臺北簡易庭104年度北簡字第4833號

• 裁判案由: 債務不履行損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 105 年 04 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 104年度北簡字第4833號原　　　告　陳璟昕
訴訟代理人　柯期文律師
被　　　告　徐千枝
訴訟代理人　林雅惠
林世芬律師
陳秀卿律師
上列當事人間請求債務不履行損害賠償等事件，於民國105 年3
月9 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾玖萬陸仟柒佰壹拾參元，及自民國一百零四年六月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾玖萬陸仟柒佰壹拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊前於民國（下同）103 年3 月24日向被告簽訂房屋租賃契約書，復於103 年4 月8 日簽立公證之租賃契約（以下稱系爭租約），承租其所有位於臺北市○○區○○路○段00巷00號2 樓之房屋（下稱系爭房屋），作為經營美容美髮業之用途，租賃期間自103 年4 月15日起至104 年4 月14日止，伊享有三次續約優先權，每次皆以三年為期，伊交付由訴外人林世煌所開立之13紙支票，其中一紙支票發票金額為新臺幣（下同）20萬元以支付押金，其餘12紙支票發票金額均為7 萬元、發票日分別為103 年5 月至104 年4 月之每月7 日，以支付將來12期之租金。伊承租後於103 年5 月至7 月間投入費用進行裝潢，完工後即開幕，詎伊在103 年7 月間收受臺北市政府來函，函中指出系爭租賃房屋屬於「第四種住宅區」，依照都市計畫法規定，於第四種住宅區上經營理髮及美容業限於建築物第一、二層及地下一層使用，且同層及以下各層均為「非住宅使用」，然系爭租賃房屋同層樓隔壁住戶為「自用住宅」，故不符合都市計畫法規定，臺北市政府復於103 年10月初發函裁處伊因違反都市計畫法規定，應繳納6 萬元罰鍰，並命伊須於文到次日起3 個月內（即103 年12月底）停止違規使用，否則將對營業人及房屋所有權人連續處罰之，該違反行政法令之行為既已確定，不得已乃向臺北市政府都市發展局辦理分期繳納罰鍰之手續，嗣後分期繳納之。伊原預期將長期承租故簽訂優先續租權條款，最長可承租十年之久，但承租系爭房屋未足半年，正式開幕更不足三個月即遭受上開處分，被迫停止營業，伊遂依系爭租約第15條約定，於103 年12月25日以簡訊方式通知被告代理人林雅惠將於104 年1 月13日終止契約並搬遷交屋，此導致伊當初所投入大筆裝潢費用、申請施工執照、消防代辦簽證等費用無以回收、血本無歸。被告應賠償伊以下金額：1.花費拆除原裝潢費用8 萬元、裝潢費用共計208 萬2,000 元、搭建雨棚費用8 萬1,000 元、消防代辦簽證2 萬元、申請施工執照8 萬元，以上金額共計為234 萬3,000 元（計算式：80,000+ 2,082,000+ 81,000+20,000+ 80,000）。2.行政罰鍰6 萬元。3.上開違約事實，導致伊花費諸多勞力、時間、費用奔波於行政部門，甚至造成營運上損失，上開額外費用負擔或營運損失難以估計，既當時雙方約定以押金20萬元計算違約金，因此被告應賠償違約金20萬元。4.被告應依租賃契約第5 條約定，於租約終止後退回押金20萬元。5.林雅惠於104 年1 月7 日及2 月9 日、3 月9 日各兌現7 萬共計21萬元票款，作為104 年1 月至3 月租金，惟系爭租約既已於104 年1 月13日終止，林雅惠逕自將支票兌現實屬不當得利，依民法第179 條規定請求返還。為此提起本件訴訟並聲明：㈠被告應給付原告301 萬3,000 元（計算式：2,343,000+60,000+ 200,000+ 200,000+2 10,000 ＝3,013,000
），及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告承租前多次會同晶鑽房屋仲介股份有限公司（下稱晶鑽房屋仲介公司）人員廖文開，前往系爭房屋察看，廖文開並提供臺北市土地使用區分附條件允許使用核准標準予原告，原告於103 年4 月8 日簽訂公證契約前，已明知系爭房屋位於第四種住宅區，同層為住宅，一樓大門無法24小時開放，不得供美容美髮服務業合法使用，卻願意與伊訂立租約，自不得以此為由，對伊請求損害賠償，且伊之代理人林雅惠從未於租賃過程及締約時，保證系爭房屋可合法經營美容美髮業。原告主張於103 年12月25日以簡訊方式通知伊代理人林雅惠將於104 年1 月13日終止契約並搬遷交屋，惟系爭租約第13條既明訂：「甲乙雙方相互間之通知，應以本契約或公證書上所載之地址為準，其後如有變更應以書面通知他方」，則兩造間終止租約之意思表示，應依上開約定為之，上開簡訊內容既發送予非租賃契約當事人林雅惠，依法自不得認定已對伊發生終止系爭租約之效力。原告自費裝潢部分，依系爭租約第9 條、第11條，兩造係合意以現狀交還系爭房屋，由伊取得所有權，原告所支出拆除費用、裝潢費用、搭建雨棚費用、消防代辦簽證費、申請施工執照共234 萬3,000 元，本無可能回收，自無損害可言，原告請求伊賠償裝潢費用，洵屬無稽，且原告於交還系爭房屋前，早已將其內部裝潢拆卸一空，致內部殘破不堪，原告自無損害，伊又何來受有利益可言。原告訂立系爭租賃契約書時，已明知違規使用系爭房屋經營美容美髮業，其遭臺北市政府課處6 萬元罰鍰，為實際行為人，自難將其所受行政罰鍰轉嫁伊。依104 年4 月20日兩造簽立房屋點交紀錄表，104 年1 月13日之前所生水費974 元、電費3,636 元、瓦斯費4,436 元、安裝玻璃大門費1 萬5,000 元、冷氣機控制器400 元、垃圾清潔費4,000 元、管理費3,750 元、租賃稅2 萬1,000 元、延遲交屋違約金5 萬8,330 元，共計12萬9,526 元，伊得自押租金20萬元中扣除。原告係經營商業之人，對於申請商業登記之要件、法令、營業地點須具備之資格及資料，負有查證及蒐集義務，惟原告未主動查詢是否符合土地使用分區管制規定，原告就其所謂損害之發生或擴大，自難謂無過失，伊自得主張過失相抵等語，資為置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於103 年3 月24日簽訂房屋租賃契約書，約定租期自103 年4 月15日起至104 年4 月14日止，租金每月7 萬元，押租保證金20萬元，原告並交付13紙支票予被告，其中一紙係面額20萬元之押租金，另12紙之面額均為7 萬元，發票日為103 年5 月至104 年4 月每月7 日之租金支票。兩造另於103 年4 月8 日簽訂公證之房屋租賃契約，租期、租金、押租保證金均同前，有103 年3 月24日房屋租賃書、103 年度北院民公孟字第200090號公證書、房屋租賃契約、租賃契約補充協議書、13紙支票及林雅惠簽收影本等件在卷可據（見本院卷㈠第86至103頁、第8 至23頁）。
㈡原告於103 年5 月22日向臺北市政府商業處申請營業登記，臺北市政府商業處於同日以北市○○○○0000000000號函通知原告，其上載明原告不同意臺北市商業處就系爭房屋進行「營業場所審查與查詢服務櫃檯」審查，為保障原告的權益，建請自行向該府都市發展局及該市建築管理工程處確認其營業場所是否符合都市計晝及建築法等相關規定等語，有上開函在卷可據（見本院卷㈠第105 頁）。
㈢原告於103 年7 月間收受臺北市政府來函要求原告就「營業場所疑似違反都市計畫法」陳述意見，經過原告陳述意見後，臺北市政府在103 年10月初發函，裁處原告因違反都市計畫法規定，應繳納6 萬元罰鍰，原告並分期繳納罰鍰等情，有臺北市政府103 年7 月21日府都築字第00000000000 號函、103 年10月2 日府都築字第00000000000 號函、103 年10月2 日臺北市政府府都築字第00000000000 號裁處書、臺北市政府都市發展局行政罰鍰分期繳納相關資訊、臺北市政府都市發展局行政罰鍰分期繳納申請書、分期繳納授權書在卷可按（見本院卷㈠第24至35頁）。
㈣原告於103 年12月25日以簡訊方式通知林雅惠：「林姊店裡因為房屋無法合法提供營業使用。政府相關單位發文勒令停業並要求搬遷，所以租約無法繼續履行。我們已於12月22日停業進行搬遷，故將於1 月13日停止租約，在此告知…」等語，有上開簡訊在卷可據（見本院卷㈠第38至41頁）。
㈤林雅惠將原告交付三紙做為償付103 年1 月至3 月租金之遠期支票，於104 年1 月7 日及2 月9 日、3 月9 日各自兌現7 萬元，共計兌現金額為21萬元，有發票日104 年1 月7 日、同年2 月7 日、同年3 月7 日、金額均為7 萬元之支票三紙在卷可按（見本院卷㈠第61至63頁）。
㈥原告與被告代理人於104 年4 月20日於系爭房屋處進行點交，有房屋點交紀錄表在卷可據（見本院卷㈠第107 頁）。
四、原告主張被告應給付301 萬3,000 元，為被告否認，並以上揭情詞置辯，是本件之爭點為：㈠系爭房屋是否有原告所指給付不能之情形？原告得否終止系爭租約並請求損害賠償？㈡若原告上開主張有理由，其得請求損害賠償之金額為何？茲分述如下：
㈠系爭房屋是否有原告所指給付不能之情形？原告得否終止系爭租約並請求損害賠償？
1.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出租人怠於履行此項義務，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度臺上字第2369號、97年度臺上字第2307號判決意旨參照）。原告主張於兩造簽訂系爭租賃契約前，已告知被告其承租系爭房屋之用途，係為經營美容美髮業之情，為被告所否認，並辯稱：原告明知系爭房屋不得作為美容美髮業而承租，其應自負其無法營業之損失，被告依約將系爭房屋交付於原告使用，即無違約等語云云。經查，依經公證之系爭租約第7條明文約定：租賃物係供美容美髮業使用（
見本院卷第14頁），並參酌證人即任系爭承租房屋仲介之廖文開到庭證稱：「（問：搓和的過程當中，雙方是否均提及承租用途為美髮業？）有。」、「（問：當時磋商的兩方，林小姐即被告代理人在場有做什麼表示？）林小姐與她的丈夫主要有說，你要做什麼用途不管，合法就好。」、「（問：你曾經帶原告看屋幾次？）三、四次。」、「（問：可否說明這三、四次的情形為何？）首先是我帶看林先生，第一次是看現況是否符合他們的需求，他說他需要跟老闆聯繫，老闆就是原告，之後帶看的都是原告，看屋的內容就是看他們需要的裝潢，大部分都是討論裝潢，例如二樓進出的管制，他們要做鋁門窗、裝潢那邊可以動那邊不可動，大部分都可以重新做裝潢，屋主說恢復的時候可以正常使用就好，之後大部分都是雙方價格的問題。」等語（見本院卷㈡第3至6頁），可知原告於承租系爭房屋前，已將供美容美髮業使用用途告知被告，於裝潢工程時亦同，被告既簽署系爭租賃契約，並於系爭租賃契約第7條中約定租賃物係供美容美髮業
使用，堪認原告主張兩造係以系爭房屋供美容美髮營業之用途而簽立系爭租賃契約一節可採，被告辯稱兩造並未特別約定用途而簽立，不足採信。
2.原告主張臺北市政府於103 年7 月21日以函指出系爭租賃房屋屬於「第四種住宅區」，依照都市計畫法規定，於第四種住宅區上經營理髮及美容業限於建築物第一、二層及地下一層使用，且同層及以下各層均為「非住宅使用」，然系爭租賃房屋同層樓隔壁住戶為「自用住宅」，故不符合都市計畫法規定，並於同年10月2 日發函，裁處原告因違反都市計畫法規定，應繳納6 萬元罰鍰，並命原告須於文到次日起3 個月內停止違規使用，並提出前述臺北市○○○○○○○00000000000 號函、府都築字第00000000000 號函、臺北市政府府都築字第00000000000 號裁處書等件在卷可按（見不爭執事項㈢），可知原告於系爭房屋經營美容美髮服務業確有違反都市計畫法等相關規定，導致原告無法依兩造約定之承租目的（經營美容美髮業）為圓滿之使用收益，且被告始終未能排除原告使用系爭標的物之障礙，即難認被告已依民法第423 條規定，履行出租人應提供合於約定使用目的之租賃物予原告之義務。
3.次按租賃契約乃繼續性契約，倘於成立後發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254 條至第256 條之規定，許其終止將來之契約關係，依同法第263 條準用第258 條規定，向他方當事人以意思表示為之，最高法院89年度臺上字第1904號判決意旨參照。準此，被告既未能依約交付合於所約定使用、收益之租賃物，並保持合用之狀態，原告自得終止系爭租約，而原告業於103 年11月10日以律師函寄予被告代理人林雅惠，通知被告其就系爭房屋經營美容美髮服務業違反都市計畫法遭裁處6 萬元之罰鍰，構成上開違約之事實，應出面商討租賃糾紛和解事宜等語（見本院卷第36至37頁），原告並於同年12月25日依系爭租賃契約第15條承租人終止租約之約定，以電話簡訊通知被告代理人林雅惠將於104 年1 月13日終止契約並搬遷（見不爭執事項㈣），應認系爭租約業經原告合法終止，而向後失其效力，且原告因被告違約，致受有損害，被告亦應負債務不履行之損害賠償責任。
4.至於被告抗辯原告對非當事人之林雅惠為終止租約之意思表示，故不生合法終止系爭租賃契約之效力云云，惟系爭租約係由林雅惠以被告代理人名義簽名，並經本院所屬民間公證人陳幼麟、謝孟儒聯合事務所公證，且兩造於104 年4 月20日點交系爭房屋、交還鑰匙時，被告本人當場授權林雅惠辦理房屋點交事宜，並由林雅惠於出租方乙欄簽名等情，有103 年度北院民公孟字第200090號公證書在卷可稽、房屋點交紀錄表在卷可據（見本院卷㈠第16、107 頁），為被告不爭執，足認就執行系爭租約之範圍，林雅惠自有代理被告之權限。被告雖稱其授權範圍不及於終止契約云云，惟此乃被告與林雅惠之內部關係，非原告所得知悉，故縱使被告確有該代理權之限制，惟仍不得對抗善意且無過失之第三人即原告（民法第107 條參照）。從而，被告自不得以林雅惠非系爭租賃契約之當事人，原告發送終止租約之簡訊予非系爭租約之當事人，不生終止系爭租約之效力為由，主張系爭租約未合法終止。
㈡若原告上開主張有理由，其得請求損害賠償之金額為何？
1.裝潢費用損失共計2,343,000元部分：
⑴按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216 條第1 項定有明文。查原告主張其因承租系爭房屋為美容美髮業使用，進行拆除原裝潢及重新裝潢乙節，請求受有支出費用之損害，前述規定，應有理由。被告雖辯稱：依系爭公證契約第9 條約定：「改裝設施一、甲方（即被告）同意乙方（即原告）在租賃房屋上為裝設及加工者，並應由乙方自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響其安全。二、於交還房屋時，天花板及外牆以美觀及可正常使用為主，室內地板平整一體成型，廁所僅裝修不移位，維持正常使用交還即可」、第11條約定：「租賃物之返還：乙方應於租約期滿或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用」（見本院卷㈠第14至15頁），故原告應自行負擔支出費用云云，惟按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」為民法第455 條定有明文，是承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；至於應返還租賃物之狀態，除「租賃物有生產力者，應保持其生產狀態」外，有約定者，自應從其約定。前揭公證契約約定內容，依契約目的及當事人真意，係指系爭房屋有改裝施設之必要時，承租人取得出租人之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，承租人於租賃期滿交還房屋時，雙方特別約定不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，並非適用於被告債務不履行，原告提前終止租約之情形，被告以此抗辯原告應自行負擔支出費用云云，並無可採。
⑵原告主張其受有拆除原裝潢費用8 萬元、搭建雨棚費用8 萬1, 000元、消防代辦簽證2 萬元、申請施工執照8 萬元損害，業據提出拆除裝潢費用估價單、郵政跨行匯款申請書、請款單兼簽收單在卷可按（見本院卷㈠第43、55至60頁），堪認原告確有支付上開款項無訛。原告主張其分別於103 年4
月21日、4 月28日、6 月4 日、6 月27日、8 月18日、11月21日匯工程款43萬、5 萬4,000 元、48萬元、16萬元、10萬元、37萬8,000 元，及於不詳日期匯工程款48萬元予裝潢工程之承包商即訴外人新葳工程，總計受有支出裝潢費用208
萬2,000 元損害，固據提出新葳空間設計工程合約書、新葳空間規劃工程估價單、臺北富邦銀行匯款委託書/ 取款憑條在卷可按（見本院卷㈠第44至54頁），依上開匯款委託書/
取款憑條，原告確於103 年4 月21日、103 年4 月21日、4
月28日、6 月4 日、6 月27日、8 月18日、11月21日分別匯出43萬、5 萬4,000 元、48萬元、16萬元、10萬元、37萬8,000 元，以上總計160 萬2,000 元，原告此部分主張為有理由。惟原告就剩餘48萬元（計算式：208 萬2,000 元－160
萬2,000 元），僅於書狀載有「匯款證明容候補陳」等文字（見本院卷㈠第44頁），迄本院言詞辯論終結前，未能舉證以實其說，自難認其受有支出48萬元裝潢費用損失。從而，原告就裝潢所生損失金額合計為186 萬3,000 元（計算式：80,000＋81,000＋20,000＋80,000＋1,602,000 ＝1,863,000 ）。
⑶又損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之，民法第217 條第1 項定有明文。此項規定之目的，在謀求加害人與被害人間之公平，故在債務不履行責任裁判上，法院應得以職權減輕或免除之。查原告前揭提出空間設計工程合約書，裝潢工程於103 年4 月21日開工，應在103 年6 月15日前完成（見本院卷第至46頁），而臺北市政府為維護業者權益及加強便民服務，其都市發展局、臺北市建築管理工程處於臺北市商業處受理商業登記申請案件服務櫃檯，設有「營業場所審查與查詢服務櫃檯」，就營業登記是否符合土地使用分區管制與建築管理相關規定，如同意其審查者，將以函告知審查結果，如審查結果如不符合土地使用分區管制與建築管理相關規定，則會於宣導函告知請勿於該址營業。惟原告不同意先受臺北市政府「營業場所審查與查詢服務櫃檯」審查，此有被告提出臺北市商業處於103
年5 月22日北市○○○○0000000000號函可證（見不爭執事項㈡），可知原告若能同意上開服務，自能及時於103 年5
月22日前後發現系爭房屋無法供美容美髮服務業使用，而毋須繼續支出上開裝潢費用，可認原告對於本件債務不履行損害之擴大，亦與有過失，依前開說明即有過失相抵法則之適用，本院審酌原告至遲於裝潢期間進行一半時，即可得知系爭房屋不符合土地使用分區管制與建築管理相關規定，原告就本件損害之擴大應負50% 過失責任，故被告就上開裝潢損失應負擔金額為93萬1,500 元（1,863,000 元×50% ＝931,
500 元）。是原告請求就上開裝潢損失被告應負擔234 萬3,000 元部分，於93萬1,500 元之範圍內為有理由，超過部分應予駁回。
2.行政罰鍰60,000元部分：
原告雖主張：臺北市政府103 年10月2 日課處原告6 萬元之罰鍰，其係因被告提供不合於租賃契約目的之租賃物所導致，應由被告承擔云云。惟查103 年10月2 日臺北市政府府都築字第00000000000 號裁處書之主旨所載，原告使用系爭房屋經營「莉亞菲造型美學」作為「第26組：日常服務業（二）理髮」使用，已違反都市計畫法等相關規定，茲依都市計畫法第79條規定處罰等語（見本院卷㈠第29頁），係指對於原告違反行政法上義務行為科處之行政罰，而原告為正常行為人，依原告應對自己行為負責之「自己責任原則」，自難將其所受行政罰鍰轉嫁於被告，是原告此部分請求，自屬無據。
3.被告代理人向銀行兌現票款21萬元：
原告主張：其於承租時，交付被告代理人林雅惠共12紙遠期支票做為支付未來一年租金之用，系爭租約終止後，原告即無需支付租金，然被告竟仍向銀行兌現票款21萬元等語，並提出發票日104 年1 月7 日、同年2 月7 日、同年3 月7 日、金額均為7 萬元之支票三紙在卷（見不爭執事項㈤），而系爭租約於104 年1 月13日終止，已如前述，則被告受領自104 年1 月14日至104 年4 月14日間租金，顯無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還其所受領104 年1 月14日至4 月14日間3 個月租金21萬元。
4.違約金20萬元部分：
原告主張：因被告發生違約事實，導致花費諸多勞力、時間、費用奔波於行政部門，甚至造成營運上損失，兩造於系爭租約第5 條約定以押金20萬元計算違約金，被告亦應賠償20萬元予原告云云。然查系爭租賃契約第5 條約定：「乙方（即原告）應於簽訂本租約同時給付甲方（即被告）新臺幣20萬元之保證金，以作為履行本契約義務之擔保。該保證金於乙方在租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除其所積欠之租金、水電等費用及債務後，由甲方無息返還之。」及第18條第1 項約定：「保證金係乙方違約時，損害賠償給付之擔保，除法律另有規定外，租賃期間不得用以抵付租金或其它乙方應支付之費用」（見本院卷第14至15頁），可知兩造所約定系爭租約第18條第1 項關於保證金為擔保損害賠償總額預定性之違約金，即應依當事人實際上所受之損失為據，斟酌該違約金約定是否過高（最高法院49年臺上字第807 號、51年臺上字第19號及79年臺上字第1612號、第1915號判例意旨參照）。今原告業已請求實際上所受之損失（見上1.部分說明），原告自不得主張被告需另賠償違約金20萬元。
5.押金20萬元部分：本件租賃關係既經已終止，原告本得請求被告返還押租金20萬元，惟被告抗辯原告尚有下述債務不履行之情事，依系爭租約第5 條約定，自需於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。爰分述如下：
⑴代繳費用部分：
被告抗辯：原告有103 年11月至104 年3 月水費974 元、103 年10月至12月電費3,636 元、103 年11月至104 年3 月瓦斯費4,436 元、管理費3,750 元、垃圾清潔費4,000 元、租賃稅2 萬1,000 元尚未給付，並提出各項單據在卷。依系爭租約第6 條約定：「甲方（即原告）負擔房屋之稅捐；自交屋日起，乙方（即被告）負擔水電費、瓦斯費、電話費、社區大樓管理費、清潔費、乙方居住使用本租賃房屋所生之雜項費用及乙方營業稅捐」（見本院卷第14頁），原告就104
年1 月5 日前發生之水費701 元及電費3,636 元不爭執外，其餘費用均否認。查：①水費部分：依被告所提出之臺北自來水事業處用戶繳費通知單及收據證明（本院卷㈠第201 至203 頁），可知計費時間為103 年11月4 日至104 年月6 日，水費701 元部分，為原告所不爭執，計費時間為104 年1
月6 日至104 年3 月10日，水費273 元部分，本院審酌原告於103 年12月25日以簡訊通知林雅惠，其已於103 年12月22日停業進行搬遷，並於104 年1 月13日終止契約等語（見不爭執事項㈣），上開費用用水期間，均已在原告搬遷及契約終止日後，自不應由原告負擔。②電費3,636 元：依被告所提出之臺灣電力公司電費通知收據（見本院卷㈠第204 頁），且為原告不爭執，故電費3,636 元應由原告負擔。③瓦斯費部分：依被告所提出之瓦斯費扣抵聯及收據聯（本院卷㈠第205 至208 頁），可知瓦斯費2,798 元，計費期間為103
年11月至12月，為原告於租賃期間所發生之費用，原告應予負擔。又瓦斯費1,143 元，計費期間為104 年1 月至2 月，惟系爭租約於104 年1 月13日即終止，依比例換算，原告應負擔金額為252 元【計算式：13天/ （31＋28）×1,143 ＝
252 ，元以下四捨五入】。④104 年1 至3 月管理費3,750
元部分：非原告租賃期間所發生費用，不應由原告負擔。⑤垃圾清潔費：依被告提出系爭房屋現場照片，於原告搬遷後確有垃圾堆在地板上（見本院卷㈠第175 至187 頁），有支出垃圾清潔費之必要，又依被告提出收據二紙（見本院卷㈠第211 頁、本院卷㈡第104 頁），可知被告支出垃圾清潔費4,000 元，原告應予負擔。⑥租賃稅2 萬1,000 元部分：依被告提出各類所得暨免扣繳憑單（見本院卷㈠第242 頁），該所得期間為103 年4 月至103 年12月間，所得收入為63萬元，並非被告本件請求104 年1 月至4 月間給付租金所得21萬元之扣繳憑單，被告既無法提出原告此部分出具扣繳憑單，自難認為被告已申報此部分收入而可預先扣抵，被告此部分請求自無依據。以上合計原告應負擔水、電及瓦斯費用、垃圾清潔費為11,387元（計算式：701 ＋3,636 ＋2,798 ＋252 ＋4,000 ＝11,387）。
⑵天花板破洞維修、更換玻璃大門費用、重新安裝電燈及購買冷氣機遙控器費用部分：
被告抗辯：原告交還系爭租賃房屋時，系爭房屋之電燈未安裝、天花板破洞、冷氣遙控器不見且原玻璃門遭更換成木門之情形，請求原告給付回復原狀之費用等語，惟原告所否認。按依系爭租約第9 條第2 項約定：「於交還租賃房屋時，天花板及外牆以美觀（例如平整、無坑疤等一般人認可之標準）及可正常使用為主，室內（含陽臺）地板平整一體成型，廁所僅裝修不移位，維持正常使用交還即可」（見本院卷㈠第14頁），查：①天花板破洞及安裝電燈所生回復原狀之費用：依被告提出系爭房屋交屋前後照片為證，可知系爭房屋原有安裝電燈天花板均為完好（見本院卷㈠第96、97、105 、165 至167 、240 頁及本院卷㈡第105 至107 頁），惟被告交還系爭房屋後，燈具均遭拆卸，天花板確有破損（見本院卷㈡99至101 頁），又依雙方於104 年4 月20日房屋點交紀錄表載有：「4.承租人同意㈠①回復玻璃門、維修天花板留維修孔②燈光、電燈③垃圾清空」等語（見本院卷㈠第107 頁），原告顯未依上開租賃契約條款，負天花板美觀及燈具回復原狀之責任，即應負擔被告維修天花板及安裝電燈所受之損失，參酌原告為經營美容美髮，於系爭房屋所為裝潢工程中燈具工程8 萬1,200 元，木作工程高達31萬2,960
元（見本院卷㈠第49頁），堪認被告主張修復天花板支出1
萬元及安裝燈具8,000 元尚稱合理，是被告此部分抗辯，應有理由。至原告雖抗辯天花板留孔係預留給安裝冷氣機之空間，惟依被告提出交屋前之照片（見本院卷㈠第100 頁），天花板確有安裝燈具且冷氣係安裝於牆角而非天花板，原告此部分主張，顯無理由。②更換大門費用：原告雖自承其將系爭租賃房屋原有之鐵門及玻璃門拆除，並更換為新木門，惟辯稱新木門功能依然完好，以木門狀態交還被告並未違反租約內容，惟依上開租賃契約第9 條第2 項約定，約定天花板、外牆地板及廁所美觀及可正常使用，未約定原告就租賃房屋之大門無須負回復原狀之責任，是原告此部分所辯，並無可採。又依被告提出修繕大門之收據（見本院卷㈠第209
頁），可知被告確已支出修繕費用1 萬5,000 元，是原告應負擔更換大門之費用1 萬5,000 元。③冷氣機遙控器部分：依被告提出購買冷氣機遙控器之統一發票（見本院卷㈠第210 頁），可知被告抗辯其支出遙控器費用400 元為真，原告雖主張其與被告代理人林雅惠曾協議於交付押金時一併歸還遙控器，惟未舉證兩造有上開協議，且原告於104 年1 月13日終止契約時，即應負回復原狀之義務，而非在被告交付押金時歸還遙控器，原告無法主張同時履行抗辯權，是原告應負擔冷氣機遙控器費用400 元。以上合計原告應負擔安裝電燈、修復天花板、更換大門費用及冷氣遙控器之費用為3 萬3,400 元（計算式：8,000 ＋10,000＋15,000＋400 ＝33,400）。
⑶延遲交屋違約金5 萬8,330 元部分：
被告抗辯：系爭租賃契約至104 年4 月14日終止，然原告至10 4年4 月19日始交還系爭房屋，其應依支付104 年4 月15日至104 年4 月19共5 天違約金5 萬8,330 元云云，惟系爭租約因被告給付不能，已在104 年1 月14日經原告終止，已如前述，原告並無遲延交屋之情，被告抗辯原告應負擔違約金云云，自非可採。
⑷綜上，本件租賃關係既已終止，原告本得請求被告返還押租金20萬元，依前述原告尚有水、電及瓦斯費用、垃圾清潔費為1 萬1,387 元、應負擔安裝電燈、修復天花板、更換大門費用及冷氣遙控器費用共計3 萬3,400 元尚未給付，自應以押租金抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（系爭契約第5 條參照，見本院卷第14頁）。故原告所得請求返還押租金金額為15萬5,213 元（計算式：200,000 －11,387－33,400＝155,213 ）。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告129
萬6,713 元（計算式：210,000 ＋931,500 ＋155,213 ＝1,296,713 ），及自起訴狀繕本送達翌日即104 年6 月9 日（見本院卷㈠第75頁）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，均應予准許；至逾上開範圍之請求，則無理由，不應准許。其假執行之請求，亦失所附麗，應並予駁回。
六、本件原告勝訴部分係，就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3
項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 105 年 4 月 15 日臺北簡易庭 法 官 鄧德倩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀 。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 15 日書記官 許博為