寫坐落土地之地段、地號，致機關無從查證。（見本院卷第19頁） ⒍系爭租賃物因有部分坐落台北市大安區龍泉段三小段794 -1道路用地，現況為餐館非屬道路之使用項目，違反都市計畫法第51條，經台北市政府104年6月24日北市都築字第00 000000000號裁處原告及柯范文珍即建築物所有權人10萬元罰鍰並限於文到次日起1個月內停止違規使用。（裁處書見本院卷第22至25頁） ⒎系爭租賃物因有部分坐落台北市大安區龍泉段三小段794 -1道路用地，現況為餐館非屬道路之使用項目，違反都市計畫法第51條，經台北市政府104年6月24日北市都築字第00 000000000號裁處被告即滿儎屋台料理店負責人10萬元罰鍰並限於文到次日起1個月內停止違規使用。（裁處書見本院卷第59頁反面至第60頁） ⒏被告已繳至103年8月31日之租金，自103年9月1日起之租金未交付。被告營業至104年7月底。兩造於104年9月21日調解時，被告欲返還系爭租賃物鑰匙予原告，但原告認為被告尚有積欠租金而不同意被告歸還鑰匙。嗣原告訴訟代理人勸原告同意被告先返還鑰匙，積欠租金部分由法院判決，而由原告訴訟代理人於104年10月間以電話通知被告交還鑰匙，被告於104年10月16日至原告訴訟代理人事務所交還系爭租賃物鑰匙（筆錄見本院卷第120至121頁）。⒐被告曾於104年8月13日起訴請求原告及范文珍賠償損害121萬0,340元，被告主張原告以詐欺手段出租27坪之土地及建物予原告，且其中僅10坪可供營業使用，系爭租賃物坐落之土地有60%之面積為道路用地致原告陷於錯誤而承租系爭租賃物，故撤銷系爭房屋租賃契約受詐欺之意思表示，並依據侵權行為及不當得利之規定，請求被告賠償原告所受之損害，經本院於105年5月19日以104年度北簡字000000號判決認為被告於訂立租賃契約時即已得知系爭租賃物之現狀，被告未能證明原告以詐欺手段出租27坪之土地及建物予被告且其中有60%之面積為道路用地致被告陷於錯誤而承租系爭租賃物等情事，故被告主張撤銷受詐欺之意思表示，並依據侵權行為及不當得利之規定，請求原告賠償121萬0,340元，為無理由，而駁回被告之訴。（104 年度北簡字110292號判決見本院卷第140至143頁）㈡被告應給付原告租金43萬2,258元、稅金8萬3,226元、電費5萬0,653元，共計56萬6,137元。 ⒈被告應給付原告103年9月1日起至104年7月25日之租金43 萬2,258元： ①民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高法院64年台上字第424號判例）。租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人不以所有人為限（最高法院48年台上字第1258號判例）。租賃係特定當事人間所定之契約，出租人並不以所有人為限，倘當事人間就租賃物及租金意思表示一致，其契約即為成立，縱非由所有人出租，仍不影響當事人間契約之效力（最高法院85年台上字第1216號裁判要旨）。租賃非如消費借貸移轉物之所有權於相對人之契約，僅使承租人就其物而為使用收益，故出租人對出租物有無所有權或其他權利，全非租賃之成立要件（最高法院50年台上字第284號判例），因之共有人中有將共有物之特定部分出租他人者，無論是否已得其他共有人之同意，租賃契約於該當事人間仍係有效成立（最高法院76年台上字第2803號裁判要旨）。經查，系爭租賃物為原告及訴外人柯范文珍共有，原告與被告簽訂房屋租賃契約書（見本院卷第9至13頁、第132至135頁），依上開說明，系爭租約在原告與被告間有效成立。 ②按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院92年台上字第2640號、96年台上字第1415號、97年台上字第 2307號、98年台上字第222號裁判要旨）。本件兩造於 102年6月28日簽訂租約時，約定系爭租賃物供營業使用，併有附圖標示室內、室外、窗框、柱子和石頭等（見本院卷第11頁、第13頁），亦即附圖標示得使用之部分，均為原告出租供被告營業使用之範圍。系爭租賃物因有部分坐落台北市大安區龍泉段三小段794-1道路用地，現況為餐館非屬道路之使用項目，違反都市計畫法第51條，經台北市政府104年6月24日北市都築字第00000000000號裁處原告及柯范文珍即建築物所有權人10萬元罰鍰並限於文到次日起1個月內停止違規使用（見本院卷第22至25頁），台北市政府104年6月24日北市都築字第00000000000號裁處被告即滿儎屋台料理店負責人10 萬元罰鍰並限於文到次日起1個月內停止違規使用（見本院卷第59頁反面至第60頁），被告實際亦營業至104 年7月底（筆錄見本院卷第120頁），可知自104年7月26日起，原告未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致被告不能達租賃之目的，被告得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。則原告僅得請求被告給付自103年9月1日起至104年7月25日之租金43萬2,258元。 ③至原告主張被告承租前稱要做日本料理小吃店，惟承租後卻經營「滿儎屋台料理店」，係屬「餐館業」，並非「小吃店」，違反都市計畫法第51條之規定，屬非法使用，而有違反租約第4條第4項「房屋不得供非法使用」之規定，原告得終止契約云云。經查，都市計畫法第51條本文規定：「依本法指定之公共設施保留地，百得為妨礙其指定目的之使用，系爭房屋坐落大安區龍泉段三小段794、794-1地號土地，其中794-1地號之土地使用分區為「道路用地」，依商業處103年5月30日、104 年3月19日商業稽查紀錄表認定營業態樣為「餐館業」，且「道路用地」常見道路使用含：車道、隧道、人行道及綠帶等，其中尚未包含「餐館業」，故現況如為餐館非屬道路之使用項目，確認已違反都市計畫法，有台北市政府都市發展於104年5月21日以台北市都築字第10433466200號函在卷可稽（見本院卷第19頁）。兩造所簽房屋租賃契約書第4條第1款約定系爭租賃物限使用於營業（見本院卷第11頁、第123頁），則被告經營小吃店或餐館業，均合於兩造契約之約定，並未違反租約第4條第4項之約定，縱如原告主張被告應經營小吃店，然「小吃店」並非屬車道、隧道、人行道及綠帶等道路使用，又租約附圖約定「①室外使（用）方式，不得有固定之建物，必須是可移動活動的方式。②■是柱體（房屋支撐）。③窗框不得作固定物（活動的可以）。... 」（見本院卷第13頁、第124頁），原告所提供系爭租賃物如附圖室外部分之柱體、窗框、花園、柱子和石頭等亦非屬車道、隧道、人行道及綠帶等道路使用，均為違反都市計畫法第51條之規定，原告主張被告將系爭箱賃物供違法使用而違反租約、原告得因此終止契約云云，並不足採。 ④另原告主張被告連續2期未繳租金，違反民法第440條規定，原告於104年7月16日終止契約等語。經查，民法第440條第1項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」第2項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」本件原告104年7月16日催告被告於文到後10日內給付積欠租金，被告於104年7月27日收受（函及回執見本院卷第27至31頁），原告並以起訴狀繕本送達作為終止契約之意思表示，起訴狀繕本於104年8月31日送達被告（見本院卷第7頁、第41頁），則兩造租賃關係於104年8月31日終止。租賃關係存續中，自104年7月26日起，原告未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致被告不能達租賃之目的者，被告得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付，則原告僅得請求被告給付至104年7月25日之租金，已如前述。併予敘明。 ⒉被告應給付原告租賃所得稅捐8萬3,323元： ①兩造房屋租賃契約書第3條約定每月租金5萬元（不含稅，依法扣繳由被告負擔）（見本院卷第8頁），兩造104年3月24日租約變更契約書第2條約定追溯自103年9月1 日起每月租金調整為4萬元（見本院卷第26頁），則自 103年1月1日起至103年8月31日止每月租金為5萬元計40萬元，自103年9月1日起至104年7月25日每月租金4萬元計43萬2,258元，共計83萬2,258元。租賃所得之稅捐以1成計算為8萬3,226元。 ②至原告主張其103年度綜合所得稅申報時已申報本件租賃整年度所得60萬元，103年度應以60萬元即每月5萬元計算稅金云云，並提出103年度綜合所得稅電子結算(網路)申報收執聯為證（見本院卷第77頁），惟兩造既已於104年3月24日租約變更契約書第2條約定追溯自103年9月1日起每月租金調整為4萬元（見本院卷第26頁），原告即得於申報綜合所得稅時予以調整，然原告仍於其後之104年5月22日申報103年度系爭租賃物之租賃所得按每月5萬元計算為60萬元（申報收執聯內有記載申報時間），乃可歸責於原告，況依原告「103年度綜合所得稅電子結算(網路)申報收執聯」，原告之「應納稅額」欄為1萬6,155元，關於系爭租賃物之租賃所得部分，其「收入總額」欄固記載為60萬元，惟扣除必要費用及成本25萬8,000元後，「所得總額」欄記載為34萬2,000元（見本院卷第77頁），尚難認為被告應負擔103年9月1日起至103年12月31日以每月5萬元計算之稅金，併予敘明。 ⒊被告應給付原告電費5萬0,653元：此為被告所不爭執，應予准許。㈢原告應給付被告押租金15萬元、裝潢損失12萬8,230元、施作鐵門費用2萬元、遭台北市政府都市發展局裁罰之罰鍰16 萬0,340元，共計45萬8,570元，被告此部分抵銷主張，為有理由。 ⒈原告應給付被告裝潢損失12萬8,230元： ①原告主張：依租約第7條第6項規定應賠償被告裝潢損失11萬2,500元等語，被告抗辯：店時裝潢費70萬元，逐年比例��減等語。 ②經查，租約第7條第6項後段約定：「因都更或改建而終止租約，甲方（即原告）應賠償乙方（即被告）45萬元，並應自起租日起逐月依折舊��減3%」本件非因都更或改建而終止租約，故無該約定之適用。本件自104年7月26日起，原告未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致被告不能繼續在系爭房屋營業使用，則原告應賠償被告損失。被告提出其於102年7月10日裝潢系爭租賃物花費76萬5,600元，有估價單在卷可稽（見本院卷第88頁），惟其中冷氣、靜電機、風車馬達、冷箱被告已經取走，該4項被告並無損失，則扣除該4項（計17萬元）後之裝潢費用為59萬5,600元（計算式：765,000-000000=595,600）。依行政院公布之固定資產耐用年數表第1類第2項「房屋附屬設備」編號1024「商店用簡單裝備及簡單隔間」所示，系爭租賃物設備及裝潢之耐用年數為3 年，故計算被告就系爭租賃物備及裝潢所受損害時，本應扣除折舊部分，亦即參酌行政院公佈之固定資產折舊率表，依定率遞減法每年折舊536/1000計算，又系爭租賃物屋於104年7月26日之後無法再為營業使用，應認為以使用2年計算折舊後，則原告應給付被告裝潢損失12 萬8,230元（計算式如附表所示）。 ⒉原告應給付被告押租金15萬元、施作鐵門費用2萬元、遭台北市政府都市發展局裁罰之罰鍰16萬元部分，原告不爭執（書狀見本院卷第104頁），且原告提供被告營業使用之系爭租賃物有部分坐落道路用地，經主管機關裁處罰鍰並限於文到次日起1個月內停止違規使用，未使租賃物合於約定使用收益狀態，又依兩造於104年3月24日簽訂之租約變更契約書第3條約定被告應給付之租金要扣除罰鍰6萬元、第4條約定日後有占用市府土地部分法律責任由原告負責（見本院卷第26頁），則台北市政府都市發展局裁罰之罰鍰均應由原告負擔，又被告所受行政強制執行心要費用340元（台北市政府都市發展局函見本院卷第58頁）亦應由原告負擔。 ⒊至被告另抗辯其受原告詐欺而受有已付租金60萬元、搬遷費5萬元之損害而主張抵銷云云。經查，依系爭租賃契約書之約定及附圖（見本院卷第11至13頁），及葉政益於另案結證稱：伊住在系爭租賃物左邊，原告有告訴被告有占用到道路面積等語（104年北簡字第10292號損害賠償事件104年12月17日筆錄見本院卷第115頁），被告於訂立租賃契約時已得知系爭租賃物之現狀，被告未能證明原告以詐欺手段出租系爭租賃物予原告致原告陷於錯誤而承租系爭租賃物等情事，故被告主張撤銷受詐欺之意思表示並依據侵權行為及不當得利之規定對被告有損害賠償請求權云云，為無理由，本院104年度北簡字第10292號判決亦同此認定，故被告此部分抵銷之主張，為無理由。㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。被告應給付租金、稅金、電費計56萬6,137元，原告應給付被告押租金、裝潢損失、施作鐵門費用、遭台北市政府都市發展局裁罰之罰鍰計45萬8,570元，抵銷後，被告尚應給付原告10萬7,567元。被告其餘抵銷之主張為無理由。從而，原告請求被告給付10萬7,567元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年9月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 本件事證已臻明確，當事人其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中華民國 105 年 6 月 7 日臺北簡易庭法官周美雲以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 6 月 7 日書記官曾東竣計算書項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 2,980元合計 2,980元由被告負擔1,145元，由原告負擔1,835元。 ┌────────────────────────────────────────────┐ │附表： │ ├───┬─────────────────────┬──────────────────┤ │ 年次 │折舊額 │折舊後餘額 │ ├───┼────┬────────────────┼────┬─────────────┤ │ │金額 │計算方式 │金額 │計算方式 │ ├───┼────┼────────────────┼────┼─────────────┤ │ 一 │319,242 │595,600×0.536= 319,242 │276,358 │595,600-319,242＝276,358 │ ├───┼────┼────────────────┼────┼─────────────┤ │ 二 │148,128 │276,358×0.536＝148,128 │128,230 │276,358-148,128＝128,230 │ ├───┴────┴────────────────┴────┴─────────────┤ │註：元以下四捨五入。 │ └────────────────────────────────────────────┘

臺北簡易庭104年度北簡字第10875號

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