107年度北簡字第2992號｜民事：返還保證金｜裁判日期：108 年 04 月 26 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 107年度北簡字第2992號原　　　告　大環淨健康生活事業有限公司法定代理人　鐘振忠被　　　告　傅俊欽上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國108年3月26日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一○八年一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元由被告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾伍萬元預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：兩造於民國103年9月11日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由原告向被告承租臺北市○○區○○路0 段000○0號1樓房屋（下稱系爭房屋）。嗣原告經營不如預期，且被告不履行出租人修繕義務，原告乃於106年10月12 日，以存證信函通知被告於106年12月1日終止系爭租約，原告並已於106年12月1日將系爭房屋返還被告，但被告迄今仍未返還保證金，為此起訴請求被告返還保證金等語。對被告之答辯陳述：1.原告苦於系爭房屋漏水，嚴重影響營運，於106年2月4日以存證信函催告被告修繕，但被告未修繕漏水，故原告係因被告不履行出租人修繕義務，而依民法第430 條規定合法終止租約，被告自應將保證金全部返還。系爭租約之終止，係出於可歸責於被告之事由，與系爭租約第12條第5項要件不符，被告不得請求原告給付違約金。若法院認為原告應支付違約金，請求酌減各項違約金。2.當初被告告知原告前3年每月租金新臺幣（下同）66,000元，租賃所得稅及二代健保補充保費由原告報繳，終止租約後，被告竟稱租金為75,000元而要求原告將差額匯給被告，原告不堪被告無理要求，寧可自行委由會計師向國稅局說明繳納，已全部補繳完畢。3.原告每次交付被告一整個年度之支票，支票兌領日係依照租期往前一日支付，例如10月1日租金則提前至9月30日讓支票到期，除被告有未於每年度9月25日前受通知可到店領取租金支票或遭退票外，被告不得請求給付違約金，被告於每年度9月25日前都主動與原告聯繫確認到店領取租金支票之時間，被告不得主張原告交付支票與租金遲延。4.被告之前承租人訴外人棠富桂糕餅有限公司經營麵包店，其裝設之隔間、地板、玻璃櫥窗、裝飾等均未拆除，被告未拆除而將留有中段隔間牆及殘缺天花板之系爭房屋交給原告，被告交屋予原告時，木作均已存在，所謂以空屋交還，自應將原告承租前已經附於系爭房屋之裝潢物計入。被告交屋給原告時，水源關住，原告進場裝修打開頂樓水閥，幾日後隔壁地下室天花板嚴重漏水，水電師傅研判是廁所水管老舊漏水，因下面有地下室無法下打施工，只能重新佈管，被告不履行修繕義務，致原告需對系爭房屋原有廁所進行裝設新基座、新便座及新排水管路等處置，此事被告完全知悉知情，竟於3年後以此作為不退保證金之理由。5.變更用電者為前承租人，非原告，原告又非房屋所有權人，無法辦理，被告不應以此作為扣押金之藉口。6.承租前，被告刻意隱瞞嚴重漏水問題，承租後被告未履行出租人修繕義務，致原告受有40日使用利益 10萬元、營業冰箱因漏水而損壞之修復費用51,450元、被告不履行修繕義務致原告需自行對廁所排水管路進行處置之費用50,000元，共計201,450元之損害，原告得依民法227條第1項、第231條第1項之規定請求被告賠償，若認被告主張之違約金或損害賠償部分有理由，該等金額之債權亦應先與被告之不完全給付債務抵銷等語。並聲明：㈠被告應給付原告15萬元，及自106年12月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告雖於106年12月1日將系爭房屋交還被告，但本件保證金225,000元應扣抵下列金額：1.原訂租期至108年9月30日止，原告於106年12月1日中途解約，依系爭租約第 12條第5項之約定，應給付被告中途解約違約金15萬元。2. 原告長期不依政府規定報繳租賃所得稅及二代健保補充保費，不將每月租金75,000元之12％全數繳交給政府，擅自只繳交給政府每月租金66,000元之12％，必將造成被告在稅務上的損失及產生損害金賠償的問題，爾後國稅局一定會要求被告補繳租賃所得稅及二代健保補充保費31個月共33,480元之損害金【（75,000－66,000）×12％＝1,080，1,080×31＝ 33,480）】，故原告應賠償被告33,480元之損害金，被告得自保證金中扣除之。又二代健保補充保費費率自105年1月1 日起從2％調降為1.91％，原告每月向健保署繳交1,261元，卻不將每月差額239元（75,000×2%－66,000×1.91%＝239 ）退還被告，自105年1月1日起至106年11月30日止23個月共5,497元，構成不當得利之損害金賠償，被告得自保證金中扣除之。3.原告於104年10月9日、105年10月5日才交付第 2、3年度租金支票，於106年10月2日才交付106年10月、11 月租金支票，分別遲延14日、10日、7日，共31日，依系爭租約第3條第2項約定，原告應給付支票遲延交付違約金每日2,000元共計62,000元。又104年10月、105年10月、106年10月之租金，應分別於該年9月30日兌現，卻因原告遲延交付租金支票，於104年10月12日、105年10月5日、106年10月3 日才入被告帳戶，分別遲延12日、5日、3日，租金遲延給付期間共20日，依系爭租約第3條第2項約定，原告應給付租金遲延給付違約金每日2,000元共計4萬元。4.原告擅自將廁所磚牆拆除，以輕隔間改小面積，並墊高廁所地面、衛生設備管路移位，原告將系爭房屋交還被告時，未拆除所有木作、外接水電瓦斯管路，也未恢復原廁所面積及降低水泥地板高度，經估價拆除全室木作、拆除外接水電瓦斯管路，打除輕隔間、打除地坪，恢復原磚牆及地板磁磚、恢復原衛生設備，及廢料清運等共計20萬元，依系爭租約第11條第1項約定，被告得自保證金中扣除房屋結構體損害賠償金20萬元。店面嚴重漏水只有一次，係發生在兩造簽約後2天，是樓上住戶裝潢不慎敲破水管漏水所造成，管委會及樓上住戶2天就修好漏水，其他兩次漏水也很快2天就修好，被告花費10萬元做導流設備，保固5年，故影響很少。被告於106年2月5日親自請求管委會修繕，係樓上住戶水管破裂漏水，沿公共管路漏下來，翌日即修繕完畢，此後直至返還房屋止都沒有漏水之問題。5.原告向電力公司申請增加契約用電，租約終止時原告有責任還原為一般用電，故基本費超出部分606元，應由原告負擔，被告得自保證金中扣除之。保證金225,000 元，扣抵上述金額已不夠扣，故原告不得請求返還保證金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經查，兩造於103年9月11日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系爭房屋，自103年9月11日起至103年9月30日止為裝潢期間免收租金，租賃期間係自103年10月1日起至108年9月30日止共5年，系爭租約第1、2、3年度每月租金含租賃所得稅及二代健保補充保費後為75,000元，原告應分別於103年9月11日、104年9月25日、105年9月25日前，開立第1、2、3 年度面額66,000元之租金支票交被告收執，按月兌現每月租金66,000元，系爭租約第4、5年度每月租金含租賃所得稅及二代健保補充保費後為77,250元，原告應分別於106年9月25日、107年9月25日前，各開立第4、5年度面額67,980元之租金支票12紙交被告收執，按月兌現每月租金67,980元，並約定租賃所得稅及二代健保補充保費由原告每個月負責代扣繳；原告於簽約時交付被告保證金225,000元；原告於106年10月12日以存證信函通知被告106年12月1日終止系爭租約，系爭租約已於106年12月1日終止，原告於該日將系爭房屋點交返還被告；原告已於108年1月21日，向財政部臺北國稅局補申報自103年10月起至105年12月止每月9,000元（即75,000 與66,000之差額）之租賃所得，並已補繳每月租賃所得稅差額900元，共計24,300元等情，有原告提出之公證書、房屋租賃契約書、交屋完成確認書、郵局存證信函、各類所得扣繳暨免扣繳憑單、財政部臺北國稅局各類所得扣繳稅額繳款書等件附卷可稽（見本院卷第11至27頁、第119至120頁、第354至364頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。四、本件原告請求被告返還保證金，被告則主張原告依約應賠償被告提前終止租約違約金、短繳租賃所得稅及二代健保補充保費之損害、遲延交付支票違約金、遲延給付租金違約金、房屋結構體損害賠償金即回復原狀費用20萬元、電費606元，並據以主張抵銷，茲分別論述如下：㈠原告得請求被告返還保證金：按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。查兩造於系爭租約第4條約定：「保證金及給付與退還方式：一、新台幣貳拾貳萬伍仟元整（225,000元）（三個月租金），乙方（即原告）應於簽訂本契約時立即交予甲方（即被告），以作為其履行本契約義務之擔保。…三、租期屆滿或租約終止，乙方遷出並將租賃物歸收完畢，且履行本契約全部債務〈包括水、電、管理費、租賃所得稅及二代健保補充保費等費用〉後，甲方應於七天內將該保證金無息退還予乙方。…」（見本院卷第17頁），足見系爭租約保證金之目的在於擔保承租人即原告租金之給付及租賃債務之履行，於租賃關係終了、承租人已履行全部租賃債務、且承租人返還租賃物時，出租人即負有將押租金全額返還承租人之義務；而於租賃關係終了，承租人雖已返還租賃物，但就租賃債務有部分未履行完畢者，承租人所交付之押租金，發生當然抵充之效力。本件原告主張系爭租約已於106年 12月1日終止，且原告已於該日遷出將系爭房屋點交返還被告之事實，已如前述，則依上揭約定及說明，原告自得向被告請求返還系爭租約之保證金。㈡關於被告主張以原告提前終止租約違約金15萬元，與保證金抵銷部分，應酌減為6萬元為適當： 1.查系爭租約第9條第1項約定：「有下列情形之一者，甲方（即被告）得終止契約，乙方（即原告）應於7日內將房屋遷讓交還，並應交付二個月租金數額之違約金給甲方，乙方不得向甲方請求遷移費或任何賠償：㈠乙方違反法令規定、契約約定用途使用租賃物。㈡其他乙方有違反相關法令或本契約條款之情形者。」、系爭租約第12條第4項約定：「契約存續期間，若乙方經甲方同意終止契約，乙方應無條件將該租賃物歸還於甲方，且乙方不得向甲方請求請求當月已兌現支票之租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金。」（見本院卷第21頁、第23頁）。原告於106年10月12日以存證信函通知被告106年12月1日終止系爭租約，已如前述，故本件係原告單方主動終止租約，與系爭租約第9條第1項出租人主動終止租約、系爭租約第12條第4項雙方合意終止契約之情形，均不相同，本件應無系爭租約第9條第1項、第12條第4 項之適用，原告於起訴狀中引用系爭租約第9條第1項，應屬有誤，先予敘明。 2.次查，系爭租約第12條第5項約定：「乙方若於租賃期未滿擬提前解約，乙方應于一個月前通知甲方…，並給付甲方二個月租金作為中途解約違約金。」（見本院卷第23頁），該條款之用語雖記載「解約」，然所謂解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言，而租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅。租賃契約乃繼續性契約，倘於租賃期間內任一方欲提前結束租賃關係，為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應係終止租約使租約向後失其效力，而非解除契約使租約自始歸於消滅，故上揭條款所載「解約」，應解為「終止契約」，方符合兩造立約當時之真意。本件原告於106年10月 12日以存證信函通知被告106年12月1日終止系爭租約時，亦係主張依系爭租約第12條之約定提前終止租約，並請求被告返還押租金（見本院卷第119頁），而兩造於系爭租約第12 條第5項之約定，係承租人違約提前終止契約時，應賠償出租人損害之約定。原告既已於106年10月12日通知被告於106年12月1日提前終止系爭租約，系爭租約於106年12月1日終止，則依系爭租約第12條第5項之約定，原告即應給付被告違約金。 3.按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。故承租人發現租賃物有應由出租人修繕之瑕疵時，需先定相當期間催告出租人修繕，而出租人不修繕後，承租人始取得法定之終止契約權，若承租人未為前揭催告而逕為終止契約之意思表示，或是出租人已經在催告期限內為修繕，承租人終止契約之意思表示應不生依民法第430條終止契約之效力。本件原告主張：原告於106年2月4日以存證信函催告被告修繕漏水，但被告未修繕漏水，因被告不履行出租人修繕義務，原告係依民法第430條規定合法終止租約，被告應將保證金全部返還，被告不得依系爭租約第12條第5項請求原告給付違約金云云，雖提出無郵戳之郵局存證信函1紙、 105年間之Line通訊軟體對話截圖為證（見本院卷第230至 233頁），但被告辯稱：被告於106年2月5日親自請求管委會修繕，係樓上住戶水管破裂漏水，沿公共管路漏下來，翌日即修繕完畢等語，且原告未能確切舉證證明系爭房屋於106 年2月7日之後是否及何時再度發生漏水之情形，亦未舉證證明其曾於系爭房屋嗣後再度發生漏水等情事時定相當期限，催告出租人修繕，堪認原告並未定相當期限催告出租人即被告修繕，揆諸上開規定及說明，本件與民法第430條之規定不符，原告於106年10月間並未取得法定之終止契約權，則原告主張其於106年10月12日係依民法第430條規定通知於 106年12月1日終止租約，被告不得依系爭租約第12條第5項請求原告給付違約金云云，並無可採。原告既已於106年10 月12日通知被告於106年12月1日提前終止系爭租約，即應依系爭租約第12條第5項之約定給付被告違約金。 4.然按，債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受利益，減少違約金；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第251條及第252條有明文規定。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。查兩造間簽訂系爭租約約定租賃期間為自103年10月1日起至108年9月30日止共5年，並約定前3年租金，除第1個月租金交付現金66,000元外，原告每月應兌現66,000元之租金支票，第4年起每月應兌現67,980元之租金支票，有兩造提出之房屋租賃契約書在卷可考（見本院卷第11至25頁、第386 至396頁），則自103年10月1日起，迄至106年12月1日原告提前終止租約時止，原告已履行系爭租約38個月，支付被告租金亦已逾250萬元（66,000×36＝2,376,000，67,980×2 ＝135,960，2,376,000＋135,960＝2,511,960），本院審酌原告於106年10月12日提前1.5個月預告於同年12月1日終止契約、原告已履行租賃契約期間、社會經濟狀況等一切情狀，認本件原告提前終止契約依系爭租約第12條第5項應給付原告相當於2個月租金之違約金尚屬過高，應酌減為6萬元為適當。㈢關於被告主張以原告短繳租賃所得稅及二代健保補充保費之損害，與保證金抵銷部分，為無理由： 1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184條第1項前段、第179條分別定有明文。又侵權行為，須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件。關於侵權行為賠償損害之請求權，以受有實際損害為成立要件，若絕無損害亦即無賠償之可言。損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故主張損害賠償之債者，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院著有17年上字第35號、19年上字第363號、48年台上字第481號判例可資參照）。 2.本件被告主張：原告長期不依政府規定報繳租賃所得稅及二代健保補充保費，不將每月租金75,000元之12％全數繳交給政府，擅自只繳交給政府每月租金66,000元之12％，必將造成被告在稅務上的損失及產生損害金賠償的問題，爾後國稅局一定會要求被告補繳租賃所得稅及二代健保補充保費31個月共33,480元之損害金，故原告應賠償被告33,480元之損害金，被告得自保證金中扣除之；又二代健保補充保費費率自105年1月1日起從2％調降為1.91％，原告每月向健保署繳交1,261元，卻不將每月差額239元退還被告，自105年1月1日起至106年11月30日止23個月共5,497元，構成不當得利之損害金賠償，被告得自保證金中扣除之云云，但原告否認被告受有損害，並否認被告對原告有損害賠償請求權、不當得利請求權存在，被告自應就其主張其實際上受有33,480元、 5,497元之損害，損害與原告報繳租賃所得稅及二代健保補充保費之行為有相當因果關係，及其他符合民法第184條、第179條要件等有利於己之事實負舉證責任。 3.查兩造於103年9月11日簽訂系爭租約，系爭租約第2條、第3條、第5條第3項約定租賃期間自103年10月1日起至108年9月30日止，系爭租約第1、2、3年度每月租金含租賃所得稅及二代健保補充保費為75,000元，原告應簽發面額各66,000元之租金支票交被告收執按月兌現，系爭租約第4、5年度每月租金含租賃所得稅及二代健保補充保費為77,250元，原告應簽發第4、5年度面額各67,980元之租金支票交被告收執按月兌現，並約定租賃所得稅及二代健保補充保費由原告每個月負責代扣繳（見本院卷第15至17頁），可知依兩造之約定，原告應負責依每月租金所得75,000元（自103年10月1日起至106年9月30日止）、77,250元（自106年10月1日起至108年9月30日止）計算，10％代扣繳租賃所得稅7,500元或7,725元，2%代扣繳二代健保補充保費1,500元或1,545元，並約定原告應實際上支付被告之租金數額，自103年10月1日起至106 年9月30日止為每月66,000元、自106年10月1日起至108年9 月30日止為每月67,980元。 4.再查，原告自103年10月起原係依每月租金所得66,000元之 10％代扣繳租賃所得稅6,600元，以2%代扣繳二代健保補充保費1,320元，並依每月租金所得66,000元自105年5月起以 1.91%代扣繳二代健保補充保費1,261元之事實，有被告提出之各類所得扣繳暨免扣繳憑單、103年度綜合所得稅結算申報所得資料參考清單、104年度綜合所得稅結算申報所得資料參考清單、105年度綜合所得稅結算申報所得資料參考清單，及原告提出之全民健康保險各類所得（收入）扣繳補充保險費證明單（含扣費明細）在卷可佐（見本院卷第93至95頁、第266頁、第126頁），足見原告確實曾有短繳租賃所得稅及二代健保補充保費之情形。 5.惟查，原告嗣已依106年1月至9月每月租金所得75,000元、 106年10月至11月每月租金所得77,250元計算，扣繳106年1 月至11月共計829,500元租賃所得（75,000×9＋77,250×2 ＝829,500）按10%計算之租賃所得稅82,950元（本院卷第 127頁），又以該期間租賃所得總額829,500元之1.91％計算之補充保費為共計15,843元，而原告已繳納該期間補充保費2,522元、13,331元共計15,853元（本院卷第126頁）；原告嗣又已於108年1月21日，向財政部臺北國稅局補申報自103 年10月起至105年12月止每月9,000元（即75,000與66,000之差額）之租賃所得，並已補繳每月租賃所得稅差額900元，共計24,300元等情，有原告提出之各類所得扣繳暨免扣繳憑單、財政部臺北國稅局各類所得扣繳稅額繳款書等件在卷可稽（見本院卷第125至127頁、第354至364頁），足見經原告補申報後，原告已無任何短繳系爭租約租賃所得稅之情形，是被告主張以原告短繳租賃所得稅之損害，與保證金抵銷云云，洵屬無據。被告僅有短繳自103年10月起至104年12月止二代健保補充保費每月180元，15個月共計2,700元（75,000×2%－66,000×2%＝180，180×15＝2700），及短繳105年二代健保補充保費每月差額105年1至3月各113元及105年4至12月各172元共1887元（75,000×1.91%－66,000×2%＝113 ，75,000×1.91%－66,000×1.91%＝172，小數點以下4捨5 入）之情形，原告雖有短繳上述期間二代健保補充保費總計4,587元之情形，然原告上述短繳二代健保補充保費之情形，於原告依系爭租約第5條第3項於翌年3月底前開立租賃所得扣繳憑單及二代健保補充保費繳款收據交被告報稅時，被告即已知悉甚明，且被告就其所辯此將造成被告在稅務上的損失及產生損害金賠償的問題云云，並未舉證證明以實其說，難認被告因此實際上受有何損害，核與民法第179條、第 184條第1項前段之規定要件不合，堪認被告對原告並無損害賠償請求權或不當得利請求權存在。 6.另參以兩造於系爭租約第3條約定「…乙方應於簽約時給付第一年度第一個月之租金，新台幣陸萬陸仟元整（66,000）…。第四年度…乙方應於民國106年9月25日前開立…十二張支票…每張金額新台幣陸萬柒仟玖佰捌拾元整（67,980元），交甲方收執，按月兌現。…」，已明確約定系爭租約前3 年原告每月應支付被告之租金為66,000元、第4年起每月應支付被告之租金為67,980元，而原告自103年10月起至106年9月止均有按月給付被告租金66,000元，並已給付被告106年10月、11月租金各67,980元，被告既已受領其依約得收取之租金，自亦難認被告受有損害。 7.呈上，被告對原告並無損害賠償請求權或不當得利請求權存在，則被告主張以原告短繳租賃所得稅及二代健保補充保費之損害，與保證金抵銷部分，均屬無據。㈣關於被告主張以原告遲延交付支票違約金62,000元、遲延給付租金違約金4萬元，與保證金抵銷部分，應酌減違約金為 700元： 1.本件兩造於系爭租約第3條第2項約定：「給付方式：以每月為一期，每月租金於前一個月月底前繳付，先付後用。乙方應於103年9月11日前開立第一年度剩餘之十一張支票；及每屆滿一年之前五天（9月25日前），預開支票十二張，通知甲方到店裡領取，或掛號郵寄至本約所載甲方住所地，交由甲方依期兌現。如有延遲交付或寄達，或支票到期如遭退票，均視為未給付，支票延遲交付或寄達及租金延遲給付期間，乙方同意每日支付甲方新台幣貳仟元之違約金。」，可知原告依約應於104年9月25日、105年9月25日前、106年9月25日前，分別開立第2、3、4年度租金支票交被告收執，按月兌現，其中104年10月、105年10月、106年10月之租金，原告應簽發發票日分別為104年9月30日、105年9月30日、106 年9月30日之支票，交由被告依期兌現。 2.查被告主張：原告於104年10月9日、105年10月5日才交付被告第2、3年度租金支票，於106年10月2日才交付被告106年 10月、11月租金支票，支票遲延交付期間共31日；104年10 月份、105年10月份、106年10月份之租金，因原告遲延交付租金支票，於104年10月12日、105年10月5日、106年10月3 日才入被告帳戶，租金遲延給付期間共計20日之事實，原告雖稱：原告每次交付被告一整個年度之支票，被告於每年度9月25日前都主動與原告聯繫確認到店領取租金支票之時間，被告不得主張原告交付支票與租金遲延云云，然被告主張之上開事實，業據其提出收據、Line通訊軟體對話截圖、被告帳戶存摺等件為證（見本院卷第71至73頁、第166至176頁），觀諸105年10月5日收據上記載被告於105年10月5日收到系爭房屋第3年度租金支票11紙，缺106年8月租金支票1紙，原告於105年10月19日方交付106年8月租金支票1紙予被告簽收（見本院卷第71頁）；再就Line通訊軟體對話截圖觀之，因原告未於106年9月25日前開立第4年度之租金支票，被告告知原告「請注意每日貳仟元之違約金！請於這兩天給支票！」，被告答覆稱「請週二（即10月3日）下午3點來領取2 張支票，我會前一個月書面告知終止契約」，嗣原告於106 年10月2日週一告知被告「今天我已將房租支票放置在市府店，你可以…」（見本院卷第73頁），堪信被告主張之上開事實為真實，足認原告有被告所主張上述支票延遲交付，致租金延遲給付之情形。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。本院審酌原告遲延交付租金支票而遲延清償104年10月租金66,000元、105年10月租金66,000元、106年10月租金67,980元，被告所受積極損害、所失利益，通常為該租金再存入銀行後之利息收入或轉作他項投資之收益，然近年來國內貨幣市場之利率已大幅調降，並斟酌原告遲延交付租金支票之天數非多，及104年10月、105年10月、106年10月租金支票實際兌現之日期分別係 104年10月12日、105年10月5日、106年10月3日等一切情狀，認被告請求原告給付遲延交付租金支票違約金62,000元、遲延給付租金違約金4萬元，共計102,000元顯屬過高，有失公允，本件原告遲延交付租金支票及遲延給付租金，依系爭租約第3條第2項應給付原告之違約金，應酌減為共計700元為適當。㈤關於被告主張以房屋結構體損害賠償金即回復原狀費用20萬元，與保證金抵銷部分，為無理由： 1.查系爭租約第11條第1項約定：「乙方於契約終止或租期屆滿時，應將房屋遷讓交還，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃物，並應即向主管機關辦妥公司營業所在地遷出登記，不得藉故拖延或請求補償搬遷等費用；乙方應將水費、電費、大樓管理費、所得稅及二代健保補充保費等結清至終止日止。乙方並應立即提供租賃所得稅繳款收據及扣繳憑單，及二代健保補充保費繳款收據及申報資料交給甲方報稅。乙方於返還房屋時，除損害之房屋結構體（樑柱、主牆、水泥樓地、水泥天花板等）應修繕完畢及負擔本約之違約賠償外，並應將裝潢、設備拆除乾淨，淨空返還（木作、增設泥作、壁紙、外接電線、外接水管均須拆除淨，傢俱、生財器具、雜物垃圾清出），以空屋，且水電、廁所、鐵捲大門等均能正常使用狀況交還甲方。乙方如未按上述約定拆除、淨空返還，均概由甲方代為處理自行拆除，其因此所生之損害及一切相關費用甲方得自保證金中扣除，乙方並應負擔本約之違約賠償。乙方遷出後所遺留於租賃物內之傢俱、生財器具等所有物品視為乙方所拋棄，甲方得任意處分之，廢棄物處理費乙方應支付之。」（見本院卷第22至23頁）。 2.按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」，民法第438條第1項、第432條分別定有明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物，故為營業目的而承租店面空間者，除承租人進行大規模之改建，已影響房屋之安全或結構，而超出合意之範圍或營業之必要者外，其他如安裝電話、冷氣、懸掛招牌或進行裝潢等措施，出租人即有容忍之義務。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，承租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者，如係出租供他人營業之店面，一般情況下更均由後手承租者就房屋之現有狀態加以裝潢及整修，此時如承租人以原承租人未回復「原有」狀態為由，再向原承租人請求回復原狀所需之費用，即有違誠信原則。於租賃期間系爭房屋在正常使用下之自然折舊及減損，不應要求承租人回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之本質，且要求承租人負此程度之回復義務亦屬過苛。 3.本件被告主張：原告擅自將廁所磚牆拆除，以輕隔間改小面積，並墊高廁所地面、衛生設備管路移位，原告雖於106年 12月1日將系爭房屋交還被告，但未依約拆除所有木作、外接水電瓦斯管路，且也未恢復原面積及降低水泥地板高度，經估價拆除全室木作、拆除外接水電瓦斯管路，打除輕隔間、打除地坪，恢復原磚牆及地板磁磚、恢復原衛生設備，及廢料清運等共計20萬元，依系爭租約第11條第1項之規定，被告得自保證金中扣除房屋結構體損害賠償金20萬元云云，被告雖提出照片數紙，及估價公司名稱已遭遮蔽之估價單1 紙為證（見本院卷第79至91頁），但為原告所否認，並以上揭情詞置辯。觀諸該估價單上僅載廁所工程1-10項小計20萬元，1-10項分別為隔間打除、地坪打除、冷熱水管排水管糞管重配移位、新砌4吋廁所磚牆、廁所防水工程、貼磚30*60大片磁磚、全套衛浴設備燈具、全室木作拆除、廢料車清運、完工後粗清等10項，並無各細項之數量、單位、單價，且被告並未舉證證明原告有對系爭房屋施作廁所防水工程、貼磚30*60大片磁磚、全套衛浴設備燈具等工程之義務，已難認原告有為被告施作廁所防水工程、貼磚30*60大片磁磚、全套衛浴設備燈具等工程之義務，原告自無負擔該工程費用之義務。本件原告既已於106年12月1日將系爭房屋遷讓交還被告，被告又未提出照片等任何證據證明於103年9月11日簽約出租時，系爭房屋之廁所之原狀究為何？再參以原告所提出系爭房屋於103年9月11日交屋時之照片4紙顯示，被告交屋予原告時，前承租人之木作、隔間等均未拆除，天花板僅拆除一部分（見本院卷第129頁上方照片、第133頁上方照片、第135頁照片），則於106年12月1日系爭租約終止後，被告嗣要求原告拆除全室木作、打除隔間、地坪等，主張依系爭租約第11條第1項約定以廁所工程估價單之估價金額20萬元全部，與保證金抵銷，即有違誠信原則，不應准許。㈥關於被告主張以電費606元之損失與保證金抵銷部分，為無理由：被告雖主張：原告向電力公司申請增加契約用電，於租約終止時原告有責任還原為一般用電，故基本費超出部分606元，應由原告負擔，被告得自保證金中扣除之云云，但原告否認有申請增加契約用電，亦否認原告受有損害，則被告就其主張原告曾申請增加契約用電、原告得申請變更為一般用電而不申請、被告受有增加電費606元之損害、被告之606元損害與原告申請增加契約用電後不變更為一般用電有因果關係等有利於己之事實，應負舉證之責。被告固提出臺灣電力公司107年1月繳費通知單（繳費憑證）1紙為證，惟該紙繳費通知單上記載之用戶姓名是傅俊欽，並非原告，且其上記載應繳總金額是606元（見本院卷第180頁），自難遽認有因未變更為一般用電而增加電費606元之情形，且不能證明原告曾申請增加契約用電及因而造成被告受有增加電費606元之損害，被告復未能另行舉證證明以實其說，應認被告並無請求原告賠償電費或基本費606元之權利，是被告主張以606元與保證金抵銷云云，亦屬無理由。㈦綜上所述，本件押租金225,000元，經抵銷原告提前終止租約違約金6萬元、遲延交付支票違約金及遲延給付租金違約金700元後，被告應返還原告之保證金為逾15萬元，原告起訴請求被告返還保證金15萬元，應屬有據。是原告請求被告返還保證金15萬元，及自108年1月29日起至清償日止按週年利率5 %計算之法定遲延利息之範圍內，洵屬有據。至原告請求給付自106年12月2日起至108年1月28日止按年息5％計算之利息部分，因原告係於108年1月21日始向財政部臺北國稅局補足租賃期間租賃所得稅，依系爭租約第4條第3項被告應於原告履行契約全部債務後7天內將保證金退還原告之約定，被告應於108年1月28日前將保證金返還原告，故自108 年1月29日起始負有給付按年息5％計算法定遲延利息之責，是原告請求被告給付自106年12月2日起至108年1月28日止按年息5％計算之利息部分，洵非有據。五、從而，原告請求被告返還保證金15萬元，及自108年1月29日起至清償日止按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之其餘利息請求，則為無理由，應予駁回。六、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3 項所示金額。中華民國 108 年 4 月 26 日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法官羅富美計算書：項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 1,550元合計 1,550元以上判決正本係照原本作成。如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀，並繳納上訴裁判費。中華民國 108 年 4 月 26 日書記官劉英芬

臺北簡易庭107年度北簡字第2992號

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