105年度北簡字第9563號｜民事：返還租賃物等｜裁判日期：105 年 11 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 105年度北簡字第9563號原　　　告　交通部臺灣鐵路管理局運服務總所臺北貨運服務所法定代理人　黃國榮訴訟代理人　龔維智律師複代理人　　李玉華被　　　告　饒懷英梁亞忠劉曙光共　　　同訴訟代理人　陳明暉律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國105 年11月21日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告新臺幣捌拾伍萬元，及其中新臺幣伍拾肆萬陸仟元自民國一○五年四月十二日起，其餘新臺幣參拾萬肆仟元自民國一○五年八月二十四日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹萬肆仟壹佰陸拾柒元，由被告連帶負擔新臺幣捌仟伍佰元，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣捌拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。本件原告於起訴時聲明請求命被告連帶給付原告新臺幣（下同）54萬6,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自民國105 年4 月1 日起至被告饒懷英返還坐落臺北市○○區○○○路0 段000 ○0 號房地（下稱系爭房地）之日止，按日連帶給付原告違約金6,000 元。嗣因被告饒懷英於訴訟中將系爭房地返還予原告，故原告依原主張之計算方式，將本件請求之違約金數額特定為132 萬6,000 元（見本院卷第67頁）。後又當庭捨棄上開請求中關於105 年1 月1 日至同年月3 日期間之違約金共計1 萬8,000 元，將請求金額變更為130 萬8,000 元（見本院卷第115 頁）。核其歷次主張之基礎事實均同一，僅係特定或減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。二、原告起訴主張：被告饒懷英於102年7月5日邀同被告梁亞忠、劉曙光為連帶保證人，與原告簽訂房地租賃契約（下稱系爭租約），向原告承租系爭房地，租期自102年8月5日至105年8 月4 日止，每月租金9 萬元，另依系爭租約第14條第8 款規定，原告因業務需要使用系爭房地時，得隨時終止契約。嗣原告為活化資產解決機關負債，決定於104 年底前將系爭房地收回，拆除其上房屋，將土地部分移交國有財產署以設定地上權之方式進行開發，故原告於104 年5 月11日發函通知被告饒懷英，依系爭租約第14條第8 款之規定，兩造間之租約將提前於104 年12月31日終止，請被告於105 年1 月4 日前交還系爭房地；復於105 年2 月24日再次發函重申系爭租約業於104 年12月31日終止，要求被告饒懷英搬遷，然被告饒懷英遲至105 年8 月9 日始返還系爭房地予原告，構成違約，爰依系爭租約第18條約定，訴請被告饒懷英依逾期返還日數（105 年1 月4 日至同年8 月8 日，共218 日），按日給付6,000 元之違約金，共計130 萬8,000 元。又被告梁亞忠、劉曙光為被告饒懷英之連帶保證人，自應負連帶清償責任等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告130 萬8,000 元，及其中54萬6,000 元自起訴狀繕本送達翌日起、76萬2,000 元自民事撤回暨變更聲明狀送達翌日（105 年8 月24日）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡原告願供擔保請准宣告假執行。三、被告則均以：對於原告主張被告饒懷英遲延交還系爭房地之責任不爭執，惟認為系爭租約所定之違約金過高。原告自稱收回系爭房地係為進行拆除，故被告雖遲延返還租賃物，亦僅係延緩原告之拆除進度，並未使原告因而減少收益或受有不能利用之損害。而被告饒懷英租用系爭房地係供梅門德藝文創股份有限公司（下稱梅門公司）開辦照顧社區長者、提供長輩聚會、辦理相關課程講座之俱樂部，屬純公益性質，非謀私利。另參酌系爭房地鄰近之房屋每日租金為每坪1,829 元，遠低於系爭房地之每日租金3,000 元，可知原告請求按日給付2 倍租金之違約金，顯屬過高，宜酌減至以不超過每日租金之1.2 倍計算（即3,600 元）等語置辯。並聲明：㈠原告之訴暨假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保請准免予假執行。四、經查，原告前揭主張，業據提出系爭房地租賃契約、原告103 年8 月5 日鐵貨業字第1030023776號函、104 年5 月11日北貨業字第104002283 號函、105 年2 月24日臺北火車站郵局第000062號存證信函影本暨回執、交通部104 年1 月26日「臺鐵局立即須活化資產會議」紀錄、原告104 年5 月27日鐵企開字第1040016732號函、修正償債計畫開發資產規劃評估報告及交通部105 年1 月15日交會字第1045008668號函等件為憑，復為被告所不爭執，堪信為真實。五、依系爭租約第14條第8 款約定：「租賃標的物有下列情形之一者，甲方（即原告）得隨時終止契約：. . . ㈧甲方業務需要使用本出租之標的物時。」；第17條約定：「契約期間屆滿或契約終止之翌日（遇例假日時順延之），乙方應即遷出，將租賃標的物恢復原狀或經甲方同意之狀態，並會同甲方點交無誤後，交還甲方. . . 」；第18條約定：「如乙方未依前條規定返還租賃標的物予甲方時，應按逾期之期間，每日給付相當日租金兩倍之懲罰性違約金6,000 元」。查交通部為協助原告機關解決龐大債務，於104 年1 月26日召開「臺鐵局立即須活化資產會議」，決議原告機關應於104 年底前完成系爭房屋坐落基地（臺北市○○區○○段000 地號土地）之招商開發，原告並配合於104 年5 月間即完成修正償債計畫開發資產規劃評估報告呈交交通部審核等情，有前揭會議資料在卷可佐，可知原告主張其因業務需要，須於104 年底前收回系爭房地，並非虛構，是原告依前揭第14條第8 款約定提前於104 年12月31日終止系爭租約，並要求被告饒懷英應於105 年1 月4 日前返還系爭房地予原告，核屬有據。而被告饒懷英收受原告終止租約之意思表示後，遲於105 年8 月9 日始返還系爭房地，為被告所不爭，則原告依前揭第18條約定請求被告按逾期天數給付違約金，及依連帶保證之法律關係請求系爭租約之連帶保證人被告梁亞忠、劉曙光連帶清償上開違約金，均有理由，應予准許。六、惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨可參）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。參酌原告原訂於105 年1 月收回系爭房地後，擬將系爭房屋拆除回復為空地狀態，於2 年內完成招商（含前製作業），並以107 年為設定地上權起始年，預計完成設定地上權計畫後，截至117 年之預估效益約為22.66 億元，此有原告提出之修正償債計畫開發資產規劃評估報告附卷可考（見本院卷第104 至109 頁）。是本件原告因被告無權占有系爭房地所受之主要損害，應為上開開發計畫因遲延開始所生之遲延損害，若以目前各金融機構3 年期定期存款利率約年息1.1%計算，並考量系爭房屋占用系爭土地之面積為131.2 平方公尺（參本院卷第24頁之房屋稅籍證明書），約占上開計畫案設定地上權之土地範圍2,425 平方公尺之5%，及本案因被告遲延交屋造成之遞延期間約8 個月等情，概算出原告因此所受損害數額83萬餘元【22.66 億×1.1%×5%×8/12＝830,867 元】；反觀被告利用系爭房地開辦照顧社區長者之相關講座、公益活動，未經營商業活動，復無其他證據證明被告有從中獲取可觀利潤，則原告請求按逾期日數（105 年1 月4 日至同年8 月8 日，共218 天）每日2 倍租金即6,000 元計算之違約金，共計請求被告給付130 萬8,000 元，顯屬過高，本院認應酌減至85萬元為適當。七、綜上所述，原告已於104 年12月31日合法提前終止系爭租約，被告遲至105 年8 月9 日始返還系爭房地予原告，構成違約，原告得依系爭租約第18條約定請求被告連帶給付違約金，經本院酌減後之數額為85萬元。從而，原告請求被告連帶給付85萬元，及其中54萬6,000 元自起訴狀繕本送達翌日即105 年4 月12日起（見本院卷第31頁）、其餘30萬4,000 元自民事撤回暨更正聲明狀送達翌日即105 年8 月24日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。八、本判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中華民國 105 年 11 月 30 日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法官吳若萍以上筆錄正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。計算書：項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 14,167元合計 14,167元中華民國 105 年 11 月 30 日書記官賴敏慧

臺北簡易庭105年度北簡字第9563號

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