105年度北小字第3019號｜民事：返還押金｜裁判日期：106 年 03 月 14 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 105年度北小字第3019號原　　　告　張心儀訴訟代理人　李弘傑被　　　告　盧士傑上列當事人間返還押金事件，本院於中華民國106 年2 月23日言詞辯論終結，本院判決如下︰主文被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟伍佰柒拾元，及自民國一百零五年十月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。被告以新臺幣貳萬陸仟伍佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。訴訟標的及理由要領：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時，原聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）51,000元，及自民國105 年3 月20日起至清償日止之利息；嗣於106 年1 月5 日行言詞辯論程序時，變更聲明請求被告應給付原告34,000元，及自105 年3 月20日起至清償日止之利息；復於106 年2 月23日行言詞辯論程序時，變更聲明請求被告應給付原告31,996元，及自105 年3 月20日起至清償日止之利息，核均屬減縮應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許，先予敘明。二、原告起訴主張略以：兩造前簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告向被告承租門牌號碼臺北市○○路00號9 樓第2 室之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自104 年3 月1 日起至105 年2 月29日止，每月租金新臺幣（下同）17,000元（含水電，不含冷氣），原告並於訂約時給付被告3個月押租擔保金共51,000元。嗣原告於105年3月1日告知被告系爭租約已到期且不續租，斯時被告並無異議。原告遂於105年3月18日約被告點交系爭房屋，被告卻藉故不出面，原告依坊間出租習慣，於同年月22日拍攝點交照片，且將鑰匙放置桌上完成點交，則被告應扣除冷氣電費後返還其餘2個月之押金。詎被告於105年4月4日以扣除全部項目之電錶度數電費為由拒絕返還押金，惟原告依約只須負擔105年5月至10月夏季冷氣部分之電費，被告又未提出冷氣之電費單等合理證據，原告遂依台電電錶計算該6個月度數為7,224度，除以7位使用者（6位房客及1位房東）後，再乘以台電「每月用電330度以下」之費率2.91，則原告應負擔之冷氣電費為3,004 元，故被告應給付原告2個月押租金34,000元及訴訟費1,000元，經扣除冷氣電費3,004元，尚應給付31,996 元（34,000元＋1,000元－3,004元＝31,996元），爰依契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告31,996元，及自105年3月20日起至清償日止之利息。三、被告則辯以：㈠被告係二房東，於104 年1月1日向房屋所有權人承租門牌號碼臺北市○○路00號9樓房屋，嗣於同年2月12日將系爭房屋分租予原告作為商務辦公室使用並登記公司（即墨意有限公司）。而原告於租賃期間屆滿後仍繼續使用系爭房屋，直至墨意有限公司於105年4月間遷出營業稅籍為止，又因原告未將公司稅籍遷出，故依民法第451 條之規定，系爭租約已發生默示更新之效力而成為不定期限租賃，於不定期租賃契約存續期間，系爭租約之條款仍具效力，原告仍須給付105年3月、4月份之租金共計34,000 元；又依系爭租約第11條之約定，原告應提前2個月告知終止租約，否則即須賠償1個月租金17,000元，則倘認原告係於105年3月間告知終止租約並搬離，仍應給付同年3月份之租金及賠償2個月租金；再縱依Line對話紀錄而認原告於105年3月3日表示將於同年3月底搬出，亦不符合1個月前告知之約定，則不定期租賃契約應於105年4月2日終止，依約原告仍須給付105年4月份之租金。㈡另原告依約所應給付之冷氣電費，其算法為扣除冬季電費後之夏季電費以26% （即系爭房屋所佔該層樓之面積比例），計算系爭房屋104年度之電費為8,581元或5,826 元，再依原告同意加計20%至30%後分別為10,297 元至11,155元、6,991元至9,089元，故建議原告依原本電錶給付電費9,571元，即依系爭租約第4條之約定及台電費率每度4.04 元計算，原告應給付9,571 元；又陪同原告簽訂系爭租約之訴外人李弘傑於105 年5月間對被告提起刑事告訴，誣稱被告侵占租金51,000 元，意圖使被告受刑事處分，致被告支出律師服務費共計56,000元；嗣於本件調解時拍桌恐嚇要請律師給被告死，致被告精神上受損，故請求原告尚應給付被告電費9,571 元、刑事律師費用56,000元、精神慰撫金17,000元，共計82,571元（9,571元＋56,000元＋17,000元＝82,571 元），則原告所給付之擔保金51,000元等語，經抵充租金34,000元、賠償金17,000元及上開費用後，已無餘額可供返等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、本院得心證之理由：兩造簽訂系爭租約，約定原告向被告承租系爭房屋，租期自104年3月1日起至105年2月29日止，每月租金17,000 元，租賃期間使用房屋所生之管理費、水電費均由出租人即被告負擔，承租人即原告則須額外負擔依台電電錶實收度數計算夏季啟用之冷氣電費，原告並已於締約時給付被告3 個月押租金共51,000元；原告於105年3月間以LINE通訊軟體向被告表示將於同年3 月底搬離系爭房屋等情，有系爭租約書、原告所提出之兩造間LINE對話紀錄等在卷可稽（見本院卷第5 至13頁），且為兩造所不爭執，首堪認定。而原告主張被告依約應返還扣除105年3月分租金及冷氣電費3,004 元等費用後之剩餘押租金，此為被告所否認並以前詞置辯，是本件爭點厥為：系爭租約終止後，兩造間是否另有不定期租賃契約？兩造間之租賃關係於何時終止？被告應扣除冷氣電費金額為何？被告辯稱本件押租金應抵扣除冷氣電費外之其餘款項，有無理由？茲分敘如下。㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451 條所明定。惟觀諸兩造間LINE對話紀錄可知：原告先於105年3月1日上午11時31分向被告表示「是想跟你討論租約呢！因為昨天來公司加班時突然驚覺我們好像滿1年了耶」，被告則回「哈哈」、「差不多了」等語；嗣於105年3月3日下午6時36分，原告復傳訊息向被告表示：「盧先生，我們很幸運找到符合預算內的辦公室了～所以，我們確定就跟你租到這個月底，如果新的房客需要我們提前搬走，我們就配合！」，被告即回稱：「啥咪」、「好吧」、「哈哈」等語，足見兩造於系爭租約租期屆滿後，即就是否繼續承租系爭房屋乙事進行磋商，復對「繼續承租至105年3月底」一節達於合意，則兩造既已就繼續承租系爭房屋1 個月等契約必要之點達於合致，並言明租約終止期限，渠等間即合意成立定有期限之租賃契約。㈡又被告雖辯稱系爭租約於105年2月29日屆滿，原告於105年4月間始遷出營業稅籍，應依民法第451 條規定視為兩造間已成立不定期租賃契約云云；然查，民法第451 條乃民法為保障承租人之利益，所為默示更新之特別規範，若承租人與出租人於租賃契約期間屆至後，出租人未即為反對承租人繼續為租賃物之使用收益時，法律上即視為雙方以不定期限之方式繼續租賃契約，故前開租賃契約默示更新之規範，係針對租賃契約雙方當事人於租期屆滿後未為表示、約定繼續使用收益租賃標的物之權利義務關係時，權衡契約正義、誠信原則後，始生法律擬制契約關係之效果。而兩造既於系爭租約屆滿後已有「原告繼續承租系爭房屋至105年3月底」之契約合意，本無從適用民法第451 條規定；再原告於系爭租約屆滿（即105年2月29 日）後翌日（105年3月1日）即通知被告其欲商討後續是否承租之事宜，於2日後（即105年3月3日）即告以不續租等情，除難認原告於租期屆滿後3 日內即表明不願續租一節有何逾越一般人考量締約與否之合理期間，客觀上亦未達可使被告產生原告已有「繼續使用收益」系爭房屋之信賴；又所謂「繼續使用收益系爭房屋」之認定，端視原告承租系爭房屋之締約目的、兩造間締約內容而論，原告承租系爭房屋雖係作為辦公室之商務使用，然參諸兩造間約明系爭房屋水電、冷氣費用之分擔，且租金給付內容亦堪認與原告實際使用系爭房屋具有對價關係，則所謂「繼續使用收益系爭房屋」，自應以原告是否有實際占有、使用系爭房屋為斷。而原告主張其於105年3月16日已搬離系爭房屋乙節，被告雖表示不知情、當時沒至現場看等情，惟迄未提出反證推翻，本院審酌兩造間前開約定、舉證等一切情況，認原告此部分主張為可採，從而原告於105年3月16日起即未實際占有、使用收益系爭房屋，被告徒以原告於105年4月間始辦理營業稅籍遷出為由，遽指原告仍有繼續依原定契約目的使用收益系爭房屋，而生默示更新之法定不定期租賃契約，並應依民法第45條第3 項期前通知終止云云，顯屬無稽，洵無足採。基上，原告主張系爭租約終止後，原告再向被告續租系爭房屋至105年3月31日乙情，信屬有據，應予採認。㈡又被告復辯稱原告應依系爭租約第11條之約定期前通知終止一事，否則即應依約賠償1 個月之租金云云。查系爭租約第11 條固約定：「本契約，承租人得終止租約，應於1個月前通知之，並賠償出租人2個月租金，若承租人於2個月前通知之，應賠償出租人1 個月之租金，以上賠償承租人絕無異議」等情，然細繹該等約定內容可知，此乃兩造合意原告於系爭租約存續期間取得任意終止契約之權利，惟原告倘欲任意終止租約，除因期前通知被告，尚須給付約定數額之違約金，此等期前通知之條款與民法第453 條之意旨相同，蓋承租人於租賃契約存續中片面終止租約，即屬毀諾而損及契約誠信，為衡平保護出租人之締約利益，承租人自應期前通知出租人，租賃契約當事人就此約定違約金之給付，亦為契約自由原則下所允許。然系爭契約於105年2月29日屆滿，原告於105 年3月3日通知被告不再續租，自非「於租賃契約存續期間片面終止契約」，此僅原告向被告表明不願再與其締結另一租賃契約，當無系爭契約第11 條或民法第453條之適用，被告辯稱原告未期前通知而應依約給付賠償金云云，要無可採。㈢再按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。經查，系爭房屋所屬樓層夏季（即104年5月至10月）用電度數共7224度，電費金額共28,578元（5,513元＋13,645元＋9,420元＝28,578元）等情，有被告提出之台灣電力公司台北市區營業處函覆收據1 紙在卷可稽（見本院卷第193 頁），此亦為原告所不爭執，堪可認定。而原告雖主張以該樓層分租房客6 位，加上房東應負擔公共區域電費，遂應將電費總額除以7 ，以此計算原告應負擔之冷氣電費等情，惟衡以夏季電費常情以冷氣電費為大宗，公共區域使用冷氣頻率、時間應顯低於長時間有人在內活動之分租房間，而一般消費者購買冷氣以房間坪數估算冷氣機能力，冷氣風量亦以每分鐘吹出多少立方公尺之空氣量為斷，則在兩造未能證明各該冷氣型號、廠牌、壓縮機性能係數、消耗電功率、房間方位及特殊使用習慣之情形下，應認以系爭房屋占各該分租房客房間坪數面積之比例作為原告應負擔電費之計算依據為合理，則系爭房屋面積為18.02平方公尺，所占比例為26%一情，既為兩造所不爭執，原告所應負擔之冷氣電費應為7,430元（28,578×0.26＝7,430元，元以下四捨五入）。綜前所述，原告應負擔之冷氣電費7,430元，及105年3月份續租1個月之租金17,000元，抵充押租金後，被告自應返還剩餘押租金26,570元（51,000元－17,000－7,430元＝26,570元）予原告。㈣至被告另辯稱訴外人李弘傑因對伊恐嚇、誣告而應賠償伊刑事律師費56,000元、精神慰撫金17,000元，故應從本件押租金中抵扣云云。惟所謂抵銷，依民法第334 條規定，係以二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者為要件，故得供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權，而不得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷（最高法院49年台上字第125號判例參照）。本件被告主張其對訴外人李弘傑享有前開損害賠償債權，除乏實據可佐，且縱有此債權存在，亦無以此對第三人之債權抵銷本件押租金返還債務，被告此部分辯解亦無足採。㈤末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233 條第1項、第203條、第229條第2項分別定有明文。本件原告請求被告返還押金，係以支付金錢為標的，原告自得請求被告給付遲延利息，惟原告並無提出其主張自105年3月20日起至清償日止計算利息之依據，爰認本件以起訴狀繕本送達被告翌日即105 年10月27日（見本院卷第69頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息請求為有理由，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。五、綜上所述，原告請求被告給付26,570元，及自起訴狀繕本送達翌日即105 年10月27日起至清償日止按法定利率即年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 106 年 3 月 14 日臺北簡易庭法官陳瑜以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 3 月 14 日書記官楊婷雅計算書項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 1,000元合計 1,000元

臺北簡易庭105年度北小字第3019號

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