105年度北簡字第14392號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：106 年 12 月 12 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　105年度北簡字第14392號原　　　告　張杜雪娥黃明慶共　　　同訴訟代理人　劉錦隆律師被　　　告　游雅惠熊嘉榮共　　　同訴訟代理人　吳紹琥被　　　告　晶城開發股份有限公司兼法定代理人　吳紹琥共　　　同訴訟代理人　顧定軒律師複　代理人　邱靜芳上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國106 年11月29日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣參拾貳萬柒仟陸佰伍拾陸元由原告負擔。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告原起訴聲明為：㈠被告游雅惠、吳紹琥應連帶給付原告張杜雪娥新臺幣（下同）215,017 元，及其中59,033元自民國105 年9 月2 日起，及其中59,033元自105 年10月2 日起，及59,033元自105 年11月2 日起，其中37,918元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告游雅惠應將門牌號碼臺北市○○區○○○路000 號4 樓之11房屋（下稱系爭1 號房屋）遷讓返還原告張杜雪娥，及自105 年11月16日起至遷讓返還之日止，按月給付原告張杜雪娥118,066 元之損害金。㈢被告晶城開發股份有限公司（下稱晶城公司）、游雅惠、吳紹琥、熊嘉榮應連帶給付原告黃明慶1,576,161 元，及其中437,827 元自105 年9 月2 日起，及其中437,827 元自105 年10月2 日起，及其437,827 元自105 年11月2 日起，及其中262,680 元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告晶城公司應將門牌臺北市○○區○○○路000 號4 樓之1 、同門牌號4 樓之3 、同門牌號4 樓之5 、同門牌號4 樓之6 、同門牌號4 樓之7 、同門牌號4 樓之8 、同門牌號4 樓之9 房屋遷讓返還原告黃明慶，及自105 年11月16日起至遷讓返還之日止，按月給付原告黃明慶875,654 元之損害金。㈤願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第3 頁及背面），嗣於訴訟中變更上開聲明㈠、㈢、㈣為：㈠被告游雅惠、吳紹琥應連帶給付原告張杜雪娥177,099 元，及其中59,033元自105 年10月2 日起，及59,033元自105 年11月2 日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告晶城公司、游雅惠、吳紹琥、熊嘉榮應連帶給付原告黃明慶1,313,481 元，及其中437,827 元自105 年9 月2 日起，及其中437,827 元自105 年10月2 日起，及其437,827 元自105 年11月2 日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告晶城公司應將門牌臺北市○○區○○○路000 號4 樓之5 、同門牌號4 樓之74房屋（下稱系爭2 號房屋）遷讓返還原告黃明慶，及自105 年11月16日起至遷讓返還之日止，按月給付原告黃明慶121,095 元之損害金（見本院卷第35頁及背面、89頁、120 頁背面），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許，合先敘明。二、原告主張：被告游雅惠以被告吳紹琥為連帶保證人，於104 年7 月27日簽訂租賃契約書（下稱系爭1 號租約）向原告張杜雪娥承租系爭1 號房屋，租賃期間自104 年10月16日起至119 年10月15日止，共計15年，每月租金59,033元，應於每月1 日前繳納，於簽約時先付逐月到期之12個月份租金支票，爾後每年之租金亦同，並交付2.5 個月之擔保金147,582 元；並於同年月日簽訂租賃契約書（下稱系爭2 號租約，與上開1 號租約，合稱系爭租約）向原告黃明慶承租門牌臺北市○○區○○○路000 號4 樓之1 、同門牌號4 樓之3 、同門牌號4 樓之5 、同門牌號4 樓之6 、同門牌號4 樓之7 、同門牌號4 樓之8 、同門牌號4 樓之9 房屋，租賃期間自104 年10月16日起至119 年10月15日止，共計15年，每月租金437,827 元，應於每月1 日前繳納，於簽約時先付逐月到期之12個月份租金支票，爾後每年之租金亦同，並交付2.5 個月之擔保金1,094,567 元，均約定承租人未按期繳納租金達3 個月時，出租人得終止契約，擔保金充當懲罰性違約金；嗣被告游雅惠與原告黃明慶合意系爭2 號租約自105 年6 月30日起，承租人變更為被告晶城開發股份有限公司（下稱晶城公司），被告游雅惠轉為連帶保證人，被告吳紹琥，與被告晶城公司當時之負責人即被告熊嘉榮則同意擔任被告晶城公司之連帶保證人。惟被告游雅惠、晶城公司自105 年8 月16日起即未付租金，迄105 年11月15日止已欠租達3 個月，原告自得依系爭租約第7 條第4 項約定終止租約，並以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，被告游雅惠依系爭1 號租約第7 條第1 項約定及民法第455 條規定，返還系爭1 號房屋予原告張杜雪娥，並自租約終止之翌日起至遷讓房屋之日止，與被告吳紹琥連帶給付租金2 倍之違約金，被告晶城公司依系爭2 號租約第7 條第1 項約定及民法第455 條規定，返還系爭2 號房屋予原告黃明慶，並自租約終止之翌日起至遷讓房屋之日止，與被告游雅惠、吳紹琥、熊嘉榮連帶給付租金2 倍之違約金；原告張杜雪娥復得依系爭1 號租約第3 條第3 項約定、民法第439 條規定，請求被告游雅惠、吳紹琥連帶給付105 年8 月16日起至同年11月15日止共計3 個月之租金177,099 元，原告黃明慶得依系爭2 號租約第3 條第3 項約定、民法第439 條規定，請求被告晶城公司、游雅惠、吳紹琥、熊嘉榮連帶給付105 年8 月16日起至同年11月15日止共計3 個月之租金1,313,481 元，並以起訴狀繕本送達，催告被告於5 日內繳納，並以準備㈠狀繕本之送達，向被告為終止租約之意思表示，為此提起本件訴訟，並聲明：㈠被告游雅惠、吳紹琥應連帶給付原告張杜雪娥177,099 元，及其中59,033元自105 年10月2 日起，及59,033元自105 年11月2 日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告游雅惠應將系爭1 號房屋遷讓返還原告張杜雪娥，及自105 年11月16日起至遷讓返還之日止，按月給付原告張杜雪娥118,066 元之損害金。㈢被告晶城公司、游雅惠、吳紹琥、熊嘉榮應連帶給付原告黃明慶1,313,481 元，及其中437,827 元自105 年9 月2 日起，及其中437,827 元自105 年10月2 日起，及其437,827 元自105 年11月2 日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告晶城公司應將系爭2 號房屋遷讓返還原告黃明慶，及自105 年11月16日起至遷讓返還之日止，按月給付原告黃明慶121,095 元之損害金。㈤願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：因被告資金有困難，有延遲給付租金2 個月，所以9月的租金是到11月才付，目前仍是處於遲延2個月給付，被告前曾請原告提供匯款帳號俾供匯付租金，然遭原告拒絕，被告不得已遂將租金按月辦理提存，並已提存至106 年 9月之租金，已生繳付租金之效力，被告並無原告所稱「未按期繳納租金達3 個月」之情事，故原告援引系爭租約第7 條第4 項約定而主張解除系爭租約，自屬無據。又被告於第2 年度沒有開立租金支票，係因被告於第1 年度後期營業虧損，資金周轉有困難致發生跳票而無法提出，然縱被告沒有開立租金支票仍不構成終止租約之條件，況依實務見解，承租人未依約繳付租金，出租人必須要有合法催告承租人繳納租金，承租人不繳納，出租人才有收回租賃物的請求權存在，被告並未收到原告任何發函、催告、繳納租金的意思表示，縱原告以起訴狀繕本送達作為催告，亦不生合法終止租約的意思表示等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由：㈠原告主張被告游雅惠以被告吳紹琥為連帶保證人，於104 年7 月27日簽訂系爭1 號租約向原告張杜雪娥承租系爭1 號房屋，租賃期間自104 年10月16日起至119 年10月15日止，共計15年，每月租金59,033元，應於每月1 日前繳納，於簽約時先付逐月到期之12個月份租金支票，爾後每年之租金亦同，並交付2.5 個月之擔保金147,582 元；並於同年月日簽訂系爭2 號租約向原告黃明慶承租門牌臺北市○○區○○○路000 號4 樓之1 、同門牌號4 樓之3 、同門牌號4 樓之5 、同門牌號4 樓之6 、同門牌號4 樓之7 、同門牌號4 樓之8 、同門牌號4 樓之9 房屋，租賃期間自104 年10月16日起至119 年10月15日止，共計15年，每月租金437,827 元，應於每月1 日前繳納，於簽約時先付逐月到期之12個月份租金支票，爾後每年之租金亦同，並交付2.5 個月之擔保金1,094,567 元，嗣被告游雅惠與原告黃明慶合意系爭2 號租約自105 年6 月30日起，承租人變更為被告晶城公司，被告游雅惠轉為連帶保證人，被告吳紹琥，與被告晶城公司當時之負責人即被告熊嘉榮則同意擔任被告晶城公司之連帶保證人。被告游雅惠、晶城公司自105 年8 月16日起即未付租金，惟於105 年11月29日將應繳付之105 年9 月租金、105 年12月28日將應繳付之105 年10月租金、106 年1 月26日將應繳付之105 年11月租金、106 年2 月23日將應繳付之105 年12月租金、106 年3 月31日將應繳付之106 年1 月租金、106 年4 月26日將應繳付之106 年2 月租金、106 年5 月25日將應繳付之106 年3 月租金、106 年6 月29日將應繳付之106 年4 月租金、106 年7 月28日將應繳付之106 年5 月租金、106 年8 月30日將應繳付之106 年6 月租金、106 年9 月25日將應繳付之106 年7 月租金、106 年10月24日將應繳付之106 年8 月租金、106 年11月27日將應繳付之106 年9 月租金、106 年11月30日將應繳付之106 年10、11月租金均辦理提存，有系爭租約及提存書存卷可稽（見本院卷第15-20 頁背面、124-142 頁、155-173 頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。㈡原告主張被告游雅惠、晶城公司自105 年8 月16日起即未付租金，迄今欠租已達3 個月，原告自得依系爭租約第7 條第4 項約定終止租約，並以起訴狀繕本送達，催告被告游雅惠、晶城公司於5 日內繳納，再以準備㈠狀繕本之送達，向被告游雅惠、晶城公司為終止租約之意思表示云云，則為被告否認，並以前詞置辯，茲論述如下： ⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 、2 項分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地法第100 條第3 款定有明文。又按土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例參照），末按土地法第100 條所謂之房屋，兼指住屋與供營業用之房屋而言（最高法院51年台上字第370 號判例參照）。土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2 個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440 條第2 項僅以積欠租金達2 個月即得終止之規定。又系爭租約第7 條第4 項約定「乙方（即承租人）如未按期繳納租金達3 個月時，甲方（即出租人）得終止租約，…。」（見本院卷第17、20頁）。又按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之，民法第326 條定有明文。是需「債權人受領遲延」，或「不能確知孰為債權人而難為給付」時，方符合清償提存之要件。 ⒉被告游雅惠、晶城公司固不否認在未扣抵押租金之情形下，至今尚有欠租2 個月之事實（見本院卷第119 頁反面），惟辯稱：因資金週轉困難發生跳票，而未能依約開出逐月到期之12月份租金支票予原告，原告即拒絕受領其逐月給付之租金，故將租金辦理提存等語，並提出提存書存卷足憑（見本院卷第124-142 、155-173 頁），原告雖否認有受領遲延之情，主張被告提存不合法云云，然衡以系爭租約第3 條第3 項確有要求被告「於簽約時先付逐月到期之十二月份租金支票。爾後每年之租金亦同。」（見本院卷第15頁反面、18頁反面）之約定，且被告自105 年11月起迄今，每月均有將前2 月之租金足額提存（扣除租金所得稅額10% 、補充健保費2%，見本院卷第119 頁背面），亦未附加任何受取提存物之要件，倘非原告拒絕受領被告按月給付之欠租，被告自可直接將租金交付原告以清償對原告之租金債務，而毋庸選擇較不便利之方式將租金辦理提存，又被告係於收受起訴狀繕本（原告民事補正狀繕本係於105 年12月21日、22日送達被告，見本院卷第49頁、51-53 頁；起訴狀繕本係於106 年3 月8 日、9 日送達被告，見本院卷第60頁、62-64 頁）前之105 年11月29日即已將欠繳之105 年9 月租金辦理提存，顯非臨訟而為，被告確有給付租金之意，且已陸續每月提存前2 月之租金，直至本件106 年11月29日言詞辯論期日已將106 年9 月以前之租金全部提存完畢，堪認被告前開所辯非虛，則其每月所為之提存應認係符合債之本旨所為之給付，即生清償即給付租金之效力，原告主張被告游雅惠、晶城公司提存不合法云云，尚非可取。被告游雅惠、晶城公司既已將租金合法提存至106 年9 月份，已生給付租金之效力，即無積欠原告105 年8 月16日起至同年11月15日止租金之情形，則原告請求被告給付該3 個月之租金即無理由。 ⒊雖被告游雅惠、晶城公司事實上直至106 年11月止，均持續欠租2 個月，然尚未達系爭租約所約定「未按期繳納租金達3 個月」之終止租約之條件，且依上開說明，原告仍須定相當期限，催告被告游雅惠、晶城公司支付租金，如被告游雅惠、晶城公司於期限內不為支付，原告始得終止系爭租約，在系爭租約得為終止前，尚難謂原告有收回房屋請求權存在（最高法院42年台上字第1186號判例要旨參照），而依原告所陳：租約積欠3 個月租金即可終止租約，這是約定解除權，不以定期催告為必要等語（見本院卷第89頁背面），足認原告於提起本件訴訟前，均未合法催告被告游雅惠、晶城公司繳納租金，況被告早於收受起訴狀繕本前之105 年11月29日即已將欠繳之105 年9 月租金辦理提存，嗣陸續每月提存前2 月之租金，除無積欠租金達3 個月之情形，亦無經催告仍不為給付之情形。是原告縱以起訴繕本送達，作為催告被告繳納租金，再以準備㈠狀繕本之送達為終止租約之意思表示，並送達被告游雅惠、晶城公司，亦不生合法終止系爭租約之效力，原告以被告游雅惠、晶城公司積欠租金達3 個月以上為由，主張終止系爭租約，自無理由。五、綜上所述，原告請求被告給付105 年8 月16日起至105 年11月15日止共計3 個月之租金為無理由，且終止系爭租約不合法，故原告依系爭租約第3 條第3 項、第7 條第1 項及第4 項約定、民法439 條、第455 條規定，請求㈠被告游雅惠、吳紹琥應連帶給付原告張杜雪娥177,099 元，及其中59,033元自105 年10月2 日起，及59,033元自105 年11月2 日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡被告游雅惠應將系爭1 號房屋遷讓返還原告張杜雪娥，及自105 年11月16日起至遷讓返還之日止，按月給付原告張杜雪娥118,066 元之損害金；㈢被告晶城公司、游雅惠、吳紹琥、熊嘉榮應連帶給付原告黃明慶1,313,481 元，及其中437,827 元自105 年9 月2 日起，及其中437,827 元自105 年10月2 日起，及其437,827 元自105 年11月2 日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈣被告晶城公司應將系爭2 號房屋遷讓返還原告黃明慶，及自105 年11月16日起至遷讓返還之日止，按月給付原告黃明慶121,095 元之損害金，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假行之聲請亦失所附麗，不應准許，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2 項所示金額。中華民國 106 年 12 月 12 日臺北簡易庭法官葉藍鸚訴訟費用計算書項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 327,656元合計 327,656元以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 12 月 12 日書記官林錫欽

臺北簡易庭105年度北簡字第14392號

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