104年度北簡字第1922號｜民事：損害賠償｜裁判日期：104 年 07 月 22 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 104年度北簡字第1922號原　　　告　張斯棠訴訟代理人　曾光宗被　　　告　第一建築經理股份有限公司法定代理人　謝萬雄訴訟代理人　劉展宏被　　　告　徐淑惠上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年6月26日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第24條定有明文。經查原告與被告第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經）所簽訂之第一建經價金信託履約保證書約定條款第8條第4項約定，合意以本院為本契約涉訟時之第一審管轄法院，有第一建經價金信託履約保證書在卷足憑（見本院卷第3頁背面），是原告向本院提起本件訴訟，核與首揭規定尚無不合，合先敘明。貳、實體方面：一、原告主張：原告於民國102年8月18日向訴外人陳怡雯購買坐落臺南市○區○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋）及其所坐落之土地即臺南市○區○○段000○0號地號（面積1405平方公尺，權利範圍438/40000），買賣價金為新臺幣（下同）2,830,000元。雙方為此簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並合意選任被告徐淑惠辦理系爭房屋產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還作業等相關事宜。又約定就買賣價金部分，共同委由被告第一建經辦理價金信託履約保證，由其負責履約保證信託專戶（下稱履保專戶）之管理及撥付仲介服務費事宜；雙方並與訴外人孟龍資產管理有限公司（下稱孟龍公司）、被告第一建經共同簽訂價金信託履約保證申請書（下稱系爭履約保證申請書），由被告第一建經核發價金信託履約保證書（下稱系爭履約保證書）交原告、陳怡雯收執，原告已依約給付履約保證費849元。依系爭買賣契約書第9條第6項約定，系爭房屋至遲應於102年9月30日完成點交及產權移轉登記，然被告徐淑惠竟無故拒絕交付系爭房屋及所有權狀，致原告遲於102年12 月9日方取回系爭房屋及所有權狀。被告徐淑惠既有前述違約情事，原告即得依系爭買賣契約第10條第1項約定，請求給付自102年9月30日起至同年12月9日止，共計70日，按日以原告已付價款之萬分之5計算之違約金99,050元（計算式：283萬元×5/10000×70日＝99,050元）。又原告因被告徐淑惠遲延交屋，受有70日之營業損失，爰以同區域或同棟之商店及住房收益推估每日至少應有2,000元之收益，據此請求賠償營業損失140,000元（計算式：2,000元×70日＝ 140,000元）。另被告徐淑惠為被告第一建經之意定代理人，是被告第一建經應負連帶清償責任，爰依系爭買賣契約第10條第1項、系爭履約保證書第5條約定，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應連帶給付原告239,050元，及自104年4月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告第一建經則以：被告徐淑惠僅係受原告、陳怡雯共同委託辦理系爭房屋產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還作業等相關事宜，而與被告第一建經間無意定代理關係存在。又系爭買賣契約既係由原告與陳怡雯所訂，則基於債之相對性原則，因此所生權利義務之規範即對被告第一建經不生效力，原告請求被告第一建經給付違約金及營業損失，並無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、被告徐淑惠則以：被告徐淑惠並非被告第一建經之意定代理人。又被告徐淑惠僅係受原告、陳怡雯共同委託辦理系爭房屋產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還作業等相關事宜，並非系爭買賣契約書之當事人，基於債之相對性，原告以系爭買賣契約書為據，請求被告徐淑惠給付違約金，並無理由。被告徐淑惠業依系爭履約保證申請書第7 條第1項第3款約定、原告與陳怡雯所簽訂之賣方動撥買賣價金協議書（下稱系爭協議書），自履保專戶優先動撥渠等應給付之仲介服務費169,800元予孟龍公司（其中56,600元為原告應給付予孟龍公司之仲介服務費）。嗣因所餘款項不足支付系爭房屋買賣價金，經被告徐淑惠多次催告原告補足，均未獲置理，於未得陳怡雯明示同意下，乃依系爭買賣契約書第4條第5項約定，停止辦理產權移轉之相關作業。是原告據此請求賠償營業損失，自屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、本件原告主張其日前向陳怡雯購買系爭房屋，雙方因此訂有系爭買賣契約，合意選任被告徐淑惠辦理系爭房屋產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還作業等相關事宜，並共同委託被告第一建經辦理價金信託履約保證，渠等並與孟龍公司、被告第一建經共同簽訂系爭履約保證申請書，由被告第一建經核發系爭履約保證書交原告、陳怡雯收執，原告已依約給付履約保證費849元等情，業據其提出系爭履約保證書、系爭買賣契約書、第一商業銀行存款憑條、系爭履約保證申請書為證（見本院卷第3頁至第4頁、第6頁至第12頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。五、原告另主張被告徐淑惠為被告第一建經之意定代理人，無故拒絕交付系爭房屋及所有權狀而違約致原告受有70日之營業損失，是被告應連帶給付違約金99,050元，及營業損失140,000元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。茲分述如下：㈠觀諸系爭買賣契約書第2條第2項約定：「辦理不動產（即系爭房屋）價金信託履約保證如下：二、保證生效與否及相關約定，均以本契約、履約保證申請書及履約保證書內容為依據。」（見本院卷第7頁背面）、系爭履約保證書第3條第2 項第2款約定：「買賣標的產權移轉登記予買方（即原告），且買方以買賣標的向金融機構申貸之款項業經撥款完成，買方無法律上之原因未依約將貸款存匯入履保專戶或辦理代償或不配合辦理結清尾款之情事時，賣方（即陳怡雯）依約履行催告程序，逾期買方仍不履約並依法解除買賣契約且無法回復產權，或產權回復後增加非屬賣方之權利負擔無法理清排除時，經第一建經認定或賣方取得請求返還買賣標的產權或給付尾款價金之確定判決，經確認前開情事屬保證限額者，依約對賣方負履約保證責任。但應扣除賣方就買賣標的尚未清償之借款及其他相關費用。」（見本院卷第3頁）、系爭履約保證申請書第3條第3項約定：「買賣標的產權移轉登記予甲方（即原告），且甲方以買賣標的向金融機構申貸之款項業經撥款完成，甲方無法律上之原因未依約將貸款存匯入履保專戶或辦理代償或不配合辦理結清尾款之情事時，經乙方（即陳怡雯）依約履行催告程序，逾期甲方仍不履約，並依法解除買賣契約且取得請求返還買賣標的產權或給付尾款價金之確定判決或由第一建經認定，就前開情事經確認屬保證限度者，依約對乙方負履約保證責任（但應扣除乙方就買賣標的尚未清償之借款及其他相關費用）…」（見本院卷第11頁）、第7條第1項第3款約定：「一、甲乙雙方同意第一建經得逕由履保專戶內代為撥付下列費用：(3)應給付丙方（即孟龍公司）之仲介服務費於訂簽不動產買賣契約後，同意由第一建經自履保專戶代為支付。第一建經依前開約定撥付予丙方時，應檢附丙方與甲乙雙方簽訂之契約或服務費確認單等相關證明文件做為撥付依據（本項約定非經三方同意不得撤回）」（見本院卷第11頁）、第9條第1項第3款約定：「一、有關專戶價金之結算與撥付，應由第一建經依三方履約結果進行認定以作為撥付下列款項之依據：(1)甲乙丙或與地政士間尚未結清之款項。」（見本院卷第11頁背面）。依上開約定可知，原告有依約將貸款匯入履保專戶之義務，該履保專戶所應支出費用包括原告、陳怡雯應給付予孟龍公司之仲介服務費。㈡復依系爭買賣契約第4條第1項約定：「一、買賣雙方合意共同委託授權徐淑惠地政士（以下簡稱特約地政士）辦理本買賣標的之產權移轉登記、抵押權之塗銷或設定、貸款申辦及償還作業等相關事宜。特約地政士就本款事務之實際作業得委託第三人代為處理，若因第三人之事由致買賣雙方受有損害時，相關之法律責任概由特約地政士負責。」（見本院卷第8頁）、同條第5項約定：「本契約簽訂後，買方若遲延或拒絕給付價款、不依約開立擔保尾款之本票、怠於辦理對保借款手續、借款資格不符等情事之一者，於買方依約履行或補正前，應停止辦理繳稅、產權移轉登記等作業。賣方若就本買賣標的所設定或負擔之債務未確定可行之清償方式者，亦同。」（見本院卷第8頁背面）、系爭履約保證申請書第 7條第3項約定：「倘履保專戶內款項不足支付上列項目時，雙方應在第一建經或地政士通知後補足差額部分，否則地政士得暫停辦理產權移轉送件之作業。」（見本院卷第11頁背面）。依前揭約定，倘該履約保證信託專戶內款項有不足支付買賣價金或系爭履約保證申請書第7條第1項、第2項所示之費用時，被告徐淑惠即得停止辦理系爭房屋產權移轉登記。㈢經查，原告主張分別於102年8月18日給付70,000元、同年月21日給付230,000元、同年9月9日給付300,000元、同年10月9日給付2,230,000元等節，有付款明細表、第一商業銀行存款憑條、保證號碼餘額查詢表、彰化商業銀行匯款回條聯在卷足憑（見本院卷第10頁反面、第59頁至第60頁、第116頁至第117頁、第179頁），足徵原告已陸續匯款2,830,000元至履保專戶。㈣惟查，原告所匯款至履保專戶之上開款項，於扣除系爭協議書所載仲介服務費169,800元後，所餘金額並不足支付系爭房屋買賣價金一節，有系爭協議書、仲介服務費計算明細、履保專戶收支明細表暨點交表確認書為證（見本院卷第25頁、第154頁、第178頁）。依前揭履保專戶收支明細表暨點交表確認書可知，該履約保證信託專戶內金額除原告前揭匯款外，尚有「其他收入56,600元、利息608元」之收入。又其中56,600元乃孟龍公司所匯入一節，並有第一商業銀行保證號碼餘額查詢表存卷可查（見本院卷第179頁）。承上，縱令原告業已陸續匯款2,830,000元至履保專戶，然該履保專戶內金額仍有不足支付系爭履約保證申請書第7條第1項、第2項所定費用之情形。被告徐淑惠並已依約發函通知原告補足而均未獲置理，有臺南永樂郵局第261號存證信函為證（見本院卷第183頁）。準此，被告徐淑惠於原告補足56,600 元之差額前，依系爭履約保證申請書第7條第3項約定，停止辦理系爭房屋產權移轉登記，乃屬有據。㈤至原告否認系爭協議書為其親簽，固為被告徐淑惠所不爭執（見本院卷第176頁背面）。惟系爭協議書上原告簽名乃訴外人即原告之父張萬盛經原告授權代理原告所簽一節，有證人即時任孟龍公司店長之黃威羱於本院審理時結證無訛（見本院卷第192頁背面至第193頁），足徵被告抗辯系爭協議書乃原告授權張萬盛所簽等語，洵屬有據。另仲介服務費係以系爭房屋成交總價之6％計算，由賣方支付4％，買方支付2 ％，金額為169,800元，因原告當時未有多餘現金用以給付簽約金及仲介服務費，乃當場簽訂系爭協議書，約定自履保專戶中先行動撥一節，並據證人黃威羱於本院審理時結證屬實（見本院卷第193頁），足徵原告當時確實未有多餘現金用以給付仲介服務費，而簽立系爭協議書先行動撥應支付之款項，益徵被告徐淑惠所述乃依約自履保專戶中動撥169,800元清償仲介服務費，尚非無據。至系爭房屋之點交，揆諸前揭契約及系爭履約保證書第5條之約定，並非原告、陳怡雯授權被告徐淑惠代辦事項，亦非第一建經保證責任範圍。承上，原告主張被告徐淑惠無故遲延交付系爭房屋及所有權狀，是被告應連帶給付自102年9月30日起至同年12月9日止之營業損失140,000元云云，乃屬無據。㈥原告另主張被告徐淑惠有違約情形，依系爭買賣契約第10條第1項約定，應與被告第一建經連帶給付違約金99,050元云云。惟查，被告徐淑惠無違約情事，已如前述，且觀諸系爭買賣契約第10條第1項前段約定：「賣方若違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日賣方應按買方已付價款萬分之5計算違約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止）…」（見本院卷第9頁背面），僅係約定「賣方」應依其違約事實給付違約金予「買方」，並未有被告徐淑惠須負違約金責任之約定。又綜觀系爭買賣契約書、系爭履約保證書，及系爭履約保證申請書均無被告第一建經應負連帶責任之依據。復參以系爭履約保證書第3條第4項約定：「如因買賣標的之瑕疵、點交或可歸責於買賣雙方任一方之事由造成買賣價金受有損失之部分，以及衍生之違約金、損害賠償等之請求不在第一建經保證責任範圍內。」（見本院卷第3頁背面）、系爭履約保證申請書第3條第5項約定：「如因買賣標的之瑕疵、點交或可歸責於甲乙雙方任一方之事由造成買賣價金受有損失之部分，以及衍生之違約金、損害賠償等之請求不在第一建經保證責任範圍內。」（見本院卷第第11頁），足徵違約金之請求並不在履約保證範圍，是原告請求被告連帶給付違約金99,050元，亦屬無據。六、綜上所述，縱令原告陸續匯款2,830,000元至履保專戶，惟系爭履保專戶內金額確有不足支付原告應給付予孟龍公司之仲介服務費之情形，被告徐淑惠依約停止辦理系爭房屋產權移轉登記，並非無據。從而，原告依系爭買賣契約第10條第1項、系爭履約保證書第5條約定，請求被告連帶給付239,050元，及自104年4月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 104 年 7 月 22 日臺北簡易庭法官葉詩佳以上為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 7 月 22 日書記官林錫欽

臺北簡易庭104年度北簡字第1922號

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