105年度北小字第2865號｜民事：清償債務｜裁判日期：106 年 04 月 21 日

臺灣臺北地方法院小額民事判決　　　 105年度北小字第2865號原　　　告　朱碧珍被　　　告　許玉芬上列當事人間請求清償債務事件，於中華民國106年3月22日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。事實及理由要領一、原告起訴主張：原告前於民國105年3月17日透過住商不動產臺北市敦南加盟店住成資產管理有限公司之員工游燕雪與被告介紹，承購門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號1樓及地下室房地各一戶（下稱系爭房屋），買賣價金為新臺幣（下同）12,470萬元，原告已給付價金，並完成交屋。被告及游燕雪於介紹原告購買系爭房屋時，因與原屋主交涉過程不甚順利，被告及游燕雪為說服原告繼續購買系爭房屋，故曾口頭允諾，若系爭房屋順利成交，被告及游燕雪願分別給付原告10萬元，即俗稱之退佣，故原告與被告及游燕雪分別成立退佣之約定。詎系爭房屋已順利交易完成，游燕雪並依約定於105年6月15日給付10萬元予原告，履行其退佣之約定，然被告屢經原告催討，均藉詞不願履行該退佣之約定。為此，爰起訴請求被告給付10萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回。㈠、原告於105年3月17日在住商不動產敦南加盟店(住成資產管理有限公司)與賣方許碩仁簽定台北市○○○路○段00號1樓及地下室之買賣合約書，總價款124,700,000元，第一期(簽約款)1,250萬元，第二期(用印款)雙方約定105年3月28日，買方應付1,250萬元，第三期(完稅款)1,240萬元，第四期( 尾款)雙方約定105年5月6日，買方應付8,730萬元。詎第一期簽約款之餘額750萬，原告拖延8天後即3月25日才支付，第二期用印款更拖延20天後即4月8日才支付。原告於簽約後隔天，因聽信其他房仲同業說她買貴了，因此要求被告再約賣方許碩仁重談價格，希望折讓1,000萬元，然賣方認為買賣合約既已簽定，豈有再重談價格之舉，斷然拒絕，並要求買方依約按時履行支付價款之義務。當時游燕雪為讓案件順利進行下去，乃向被告提議，自游燕雪及被告處之業績獎金各退10萬元予原告，並非如原告所言，於購買系爭房屋前，被告及游燕雪即以各退10萬元給原告，以吸引原告購買系爭房屋。㈡、其後原告在向賣方殺價不成之下，仍然以各種理由，拖延付款，因此第二期用印款，足足拖延了20天後，在賣方許碩仁已再三催告，準備寄存證信函通知買方違約，並沒收已付價金時才支付。嗣後為了能夠順利結案，被告介紹了二、三家貸款銀行，核貸下來後，和銀行約定好的對保時間，原告卻又反悔不辦對保。眼見5月6日的支付尾款結案日即將到達，原告仍然一副漠不關心的態度，且告訴游燕雪說，貸款及付尾款的事，我們不用管，她會自己處理。而賣方許碩仁於4 月底，確定原告無法在5月6日支付尾款結案(因當時銀行貸款均未辦妥)，即要求被告代擬存證信函催告函後寄出。原告還誣指是被告教唆賣方寄存證信函，並一再強調不會支付買方的仲介服務費給被告。嗣原告請教其律師後自知理虧，即私下和賣方許碩仁串聯(並囑咐賣方不要告訴我們)，於5 月6日在原告自行付費委任之律師下，簽訂了延期交款協議書，並向賣方許碩仁捏造不實謊言，說我們棄她不顧，成交後，什麼事都沒作，只想等結案收服務費，所以延期協議書也不需要讓我們介入，並慫恿賣方不需要支付服務費。㈢、最後也是在被告協助下，找到了中國信託銀行承辦了本案的貸款，到了6月1日，既將結案之際，公司將原告簽約時，開出的服務費支票提示兌現(支票上原本的到期日是105年4月30日)，原告竟讓支票退票，甚至打電話向被告及公司負責人恐嚇，公司負責人請她理性處理，原告仍態度囂張，並一再言詞恫嚇，公司說這樣就走法律途徑解決。既然走法律途徑，原先折讓之20萬元也不用說了。至105年6月4日下午，在買賣雙方交屋手續完成，準備傳真到安新建經履保公司作撥付尾款(給賣方)及服務費(給我們公司)時，賣方許碩仁突然說暫停撥款，並要求他的服務費重談，原因是聽原告所言，這中間過程，我們完全沒有做到應有的服務，才讓本案件拖延了一個月才結案。後來在三方當面對質，說明過程後，賣方知道是買方在搬弄是非、謊言連篇，二話不說其服務費一毛不折，當天撥款及服務費結案。待賣方許碩仁離開，原告及其女兒自知謊言被拆穿，詭計無法得逞後，乃轉向公司要求折讓服務費，公司表明一切依法律途徑解決，被告當場亦表示不折讓之前所說的10萬元服務費，同事游燕雪因顧及原告是她服務的客戶，最後告訴原告，她的10萬元會退給朱碧珍。被告的部分就不折讓了，原告及其女兒眼見無法再拗到服務費，也只能接受這個結果後離開公司。㈣、隔天原告因剛貸款下來就跳票，銀行要抽她銀根，逼不得已告訴游燕雪，請公司再把服務費的支票存入，會讓它兌現。待買方服務費兌現，游燕雪領到獎金後，即依之前承諾退還10萬元予原告，並請她親筆簽收「服務費折讓單」，原告竟否認是她親簽。三、本件原告前於105年3月17日透過住商不動產臺北市敦南加盟店住成資產管理有限公司之員工游燕雪與被告介紹，承購門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號1樓及地下室房地各一戶，買賣價金為12,470萬元，原告已付清價金並取得系爭房屋之所有權等事實，有不動產買賣契約書、建物第二類謄本、土地第二類謄本等件影本為證，並為兩造所不爭，堪信為真。惟原告主張被告於系爭房屋成交前有承諾若系爭房屋交易成功，願退佣10萬元予原告等節，經被告否認，並以前詞置辯，則原告主張是否有理由，茲分述如下：㈠、按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第377 號判例參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段著有明文。若負舉證責任之人先不能舉證，以證實自己主張之事實之真實，則他造就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，法院亦不得為負舉證責任之人有利之認定。又法院調查證據認定事實，不得違反舉證責任分配之原則，且認定事實應憑證據，法院採為認定事實之證據，必須於應證事實有相當之證明力者，始足當之，不得僅以推測之詞作為認定之依據，否則即屬違背證據法則（最高法院100年台上字第1187號判決意旨參照）。㈡、原告主張被告於系爭房屋尚未成交前，有承諾若原告願意購買系爭房屋並簽約，於成交後願與游燕雪各自退10萬元之佣金予原告等情，固提出原告與游燕雪之電話交談錄音及譯文。然查，證人游燕雪即當初與被告仲介原告購買臺北市○○○路○段00號1樓及地下室房屋之仲介人員到庭證稱：本件不動產買賣成交前，我並未跟原告及被告講好如果屋主無法降價，我或被告同意退傭金10萬元給原告，是成交後，我有同意把我的服務費10萬元退給原告，退的原因應該是原告認為系爭房屋她買得有點貴，這個案子我們是從一億八千萬談到一億兩千四百七十萬，結果原告還是認為她買貴了，但這已經經過雙方同意而且簽約，我只是覺得我可以把自己的服務費退十萬給原告，代表我的一個心意這樣，我的部分原告也有同意，後來我也有匯款，也有原告的收據。原告有要求被告要退，但後來被告不同意。當初原告是希望退20萬給她，就是我與被告一個人各退10萬給原告，但後來被告不同意。這份卷附第74頁服務費折讓單是我退10萬塊給原告時原告簽的，10萬塊我是用匯款的。這份折讓單是公司要求我順便拿給原告簽，當作原告簽收上述款項的證明。當初我們有協調我與被告一起退服務費共20萬給原告，但後來被告不同意。我是買方經紀人，被告是賣方的經紀人，這個案子是我與被告二人合作的沒錯。原告當時是跟我們公司要求再退20萬的服務費給她，我與被告二人私下就有商談是否退這20萬給原告，我們一人各退10萬，後來結案時我就把10萬塊退給原告朱小姐，但被告不同意退她的10萬塊給原告，所以最後退給原告的就只有我自己的10萬塊，總共的服務費就是114萬7千元。去年6月4日結案當天，原告跟她女兒有一起到公司要求退還服務費二十萬。結案當天，被告就不同意退10萬給原告。當然原告還是認為被告應該退10萬的服務費給她。後來公司就要我拿折讓單給原告簽，就是把我的十萬塊退給原告時順便給原告簽，原告也有簽收等語（見本院卷第77至80頁），且被告所提出原告所簽立之服務費折讓單亦僅記載原告與住成資產管理有限公司原應給付之1%服務費，雙方合意減少10萬元，而非20萬元，有該服務費折讓單在卷可稽，是被告辯稱其並未於系爭房屋成交前曾允諾原告，若系爭房屋交易成功，願與游燕雪各自給付10萬元之退佣金等情，自非無據，原告主張於其付斡旋金之後，尚未正式簽約前，被告有同意如原告願購買且簽約，於系爭房屋成交後即願退佣10萬元等情，尚難遽信。而原告就此有利於己之事實復未能舉證以實其說，本院自無從為有利於原告之認定，原告主張兩造間有前揭約定，被告應依其約定給付其10萬元云云，自無足採。四、綜上所述，原告未能舉證被告於系爭房屋尚未成交前，為說服原告簽約購買而有允諾如交易成功即退佣10萬元。從而，原告請求被告應依兩造間之前揭約定，給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條中華民國 106 年 4 月 21 日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法官李宜娟以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 4 月 21 日書記官張閔翔附錄：一、民事訴訟法第436條之24第2項：對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。二、民事訴訟法第436條之25：上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：㈠原判決所違背之法令及其具體內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第436條之32條第2項：第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。  計算書項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 1,000元合計 1,000元

臺北簡易庭105年度北小字第2865號

關鍵資訊