臺北簡易庭108年度北簡字第1738號

• 裁判案由: 恢復原狀等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 109 年 04 月 01 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 108年度北簡字第1738號原　　　告　宋郁玟
訴訟代理人　施舜華
被　　　告　大安社區第十五棟管理委員會

法定代理人　吉守香
訴訟代理人　陳崇善律師
上列當事人間請求恢復原狀等事件，本院於中華民國109 年3 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾貳萬捌仟壹佰玖拾玖元。
訴訟費用新臺幣捌萬參仟肆佰參拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣伍拾貳萬捌仟壹佰玖拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。查原告原起訴聲明為：被告應修復92號頂樓公共區域（晒衣場）地面防水層損壞，另賠償原告已支付防水廠商新臺幣（下同）29,000元及精神損失100,000 元，訴訟標的金額為317,000 元（計算式：修復費用188,000 元＋賠償支付防水廠商29,000元＋精神損失100,000
元＝317,000 元），有起訴狀可稽（見本院卷第7 、8 頁），嗣於訴訟中，變更聲明為：被告應給付原告528,199 元（計算式：支付防水廠商29,000元＋屋頂平台維修費用347,193 元＋室內回復修復費用152,006 元＝528,199 元），亦有言詞辯論筆錄可查（見本院卷第259 、301 、319 頁），核其所為，係屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。次按不合於第一項及第二項之訴訟，法院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有前項之合意，民事訴訟法第427 條第3 項，亦有明定。次查，原告請求金額變更為528,199 元，已如前述，本院仍適用簡易程序審理，惟兩造均未有異議仍為本案之言詞辯論，亦有言詞辯論筆錄可憑（見本院卷第301 、319 頁），則本件仍適用簡易程序，合先敘明。
二、原告主張：原告為大安社區第15棟92號側17樓住戶，上方為頂樓公共區域（晒衣場，下稱系爭晒衣場），系爭晒衣場因防水不良，自民國107 年3 月起，於下雨後會漏水至原告屋內，致客廳及臥室間之牆壁發生壁癌，原告委請訴外人「一一順清潔服務社」局部修繕室內漏水處正上方之晒衣場約二公尺見方面積之防水層至同年8 月17日止，共花費33,000元（自費29,000元，管委會出4,000 元），同年10月，漏水及壁癌再度發生，經委由訴外人即防水師傅林貫群於同年10月26日以「高壓灌注法」嘗試修補，報價38,000元（尚未給付），但同年11月3 日仍發生漏水，經林貫群再度探勘認定為系爭晒衣場防水層年久失修，局部修理無法有效解決問題，建議應全面整修，原告配偶施舜華於同年11月5 日致電被告主任委員吉守香，經建議先找大安社區水電任先生探勘，任先生看查後亦表示為晒衣場防水層年久失修，嗣吉守香表示原告可以先找師傅估價，被告有誠意解決問題，並表示頂樓漏水依大安社區慣例，應由受災害自行主導修繕，被告會一坪補助1,000 元。但維持公共區域之完善係被告之責任，系爭晒衣場自應由被告自行招標防水工程，並恢復原告室內原狀；又經台灣營建防水技術協進會鑑定漏水原告及預估修繕項目及必要費用，其中關於漏水修繕施作費用為347,193 元，室內損壞修繕費用為152,006 元，並請求給付前支付予一一順清潔服務社之29,000元，合計528,199 元，為此提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告528,199 元。
三、被告則以：系爭社區大樓，係落成於75年間，乃公寓大廈管理條例施行（84年）前之建築物，當時關於社區大樓之修繕與管理等，並無適用公寓大廈管理條例或其後增訂之相關民法條文之處，又原告搬來本大樓已有過漏水，同時漏到16樓，後花費50,000元修復，16樓住戶負擔25,000元，去（107
）年原告屋頂漏水局部修繕，被告從寬認定補助4,000 元，至11月再度漏水，原告要求被告應負全責修繕完備，然原告已領修繕補助款，嗣後漏水再要求被告負責修復，顯不合理，再原告主張被告應負擔金額為50餘萬元，但本大樓頂樓住戶共4 戶，公平起見每戶應做相同修繕，每5 至10年需修繕一次，70戶住戶每戶應承擔3 萬餘元，僅為曬被子、床單，亦顯不合理，另國宅交由被告自主管理以後，針對最高樓層的屋頂漏水是每坪補助1,100 元，其餘由區分所有權人自行負擔，之前有幾次頂樓漏水都是以這樣的方式處理，原告並非原始承購戶，其屋內天花板曾經有漏水至少有一、二次的修繕，修繕後有鋪設防水層，所以修復費用應由原告自行負擔，再由被告每坪補助1,100 元，至原告主張修復室內損失的部分，也有折舊的問題等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
四、得心證之理由：
㈠被告有為被告之當事人能力：
按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第1
項定有明文。查大安國宅第13-34 棟共22棟，於75年間組成大安國宅甲區管理委員會，於98年12月3 日回歸公寓大廈管理條例，經報備核准更名為大安社區管理委員會（下稱社區管委會），所轄22棟大樓，每屆（2 年）各推選一位代表（棟委員），為社區管委會之歷屆委員，各棟自行設立有該棟之委員會，例如：第13棟管理委員會、第14棟管理委員會、第15棟管理委員會…等，自治管理該棟事務，皆自有該棟的公共基金帳戶，各棟大樓財務獨立，各棟大樓之修繕事項、採購事宜、棟的住戶規約等，在不違反公大廈管理條例、大安社區住戶規約前提下，依權責自主決定，有大安社區管理委員會108 年3 月5 日（108 ）管華字第101002號函可稽（見本院卷第113 頁），是被告有為本件被告之當事人能力，堪可認定。
㈡本棟大樓應適用公寓大廈管理條例：
被告辯稱系爭大樓係落成於75年間，乃公寓大廈管理條例施行（84年）前之建築物，當時關於社區大樓之修繕與管理等，並無適用公寓大廈管理條例或其後增訂之相關民法條文之處云云，然按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓大廈管理條例第29條第1 項定有明文，系爭大樓固於75年落成，然系爭大樓所在之原「大安國宅甲區管理委員會」於98年11月25日依公寓大廈管理條例之規定向主管機關申請報備成立「大安社區管理委員會」，有報備證明可查（見本院卷第115 頁），另依98年10月4 日經大安社區區分所有權人第二次會議通過公布之大安社區住戶規約第1 條約定：「大安國民住宅甲區管理組織依公寓大廈管理條例變更為公寓大廈管理委員會，定名為『大安社區』。茲依據公寓大廈管理條例之規定，訂定『大安社區住戶規約』，以增進本社區之優質環境與良好管理維護。」（見本院卷第117 頁），是系爭大樓所在社區關於社區之管理事項等，於98年11月25日依公寓大廈管理條例申請設立管理委員會後，即開始適用公寓大廈管理條例規定，故被告辯稱系爭大樓關於社區大樓之修繕與管理不適用公寓大廈管理條例云云，核屬無據，不足採憑。
㈢大安社區第二屆管理委員會第15次會議決議頂樓住戶申請維修工程每坪1,100 元補助上限，每5 年1 次機會，同一工程不足額由頂樓住戶自籌之決議，違反公寓大廈管理條例第10條第2 項本文「按應有部分比例分擔」原則而無效：
被告辯稱針對最高樓層的屋頂漏水修繕是每坪補助1,100 元，其餘由區分所有權人自行負擔，之前有幾次都是以這樣的方式處理云云，並提出大安社區第二屆管理委員會第15次會議紀錄為據（見本院卷第137-138頁），然查，
⒈按共用部分，指公寓大廈專用部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，並不得為約定專用部分；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；管理委員會之職務如下：二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈管理條例第3 條第4
款、第7 條第3 款、第10條第2 項、第36條第2 款分別定有明文。依上開規定可知，屋頂頂樓平台，為公寓大廈區分所有權人所共有而屬共用部分，由上開規定可知樓頂平台不得為專有部分、約定專用部分。
⒉依上開規定可知，公寓大廈共用部分之修繕應由管委會為之，共用部分之修繕費用，以由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，例外於可歸責於個別區分所有權人或住戶之事由所致時，應由該區分所有權人或住戶負擔修繕費用，而就此應個別負擔修繕費之情形，區分所有權人會議或規約雖得另為決議或規定，但依上揭公寓大廈管理條例第10條第2 項但書規定，仍以該區分所有權人或住戶有可歸責之事由為必要，並僅得於可歸責之範圍內令其負擔，不得任以多數表決方式，要求個別區分所有權人或住戶負擔逾可歸責範圍之費用。其有爭執者，自應循訴訟程序謀求解決，不能由區分所有權人會議任意定之，而損及區分所有權人或住戶之權益。又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決參照），如當事人有爭執，藉由多數表決方式，形成對少數區分所有權人或住戶課予不屬比例原則之不利益分擔決議，即屬違反公寓大廈管理條例第10條第2 項但書規定而不符所定之歸責要件，並有違誠信原則及訴訟權利之正當程序保障，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項適用民法第56條第2 項、第148 條第2 項規定，應屬無效。
⒊被告雖抗辯最高樓層的屋頂漏水修繕是每坪補助1,100 元，其餘由區分所有權人自行負擔云云，然被告並未舉證系爭晒衣場防水層年久失修致系爭房屋漏水，係可歸責於原告所致；復依本院委託台灣營建防水技術協進會鑑定原告房屋漏水情形，於初勘及複勘鑑定時客廳、臥室亦無大量滲水，排除給水管漏水，故研判主要係因地震、搖動、荷重等原因，而造成屋頂混凝土結構體產生裂縫，加上鋪面層因水泥砂漿老化、破裂，致使下雨時雨水水份滲入使防水層長期浸濡水中，且雜草叢生根莖釋放高酸性水份侵蝕破壞，致使防水層老化、破損，致使水份沿裂縫滲入而造成內部含水量增加，使天花板、牆面長期含水量增加，這些水份進而分解水泥內之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，而這些氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁癌），造成17樓房屋客廳、臥室等部位有漏水現象，因該屋頂屬於公用部分，故其修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之，故責任歸屬研判為管理負責人或管理委員會未盡修繕、管理、維護之責任（見本院卷第175 頁），依上開鑑定報告所載，系爭晒衣場防水層因年久失修致原告房屋漏水，係可歸責於被告未盡修繕、管理、維護之責任所致，而大安社區管理委員會在未舉證受全體區分所有人同意或區分所有權人會議決議授權下，於第二屆管理委員會第15次會議決議通過頂樓住戶申請維修工程每坪1,100 元補助上限，每5 年1 次機會，同一工程不足額由頂樓住戶自籌通案辦理之限制，除有適法性之疑義外，亦未就具體個案判斷歸責原因之情事，無異要求原告須自行負擔頂樓平台之修繕費用，顯然前揭決議之權利行使，住戶全體所得利益極少，而原告所受之損失甚大，足認前揭決議係以損害原告為主要目的，形成對少數區分所有權人課予不符「按應有部分比例分擔」原則之不利益分擔，即屬違反公寓大廈管理條例第10條第2 項本文規定，並有違誠信原則，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項適用民法第56條第2 項、第148
條第2 項規定，應屬無效。
㈣被告應支付系爭晒衣場漏水及原告房屋修繕之費用：
⒈大安社區管理委員會前揭決議不當限制原告請求樓頂平台修繕費用，而屬無效，且系爭晒衣場防水層年久失修致原告房屋漏水，係可歸責於被告未盡修繕、管理、維護之責任所致，已說明如前，則本件因系爭晒衣場防水層年久失修致原告房屋漏水之情事，被告即應負擔系爭晒衣場漏水之修繕義務，並由公共基金支付修繕費用，被告不得以前揭決議拒絕給付修繕費用，又系爭晒衣場漏水修復費用為347,193 元、原告房屋修復費用為152,006 元，有前揭鑑定報告可參（見本院卷第177 、229-233 頁），另原告前委託一一順清潔服務社局部修繕室內漏水處正上方之晒衣場約二公尺見方面積之防水層，自費29,000元，亦有免用統一發票收據可考（見本院卷第19頁），合計528,199 元，故原告請求被告給付修繕費用528,199 元，洵屬有據。
⒉至被告另抗辯修復室內損失的部分，也有折舊的問題云云，惟依鑑定報告書所載，關於原告房屋客廳、臥室天花板、牆壁損壞修繕方法建議費用概估：防護措施（含傢俱、設備搬遷）、舊有天花板拆除運棄工資、舊有油漆刮除工資、素地面整理工資、塗布矽酸質防水材（塗布二次、用量1.5kg 以上）、塗布矽酸質防水工資、新設天花板（矽酸鈣板及骨架）材料、塗布乳膠漆工資、崁燈（含線路）材料、安裝燈具工資、即有層架（施工前拆除、完工後復原）、零星工料、材料搬運、垃圾清運、廠商管理利潤、營業稅捐、修復費用概估152,006 元，以上費用係連工帶料，且不含地坪、傢俱及設備（見本院卷第177 頁），是關於原告屋內之上開修復方法觀之，並未涉及傢俱或設備之新購，尚難認有何被告所陳應予折舊之情事，故被告辯稱修復室內損失的部分，也有折舊的問題云云，亦難採憑。
五、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付528,199 元，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2 項所示金額。
中 華 民 國 109 年 4 月 1 日臺北簡易庭 法 官 葉藍鸚
訴訟費用計算書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 5,730元
第一審鑑定費 77,700元
合 計 83,430元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 1 日書記官 林錫欽