108年度北簡字第12177號｜民事：給付租金｜裁判日期：109 年 02 月 10 日

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 108年度北簡字第12177號原　　　告　陳柏儒訴訟代理人　陳貴德律師複　代理人　石振勛律師被　　　告　陳怡卉訴訟代理人　張睿文律師複　代理人　鄭詠芯律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國109 年1 月6 日言詞辯論終結，判決如下︰主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣貳萬肆仟柒佰陸拾元由原告負擔。事實及理由一、原告主張：原告前由訴外人即其父陳塗欽為代理人，於民國108 年3 月12日就出租門牌號碼臺北市○○區○○○路 000號1 樓房屋，及租金、租期、保證金、租約應公證、租賃標的物之用途、裝修期，暨租期屆滿應將租賃物騰空返還，不得請求遷移或其他任何費用等事項，與承租人即被告簽訂房屋租賃合約書（下稱系爭租約），依系爭租約第2 條、第 4條約定，被告應自108 年5 月1 日起至110 年4 月30日止之租賃期間，按月於每月1 日給付租金新臺幣（下同）100,000 元，然迄至108 年8 月份止，被告並未給付任何租金，雖迭經催討亦不置理，故有就已到期之租金合計400,000 元，訴請被告給付之必要；另被告否認兩造間租賃關係存在，並拒絕給付已屆履行期之債務，爰依民事訴訟法第246 條規定，提起請求將來給付之訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告40 0,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告應自108 年9 月1 日起至110 年 4月30日止，於每月1 日給付原告100,000 元，如逾期給付，並加計各期自每月2 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則以：被告與配偶即訴外人黃志偉於105 年8 月5 日設立愛撒克有限公司（下稱愛撒克公司），由黃志偉擔任負責人，108 年2 月26日其等得知系爭房屋欲出租，遂與陳塗欽連絡看屋，經被告夫妻評估系爭房屋地點及經營咖啡廳收益後，同意陳塗欽提出每月租金100,000 元條件，承租系爭房屋；被告與陳塗欽約定於108 年3 月12日見面時，表示該日僅係前來交付定金，且系爭房屋是以愛撒克公司名義承租等語，而陳塗欽亦表示系爭房是其兒子即原告所有，系爭房屋出租事宜均由其處理，當日與被告簽立之系爭租約，只是被告繳付定金之證明，簽了之後表示不會再將系爭房屋出租給他人，且事後會再與愛撒克公司簽訂正式租賃契約及公證等語；嗣原告於108 年5 月間委託臺灣臺北地方法院所屬民間公證人敏律聯合事務所（下稱民間公證人敏律事務所）寄發系爭房屋租賃本約簽約通知及提供以愛撒克公司為承租人之租賃本約予被告審閱，經被告於108 年5 月14日將修改後之系爭房屋租賃本約傳真予原告審閱，惟為原告拒絕審閱及否認愛撒克公司為系爭房屋承租人，致兩造就系爭房屋之租賃本約意思表示始終未達成一致，系爭租約既僅具預約性質，則原告依系爭租約起訴請求被告給付云云，並無理由等語，做為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：㈠兩造就系爭房屋於108 年3 月12日簽立系爭租約，依系爭租約第6 條約定，兩造同意於108 年4 月15日前完成租賃契約公證，完成後系爭租約自然失效；原告於108 年5 月間委請民間公證人敏律事務所陸續寄發愛撒克公司租賃契約、修訂版租約及請黃志偉備妥愛撒克公司登記表、大小章及本人身分證，以辦理系爭房屋租賃公證之電子郵件予被告等情，有系爭租約、電子郵件在卷可稽（見本院卷第15頁、第79頁至第80頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第181 頁至第 182頁），堪信為真正。㈡按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院108 年度台上字第2637號、 107年度台上字第1374號判決意旨參照）。解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；如當事人中途有變更或補充立約內容之意思，應以其變更以為解釋，庶幾合乎當事人立約之真意（最高法院19年上字第28號、49年台上字第303 號判例參照）；是解釋契約，應通觀契約全部內容，斟酌訂約事實及資料，考量契約目的與經濟價值，並以誠信原則為其指導原則（最高法院97年度台上字第1198號判決意旨參照）。次按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，預約權利人僅得請求對方履行本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行（最高法院64年台上字第1567號、61年台上字第964 號判例、106 年度台上字第480 號、104 年度台上字第1410號、103 年度台上字第718 號判決意旨參照）；契約有預約及本約之分，預約非不得就部分必要之點先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認本約業已成立（最高法院103 年度台上字第22號判決意旨參照）。㈢經查，觀諸系爭租約係以手寫方式記載，其內容固約定租賃標的物、租金及租賃期間，惟就相關費用支出、出租人修繕責任、房屋部分滅失、合意終止及兩造單方終止、租賃物返還、遺留物之處理、租賃標的物所有權讓與等重要事項，依系爭租約第6 條約定，尚待兩造完成租賃契約及公證（見本院卷第15頁）；且原告亦於108 年5 月間委請民間公證人敏律事務所陸續寄發電子郵件併檢附以愛撒克公司為承租人之租賃契約、修訂版租約，提供被告審閱簽署（見本院卷第79頁至第83頁、第97頁至第101 頁），可見兩造認知系爭租約須另有正式租約簽訂及公證，雖嗣後兩造因意思未趨合致，最終未簽訂正式租約，然此實屬租約洽談必經之過程；另陳塗欽在與黃志偉之對話中，已明確陳稱其與被告簽立之系爭租約係屬「草約」（見本院卷第88頁），本件原告並於另案被訴損害賠償事件（該案原告為愛撒克公司）所提之答辯㈠狀中，明載其「與陳怡卉（即本件被告）協商簽約尚未完成」等語（見本院卷第109 頁），此均為兩造所不爭執（見本院卷第182 頁），而當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，則應通觀契約全體內容定之（最高法院103 年度台上字第2553號判決意旨參照），又租賃預約非不得就租賃標的物及租金之範圍先為預定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認租賃本約業已成立。據上，足認本件系爭租約係為租賃契約之預約，兩造均負有以系爭租約為張本簽訂租賃契約之義務，揆諸前開說明，預約既係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，預約權利人僅得請求對方履行本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，則原告起訴請求被告給付已到期之租金合計400,000 元，及依民事訴訟法第246 條規定，提起將來給付之訴云云，即非有據，不應准許。四、綜上所述，原告起訴請求：㈠被告應給付原告400,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告應自108 年9 月1 日起至110 年4 月30日止，於每月1 日給付原告100,000 元，如逾期給付，並加計各期自每月2 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據方法，於本判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中華民國 109 年 2 月 10 日臺北簡易庭法官詹慶堂計算書項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 24,760 元合計 24,760 元上列正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 2 月 10 日書記官陳鳳瀴

臺北簡易庭108年度北簡字第12177號

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