107年度北簡字第14203號｜民事：返還押租保證金｜裁判日期：107 年 12 月 27 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　107年度北簡字第14203號原　　　告　英屬維京群島商丰韻股份有限公司台灣分公司法定代理人　林雅珮訴訟代理人　黃德賢律師被　　　告　宏曜國際傳媒股份有限公司法定代理人　鄒佳宏訴訟代理人　盧之耘律師上列當事人間107年度北簡字第14203號返還押租保證金事件，於中華民國107年12月19日言詞辯論終結，判決如下：主文：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：爰原告與第三人鴻基育樂股份有限公司（下稱鴻基公司）於民國103年4月1日訂立房屋租賃契約（下稱原租約），承租該司所有座落台北市大安區懷生段117、118、 119、120等土地上之建物即門牌號碼復生南路一段122巷4號1樓及126號3樓（下稱系爭建物），租期自103年4月1日至 123年3月31日止共20年，租金每月新臺幣（下同）40萬元（前5年）、45萬元（第6年至第10年）、50萬元（第11年至第20年）不等，鴻基公司同意補貼原告簽約時拆除費用每月2 萬元，為期15年，押租保證金80萬元。鴻基公司於105年10 月14日因內部情事變更經與原告合意終止原租約，並由被告與原告重新訂立一新租約（下稱系爭租約），租期自105年 10月1日起至123年3月31日止，租金部分被告同意原告將105年10月至107年6月每月38萬元之租金支票交付予鴻基公司，並自107年7月起，再按照系爭租約支付租金予被告，系爭租約亦約明「押租保證金80萬元於租賃期滿交付房屋時，無息返還」，故由被告指示原告將系爭租約之租金交付訴外人鴻基公司及原租約與系爭租約之租賃條件均一致等情形可知，被告係承受鴻基司與原告間之原租約。惟因系爭建物仍屬訴外人鴻基公司所有，因鴻基公司對外積欠債務，故系爭建物經法院查封拍賣，並於107年5月23日由愛德恩建設股份有限公司拍定。因此，被告或訴外人鴻基公司顯已無法再繼續提供系爭建物供原告使用，原告除以存證信函通知被告終止租約外，另以本起訴狀之送達為終止本件租約之意思表示。雙方之租約既已終止，則被告即無法律上之原因保有押租保證金，故被告自應將80萬元之押租保證金返還原告。並聲明：被告應給付原告新臺幣80萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：原告提起本件訴訟，係主張兩造間租賃關係消滅，而依民法第179條之規定，請求被告返還押租保證金80萬元，然原告就系爭租約，從未曾給付押租保證金80萬元予被告，兩造間無給付關係存在，被告未受有利益，另被告並非概括承受原告與訴外人鴻基公司間之原租約，而是訴外人鴻基公司積欠被告款項，故訴外人鴻基公司先將系爭建物租給被告，再由被告轉租給原告收取租金，鴻基公司以此方式償還對被告之債務，又鴻基公司也未曾將原告曾經交付之押租保證金予被告，故被告從未收受過押租保證金，原告之請求無理由，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由本件原告主張其向訴外人鴻基公司承租系爭建物時已交付押租金80萬元予鴻基公司，嗣原告與鴻基公司終止前租約，並另與被告簽立系爭租約時，原告雖未再另行交付80萬元押租保證金予被告，然被告既係概括承受原告與鴻基公司間之前租約，且原告與被告簽立之系爭租約第4條亦定有「保證金新臺幣80萬元整，於租賃期滿交還房屋時，無息返還。」，故被告即應返還押租保證金。惟被告否認有概括承受原告與訴外人鴻基公司間之租賃關係，亦否認曾自鴻基公司或原告處收受押租保證金80萬元，是本件之爭點為：被告是否概括承受原告與訴外人鴻基公司原租約？被告是否需依系爭契約返還80萬元押租保證金？（一）原告於103年4月1日與訴外人鴻基公司簽定租賃契約，承租鴻基公司所有之系爭建物，租期自103年至123年，並已交付押租保證金80萬元予訴外人鴻基公司，嗣原告與鴻基公司於105年10月14日終止租賃契約，另於105年10月14日與被告訂立系爭租約，惟原告並未再次交付押租保證金80萬元予被告，上情有原告與訴外人鴻基公司之租賃契約、合意終止租賃契約書、原告與被告間之房屋租賃契約書等在卷可參（見本院卷第13至33頁），且為兩造所不爭執，是上開事實應堪認定。（二）查，原告與訴外人鴻基公司簽立租賃契約後，雙方即於 105年10月14日簽立合意終止租賃契約書，約定「...雙方於民國103年4月1日訂立為期20年之不動產租賃契約。惟因目前內部情事變更，現經雙方在自由意志下同意並終止上開不動產租賃契約，雙方並表示願拋棄該不動產租賃契約所生權利義務，...」，是由原告與訴外人鴻基公司間之上開合意終止租賃契約書內容以觀，兩造就渠等間之租賃關合意終止後之權利義務係約定「雙方表示願拋棄」，而非約定續由被告承受；再由原告與被告於105年10月14 日所簽訂之系爭租約，除第2條第1項約定「自民國105年 10月1日起至108年3月31日止計5年每月租金40萬元（含稅）。乙方已將民國105年10月至民國107年6月每月新臺幣 38萬元之租金交付予上開房地之所有權人鴻基公司，乙方應自民國107年7月份起按照本房屋租賃契約支付租金。」內容中有提及訴外人鴻基公司外，其餘契約內容，均未再提及鴻基公司，而被告究竟基於何種因素同意原告105年 10月至107年6月的租金交付給原來的出租人鴻基公司，雖難以得知，惟尚難逕以此即認被告係概括承受原告與訴外人鴻基公司間之租賃契約。再查，被告之法定代理人為訴外人鴻基公司之債權人，債權金額高達6千多萬，此有法院強制執行分配表可證（見本院卷第142至143頁），又被告與訴外人鴻基公司於105年10月13日就系爭建物亦訂立一租約（見本院卷第151至155頁），由訴外人鴻基公司自105年10月1日至125年9月30日將系爭建物以每月租金25萬元租給被告，嗣被告才於翌日與原告訂立系爭租約，前開兩租約之租金差異甚大，可知訴外人鴻基公司似欲以此方式以償還對被告之債務，則被告與原告訂立系爭租約之目的，是欲透過系爭租約取得租金而獲得部分清償，當非概括承受訴外人鴻基公司與原告間之原租約。是原告主張被告係概括承受鴻基公司與原告間之租約云云，洵屬無據，（三）本件被告既非承受原告與訴外人鴻基公司間之租賃關係，業經本院認定如前，則被告是否須對原告負有押租保證金返還義務，端視原告與被告間之系爭租約及押租金契約為斷。查，被告並未自原告處收受過押租保證金，此為兩造所不爭執，而押租金契約之性質本為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，縱雙方已就押租金交付的意思表示一致，押租金交付前，押租金契約仍尚未成立（司法院28年院字第1909號解釋參照）。是縱然兩造所簽立之系爭租約第4條有約定「押租保證金新台幣80萬元整，於租賃期滿交還房屋時，無息返還。」，然原告既未實際交付押租保證金予被告，仍應認兩造間尚未成立押租金契約，是原告自無從依押租金契約請求被告返還。再原告另主張被告應依不當得利之規定返還該筆押租金，然被告既辯稱其未曾取得該筆押租保證金，而原告亦未能舉證被告確實獲有利益，自與不當得利之相關規定不符。綜上所述，是原告不論依押租金契約或不當得利之法律關係請求被告返還押租金80萬元，均無理由，應予駁回。四、從而，原告請求被告給付80萬元及相關利息，為無理由，不應准許。五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述，並被告所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，併予敘明。六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 107 年 12 月 27 日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法官郭力菁以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 12 月 27 日書記官陳福華計算書 ┌──────┬────────┬─────────┐ │項目│金額（新臺幣）│ 備註│ ├──────┼────────┼─────────┤ │第一審裁判費│8700 │ │ ├──────┼────────┼─────────┤ │合計│8700 │ │ └──────┴────────┴─────────┘

臺北簡易庭107年度北簡字第14203號

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