104年度北簡字第8955號｜民事：請求代為賠償｜裁判日期：104 年 10 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 104年度北簡字第8955號原　　　告　張伊玟訴訟代理人　許正次律師王泰翔律師被　　　告　中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會法定代理人　林正雄訴訟代理人　劉源隆上列當事人間請求代為賠償事件，於民國104 年9 月25日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬元。訴訟費用新臺幣貳仟陸佰伍拾元由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：訴外人百事達建設股份有限公司（下稱百事達公司）委託訴外人二五地產股份有限公司（已更名為東台地產股份有限公司，下稱東台公司）銷售花蓮縣花蓮市○○段000 ○000 ○000 ○00000 地號土地（權利範圍373/10000 ）及座落其上之同段2079號建物（門牌號碼：花蓮縣花蓮市○○○路000 號4 樓，含車位，下合稱系爭房地），委託銷售期間自民國（下同）100 年11月2 日至101 年5 月1 日屆滿。詎系爭委託銷售屆滿後，東台公司未經延長銷售契約，仍於101 年5 月15日自居為出賣人，就系爭房地以總價新臺幣（下同）1,920 萬元，由其法定代理人王桂霜女士與原告簽署買賣契約，並簽發面額250 萬元之支票予百事達公司作為保留款，要求保留系爭房地之銷售，百事達公司亦未拒絕，顯見百事達公司、東台公司間仍有委託代銷關係存在。惟百事達公司於101 年8 月31日通知東台公司取消對系爭房地之保留，並退還上揭支票，東台公司因此陷於給付不能狀態，經原告於101 年9 月19日以存證信函通知東台公司履行契約而不履行，乃於101 年12月11日再以存證信函告知解除系爭房地買賣契約，依系爭房地買賣契約第9 條及民法第259 條規定，請求東台公司返還所受價金及自受領時起之法定遲延利息暨違約金，案經臺灣高等法院花蓮分院審理，判決東台公司應返還原告191 萬3,987 元，並給付原告違約金100 萬元（合計291 萬3,987 元），並准原告以97萬元為東台公司預供擔保後得假執行。東台公司代百事達公司銷售系爭房地，然為賺取價差以間接代理方式出售，仍不影響其代銷之本質。又因可歸責於東台公司之原因，不能依系爭買賣契約使原告取得系爭房地所有權，對原告負損害賠償責任，原告經法院判決而取得執行名義，自得依不動產經紀業管理條例（下稱系爭管理條例）第26條第4 項規定，在東台公司繳存之營業保證金總額範圍內，請求被告代為賠償。為此，爰依系爭管理條例第26條第4 項規定提起本訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣25萬元。㈡請依職權宣告假執行。二、被告則以：被告審議委員會依臺灣高等法院花蓮分院103 年度上字第43號民事判決，認東台公司與原告簽訂房地買賣契約書時，東台公司早已因委託銷售契約逾期而喪失委託銷售權利，其亦自承係以自己名義出售他人之物，並非仲介或代銷行為所致之損害，不符合系爭管理條例第26條中就營業保證基金「經紀業接受委託承買或銷售之行為」及「經紀業於執行仲介或代銷業務致交易當事人受損之事實」之代償要件，原告之訴顯無理由等語，以資抗辯。聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠東台公司為經紀商，所屬公會為花蓮縣不動產仲介經紀商業公會，並繳付25萬元營業保證金於中華民國不動產仲介經紀業營業保證金管理委員會（見本院卷第17頁）。㈡東台公司受百事達公司委託銷售系爭房地，委託期間為100 年11月日至101 年5 月1 日，期滿後未延長銷售契約。㈢原告於101 年5 月15日與東台公司就系爭房地訂立買賣契約，嗣後因百事達公司取消東台公司對系爭房地之保留，致使買賣契約給付不能，原告爰向東台公司提起債務不履行損害賠償訴訟，並經臺灣高等法院花蓮分院103 年度上字第43號判決東台公司應給付原告291 萬3,987 元，並自102 年1 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有民事判決影本在卷可按（見本院卷第6至16頁）。㈣原告執上開判決之執行名義向本院申請執行東台公司於被告處繳存之營業保證金（104 年司執助樂字第1547號），惟被告以執行命令內容，無法認定是否符合代償要件之理由聲明異議（見本院卷第18頁）。四、本件原告主張東台公司雖自任出賣人銷售系爭房屋，惟實質上為代百事達公司銷售系爭房屋，從事不動產代銷業務。東台公司執行代銷業務時，因可歸責於己之事由致原告受有損害，自得依不動產經紀業管理條例第26條第4 項，請求被告代為賠償等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：東台公司銷售系爭房屋之行為是否為不動產經紀業管理條例第26條第1 項之經紀業執行代銷業務行為？茲就上開爭點析述如後：㈠按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。系爭管理條例第19條及不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 項分別定有明文。經查，東台公司受百事達公司委託，約定委託銷售價格1,500 萬元（樣品屋另加價250 萬元），有委託銷售契約書在卷可按（見本院卷第21至24頁），惟東台公司於101 年5 月以1,920 萬元售予原告，有原告提出之土地房屋賣賣契約書在卷可按，嗣因原告檢舉並由花蓮縣政府認定東台公司於本案收取之服務費170 萬元（1,920 －1,750 ＝170 ）遠超過成交價之百分之六即105 萬元，涉及收取差價或其他報酬之嫌，爰依系爭條例第19條第1 項及花蓮縣政府處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準，處東台公司罰鍰6 萬元等情，有花蓮縣政府於102 年2 月20日府地籍字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷第19頁至第20頁），可知東台公司售予原告系爭房地之行為，受不動產經紀業管理條例之規範。㈡又因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第八條第四項規定，通知經紀業限期補繳。不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第4 項定有明文。本件東台公司執行代銷業務，卻於代銷期間終止後仍繼續出售系爭房地，使原告不能取得系爭房地所有權，自屬執行不動產經紀業務而損害交易當事人。原告嗣後依臺灣高等法院花蓮分院104 年度上字第43號判決，為東台公司供擔保後而取得執行名義，依上開規定，原告自得於東台公司繳存營業保證金內，向被告請求代為賠償，是原告請求被告給付25萬元，洵屬有據，應予准許。㈢至於被告雖抗辯：東台公司係以自己名義出售他人之物，並非仲介或代銷行為，與系爭管理條例第26條規定之代償要件不符等語。惟按系爭條例第1 條規定：「為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易巿場健全發展，特制定本條例」，可知系爭管理條例之制定係因不動產經紀業之營業內容、營業方式影響不動產交易市場之穩定與發展，且與交易當事人之權利義務息息相關，而仲介業或從業人員，或有賺取差價，哄抬售價，或假借理由沒收斡旋金，或屋齡、坪數、公共設施百分比不符等情事，致消費者權益遭受侵害，為杜絕不法交易情事，建立房地產交易秩序，保障消費者權益，特別制訂系爭管理條例。查，東台公司原以自己為出賣人名義，與原告簽訂買賣價金1920萬元之系爭房地買賣契約書後，復於101 年8 月17日向原告稱須於出賣人為百事達公司之空白買賣契約書上簽名等情，有原告提出賣方為百事達公司，而買方空白之房地買賣契約書在卷可按，由上可知東元公司最終仍欲以經紀商地位代銷系爭房地。再者，系爭管理條例第19條禁止經紀業或經紀人員收取差價或其他報酬之立法理由，係為杜絕消費者因缺乏充分的市場資訊及健全的估價系統而被收取超價報酬之情事發生。東台公司前受百事達公司委託銷售，而得知系爭房地銷售之細節，嗣後竟以出賣人名義出售系爭房地賺取差價，其行為顯係利用身為經紀商之資訊優勢而破壞原告與百事達公司就系爭房地買賣之交易秩序，是東台公司銷售系爭房地之行為，仍應受系爭管理條例規範，不因東元公司係以出賣人地位出售而不受規範，被告所辯，自不可採。五、綜上所述，東台公司因執行仲介業務之故意或過失，致原告受有291 萬3,987 元之損害，原告業已對經紀業東台公司取得執行名義，已如前述，依上開規定，原告自得於東台公司繳存營業保證金25萬元內，向被告請求代為賠償，是原告請求被告給付25萬元，洵屬有據，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 104 年 10 月 30 日臺北簡易庭法官鄧德倩計算書：項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 2,650元合計 2,650元以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 10 月 30 日書記官許博為

臺北簡易庭104年度北簡字第8955號

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