108年度北簡字第11595號｜民事：給付租金等｜裁判日期：109 年 06 月 03 日

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 108年度北簡字第11595號原告吳美霖訴訟代理人沈明欣律師被告楊雲傑兼訴訟代理人楊佩怡上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國109年5月13日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告楊雲傑、楊佩怡應連帶給付原告新臺幣壹拾陸萬肆仟陸佰參拾壹元，及自民國一百零八年八月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔十分之四，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬肆仟陸佰參拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序事項原告起訴時，係請求被告楊雲傑、楊佩怡應連帶給付新臺幣（下同）64萬4,631元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣以民事準備書㈠狀減縮聲明為：被告應連帶給付原告44萬4,631元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第47 頁），此係減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255條第1項第3款之規定相符，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：被告楊佩怡邀被告楊雲傑為連帶保證人，以個人名義於民國107年11月21日與原告簽約，向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路00號11樓房屋（下稱系爭房屋），租期自 107年12月1日起至112年11月30日止，租金每月20萬元（下稱系爭租約）。於108年7月間，被告楊佩怡以經營問題為由向原告表明提前終止系爭租約，僅承租至108年7月底，並簽立切結書（下稱系爭切結書）。被告楊佩怡雖於108年7月底搬離，惟尚積欠108年6、7月共2個月租金合計40萬元；且依系爭租約第3條、第15條約定，系爭房屋之管理費及水電費由被告負擔，系爭租約終止時，尚有108年4月至同年7月共4個月之管理費3萬1,446元、水費753元及電費1萬2,432元未繳納，以上合計44萬4,631元。又依系爭租約第18條及系爭切結書，被告於租期屆滿前提前搬離，押租保證金應作為賠償（違約金）或同意讓原告沒收，無從抵充本件所欠租金等費用。爰依系爭租約及連帶保證之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：1.被告楊雲傑、楊佩怡應連帶給付原告44萬4,631元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：（一）系爭租約係以訴外人區塊家族國際股份有限公司（下稱區塊公司）名義簽約，但被告楊佩怡自108年3月起已不再是區塊公司之負責人，無須負連帶責任。原告提出之房屋租賃契約書是被告付訂金時所簽之第一份契約書（如本院卷第7至9頁），後來有加註「區塊家族國際（股）公司」文字的是第二份契約書（如本院卷第117至123頁），標的物均記載11樓，但原告影印契約書加註「之一」，並加蓋原告「吳美霖」印章，由第二份契約書取代第一份契約書。（二）原告因被告不知悉消費者保護法第17條第1項定型化契約規定，以自訂合約及口頭答應被告，系爭房屋會預留桌椅、投影機及可變更防火門之設計，和建築消防皆可移轉至被告名下，讓被告誤以為系爭房屋能作為所需之辦公處所而簽約。詎簽約後被告知無法變更大門等設計，消防安檢也無法使用，與原先說法不同，導致被告無法順利營運。另原告未解說系爭房屋環境，致被告承租系爭房屋後，常出現閒雜人經過系爭房屋走上屋頂，並常有陌生人來使用廁所及用水，影響被告經營公司運作，經被告多次口頭提出後皆無任何改善，造成被告退租原因之一。（三）嗣被告於108年7月1日與原告協商，原告同意讓被告至7月底前搬離即可，且口頭答應租金只算到6月份，並要求被告交出系爭房屋之鑰匙，讓原告7月間能帶其他租客參觀房屋。因原告以房東之姿逼迫被告楊佩怡簽下系爭切結書才可以結束協商，被告楊佩怡始簽立系爭切結書。惟依土地法規定，房客積欠租金再扣除擔保金（即押金）外，再積欠2個月以上時，房東才能請求收回房屋。且原告助理於108年7月3日以通訊軟體告知被告要領取整付鑰匙準備帶人看屋，被告於同年月28日即以通訊軟體請原告寬限3 個月期間以償還108年6月份租金，原告讀取後未表示任何意見，應係默認願寬限期間。又被告願以2個月押金共40 萬元作為抵扣費用。（四）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證理由（一）原告主張系爭租約之承租人為原告楊佩怡之事實，業據其提出房屋租賃契約書為證（本院卷第7至9頁），被告亦自認有簽訂該契約書，僅抗辯後來有簽訂第二份契約書（如本院卷第117至123頁），取代前開契約書云云。惟按私文書應由舉證人證其真正；但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第357條定有明文。查原告所提出之房屋租賃契約書為真正一節，被告並無爭執，堪信為真。觀諸該契約書上所載，承租人為楊佩怡（本院卷第7頁）。至被告固提出另有加註「區塊家族國際（股）公司」文字之房屋租賃契約書（如本院卷第117至123頁），惟此文書之真正為原告所否認，應由被告舉證證明。被告固以該契約書第一條：「...11樓之一」文字處有加蓋原告「吳美霖」之印文為由，主張該契約書為真正。惟查，被告所提出之房屋租賃契約書，除第1頁（本院卷第119頁）在上述文字處有加蓋「吳美霖」名義之印文（惟原告否認該印文為真正），其餘均為影本。且觀諸二份契約書之立契約人欄之簽章，並不一致，包含「吳美霖」、「楊佩怡」、「楊雲傑」之簽名均不相同，加蓋印文之位置高低亦不同。則被告所謂第二份契約書，顯非由第一份契約書影印後加註而成；且姑不論第1頁加蓋「吳美霖」之印文是否為真正，此契約書其餘部分均為影本，自無法證明第3頁之立契約人欄之簽章為真正（本院卷第123頁）。況查，區塊家族國際股份有限公司於107年8月8日設立登記，斯時負責人為楊佩怡（本院卷第151頁），而系爭租約於107年11月21日簽訂，倘承租人係區塊公司，理應記載完整之公司名稱「區塊家族國際股份有限公司」並加蓋公司章及負責人印章，然被告所提出之契約書，其立契約人（乙方）欄之正下方係簽署「楊佩怡」並蓋章，另在其旁側以略小字樣加記「區塊家族國際（股）公司」，亦無加蓋公司章，顯異於一般契約書之記載方式，自難採信。是被告楊佩怡抗辯其並非承租人，為無可採。系爭租約係以被告楊佩怡為承租人，被告楊雲傑為連帶保證人，洵堪認定。（二）且被告並未支付108年6、7月共2個月租金合計40萬元；另尚有管理費3萬1,446元、水費753元及電費1萬2,432元未繳納之事實，為被告所不爭執，洵堪認定。被告固抗辯原告有口頭同意租金只算到6月份云云，惟此為原告所否認，被告復未舉證證明，自難遽採。（三）又原告主張被告簽訂系爭切結書，依系爭租約第18條及系爭切結書，被告於租期屆滿前提前搬離，押租保證金應作為賠償（違約金）或同意讓原告沒收。被告楊佩怡固抗辯其係遭脅迫簽訂系爭切結書云云，惟並未舉證以實其說，自無足採。茲觀諸系爭切結書所載「乙方...因經營問題向甲方出終結本合約（合約指台北市○○路00號11F租約）。甲方要求乙方在7月10日前支付6月份房租20萬元，甲方同意讓乙方到7月底在搬離並交還甲方。乙方因違約同意甲方沒收40萬元押金。乙方必需在搬離時將公司登記遷出。」等旨（本院卷第11頁），並參酌系爭租約第18條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方二個月租金，乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議」（本院卷第8至9頁），堪認系爭切結書所載「乙方因違約同意甲方沒收40萬元押金」，應係指系爭租約第18條第1項所定「…1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方二個月租金…」。（四）依上述說明，本件固有違約金之約定。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又按約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。另按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額，倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。查被告已依約於108年7月底搬離系爭房屋，衡酌系爭租約租期自107年12月1日起至112年11月30日止，計5年，系爭租約提前於108年7月終止，考量原告固因此損失預期租金收益，惟終止後系爭房屋仍得為其他利用，原告復未表明實際損害為何，本院認以12萬元計算違約金為適當，逾此部分，難認有據。（五）又按押租金（即履約保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查本件押租金為40萬元，當然抵充違約金12萬元後，尚餘28萬元；再抵充被告所積欠之租金40萬元、管理費3萬1,446元、水費753元及電費1萬2,432元，尚有不足16萬4,631元。四、從而，原告依系爭租約及連帶保證之法律關係，請求被告楊雲傑、楊佩怡應連帶給付原告16萬4,631元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即108年8月24日，參見本院卷第23、25頁送達回證）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、至被告固請求鑑定其所提出之房屋租賃契約書，關於第一條在「11樓之一」文字處所加蓋之「吳美霖」印文（本院卷第119頁）是否為真正，惟依上開說明，無論此處「吳美霖」之印文是否為真正，均無礙於系爭租約之承租人為楊佩怡，並非區塊家族國際股份有限公司之認定，是尚無調查必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中　　華　　民　　國　　109 　年　　6 　　月　　3 　　日臺北簡易庭法官　郭麗萍以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市中正區重慶南路1 段126 巷1 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　6 　　月　　3 　　日書記官　陳怡如

臺北簡易庭108年度北簡字第11595號

關鍵資訊